民法 第 799 條（建築物之區分所有）

看類型。法定停車位屬共有部分的約定專用，依本條第五項不得與專有部分分離移轉，只能賣給同社區住戶；增設或獎勵停車位若有獨立權狀，可賣給社區外的人。買車位前先看權狀寫『共有部分』還是獨立建號，差別決定轉手彈性與價格。

原則上不行。外牆雖貼著你家，但法律上是共有部分，要使用須經規約同意或區分所有權人會議決議。一樓店面最常踩這個坑。若買一樓店面做生意，簽約前一定要在規約中爭取『外牆廣告約定專用權』，這是店面核心商業價值。

數人區分一建築物各專有一部分，並就共同部分與基地共有，就是公寓大廈的法律型態，是社區產權的基礎結構。

專有部分可單獨所有與買賣（室內空間），共有部分由全體共有（樓梯、外牆、屋頂、管線），不能脫離專有部分單獨處分。

共有部分經規約約定供特定人使用，所有權仍屬全體共有，使用權歸特定人，例如頂樓平台、一樓庭院、法定停車位。

公設＝共有部分持分，依專有面積佔專有總面積比例計算，反映你為樓梯電梯機電等共用空間付出的持分比例。

調權狀與建物登記謄本看登記為專有或共有，再取得規約定稿檢查有無『約定專用』條款，兩者一致才算數。

依民法 799 第 4 項：你的專有面積 ÷ 全社區專有總面積，規約另有約定從其約定。

可能面臨拆除返還＋不當得利返還（一般時效 15 年），裝修成本通常無法求償，遠高於事前審閱規約的成本。

提出規約定稿中的約定專用條款、建物登記謄本、測量成果圖；廣告單張與業務口頭承諾證明力極弱。