民法 第 799 條（建築物之區分所有）
- 1.稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
- 2.前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
- 3.專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
- 4.區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
- 5.專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
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重點摘要民法第 799 條將區分所有建築物分為專有部分、共有部分與基地應有部分三者，且不得分離移轉。
Q · 頂樓、一樓庭院到底算不算我家的？
依民法第 799 條，區分所有建築物分為專有部分、共有部分與基地應有部分。專有部分（室內空間）可單獨所有與買賣；共有部分（樓梯、外牆、屋頂、管線）原則由全體共有，須經規約約定才能供特定人專用；且三者依第 5 項不得分離移轉。頂樓、庭院是否「算你家」，關鍵在規約有無白紙黑字寫約定專用。
白話解讀
你買的不是「一間房」，是一個法律上被切成三塊的複合權利包。第一塊是你家門內的牆、地板、天花板圍起來的空間（專有部分，你獨享）。第二塊是樓梯、電梯、屋頂、外牆、管線（共有部分，全社區共用）。第三塊是建物下面那塊地的一個持分（基地應有部分）。這三塊在法律上用一根無形的鎖鏈綁在一起，絕對不能拆開賣。聽起來理所當然？但真正的殺傷力在後面：頂樓、一樓前院、地下室停車位，這些你以為「算你家的」空間，法律上大多數是共有部分。建商說「送你頂樓使用權」可能是合法的（透過規約約定），也可能是整個社區都能告他的無權占用。你簽約的那一刻，這三塊拼圖就決定了你未來幾十年每一場管委會吵架的立場。
法律定性
民法第 799 條為區分所有建築物的基礎規範，將一棟由數人區分所有的建築物在法律上切分為三個權利客體：可獨立使用並單獨為所有權標的的「專有部分」、專有部分以外由全體共有的「共有部分」，以及建築物坐落基地的「應有部分」，並明定三者不得分離移轉或設定負擔。
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Q1區分所有建築物是什麼？▾
數人區分一建築物各自專有一部分，並就共同部分與基地共有，就是公寓大廈的法律型態。
Q2專有部分和共有部分差在哪？▾
專有部分可單獨所有買賣（室內空間），共有部分由全體共有（樓梯、外牆、屋頂、管線）。
Q3頂樓加蓋是我的權利嗎？▾
除非規約約定頂樓平台由你專用，否則頂樓是共有部分，加蓋屬無權占用。
Q4公設比怎麼算？▾
共有部分與基地應有部分依專有面積佔專有總面積比例計算，規約另有約定從其約定。
Q5停車位可以單獨賣給外人嗎？▾
法定停車位屬共有部分約定專用，依第 5 項不得分離移轉，只能賣給同社區住戶。
Q6外牆可以自己掛招牌嗎？▾
外牆屬共有部分，須經規約或區分所有權人會議同意，一樓店面最常踩這個坑。
Q7約定專用條款對後手有效嗎？▾
規約所定約定專用，依公寓大廈管理條例第 24 條對繼受人（買方）仍有拘束力。
Q8都更後室內坪數為什麼縮水？▾
老公寓沒公設，都更後權利切成專有＋共有＋基地三塊，室內坪數通常下降。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 所有型態 | 可否單獨移轉 | 典型範圍 |
|---|---|---|---|
| 專有部分 | 單獨所有 | 可 | 室內牆內空間 |
| 共有部分 | 全體共有 | 不可（隨專有部分移轉） | 樓梯、電梯、外牆、屋頂、管線 |
| 約定專用 | 仍屬共有，特定人專用 | 不可 | 頂樓平台、一樓庭院、法定停車位 |
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