臺灣基隆地方法院八十七年度訴字第二五○號

臺灣基隆地方法院民事判決　八十七年度訴字第二五○號

原告

仟野建設有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

賴國献律師

被告

乙○○

訴訟代理人

侯傑中律師

訴訟代理人

丁○○ 住臺北

訴訟代理人

李明諭律師

複代理人

施介元律師

被告

甲○○

訴訟代理人

李明諭律師

複代理人

施介元律師

右當事人間請求返還保證金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

(一)被告應給付原告新臺幣（下同）一百萬元。

(二)訴訟費用由被告負擔。

(三)以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

(一)兩造於民國（下同）八十四年九月十八日簽訂「房屋合建分售契約」（下稱合建契約），由被告提供其共有坐落基隆市○○○段深澳坑小段第一○七地號土地（其中被告乙○○之應有部分為三分之二，被告甲○○之應有部分為三分之一），而由原告出資，於其上興建五層樓集合住宅出售，此有合建契約可稽。依合建契約第三條第一點約定，被告應於契約生效後兩個月內辦妥塗銷登記，但被告並未履行；又有關基地內現有居住戶，其門牌為五九、六

一、六三號等三戶房屋與其他附屬地上物拆除及現住人遷出等，均應由被告負責清理和負擔費用，於簽約日起三個月內，將基地點交原告，代為辦理各項地上建物滅失手續，亦均未見被告辦理；又如發生任何糾紛而影響原告申請建照或施工時，甲方須負一切損失賠償責任。又該條第三點明定本合建基地上已指示建築線之現有巷道，甲方應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷申請及負擔其費用，約定至明，惟被告自契約成立後迄今已拖延近三年（指至起訴時），不為提出廢巷申請，經催告仍不為辦理，使原告無法照計畫順利推動合建事宜，損失慘重。

(二)依合建契約第一條約定，合建之標的物為深澳坑小段第一○七地號之土地，故應處理者自以該一○七地號土地上之阻礙物為限。再依合建契約第三條各點約定，被告應於本合建土地上，「已指定建築線」之現有巷道，於簽約日起三個月內，辦妥廢巷申請及負擔費用。在上開條件下，原告始應從旁協助辦理，因該土地，有既定舊巷道約三公尺寬，橫行貫穿一○七號整塊土地腹部中間，應予廢巷始能申請建照，故立約後，原告已盡一切協助，介紹一○八地號地主劉文國、劉文朝，再經多方之努力，經十數次之協調完成，終獲同意廢巷，由第一○七、一○八號地主各同意分割出一○七之四、一○八之

五、一○八之六號等三塊土地，開出六米寬作為廢巷後供該第五九號房屋之共同通路，此協議並於八十五年間依協議分割登記完成，此新巷亦由被告鋪設水泥路面在案，足證依約廢巷問題，早應於八十五年十二月二十日土地分割登記完成時即可辦理申請廢巷，但因被告並未依協議支付該五九號屋主之補償金，致無法取得同意蓋章，送件申請，廢巷因之而中止。此為被告拖延廢巷申請之原因之一。

(三)嗣該五九號房屋由被告乙○○於八十六年八月間買下，此時因地主與屋主已合一，被告自應依合建契約第三條第一點中後段約定拆屋遷出，並即可單獨辦理廢巷手續，但被告均未為之，此乃因被告心圖貪念，故意請建築師另與一○六、一○八地號之地主協議三地邊界之廢巷協議，而不為辦理本件一○七地號之廢巷申請，故意拖延，被告如此行為，重大影響原告之一切計畫及準備，並增加原告自合建契約訂立後所為工程上安排及為進行工程所費開銷，因時間之拖延而與日俱增，損失慘重。由此可知，關於本件合建基地一○七地號廢巷問題應已解決，被告於可申請而不為提出廢巷送件申請，自屬違約，使原告無法申領建築執照，原告乃於八十七年六月十八日以存證信函限期催告被告履行辦理廢巷申請事宜，但被告均置之不理，原告遂於八十七年七月二日以存證信函向被告表示解除契約在案。依合建契約第十六條第二點約定，被告即應加倍退還原告所付之保證金一百萬元及投資於本建物之一切損失及費用。

