民法 第 799 條（建築物之區分所有）
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- 1.稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
- 2.前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
- 3.專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
- 4.區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
- 5.專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
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重點摘要民法第 799 條將區分所有建築物分為專有部分、共有部分與基地應有部分三者，且不得分離移轉。
Q · 頂樓、一樓庭院到底算不算我家的？
看規約。沒約定專用就是全社區共有
依民法第 799 條，區分所有建築物分為專有部分、共有部分與基地應有部分。專有部分（室內空間）可單獨所有與買賣；共有部分（樓梯、外牆、屋頂、管線）原則由全體共有，須經規約約定才能供特定人專用；且三者依第 5 項不得分離移轉。頂樓、庭院是否「算你家」，關鍵在規約有無白紙黑字寫約定專用。
深度解讀
你買的不是「一間房」，是一個法律上被切成三塊的複合權利包。第一塊是你家門內的牆、地板、天花板圍起來的空間（專有部分，你獨享）。第二塊是樓梯、電梯、屋頂、外牆、管線（共有部分，全社區共用）。第三塊是建物下面那塊地的一個持分（基地應有部分）。這三塊在法律上用一根無形的鎖鏈綁在一起，絕對不能拆開賣。聽起來理所當然？但真正的殺傷力在後面：頂樓、一樓前院、地下室停車位，這些你以為「算你家的」空間，法律上大多數是共有部分。建商說「送你頂樓使用權」可能是合法的（透過規約約定），也可能是整個社區都能告他的無權占用。你簽約的那一刻，這三塊拼圖就決定了你未來幾十年每一場管委會吵架的立場。
- 白話解讀與法律定性
- 思考脈絡與流程圖
- 12 則常見問答
- 易混概念對照
- 6 國規定對照
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立法沿革 2 版
本條有 2 段立法理由。
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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。