臺灣基隆地方法院民事判決

原告

賴志雄

訴訟代理人

吳恆輝律師

被告

何丹丹

被告

何桃玉

被告

魏本民

共同訴訟代理人

唐達興律師

複代理人

羅瑞洋律師

上列當事人間返還代墊款事件，本院於民國115年7月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款、第256條分別定有明文。查原告起訴時原係聲明：

一、被告何丹丹及被告何桃玉應連帶給付原告新臺幣（下同）450萬元。二、被告何丹丹應給付原告407,680元。三、被告何桃玉應給付原告174,720元。四、被告魏本民應給付原告307,920元；嗣於民國114年12月22日以民事變更訴之聲明四狀變更聲明為：先位聲明一、被告何丹丹應給付予原告225萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告何桃玉應給付予原告225萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告何丹丹應給付原告407,680元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、被告何桃玉應給付原告174,720元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。五、被告魏本民應給付原告307,920元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明一、被告何丹丹應給付予原告450萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告何桃玉應給付予原告450萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告何丹丹應給付原告407,680元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、被告何桃玉應給付原告174,720元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。五、被告魏本民應給付原告307,920元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。六、聲明第一、二項所命之給付，如被告何丹丹或何桃玉給付，他方於一方給付之範圍內，同免其給付責任。經核原告上開訴之聲明之變更，係本於同一請求之基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而與前開規定相符，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張略以：

(一)先位之訴部分：

1.原告於112年4月18日與訴外人吳文喜及吳何秀鳳簽立買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約定原告以總價9,350萬元買受門牌號碼基隆市○○區○○路00號1至6樓房屋(下合稱系爭1-6樓房屋)暨其基地即基隆市○○區○○段00地號、39地號土地(下合稱系爭土地，與系爭1-6樓房屋合稱系爭不動產)，雙方應於112年8月30日前履行契約義務，另約定系爭1-6樓房屋及基地分別登記予6人所有。而原告知悉被告魏本民已向吳何秀鳳承租系爭1-6樓房屋中之1、2樓(下分別稱系爭1樓房屋、系爭2樓房屋，合稱系爭1、2樓房屋)與被告何丹丹、何桃玉共同經營養生會館多年，租約至112年8月31日屆滿，乃詢問被告等是否願買受系爭1、2樓房屋暨基地(下合稱系爭不動產1、2樓)，經協商後，被告何丹丹、何桃玉再分別與吳何秀鳳簽立買賣契約(下合稱系爭被告買賣契約)，約定各以2,800萬元、1,200萬元購買系爭不動產1樓、系爭不動產2樓，其等亦同意於112年8月30日前履約完畢。

2.何丹丹、何桃玉應各給付原告225萬元：

(1)350萬元部分： 被告何丹丹、何桃玉就系爭不動產1、2樓之買賣價金原預計向金融機構貸款8成，以作為履約尾款，惟其等因信用或銀行政策等問題無法足額貸款，又無足夠之資金補足貸款不足部分，而迄前揭履約期限經過仍未能依約給付買賣價金，原告為儘快完成系爭買賣契約，遂於112年10月25日與被告何丹丹、何桃玉簽立協議書(下稱系爭協議書)，其中第1點約定由原告代為給付350萬元買賣價金，被告何丹丹、何桃玉再以增貸金額返還，或自113年1月1日起每月清償10萬元，並提供系爭不動產1、2樓設定擔保金額350萬元之抵押權予原告。惟被告何丹丹、何桃玉迄未清償任何借款，亦未依約設定抵押權，尚欠原告350萬元。

(2)100萬部分：系爭不動產1-6樓因外牆有更新整修之需要，被告何桃玉、何丹丹乃同意委請原告找尋廠商協助施作，並同意總施工費用116萬元由1-6樓所有權人平均負擔，即每層樓分擔193,000元；又系爭不動產之買賣係委請不動產經紀人協助居間及服務，依約買方須給付買賣總價2%之服務費，因此被告何丹丹應、何桃玉應分別給付56萬元【計算式：2,800萬元×2%=56萬元】、24萬元【計算式：1,200萬元×2%=24萬元】。而被告何丹丹、何桃玉因無足夠資金，故其等應分擔之仲介服務費款80萬元【計算式：56萬元＋24萬元=80萬元】，及大樓外牆施工費用386,000元【計算式：193,000元＋193,000元=386,000元】，合計1,186,000元【計算式：80萬元＋386,000元=1,186,000元】，均向原告借貸，嗣原告及被告何丹丹、何桃玉於系爭協議書第3點約定被告何丹丹、何桃玉僅須返還100萬元。