(四)對被告抗辯之陳述：(１)本件合建契約之標的為深澳坑小段一○七地號土地，而廢巷係指一○七地號上已指定建築線之現有巷道，此為被告所自認者。此與鄰地第一○六地號土地無關，第一○六地號非合建契約約定範圍，係被告承購五九號房屋後另行起意協調本件契約以外巷道問題，與本件無關，被告之答辯理由矛盾。依合建契約約定，本合建基地上已指示建築線之現有巷道，被告應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷申請及負擔其費用，而原告應從旁協助，但如被告不依約申請廢巷，或協議不成，依上開契約規定，則無所謂原告從旁協助之可言。(２)本件並無第一次及第二次廢巷問題，蓋屋主、地主如協調廢巷不成立者，不可能提出申請，故本件在八十六年八月十二日以前並無申請案。而八十六年八月十二日之申請案為第一次申請案，亦即被告承購第五九號房屋以後之廢巷申請案，亦即廢第一○六地號上之巷道及第一○七地號上原計畫之舊巷，兩案連結合併申請之契約外合併廢巷案。此案包括一○六、一○八、一○七地號，三土地邊界相鄰之舊巷全部廢巷，而保留擱置原協議分割案即一○七之四、一○八之五、一○八之六之新巷道案。但被告意圖推翻原協議分割之一○七之四、一○八之五、一○八之六地號上之新巷道與第一○八地號交換新巷道土地案，將新巷道留在第一○六、一○七、一○八地號三邊界土地上，此案因被告貪圖不法利益並於其公告附圖上動手腳，而違背三地主間之協議，侵害其他地主土地完整性利用利益重大，故被第一○六及第一○八地主發現而提出異議，此為鄰地地主個人權益，與原告無關，且亦非原告依約應為之事項，原告無協助被告之義務。(３)所有住戶或地主同意書，均為八十六年而無記明月及日，但就其印鑑證明日期觀之，則大部分為八十六年七、八、九月間以後，均在被告承購五十九號房屋以後所製作之事，足證之前被告並未備妥廢巷事宜，亦即證明其已違約之事實。

三、證據：提出下列證據為證。

(一)兩造於八十四年九月十八日簽訂之「房屋合建分售契約書」影本一件。

(二)基隆市○○○段深澳坑小段第一○六、一○七、一○七之四、一○七之五、一○八、一○八之五、一○八之六地號之登記謄本之影本各一件及地籍圖影本四件。

(三)財政部國有財產局臺灣北區辦事處基隆分處八十七年六月十六日函影本一件（附五九號房屋基地租賃契約及八十七年度契稅繳款書影本各一件）。

(四)基隆郵局第八七九號存證信函及回執影本各一件。

(五)基隆信義郵局第一七三號存證信函及回執影本各一件。

(六)本院八十七年度重訴字十五號言詞辯論筆錄節影本一件。

(七)本院八十七年度重訴字十五號原告辯論意旨狀一件。

(八)本院八十七年度重訴字十五號民事判決影本一件。

乙、被告方面（二人均同）：

一、聲明：

(一)駁回原告之訴及假執行之聲請。

(二)訴訟費用由原告負擔。

(三)如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

(一)被告等與原告為共同合作興建五層樓集合住宅，乃提供被告等所共有坐落基隆市○○○段深澳坑小段一○七地號土地，與原告訂立房屋合建分售契約，雙方言明被告應就合建基地上已指示建築線之現有巷道，委託建築師辦妥廢巷申請及負擔費用，且原告應從旁協助辦理（合建契約第三條第三項）。契約成立後，被告等乃積極辦理廢巷事宜，先後與鄰地一六六地號及一○八地號土地之所有權人達成協議，願意配合廢除現有巷道，並花費數十萬元將新巷道鋪設水泥路面，另再向國有財產局承租土地，以排除第一次申請之障礙，後再於八十六年八月十二日第二次申請既成道路廢道事宜，經市政府相關人員會勘後，乃同意公告廢除現有巷道，並於八十六年九月二十五日以八六基府工都字第○八七一六九號公告周知。雖原告自始均未依契約約定從旁協助處理，然被告等認為如能順利申請廢巷，亦不打算追究。不料在公告期滿前二日，同地段一○六地號及一○八地號地主劉木生、劉文朝及蘇火生竟聯名提出異議，廢巷事宜遂無法順利完成。事後經被告查證始得知劉木生、劉文朝等人係在原告遊說下，授權原告以其等名義向基隆市政府提出異議。

