民法 第 877-1 條

能買，但你買的不只是房子，還包括依本條併付拍賣的地上權。關鍵是地上權的剩餘年限和地租條件。年限長、地租合理的地上權建物可以是好標的，價格通常比同區段的所有權建物低三到四成。內行人提示：去地政事務所調閱地上權設定契約書，裡面會載明存續期間、地租、調整方式，這些資訊在法拍公告裡通常只有一行帶過，但它們決定了你這筆投資的真正價值。

願意，但額度通常偏低。因為依本條但書，銀行對租賃權拍賣的價金沒有優先受償權，所以銀行只會用建築物本身的殘值來估算擔保價值。實務上貸款成數大約在五成以下。內行人提示：如果你能說服地主一起到銀行，由地主出具同意書讓銀行在租賃權上設定權利質權，銀行的放款意願和額度會明顯提高，因為這等於補上了本條但書造成的擔保缺口。

不會。地上權的存續期間、地租金額、使用範圍等條件都維持原狀，只是權利人從原建物所有人變成法拍買受人。但如果原地上權有「不得轉讓」的約定，會產生能否併付拍賣的爭議，這也是本條寫「得讓與者」這個限制條件的原因。內行人提示：投標前一定要確認地上權登記有沒有「禁止處分」的限制登記，有的話這個併付拍賣可能會出問題。

民國 96 年增訂之併付拍賣條款，要求法拍抵押建物時，建物存在所必要之地上權或租賃權一併拍賣，避免買到無腳之屋。

讓建築物得合法存在於他人土地上之物權或債權，典型為地上權、典權、租賃權三類。

法院在拍賣抵押物時，將與抵押物經濟上不可分之相關權利一併納入拍賣標的，由同一買受人取得。

877 是土地抵押後其上建物併付拍賣；877-1 是建物抵押時土地使用權併付拍賣。兩條方向相反，互為鏡像。

去土地所在地政事務所申請地上權登記簿謄本，確認存續期間、地租金額、調整條款、有無禁止處分登記四項。

依建物殘值 + 地上權剩餘年限現值分別估算。剩 10 年 vs 剩 50 年的地上權建物，合理出價差距可達五倍。

拿到法院核發之權利移轉證書後，30 日內向地政事務所辦理建物所有權及地上權移轉登記，並通知地主租賃移轉。

放款時要求借款人在地上權上一併設定權利質權給銀行，繞過但書取得優先受償權。懂這招的銀行呆帳率天差地遠。

一般法拍建物市價 8-9 成貸款，地上權建物因 877-1 但書限制壓在 4-5 成以下。