(3)被告何丹丹、何桃玉積欠之350萬元、100萬元，原告依法並無給付之義務，卻代為給付，被告何丹丹、何桃玉當屬無法律上原因，受有利益，而此利益使原告受有損害，故原告亦得依不當得利之規定請求返還。另因系爭協議書未明訂被告何丹丹、何桃玉應如何分配清償責任，故依民法第271條規定，應由其等平均分擔，即各給付225萬元【計算式：(350萬元＋100萬元)÷2＝225萬元】。

3.被告何丹丹、何桃玉應分別給付原告407,680元、174,720元之違約金： 依系爭被告買賣契約約定，被告何丹丹、何桃玉應於112年8月30日履約完畢，惟其等因貸款問題未依約完成與銀行之對保程序，致未按時給付尾款，迄至112年11月30日始完成履約及過戶登記，而系爭不動產1、2樓原即為被告何丹丹、何桃玉使用，原告至遲已於112年8月31日即以簡易交付方式，將系爭不動產1、2樓交付予被告何丹丹、何桃玉。故被告何丹丹、何桃玉遲延91天(8月1天、9月30天、10月31天、11月29天，共計91天)履約，以契約約定之每逾一日萬分之二計算，則被告何丹丹、何桃玉應給付之遲延違約金分別為407,680元【計算式：22,400,000元×0.0002×91=407,680元】、174,720元【計算式：9,600,000元×0.0002×91=174,720元】。又吳何秀鳳已於113年5月6日與原告簽立權利轉讓協議書(下稱系爭轉讓協議書)，將系爭不動產1、2樓自112年4月18日以後之相關權利義務轉讓予原告，原告自得本於系爭被告買賣契約之約定請求被告何丹丹、何桃玉給付上開違約金。

4.被告魏本民應給付原告307,920元之不當得利：被告魏本民與被告何桃玉為夫妻，而被告魏本民向吳何秀鳳承租系爭不動產1、2樓承租經營養生會館多年，近年除承租系爭不動產1、2樓外，亦承租3樓作為員工休息室，最近一份租賃契約(下稱系爭租賃契約)之租賃期間係自111年6月1日至112年8月31日，租金則為每月122,500元。惟被告魏本民就系爭不動產1、2樓於112年9月1日租賃期間屆滿後，至112年11月30日被告何丹丹、何桃玉登記為所有權人前，仍繼續占用系爭不動產1、2樓，係無法律上之原因而使用該不動產，以系爭租賃契約約定系爭不動產1至3樓租金之122,500元，扣除被告魏本民111年6月1日前與吳何秀鳳約定之系爭不動產3樓每月租金19,860元計算，被告魏本民共應給付307,920元【計算式：(122,500元－19,860元)×3個月＝307,920元】之不當得利。而原告既受讓系爭不動產1、2樓原所有權人吳何秀鳳關於該不動產之權利義務，即得請求被告魏本民返還上開不當得利。

5.並聲明：

(1)被告何丹丹應給付原告225萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(2)被告何桃玉應給付原告225萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(3)被告何丹丹應給付原告407,680元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(4)被告何桃玉應給付原告174,720元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(5)被告魏本民應給付原告307,920元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(6)願供擔保請准假執行。

(二)備位之訴部分：

1.被告何丹丹、何桃玉就上開應依消費借貸或不當得利規定返還之系爭協議書第1點所約定350萬元，及第3點約定之100萬元，係基於不同之契約關係，而積欠債務，分別對債權人負有清償債務責任，又債權人本對於數個債務人均享有分別獨立請求權。嗣因其等同意對原先分別之債務，以系爭協議書約定由原告協助清償後，對原告共負給付責任，自屬不真正連帶債務。

2.另被告何丹丹、何桃玉應分別給付原告407,680元、174,720元之違約金，被告魏本民應給付原告307,920元之不當得利，理由均如前述。

3.並聲明：

(1)被告何丹丹應給付原告450萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(2)被告何桃玉應給付原告450萬元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(3)被告何丹丹應給付原告407,680元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(4)被告何桃玉應給付原告174,720元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(5)被告魏本民應給付原告307,920元，及自變更訴之聲明四狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(6)第1項聲明所命之給付，如被告何丹丹或何桃玉給付，他方於一方給付之範圍內，同免其給付責任。

(7)願供擔保請准宣告假執行。

(三)對被告等抗辯所為之陳述：

1.由系爭協議書第4點約定「甲方同意11/15號以前跟銀行對保完成」文義觀之，原告係因被告何丹丹丹、何桃玉遲未依約對保，而要求其等須於112年11月15日前完成對保。又完成對保與完成點交不同，故上開約定並非表示原告同意系爭不動產點交日展延至11月15日；系爭協議書上開約定主要係原告為督促被告何丹丹、何桃玉完成對保，以使本件買賣契約之履行能繼續。