(二)被告自訂約日起，即託由中泰建築師事務所，向基隆市府申請廢巷事宜，並於八十五年十二月為廢巷而將一○七地號分割，而於八十六年年初申請第一次廢巷，且於八十六年二月四日上午九時召開第一次會勘，詎料五九號房屋之屋主李雪拒絕，後經調解，嗣經被告以百萬元買下五九號房屋，再向國有財產局租地，此過程原告法定代理人陳曾煌及第一○八地號地主皆全程參與，迄至八十六年十月在第二次廢巷公告期滿前二日，竟由三名地主委由丙○○出面異議，造成廢巷停擺。而所據理由，竟是被告不依協議替另三名地主於一○六、一○八地號土地申請廢巷，如今更起訴返還保證金等，姑不論三個月期限是否可能，如按被告依約於八十四年底前將廢巷事宜辦妥，如無則違約，此乃契約明文，惟原告於斯時明知該種情形可以解約，並知於當時解約亦可避免雙方損害擴大之狀態下，卻長期沈默不為行動，且直至八十六年仍參與廢巷行為，此行為顯已引起被告之正當信任，以為原告當不欲行使該解除權，而今竟貫徹其解除權之行使，致令被告陷於窘境，原告之行為有違誠實信用原則，尤為明顯。

(三)另依合建契約皆指明係於一○七地號之土地上廢巷，況且如原告之起訴狀及八十七年十一月二日之筆錄，也一再說明合建契約僅限一○七地號土地，被告又有何義務代其他三名地主申請廢巷。丙○○既已明白該三名地主已具同意書後，亦即一○八地號地主之行為已造成本件契約第十六條第三款：如因他合建地主（一○八號）違約，致使乙方違約時，甲方同意視為非乙方之違約責任，並配合乙方共同向違約之地主請求賠償。被告依該款規定當不負違約責任，被告應不得行使解除權。

(四)被告二人與建築師根本未與一○六、一○八地號地主有其他廢巷協定，對於原告之指稱，原告應負舉證責任。又一○六及一○八地號地主對第二次廢巷異議之行為，已經違反其八十六年九月十八日之同意書，而按其理由，竟是被告等未申請將一○六地號土地上之某小巷道廢除，此舉動豈不自陷矛盾，既云被告申請廢巷不關其他地號地主之事，且廢巷只限一○七地號土地上，惟至公告期滿前二日，竟又茲事體大，原告認為關係一○六及一○八地號地主權益，而代表地主們向市府異議，且又無實體證據，空口稱被告違反八十六年三月三日之協議，而此協議書究竟為何，原告迄今並未提出。

(五)將一○六、一○八、一○七地號共同廢巷，將取得最大建地，此對原告為最大利多，故於八十七年重訴字第十五號民事事件中，原告亦承認其多方協調其他地主（即第一○六、第一○八地號地主），豈如原告所言為被告貪圖利益，瞞騙原告。況被告於八十六年八月一日買下五九號房屋後，立即向國有財產局承租該屋之基地，且同時於八月十二日申請辦理廢巷，申請辦理廢巷之圖表文件，並經原告法定代理人丙○○及劉木生、劉文國、劉文朝看過無疑問，同月三十日，市府官員及該地居民協同會勘，而蘇火生、劉木生、劉文朝知曉後，分別於九月十八日出具同意書，基隆市政府並於九月二十五日公告廢巷事宜，之間從未有絲毫遲滯，原告所訴與事實悖離。

(六)事實上，以三個月完成廢巷申請，係屬不能；蓋從蒐集資料，分割一○七地號土地，且依本約第二條第二款，被告尚須就基隆市信義區孝深里深澳坑五九號、六一號、六三號房屋及其他附屬地上物拆除及協調現住人遷出，而其中深澳坑五九號之基地，另須向國有財產局承租，嗣後方能向市府提出申請，待市府接到申請文件、圖表，再由承辦機關審核，訂定會勘時間，若於會勘時日，參加人無反對意見，則彙整資料，呈報上級核准，再公告三十日，查無異議，方才大功告成，其中耗費時間至少四月以上，以本件而論自始迄今，則以耗四年有餘，仍未見成果。故條文限為三個月實屬不能，按以不能之給付為標的者，其契約為無效。

三、證據：

(一)提出下列證據為證。(１)兩造於八十四年九月十八日簽訂之「房屋合建分售契約書」影本一件。(２)被告與劉文朝及劉木生於八十五年五月二十四日簽訂之「協議書」及蘇火生於八十六年不詳月日所出具之「同意書」影本各一件。(３)國有基地租賃契約書影本一件。(４)八十六年八月三十日廢巷之會勘紀錄影本一件。(５)基隆市政府公告影本一件。(６)蘇火生、劉木生及劉文朝於八十六年十月二十一日所具之「申請書」影本一件（即對廢巷提出異議之申請書）。(７)李明諭律師代被告致原告之郵局存證信函影本一件。(８)劉文朝及劉木生於八十六年九月十八日所出具之「同意書」影本各一件。(９)劉木生及劉文朝、蘇火生分別致林貴忠建築師之郵局存證信函影本各一件。(　)基隆市政府八六基府都字第七三一八五號函影本一件。(　)八十六年二月四日廢巷之會勘記錄影本一件。(　)基隆市信義區調解委員會通知影本一件。

