臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

兆基管理顧問股份有限公司

法定代理人

李建成

訴訟代理人

林筠臻

被告

邱芬蘭

李君億

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國114年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：㈠被告邱芬蘭（下稱其名）應將門牌號碼基隆市○○區○○○街00巷000號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告；㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2萬7,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自民國113年10月1日起至履行訴之聲明第1項內容之日止，按月連帶給付原告3萬元，及各期應給付之日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行；嗣變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：邱芬蘭前於113年5月28日，邀同被告李君億（下稱其名）擔任保證人，與原告簽訂社會住宅轉租契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋（訴外人許欣全即系爭房屋之出租人同意原告於112年6月6日起至115年6月5日止轉租系爭房屋），約定租賃期間自113年6月6日起至114年6月5日止，每月租金1萬5,000元；又依系爭租約第14條第3項約定，承租人未依規定返還系爭房屋時，原告得請求未返還期間之相當月租金額1萬5,000元及按照月租金額計算之違約金1萬5,000元。詎邱芬蘭自113年8月6日起即未按時繳納租金，經扣抵押租保證金3萬元後，尚積欠租金8萬7,500元（自113年8月6日起至114年4月15日止之租金），已達2個月租額且遲延給付逾2個月，原告並以郵局存證信函催告給付租金，因逾期未領退回，遂再以本件起訴狀繕本之送達（即114年4月10日）催告給付租金，並表示如被告未於本件起訴狀繕本送達5日內繳清租金即終止系爭租約，惟被告迄未清償，堪認系爭租約業於114年4月15日合法終止。是以，邱芬蘭於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，邱芬蘭自應遷讓返還系爭房屋，並給付原告前開積欠之租金8萬7,500元，且應按月給付原告3萬元（相當月租金額之1萬5,000元及違約金1萬5,000元，至多給付至115年6月5日同意轉租期限為止）；又李君億為連帶保證人，自應負連帶清償責任，爰依系爭租約及民法不當得利與連帶保證之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠邱芬蘭應將系爭房屋騰空返還原告；㈡被告應連帶給付原告8萬7,500元，及自114年4月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自114年4月16日起至履行訴之聲明第一項內容之日止，按月連帶給付原告3萬元，至多給付至115年6月5日止；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。

三、本院之判斷

㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第179條、第250條第1項亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。

㈡、原告主張邱芬蘭與原告於上開時間簽訂系爭租約，且邱芬蘭自113年8月起即未按時繳納租金，經原告數度向邱芬蘭催討租金未果，迄今尚積欠租金8萬7,500元（已扣除押租金3萬元），經原告再以民事起訴狀繕本之送達為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，而於114年4月15日終止系爭租約等事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書、催繳對話紀錄、存證信函等件為證，且被告均經合法通知未到庭爭執，復未以書狀提出任何抗辯，堪信原告前開主張之事實為真實。從而，原告請求邱芬蘭騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約請求邱芬蘭給付租金8萬7,500元及利息，即屬有據。

㈢、又查系爭租約第14條第3項約定「承租人（即邱芬蘭）未依第1項規定返還租賃住宅時，包租業（即原告）應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」，而承前所述，邱芬蘭於系爭租約終止後，即屬無權占有系爭房屋，原告自得依系爭租約第14條第3項約定，請求邱芬蘭應自114年4月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元（相當月租金額之1萬5,000元及違約金1萬5,000元），至多給付至115年6月5日止。

㈣、復按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，民法第739條、第740條、第745條分別定有明文。是以普通（一般）保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，此即所謂保證人之「先訴抗辯權」，惟其性質為一種延期之抗辯，故法院就此應為附條件之判決，僅於原告對於主債務人之財產強制執行無效果時，命保證人為補充之給付（司法院(74)廳民一字第302號函法律座談會意見、最高法院87年度台上字第2029號判決意旨參照）。而查，邱芬蘭依系爭租約應給付原告積欠之租金、無權占有期間相當月租金額及違約金，業經認定如前，惟觀諸原告所提出之系爭租約（見本院卷第27頁），李君億係「保證人」，而未見系爭租約有何「連帶」之記載或約定，故李君億既依系爭租約為邱芬蘭之一般保證人，而非連帶保證人，揆諸上開說明及規定，就邱芬蘭所負前開債務，應於原告對邱芬蘭之財產強制執行而無效果時，始代負履行責任，是原告自無由請求李君億負連帶清償責任，方符合保證債務之補充特性，爰由本院就原告之請求而為附條件之判決。

四、綜上所述，原告依系爭租約之租賃關係及民法不當得利與保證之法律關係，請求被告給付如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、訴訟費用由敗訴責任較大之邱芬蘭負擔，如對邱芬蘭之財產為強制執行而無效果時，由李君億給付之。

六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就命遷讓返還房屋及給付積欠租金、已到期之相當月租金額及違約金，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失所依附，併予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。

基隆簡易庭法　官 姜晴文