2.被告何丹丹、何桃玉明知系爭協議書第3點約定其等向吳何秀鳳取得裝潢補償金後應給付原告100萬元，卻故意消極不向吳何秀鳳請求，意圖使「求償成功」之條件不成就，藉此拖延對原告之還款義務，其行為已構成民法第101條第1項所定之不正當行為，依法應視為條件已成就。

3.被告魏本民雖辯稱其於112年8月31日後即未再使用系爭不動產1、2樓，惟其與被告何桃玉、何丹丹所共同經營之養生館從未間斷經營，亦未向經濟部辦理歇業或停業登記，且被告魏本民於租約屆滿亦未與原告或吳何秀鳳完成點交返還，可見其於租約到期後，仍持續占有使用系爭不動產1、2樓而受有不當得利。

4.被告何丹丹、何桃玉不得以系爭1-6樓房屋之電梯(下稱系爭電梯)有瑕疵主張抵銷：

(1)系爭電梯已存在數十年，而被告等以上開不動產經營養生館多年，就系爭不動產之建築狀況已況知之甚詳，不得再主張原告應就系爭電梯負瑕疵擔保責任。又被告何丹丹、何桃玉於113年2月間向原告提起之本院113年度訴字第122號損害賠償之訴(下稱本院另案)中，僅主張系爭不動產1、2樓有樓梯、廢棄物、欄杆、牆面等瑕疵，而未提及系爭電梯，可見系爭電梯縱有瑕疵，亦因被告何丹丹、何桃玉未依民法第356條規定，從速檢查並通知，而視為承認受領之物。又被告何丹丹、何桃玉於113年4月10日前即一再對外放話並通知原告系爭電梯為違建，欲將電梯拆除，原告遂於113年4月10日寄發律師存證信函告知被告何丹丹、何桃玉，系爭電梯為大樓所共有之財產，切勿任意破壞、毀損，可見其等於113年4月10日前已知悉系爭電梯之瑕疵，而於113年10月21日答辯狀始請求減少價金，其請求權已罹於6個月時效而消滅，不得主張抵銷。

(2)被告提出之社團法人基隆市建築師公會(下稱基隆市建築師公會)鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)所認定修繕金額1,744,940元，係整棟大樓之電梯拆除後重新建置之費用，而依系爭鑑定報告鑑定結果，系爭電梯得以補辦使用執照方式處理未取得合法使用照問題，並無拆除必要，且系爭電梯為系爭1-6樓房屋全體區分所有權人之公共設施，若有電梯補辦登記或拆除重建之問題，也應由全體區分所有權人共同討論、負擔。又依系爭鑑定報告，系爭電梯並未占用系爭不動產1、2樓專有部分，亦未因未取得使用執照而致房價減損，故被告自不得以上開金額主張抵銷。

5.原告與被告何丹丹已於系爭協議書第2點約定，由原告以耐用堅固之木頭協助修繕系爭不動產地下室(下稱系爭地下室)，顯見雙方已就瑕疵範圍及修繕方式達成合意，惟被告嗣拒絕原告施作，且於本院另案中亦未主張系爭地下室有任何不能使用之瑕疵，應視為同意受領之物，不得向原告請求賠償損害。

二、被告等則均聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行，並答辯略以：

(一)原告與吳文喜及吳何秀鳳簽立系爭買賣契約後，遊說被告何丹丹、何桃玉購買系爭不動產1、2樓，並於被告表示資金不足後，遂口頭向被告承諾代為尋找銀行辦理貸款，並保證可以貸到總價金8成，被告何丹丹、何桃玉遂分別與原告達成各以2,800萬元、1,200萬元之價金購買系爭不動產1、2樓之合意，並經原告之安排，以倒填日期之方式，與吳何秀鳳簽立系爭被告買賣契約書。而系爭被告買賣契約書與系爭買賣契約書之簽立日期均為112年4月18日，證人即系爭買賣契約之房屋仲介潘家蓁亦證稱系爭被告買賣契約之簽約日並非實際簽約日，可見系爭被告買賣契約係基於通謀虛偽意思表示而簽立，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效。

(二)系爭不動產1、2樓之實際出賣人為原告，系爭協議書即為其與被告何丹丹、何桃玉簽立之買賣契約，故系爭協議書第1點約定之350萬元為買賣價金尾款之一部，原告僅能向被告請求給付價金及設定抵押權。