(二)聲請訊問證人黃林信女、舒國榮、王文鈞。

丙、本院依職權調閱本院八十七年度重訴字第十五號民事卷宗。

理由

一、本件原告主張：兩造於八十四年九月十八日簽訂合建契約，由被告提供其共有坐落基隆市○○○段深澳坑小段第一○七地號土地（其中被告乙○○之應有部分為三分之二，被告甲○○之應有部分為三分之一），而由原告出資，於其上興建五層樓集合住宅出售，並於簽約時由原告交付被告保證金五十萬元。依合建契約第三條第三點約定，合建基地上已指示建築線之現有巷道，被告應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷申請及負擔其費用，詎被告並未於約定之期限內完成，一再拖延，經原告於八十七年六月十八日催告被告履行，惟被告仍置之不理，不得已乃於八十七年七月二日以存證信函向被告表示解除合建契約。而依合建契約第十六條第二點約定，被告若違約時，應加倍退還原告所給付之保證金等情，故起訴求為被告應給付原告一百萬元之判決。

二、被告則以：合建契約約定被告應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷申請，顯不可能，此係以不能之給付為契約之標的，故合建契約為無效。另依契約書第三條第三點約定，被告應於簽約日起三個月內委託建築師完成廢巷聲請，原告於被告違約時即可解除契約，惟原告非但未解除契約，反而參加八十六年之廢巷協調會，此舉已使被告產生正當信賴，認為原告不會主張解除契約，故原告解除契約顯有違反誠信原則。又依契約書第三條第三點約定，原告應從旁協助被告辦理廢巷事宜，惟原告非但不協助被告辦理，反而於八十六年第二次廢巷公告期滿前二日，原告之法定代理人丙○○竟代理鄰地第一○六、一○八號地主對廢巷公告提出異議，致無法完成廢巷程序，故係因原告法定代理人之阻礙，被告方無法完成廢巷程序等語，資為抗辯。

三、查原告主張：兩造於八十四年九月十八日簽訂合建契約，由被告提供其共有坐落基隆市○○○段深澳坑小段第一○七地號土地（其中被告乙○○之應有部分為三分之二，被告甲○○之應有部分為三分之一），而由原告出資，於其上興建五層樓集合住宅出售，並於簽約時由原告交付被告保證金五十萬元；依合建契約第三條第三點約定，合建基地上已指示建築線之現有巷道，被告應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷申請及負擔其費用；及依合建契約第十六條第二點約定，被告若違約時，應加倍退還原告所給付之保證金等情，業據提出兩造於八十四年九月十八日簽訂之「房屋合建分售契約書」影本一件為證，經核屬實，且為被告所自認（簽約部分）或不爭（收受保證金部分），並提出內容完全相同之「房屋合建分售契約書」影本一件附卷可資對照，原告此部分之主張自堪信為真實。至被告抗辯：合建契約約定被告應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷申請，顯不可能，此係以不能之給付為契約之標的，故合建契約為無效云云。惟按契約之標的不能，係指自始永久客觀不能而言（參見邱聰智著「民法債編通則」初版第三三八頁至三四一頁）。本件兩造約定被告應於簽約日起三個月內委託建築師辦妥廢巷事宜（按契約雖稱「辦妥廢巷申請」，惟綜觀全契約意旨，兩造之真意應係指「辦妥廢巷」事宜，而非僅「辦妥廢巷申請」而已），實際上可能有所困難，乃屬於履行期是否適當之問題而已，並非自始永久客觀不能，自非「以不能之給付為契約之標的」，實難認合建契約為無效。何況、原告於期限屆滿後，並未解除契約，反而參加廢巷協調會（為被告所自陳），亦可認為原告默許被告緩期清償，而至原告催告被告履行之八十七年六月十八日（被告分別於十九日及二十日收到），前後長達二年又九個月，已有充分之時間供被告履行契約，何能認係「以不能之給付為契約之標的」？綜上，被告抗辯：合建契約為無效云云，自不可採。

