臺灣基隆地方法院民事裁定

抗告人

遠銀資產管理股份有限公司

法定代理人

林建忠

代理人

黃心賢律師

相對人

臺億建築經理股份有限公司

法定代理人

紀玉枝

相對人

板信商業銀行股份有公司

法定代理人

張明道

相對人

碩晟建設股份有限公司

法定代理人

李太行

上列當事人間聲請准予拍賣抵押物事件，抗告人對於中華民國112年6月27日本院司法事務官所為112年度司拍字第62號裁定提起抗告，本院第二審合議庭裁定如下：

主文

理由

一、抗告人於原審聲請意旨略以：相對人碩晟建設股份有限公司（下稱碩晟公司）與基隆市○○區○○段000地號、仁德段311、313、316-1、320-1、320-3地號土地（下稱系爭土地）之所有權人（下稱地主）訂立合建契約，由相對人碩晟公司在系爭土地興建「海吉市」建案之集合住宅（下稱系爭建物），為此，地主乃將系爭土地信託登記至相對人板信商業銀行股份有公司（下稱板信銀行）之名下，嗣後興建完竣之系爭建物，則經相對人碩晟公司信託由相對人臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）辦理建物所有權之第一次登記。而系爭建物起造以前，相對人碩晟公司即曾允諾提供「日後竣工並分歸由碩晟取得之部分建物設定抵押」，俾自民國104年間起，陸續向貸與人侯州燕借得新臺幣（下同）163,710,000元充做營造資金；後抗告人於107年9月18日受讓「侯州燕就碩晟公司之借款債權（含本金、利息及違約金）」，碩晟公司以及地主遂於108年1月25日出具信託運用指示書，指示相對人臺億公司以「系爭建物中之仁德段1042至1044、1047至1055、1058、1060至1065、1067至1091、1094至1097、1099至1100、1102至1114建號建物」（下稱系爭抵押物），為抗告人設定擔保債權總金額360,000,000元之第二順位最高限額抵押權（下稱系爭第二順位抵押權）。詎相對人碩晟公司嗣後並未清償，第一順位抵押權人亦已提出抵押物之拍賣裁定，聲請本院民事執行處（下稱執行法院）強制執行系爭土地、建物以圖取償（即本院108年度司執字第14092號強制執行事件）；抗告人考量執行法院欲將系爭土地、建物分拆三標進行拍賣，恐就系爭二順位抵押權有所影響，為此，抗告人乃聲請裁定准為拍賣系爭抵押物，同時請求准就系爭抵押物坐落基地併付拍賣。

二、本院司法事務官審查結果，認系爭建物於106年5月9日辦理所有權之第一次登記，後於108年1月25日設定系爭第二順位抵押權，依公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等規定，其「專有部分不得與其基地所有權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，尤以系爭土地、建物均曾一併提供予抗告人設定擔保債權總金額336,000,000元之第一順位最高限額抵押權（下稱系爭第一順位抵押權），故系爭土地、建物並無不能共同辦理抵押權設定登記之情事。因抗告人僅就系爭抵押物辦理系爭第二順位抵押權之登記，違反公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等強制規定，且其情形亦屬不能補正，乃以112年度司拍字第62號裁定，駁回抗告人之本件聲請（下稱系爭裁定）。

三、抗告人不服系爭裁定，於法定期間提起抗告；其抗告理由略以：系爭土地、建物自始即「非」同一人所有，參酌物權編施行法第8之5條第2項規定與其立法理由，本件應可不受公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等規定之限制，且系爭第二順位抵押權既經基隆市地政機關認為合法而准為登記，則依民法第877條之1規定與其立法理由，「系爭抵押物對土地存在所必要得讓與之權利」自得併付拍賣，尤以系爭裁定貿然否准抗告人之本件聲請，亦與信託法第34條、第35條之規定相悖，為此，爰於法定期間提起抗告，求為廢棄系爭裁定，准為拍賣系爭抵押物暨就其坐落基地併付拍賣等語。

四、經查：

㈠相對人碩晟公司與地主訂立「合建」契約，由相對人碩晟公司在系爭土地興建系爭建物（即「海吉市」建案之集合住宅）等客觀事實，乃抗告人屢陳在卷之前提。而所謂「合建」，則係建商（如碩晟公司）與地主約定，由地主提供土地予建商新建房屋，並由建商主導該建案之開發與出資，實務所常見之「合建」態樣，則有「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」三種。其中，「合建分屋」乃新屋建成以後，先由建商、地主按原約定之比例分戶（亦即建商、地主各按原約定成數，分得足相適應之房屋暨其坐落基地之土地持分，並且辦理其所有權之移轉過戶），再由建商、地主各自對外出售其所分得之戶別；而「合建分成」則係新屋建成以後先不分戶，俟新屋暨其坐落土地出售以後，再由建商、地主按原約定之「房、地價金比例」拆賬分款；至於「合建分售」則係買受人同時與建商、地主簽訂買賣契約，由買受人各向建商、地主買受新屋暨其坐落土地持分，繼而本此辦理所有權之移轉登記。是無論「合建分屋」、「合建分成」抑係「合建分售」，受限於地主與建商間之「合建」契約，以及公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等強制規定，新屋暨其坐落土地「不能分離」而為單獨移轉或設定負擔。