(三)原告主張系爭協議書第3點之100萬元包括80萬仲介費及20萬元工程費，惟該約定並未提及仲介費，且被告何丹丹、何桃玉與原告就系爭房屋1、2樓之買賣，並未經不動產經紀人協助居間服務，亦未與證人潘家蓁簽立仲介契約，而係由原告直接與被告何桃玉自行議定。又原告提出之系爭1-6樓房屋外牆工程報價單(下稱系爭報價單)之工程費尚包括鐵鋁窗工程，惟系爭房屋1、2樓之鐵鋁窗並無更新施作，可見系爭報價單記載之費用不應由被告負擔。何況若原告於簽立系爭協議書時已對被告等取得100萬元借款債權，應無在系爭協議書約定以被告向吳何秀鳳取得補償金為前提，可見所謂工程款，並非被告何桃玉、何丹丹本應支付之款項，而係原告基於系爭協議書第2點承諾施作系爭地下室樓梯之工程費。另系爭租賃契約之承租人為被告魏本民，縱認被告何丹丹、何桃玉依系爭協議書第3點之約定，有向吳何秀鳳請求之義務，被告何桃玉及魏本民亦已於113年12月18日委任律師發函吳何秀鳳請求裝潢補償，惟遭吳何秀鳳拒絕給付，故被告等並未阻止條件成就。若吳何秀鳳願意給付被告何丹丹、何桃玉補償金，被告自仍願依系爭協議書第3點約定履行，如吳何秀鳳仍不願補償被告，則原告此項主張自無理由。

(四)原告並非系爭被告買賣契約之當事人，不得依該契約約定主張被告何丹丹、何桃玉未於112年8月30日前完成履約，應各給付違約金407,680元、174,720元。且系爭協議書第4點係約定被告何丹丹、何桃玉之對保日期為112年11月25日，可見原告與其等已以新合意代替舊合意，而被告等已於該日完成對保，並無遲延，原告即不能再追究被告未於112年8月30日前完成對保之責任。。

(五)被告魏本民與何桃玉並非夫妻，且已於系爭租賃契約期間屆滿時返還租賃物系爭不動產，並未無權占有。又原告主張其至遲於112年8月31日即以簡易交付方式，將系爭不動產1、2樓交付予被告何丹丹、何桃玉，若被告魏本民未於租期屆滿前返還租賃物，原告如何能於112年8月31日將系爭不動產1、2樓交付於被告何丹丹及何桃玉，可見原告之主張相互矛盾。

(六)原告備位聲明第1、2項分別請求被告何丹丹、何桃玉給付450萬元及利息，並主張上開債務為不真正連帶債務，惟被告何丹丹、何桃玉並未同意或與原告約定就系爭不動產1、2樓之買賣價金共4,000萬元，或原告主張之仲介費及工程費各負全部給付之義務。系爭協議書第1點雖未就350萬元分別被告何丹丹、何桃玉各應清償之金額，惟依民法第271條規定，亦應依被告何丹丹、何桃玉各自之買賣總價減去各自已給付之金額（包括頭期款及銀行貸款），而區分被告何丹丹、何桃玉各應清償之金額。

(七)縱認原告本件請求有理由，被告對原告有金額合計3,541,653元之債權，得與原告主張之債權抵銷，並為同時履行抗辯：

1.系爭電梯為違建並占用系爭不動產1、2樓之專有部分，致被告何丹丹、何桃玉受有1,744,940元之損害：

(1)系爭不動產1、2樓有系爭電梯未依使用執照核准之位置設置之瑕疵(下稱系爭瑕疵)，且系爭電梯占用系爭不動產1、2樓之專有部分，依系爭鑑定報告，拆除系爭電梯並回復原狀、設置新電梯所需之費用共計1,744,940元，因系爭電梯不可能僅拆除1、2樓電梯以除去上開瑕疵，故前揭金額均為被告所受損害，被告何丹丹、何桃玉得依民法第354條、359條規定，請求減少價金1,744,940元。又被告何丹丹、何桃玉不具建築專業，無法依通常檢查方式發現系爭電梯為違建，故於買受系爭不動產1、2樓時，並不知系爭電梯上開瑕疵，原告起訴後，被告等委託律師到現場履勘，經律師查看發現系爭電梯位置似有占用系爭不動產1、2樓專有部分，被告就相關事項諮詢民意代表，期間輾轉於113年10月間經他人交付113年1月10日基隆市政府至系爭不動產5樓會勘之會勘紀錄(下稱系爭會勘紀錄)，始知悉系爭電梯違法變更位置，惟原告出售系爭不動產1、2樓時，故意不告知上情，依民法第365條第2項規定，本件並無6個月消滅時效之適用，被告仍得請求減少價金。

(2)另民法第227條之規定並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，故買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於契締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵人仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應成立不完全給付債務之不履行責任，故被告何丹丹、何桃玉亦得請求原告賠償債務不履行之損害，且民法第365條第1項時效之規定並未及損害賠償請求權，因此上開請求權時效應適用民法第125條之規定，而未罹於時效。

