民法 第 877-1 條
以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。
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重點摘要民法第 877-1 條規定，法院拍賣抵押建物時，建物存在所必要之地上權或租賃權應併付拍賣，但價金不歸建物抵押權人優先受償。
Q · 法拍地上權建物時，地上權會不會一起賣？
依民法第 877-1 條，法院拍賣抵押的建築物時，必須把建築物存在所必要之權利（地上權、租賃權等可讓與者）一併拍賣，避免買受人取得建物卻無權使用土地。但但書規定：建物抵押權人對該權利賣得之價金，無優先受清償權，因為土地使用權不在抵押標的範圍內。投標前務必確認地上權剩餘年限、地租條件、有無禁止處分登記。
白話解讀
在台灣，土地跟建築物是兩個完全獨立的不動產。你可以擁有一棟房子，但腳下的地不是你的，你靠的是地上權或租賃權才能合法站在那裡。現在問題來了：你拿這棟房子去抵押借錢，還不出來，銀行聲請法院拍賣。法院把房子賣掉了，但那個讓房子有權站在那塊地上的「地上權」或「租賃權」沒有一起賣。買到房子的人發現自己買了一棟「沒有腳的房子」，隨時可能被地主要求拆屋還地。這條就是為了堵住這個荒謬的漏洞：法院拍賣建築物時，必須把建築物存在所必要的土地使用權一起拍賣。房子跟腳一起走，買家才不會踩空。但這裡藏了一個對銀行很重要的限制：那個土地使用權賣的錢，銀行不能優先拿。因為銀行當初設定抵押的標的只有建築物，土地使用權不在抵押範圍內，它的拍賣價金要歸給其他債權人按比例分配。
法律定性
民法第 877-1 條為民國 96 年增訂之併付拍賣條款，規範以建築物設定抵押權時，於法院強制拍賣程序中，建築物存在所必要之可讓與權利（地上權、典權、租賃權）應併付拍賣，以維護建築物之經濟效用與社會利益；同時明定抵押權人對該權利價金無優先受償權，維持物權分離主義之邏輯底線。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1民法 877-1 條是什麼？▾
規範法拍抵押建物時併付拍賣土地使用權，避免買到無腳之屋。
Q2地上權建物可以拿去抵押貸款嗎？▾
可以，但銀行貸款成數通常較低，因為土地使用權價金銀行無優先受償權。
Q3法拍地上權建物前要看什麼？▾
地上權剩餘年限、地租金額、調整條款、有無禁止處分登記四項。
Q4什麼叫併付拍賣？▾
法院把建物與其存在所必要的權利綁在一起拍賣，由同一買受人取得。
Q5民法 877-1 與民法 877 差在哪？▾
877 是土地抵押後建物併付拍賣；877-1 是建物抵押時土地使用權併付拍賣，方向相反。
Q6地上權有禁止處分登記能併付拍賣嗎？▾
條文寫「得讓與者」應併付，禁止處分的地上權併付會有爭議。
Q7買法拍地上權建物地租誰繳？▾
拍賣後地租義務移轉給買受人，按原契約條件繼續繳給地主。
Q8銀行對土地使用權價金真的不能拿嗎？▾
本條但書明文規定無優先受清償權，但可在貸款時要求一併設定權利質權繞過。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| row | 一般法拍建物 | 地上權法拍建物（適用 877-1） |
|---|---|---|
| 拍賣標的範圍 | 建物 + 基地所有權（同屬一人） | 建物 + 併付拍賣之地上權／租賃權 |
| 買受人取得權利 | 完整所有權，無到期問題 | 建物所有權 + 有期限的土地使用權 |
| 銀行抵押價值評估 | 市價 8-9 成 | 市價 4-5 成（地上權價金銀行無優先受償） |
| 拍定價金分配順序 | 依抵押權順位優先受償 | 建物價金抵押權人優先；地上權價金普通債權人按比例 |
| 適用條文 | 民法 873、874 | 民法 877-1 + 873、874 |
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