㈡承前，相對人碩晟公司係與地主約定「合建分售」，並自102年間開始，陸續對外「預售」猶未起造完成之建案房地（參看110年度易字第134號刑事判決），此即房地產交易實務所常見之「預售屋買賣」。因「預售屋買賣」乃以「領有建造執照卻尚未建造完成之建築物」作為買賣交易之標的（不動產經紀業管理條例第4條第3款規定參看），故預售屋交易無非買賣「基地持分暨尚未存在或尚未建造完成之房屋」；考量預售屋買賣成立以後，消費者必須先按工程進度支付買賣價金，俟房屋建造完成以後，方得享有請求移轉基地持分暨其房屋所有權之權利，是為免消費者承擔不可測之營建風險，內政部遂自100年5月1日開始，明令實施「預售屋履約保證」之機制，而「不動產開發信託」即屬其一；申言之，所謂「預售屋不動產開發信託」，乃以開發不動產及預售作為信託之目的，由賣方（建商、地主）作為委託人，與受託人即信託業者簽訂信託契約，將土地及興建資金交付信託並且設立專款專用之帳戶，再由受託人於信託契約存續期間，按信託契約之約定辦理履約之管理，俾將興建資金依工程進度支付於「信託契約約定有關於完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切費用（專款專用，不得挪為他用）」（內政部99年12月29日內授中辦地字第0990725747號公告參看），從而，「預售屋不動產開發信託」之立意，原即重在確保興建資金依工程進度專款專用，「避免建商因財務危機或其他因素挪用資金」，兼期「妨免地上物於興建期間，『該興建中之建物暨其坐落土地』遭建商或地主任意處分，或遭建商、地主之債權人強制執行取償之可能」，至於不動產開發案之信託建物領得使用執照以後，起造人亦得本於信託關係，將「起造完成建物」之所有權信託登記至受託人名下，或直接將起造人之名義一併「信託」變更與受託人，日後再按委託人間之約定（如合建契約、分戶確認書），辦理「房屋暨其坐落土地持分」之移轉分配。承此前提，地主將系爭土地信託登記至相對人板信銀行之名下，乃至相對人碩晟公司嗣後將「起造完成之系爭建物」信託由相對人臺億公司辦理建物所有權之第一次登記，均係意在落實內政部制頒之「預售屋履約保證機制」，受託人即板信銀行、臺億公司名下之建物、土地，仍應受地主與建商間之「合建」契約與公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等強制規定之拘束，「不容分離」而為單獨之移轉或設定負擔。

㈢承前，系爭土地、建物分別信託登記為相對人板信銀行、臺億公司所有，實乃「合建預售屋買賣」之本質使然，其目的在確保信託業主順利推動建案，兼期防免預售屋買賣之風險，且信託財產並「非」受託人之自有財產，故受託人板信銀行、臺億公司就信託財產（系爭土地、建物）之移轉或設定負擔，當然不能違反地主與建商碩晟公司之信託目的，是無論板信銀行抑臺億公司，均無從自外於「合建」契約以及公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等強制規定之拘束，從而，抗告人指稱系爭土地、建物原「非」同一人所有，不受上開強制規定之拘束云云，自屬誤會而非可取；況執行法院函詢結果，亦係獲基隆市地政事務所覆稱「系爭建物領有（106）基府都建使字第00006號使用執照，其建築基地為本市中山區仁德段…及協和段…，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，『專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔』；系爭土地及建物雖屬不同人所有，惟……以符合上揭規定」等語（參看本院影印自108年度司執字第14092號強制執行案卷內之基隆市地政事務所函覆回文），故基隆市地政事務所逕依抗告人之聲請，允系爭抵押物與其坐落基地分離，單獨就系爭抵押物為抗告人辦理系爭第二順位抵押權之登記，已然違反公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等強制規定，尤以抗告人所稱民法第877條之1規定，亦與本件情形不牟而無適用之餘地，客觀上無從援為抗告人請求就「系爭抵押物『坐落基地』」併付拍賣之適法根據，從而，本院司法事務官審認抗告人僅就系爭抵押物辦理系爭第二順位抵押權之登記，違反公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項等強制規定，且其情形亦屬不能補正，乃以系爭處分駁回抗告人有關拍賣系爭抵押物暨就其坐落基地併付拍賣之聲請，核與法律規定相符而無違誤；抗告人猶執前詞，求為廢棄系爭裁定，為無理由，應予駁回。

民事庭審判長法　官 黃梅淑