2.系爭不動產1樓及系爭地下室有被告何丹丹於本院另案主張嚴重瑕疵，致其受有945,313元之損害。

3.依系爭鑑定報告鑑定結果，系爭地下室之樓梯未修復，致使產權可用面積減損129.7㎡，參考內政部不動產交易實價登錄查詢資料單價為95,000元/㎡。故系爭地下室之市價為12,321,500元，高於系爭不動產2樓買賣總價1,200萬元，應可以系爭不動產2樓111年6月以前之租金28,380元計算不能使用之損害；而自112年11月30日被告何丹丹取得系爭不動產1樓之日起，如僅計算至115年5月31日止，其金額為851,400元【計算式：28,380元×30月=851,400元】。

4.被告何丹丹、何桃玉就上開損害3,541,653元【計算式：1,744,940元＋945,313元＋851,400元=3,541,653元】，同時主張抵銷及同時履行抗辯。

三、經查，原告於112年4月18日與訴外人吳文喜及吳何秀鳳簽立系爭買賣契約，約定原告以總價9,350萬元買受基隆市○○區○○路00號1至6樓房屋暨其基地即基隆市○○區○○段00地號、39地號土地，雙方應於112年8月30日前履行契約義務，而原告知悉被告魏本民已向吳何秀鳳承租系爭1-6樓房屋之1、2樓與被告何丹丹、何桃玉共同經營養生會館，租約至112年8月31日屆滿，乃詢問被告等是否願買受系爭不動產1、2樓，嗣被告何丹丹、何桃玉分別簽立以吳何秀鳳為出賣人之系爭被告買賣契約，約定各以2,800萬元、1,200萬元購買系爭1樓房屋、系爭2樓房屋暨基地，該契約亦約定雙方應於112年8月30日前履約完畢；又系爭不動產1樓、2樓已於112年11月30日分別移轉登記為被告何丹丹、何桃玉所有等事實，有系爭買賣契約、系爭被告買賣契約等件影本附卷可稽，並有基隆市地政事務所以113年9月27日基地所資字第1130104872號函檢送之系爭1-6樓房屋112年間所有權移轉登記資料在卷足憑，復為兩造所不爭執，應堪信為真正。

四、原告主張被告何丹丹、何桃玉因無法足額貸款，而由原告代為給付系爭被告買賣契約尾款350萬元，及仲介費80萬元、修繕系爭1-6樓房屋外牆工程費20萬元，並簽立系爭協議書，其等應依消費借貸或不當得利法律關係返還450萬元，惟為被告何丹丹、何桃玉所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

(一)系爭協議書第1點約定之350萬元部分：

1.原告與被告何丹丹、何桃玉於112年10月25日簽立系爭協議書，其中第1點約定「乙方(即原告)同意讓甲方(即被告何丹丹、何桃玉)貸款不足的部分，金額新台幣三佰伍拾萬元用兩種方式處理(1)甲方過戶後增貸金額還給乙方（2)乙方同意讓甲方分期付款從2024/1/1號開始每月新台幣壹拾萬元分期35期並讓乙方設定房產新台幣三佰伍拾萬元(其應付款項由(附件)原簽約購買整棟買方先行支付，甲方再支付乙方)」之事實，有系爭協議書影本附卷可稽。被告雖辯稱系爭被告買賣契約係基於通謀虛偽意思表示，系爭不動產1、2樓真正出賣人為原告而非吳何秀鳳，系爭協議書即為原告及被告何丹丹、何桃玉簽立之買賣契約，上開第1點約定為買賣價金之約定云云。惟按買賣契約屬於債權債務契約，而債之關係為特定人間之權利義務關係。債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利，而且債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付（最高法院43年台上字第99號判例意旨參照）。本件原告及被告何丹丹、何桃玉不爭執之系爭被告買賣契約書，既載明出賣人為吳何秀鳳，買受人分別為被告何丹丹、何桃玉，自應以吳何秀鳳、被告何丹丹、何桃玉為其權利義務主體，被告既未舉證證明系爭被告買賣契約係出於通謀虛偽意思表示而無效，揆諸前揭說明，系爭被告買賣契約之出賣人及被告何丹丹、何桃玉給付買賣價金之對象，自均係吳何秀鳳，被告前揭所辯，要非可採。