四、次查原告主張：被告未於約定之期限內「辦妥廢巷申請」（如前所述，兩造之真意實係指「辦妥廢巷」事宜，而非僅「辦妥廢巷申請」而已），一再拖延，經原告於八十七年六月十八日催告被告履行，惟被告仍置之不理等情，雖為被告所否認，並稱被告自訂約日起，即託由中泰建築師事務所，向基隆市府申請廢巷事宜云云。惟就有無於約定之期限內「辦妥廢巷申請」一節（積極事實），被告並未舉證以實其說，已難信為真實；即就「辦妥廢巷」一節言，迄今被告仍未辦理完成，又為被告所自認，此外就原告已催告被告履行一節，亦據原告提出基隆郵局第八七九號存證信函及回執影本各一件為證，且為被告所不爭，原告此部分之主張亦堪信為真實。

五、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。本件被告既違約未依限完成廢巷事宜，應負遲延責任（如前所述），而於原告催告其限期履行後，迄未依約履行，從而原告於限期屆滿後之八十七年七月二日以存證信函向被告表示解除合建契約，自屬合法而有效。兩造間之合建關係已因原告之合法解除合建契約而失其存在。至被告抗辯：依合建契約第三條第三點約定，被告應於簽約日起三個月內委託建築師完成廢巷聲請，原告於被告違約時即可解除契約，惟原告非但未解除契約，反而參加八十六年之廢巷協調會，此舉已使被告產生正當信賴，認為原告不會主張解除契約，故原告解除契約顯有違反誠信原則云云。惟被告違約之後，原告不解除契約，乃原告權利之不行使；至原告之參加廢巷協調會，如前所述，亦可認為原告默許被告緩期清償，且係履行契約之義務（從旁協助辦理），均無任何不當之處。是被告抗辯：原告解除契約顯有違反誠信原則云云，自不可採。另抗辯：依合建契約第三條第三點約定，原告應從旁協助被告辦理廢巷事宜，惟原告非但未協助被告辦理，反而於八十六年第二次廢巷公告期滿前二日，原告之法定代理人丙○○竟代理鄰地第一○六、一○八號地主對廢巷公告提出異議，致無法完成廢巷程序，故係因原告法定代理人之阻礙，被告方無法完成廢巷程序云云（意指被告未能履行廢巷義務，被告無須負責），並提出蘇火生、劉木生及劉文朝於八十六年十月二十一日所具之「申請書」（即對廢巷提出異議之申請書）影本一件為證。惟查：上開「申請書」乃蘇火生、劉木生及劉文朝所具，其上並無原告之法定代理人丙○○為代理人之記載，被告之抗辯已難信為真實。次查：合建契約之當事人乃被告與原告兩造，故應協助被告辦理廢巷事宜者為原告，並非原告之法定代理人丙○○，從而原告之法定代理人丙○○縱曾代理第一○六、第一○八地號地主對廢巷公告提出異議，亦不能因此而認為係原告違反契約上應協助被告辦理廢巷事宜之協力義務，更不能因此即認為係原告之阻礙致被告無法完成廢巷事宜。是被告此部分之抗辯亦不可採。

六、按合建契約第十六條第二點約定：「甲方（即被告）若違約時，應立即加倍退還乙方（即原告）所約付（應為給付之誤）之保證金和投資於本建物之一切費用，以及其他合建地主（一○八地號）之一切損失。」，此有兩造分別提出之合建契約在卷可稽。如上所述，被告確有違約之事實，且兩造間之合建契約已因原告之合法行使解除權而失其存在（即兩造間之合建關係已不復存在），則不論依契約之約定或法律之規定（參見民法第二百五十九條），被告等均應返還原告所給付之保證金五十萬元。至契約所稱「加倍退還」原告所給付之保證金，其中除被告應返還原告所給付之保證金（即五十萬元）外，另被告應給付原告與原告所給付之保證金同額之金額（即五十萬元）部分，核其性質乃屬違約金，此觀合建契約第十六條乃稱「違約罰則」而自明。而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。本件原告交付被告者為保證金五十萬元，被告違約之結果，僅使其受有相當於利息之損失（因原告未主張其另受有其他損害，並舉證以實其說），是本件約定之違約金顯屬過高，應予核減至二十萬元，始為相當（至原告本可請求利息及如另受有損害，得請求被告賠償，則係另一問題）。綜上、被告應給付原告七十萬元。從而原告之請求，以七十萬元為限，為有理由，而應予准許。逾此數額之請求，即為無理由，而應不准許。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，則其假執行之聲請已因訴之駁回而無所附麗，應併駁回之。

八、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事庭法 官　林 金 發右為正本，係照原本作成。

法院書記官　方 淑 真