2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按第三人清償債務人之債務，使債務因而消滅，倘別無其他法定或契約上之求償依據時，該第三人非不得依不當得利之規定，向受有債務消滅利益之債務人為請求，以回復其責任財產歸屬分配之衡平（最高法院110年度台上字第2991號判決意旨參照）。觀諸上開系爭協議書第1點內容，雖無從推知原告及被告何丹丹、何桃玉已就該350萬元成立消費借貸合意，惟其中既約定被告何丹丹、何桃玉依系爭被告買賣契約應給付之價金350萬元由原告「先行支付」，被告何丹丹、何桃玉「再支付原告」，而原告確已為被告何丹丹、何桃玉給付上開買賣價金之事實，又為原告及被告何丹丹、何桃玉所不爭執，被告何丹丹、何桃玉即無庸再負擔該數額之買賣價金債務，自共同受有債務消滅之利益，則原告依民法第179條規定，請求被告何丹丹、何桃玉返還350萬元，自屬有據。

(二)系爭協議書第3點約定之100萬元部分：

1.原告雖又主張被告何丹丹、何桃玉應分擔之系爭房屋1-6樓外牆工程費386,000元，及仲介服務費款80萬元，均由原告給付，原告及被告何丹丹、何桃玉並於系爭協議書第3點約定被告何丹丹、何桃玉僅須返還100萬元云云，惟按條件係法律行為之附款，依當事人之意思以限制法律行為之效力。所謂條件，謂法律行為效力之發生或消滅，繫於將來成否客觀上不確定之事實。以將來不確定之事實為條件，如該事實不發生，條件即不成就，於停止條件，其法律行為不發生效力，於解除條件，其法律行為不失其效力，民法第99條第1、2項分別定有明文。次按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號判決意旨參照）。經查，系爭協議書第3點係約定「甲方承租3樓裝潢損失，甲方跟屋主(即吳何秀鳳)請求補償(甲方拿到補償金，給乙方壹佰萬元工程款)。甲、乙雙方同意補償金超過新台幣壹佰萬以上歸甲方所有，新台幣壹佰萬元以內直接支付乙方做為支付工程款」，不僅未指明工程款係系爭1-6樓房屋外牆之工程款，更無隻字提及原告主張之仲介費，則原告前揭主張已非足取。況查，原告於本院另案113年6月26日言詞辯論期日到庭陳稱「系爭協議第3點是何桃玉自己要跟吳文喜請求，其中談到的新臺幣100萬元指的就是何桃玉拿到補償之後，若拿到的補償超過100萬元何桃玉就給100萬元，若不足100萬元，何桃玉拿多少就給多少，但未協議若不足100萬元，何桃玉是否還要補足差額」等語，業經本院調取上開案卷核閱屬實，並為原告及被告何丹丹、何桃玉所不爭執。足見原告及被告何丹丹、何桃玉就上開約定之真意，係以「被告何桃玉向吳文喜或吳何秀鳳取得補償金」為「給付工程款予原告」之停止條件。

2.又查，被告何桃玉、魏本民前於113年12月18日以存證信函向吳何秀鳳請求給付裝潢補償金，惟迄未獲得賠償之事實，有被告等提出之存證信函影本附卷可稽，並為原告所不爭執，堪認無論系爭協議書第3點約定之100萬元係借款或被告何丹丹、何桃玉無法律上原因所受利益，該約定之停止條件尚未成就，而未發生效力，原告自無從據以向被告何丹丹、何桃玉請求給付該100萬元。至原告雖主張被告何丹丹、何桃玉明知系爭協議書第3點約定其等向吳何秀鳳取得裝潢補償金後應給付原告100萬元，卻故意消極不向吳何秀鳳請求，意圖使求償成功之條件不成就，依民法第101條第1項規定應視為條件已成就云云，惟查，被告何桃玉、魏本民前向吳何秀鳳請求給付補償金遭拒乙節，既如前述，自難謂被告何丹丹、何桃玉有何以不正當行為阻其條件成就之情形，原告上開主張，要非有理。

(三)按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條前段定有明文。經查，系爭協議書第1點關於原告為被告何丹丹、何桃玉給付350萬元尾款之約定，並未載明其等如何分擔清償責任，揆諸前揭規定，被告何丹丹、何桃玉應返還原告之350萬元，即應平均分擔。是原告訴之聲明第1項、第2項請求被告何丹丹、何桃玉就系爭協議書第1點約定之350萬元各給付175萬元【計算式：350萬元÷2＝175萬元】，為有理由，其逾此範圍之請求，則屬無據。又原告先位聲明主張被告何丹丹、何桃玉就系爭協議書約定債務平均分擔清償責任，既有理由，則其備位之訴關於被告何丹丹、何桃玉就上開債務應負不真正連帶責任之主張，即無庸再予審酌，附此敘明。

五、原告請求被告何丹丹、何桃玉應分別給付原告407,680元、174,720元之違約金部分： 原告主張系爭被告買賣契約約定被告何丹丹、何桃玉應於112年8月30日履約完畢，惟其等迄至同年11月30日始完成履約及過戶登記，共遲延91天履約，應分別給付407,680元、174,720元之違約金云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。按按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條定有明文。又按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範（最高法院107年度台上字第 2061號決意旨參照）。經查，原告及被告何丹丹、何桃玉於112年10月25日訂立系爭協議書時，於第4點約定「甲方同意11/15號以前跟銀行對保完成」，有系爭協議書影本附卷可稽。而原告及被告何丹丹、何桃玉簽立系爭協議書時，系爭被告買賣契約約定之履約時間業已經過近2月，衡情若原告認被告何丹丹、何桃玉應負遲延責任，必於系爭協議書中就此詳為約定，然遍觀系爭協議書內容，不僅全未提及被告何丹丹、何桃玉之違約責任及違約金之計算，甚且於第4點另行約定對保期限，顯見原告及被告何丹丹、何桃玉已合意變更系爭被告買賣契約之履行期限。又原告雖非系爭被告買賣契約之出賣人，惟依前揭規定及說明，系爭協議書第4點之約定既無違反強制或禁止規定之情形，原告及被告何丹丹、何桃玉均應受其拘束，原告自無再向被告何丹丹、何桃玉主張其等未於112年8月30日前履行系爭被告買賣契約之遲延責任，是其請求被告何丹丹、何桃玉分別給付407,680元、174,720元之違約金，即非有據。

六、原告請求被告魏本民給付原告307,920元之不當得利部分：原告固另主張被告魏本民與被告何桃玉為夫妻，而被告魏本民向吳何秀鳳承租系爭不動產1、2樓承租經營養生會館多年，惟於系爭租賃契約租賃期間於112年8月31日屆滿後，至112年11月30日被告何丹丹、何桃玉登記為所有權人前，仍繼續占用系爭不動產1、2樓，係無法律上之原因而使用該不動產，應給付307,920元【計算式：102,640元×3個月＝307,920元】之不當得利云云，惟亦為被告魏本民所否認。按無權占有他人之房屋或土地，可獲得相當於租金之利益，固為社會通常之觀念。惟按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。再按不動產為占有人之受僱人、學徒或與債務人共同生活之家屬所占有者，因此等受僱人，係無權占有人之輔助占有人，是不動產權利人訴請返還不動產時，僅需對占有人為之，而不需再列占有輔助人為被告，要屬當然（最高法院82年臺上字第3057號判決意旨參照）。原告既一再主張被告魏本民與被告何桃玉為夫妻關係或事實上夫妻關係，並共同在系爭不動產1、2樓共同經營養生館多年，復未能舉證證明被告魏本民自112年8月31日以後係系爭不動產1、2樓之獨立占有人(見本院115年7月9日言詞辯論筆錄)，則其徒以魏本民經營之養生館未辦理停業或歇業登記為由，主張被告魏本民受有無權占有該不動產之不當得利，已非足取。況按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，為民法第373條所明定。而不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷，標的物未交付者，買受人仍無使用收益權（最高法院88年度台上字第159號判決意旨參照）。是出賣人在未交付前，買受人既無收益權，則他人即便無權占用買賣標的物，買受人亦難認有使用收益之利益受損害可言（最高法院102年度台上字第2420號裁判意旨參照）。準此，不動產買賣契約成立後，若標的物已交付者，縱該不動產遭無權占有，出賣人亦無使用收益之損害可言，自不得該無權占有人主張不當得利或損害賠償。原告及被告何丹丹、何桃玉既不爭執被告何丹丹、何桃玉已於112年8月30日受系爭不動產1、2樓之交付，則縱被告魏本民無權占用該不動產，因而受有損害者，亦係被告何丹丹、何桃玉，而與原告或系爭被告買賣契約之出賣人吳何秀鳳均無關聯，益徵原告請求被告魏本民給付前揭相當於租金之不當得利，於法無據，不應准許。

七、被告何丹丹、何桃玉雖辯稱縱認原告本件請求有理由，被告對原告有金額合計3,541,653元之價金減少請求權及債務不履行損害賠償請求權，得與原告主張之債權抵銷，並為同時履行抗辯云云，惟查：

(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第354條、第359條本文、第227條第1項、第2項、第264條第1項分別定有明文。準此，瑕疵擔保責任、債務不履行責任、同時履行抗辯之主張對象，自均以契約當事人為限。又按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年度台上字第1573號裁判要旨參照）。經查，系爭被告買賣契約之出賣人為吳何秀鳳而非原告乙節，業如前述。而原告雖與吳何秀鳳簽立系爭轉讓協議書，約定「甲方(即吳何秀鳳)為前就基隆市○○區○○路00號1樓及2樓房屋及坐落之土地於民國112年4月18日已與乙方(即原告)簽訂不動產買賣契約，甲方並已將簽訂後（112年4月18日）有關該1、2樓不動產之相關權利義務轉讓予乙方，由乙方主張與請求。現乙方就1、2樓租金有未給付及契約履行有違約責任等事欲向何丹丹及何桃玉女士主張請求，甲方無意見，相關請求權甲方已轉讓予乙方。就有關主張後所衍生之勝敗、費用、賠償等亦與甲方無涉」，惟原告既未舉證證明上開吳何秀鳳將系爭被告買賣契約及系爭租賃契約所生之權利義務，概括的讓與原告承受之契約承擔，業經被告等承認，對於被告等自不生效力，原告仍非上開契約之當事人，被告何丹丹、何桃玉自無從因系爭轉讓協議書之約定，向原告主張瑕疵擔保責任、債務不履行責任、同時履行抗辯。

(二)況查：

1.被告辯稱系爭電梯為違建並占用系爭不動產1、2樓之專有部分，致被告何丹丹、何桃玉受有1,744,940元之損害，得依瑕疵擔保及債務不履之規定請求云云，固據其提出系爭鑑定報告為證，惟查，系爭鑑定報告鑑定結果第三項既認定「按電梯坑道及梯廳均屬各樓層之小公面積......故並無產權佔用問題」，則被告主張系爭電梯占用專有部分，自非可採。至系爭鑑定報告雖認系爭電梯因現況與使用執照圖面不符，拆除回復原狀並設置新電梯之費用為1,744,940元，惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文。又按建築物昇降設備及機械停車設備，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用；使用許可證應妥善張貼於出入口處前上方顯眼處所，建築法第77條之4第1項、建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第3條第3項亦有明定。足見建築物昇降設備及機械停車設備，若未經竣工檢查合格，無從取得使用許可證。經查，被告何丹丹、何桃玉於買受系爭不動產1、2樓前，即已占用使用該房屋經營養生館之事實，既為原告及被告何丹丹、何桃玉所不爭執，而其等既以系爭不動產1、2樓為營業場所，衡情對於建築物及各項設施是否符合相關規定，必無不加注意之理，顯見其等於系爭被告買賣契約成立時，自已知悉系爭電梯未取得使用許可之瑕疵，揆諸前揭規定，被告何丹丹、何桃玉即不得主張出賣人應負瑕疵擔保或債務不履行責任。

2.至於被告何丹丹辯稱系爭不動產1樓及系爭地下室有其等於本院另案主張之嚴重瑕疵，損害金額達945,313元云云，固據提出估價單為證，惟查，本院另案前於114年6月6日函囑基隆市建築師公會鑑定該估價單所列修繕項目是否合理必要，經鑑定人比較上開估價單與被告何丹丹另提出之2紙估價單後，於115年3月25日作成鑑定報告，認定「不同報價單間存有極大差異，......報價單無確認合理施作金額」之事實，業經本院依職權調取本院另案卷宗核閱無訛，足見被告何丹丹提出之估價單不足以證明其所辯之損害，其主張有945,313元之債權，亦非可採。

3.又被告何丹丹雖以系爭鑑定報告關於系爭地下室之樓梯未修復，致使產權可用面積減損129.7平方公尺之鑑定結果為據，辯稱原告未依系爭協議書第2點約定，施作連接系爭不動產1樓至系爭地下室之樓梯，致其因此受有無法使用系爭地下室之損害云云，惟查，原告曾於112年12月1日傳送訊息予被告何丹丹表示「請問樓梯跟鐵門要先做嗎」，被告何丹丹則回以「老闆，暫時先不要，等我處理完，再做可以嗎，謝謝老闆」之事實，有原告提出之對話紀錄影本附卷可稽，足見系爭地下室未施作樓梯係因可歸責被告何丹丹之事由所致，其向原告請求因此無法使用系爭地下室之賠償851,400元，自亦非可採。

(三)從而，被告何丹丹、何桃玉辯稱其等對原告有3,541,653元之債權，並「同時主張抵銷及同時履行抗辯」，均屬無據。

八、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告何丹丹、何桃玉各給付175萬元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。又原告請求自變更訴之聲明四狀繕本送達被告翌日起算之利息，而未陳報其自行送達之繕本究係何時送達被告，惟被告115年6月4日提出於本院之民事言詞辯論意旨狀業已針對原告變更之訴為答辯，堪認被告至遲已於115年6月4日收受原告前揭書狀，爰以115年6月4日為本件利息起算日，併此敘明。又原告逾上開範圍之請求，均無理由，應予駁回。

九、原告及被告何丹丹、何桃玉陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，原告及被告何丹丹、何桃玉其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併予敘明。

十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條規定、第85條第1項前段、第390第2項、第392條，判決如主文。