臺灣基隆地方法院八十八年訴字第一六○號

臺灣基隆地方法院民事判決　八十八年訴字第一六○號

原告

乙 ○

訴訟代理人

李明諭律師

複代理人

候傑中律師

複代理人

丙○○

被告

祥利建設股份有限公司

被告

設台北市大安區○○○路○段三五二號七樓之三

法定代理人

甲○○ 住台北市○○區○○路五八八巷十號二樓之八

訴訟代理人

邱俊哲律師

右當事人間，請求損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准為假執行之宣告。

二、陳述：

(一)原告於民國八十三年元月十二日與被告祥利建設股份有限公司訂立合建契約，約定由原告提供座落於基隆市○○區○○段七四六地號之土地，交由被告出資興建地下壹層，地上壹拾貳層之鋼筋混凝土造大樓，而地下層房屋之分配依合建契約第四條第四款約定，被告應依左列計算方式所得面積移轉予原告。合建契約第四條第四款：「雙方同意房屋之分配，按甲方所提供之土地法定可建面積作為分配標準：地上層部分：甲方分得之房屋面積計算方式如下：採立體分配方式依甲方所提供之土地可建壹拾貳層以滿足壹拾層基準容積之總樓地板面積的四十％。除上述甲方分得之房屋外，其餘之房屋全部歸乙方分得，乙方並應取得該房屋之土地持分，雙方應按分得之房屋面積依照土地登記法規及相關法律規定辦理土地持分登記。甲方地下層可分得面積＝地下壹層面積×（甲方所提供之土地面積÷本合建案土地總面積）×四十％地下層部分扣除上述甲方所分得之面積外其餘部分歸乙方所有。」嗣被告於辦理過戶時，非但未依約將地下壹、貳層之建物移轉予原告，甚至將之轉讓予第三人東暐營造股份有限公司，致給付不能，故依民法第二百二十六條第一項規定，同法第一百七十九條及民法第二百二十七條之二等之規定，提起本件之請求。

(二)按合建契約第四條房屋分配之規定，地下層可分得面積為：〔地下層面積×甲方所提供之土地面積（九八二平方公尺）÷本合建案土地總面積（一Ｏ八二平方公尺）〕×原告之持分（三十分之五）亦即原告乙○於地下一、二層應得三六．五坪，被告所實際分配之坪數尚有不足。查兩造合建契約第四條房屋分配，其計算基準應依地下層峻工時之實際面積為準，但查系爭房地之峻工圖及使用執照，地下一層及地下二層之面積應分別為九九七．Ｏ一平方公尺，因被告將地下層分為數建號，並以此為計算之基準，是可明證被告所應分配予原告之面積，尚有不足。依兩造合建契約第四條第四款規定，被告並未就地下一、二層原告應得之面積三六．五坪之部分房地移轉予原告所有。

(三)系爭建地被告未經原告許可開挖至地下二層之部分，應有民法第二百二十七條之二情事變更原則之適用： 按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。此即民法第二百二十七條之二所規定之情事變更原則。而依民法債編施行法第十五條之規定：「修正之民法第二百二十七條之二之規定，於民法債編修正前發生之債，亦適用之。」是於債編第二百二十七條之二修正前之債，亦有情事變更原則之適用，不言自喻。次按本件合建契約被告與地主於八十二年元月五日即開始簽約，迄至八十三年元月十二日始全部締結完成，而原僅約定地下一層、地上十二層之建築，但適逢八十二年三月一日修正之建築技術規則第五十九條規定：「建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令之規定，設置停車空間。其未規定者，依左表之規定。第二類：住宅，集合住宅等居住用途建築物，都市計畫區域內超過五ＯＯ平方公尺部分，每一五Ｏ平方公尺設置一輛。」被告主張地下二樓因政府法令規定停車空間之需要，不得不開挖，顯見被告亦自承原設計及契約約定僅及於地下一層，嗣因建築技術規則第五十九條法令之變更，始開挖至地下二層，是本件契約於締約後，生法令變更之情事變更，非兩造當時所得預料，本應依合建契約書第十條第三款規定：「如非乙方（即被告）故意因主管建築機關未能核准乙方之建築設計圖，雙方應以合理之方式解決之，乙方合理之聲請變更設計者亦同，不得視為乙方違約。」為解決，而被告身為建商，深諳建築法令，於原建築設計遭建築主管機關要求新建停車空間而為聲請變更設計時，即應通知原告協商雙方應以「合理方式解決」，被告未依約通知原告為「合理解決」，且嗣於興建完成後亦未將地下二層之部分分配予原告，原告自得依民法第二百二十七條之二之規定，請求被告應依兩造合建契約書第四條之房屋分配方式增加給付，始臻公平。

(四)按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料而依原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增、減、給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款亦有明文。此乃民事訴訟紛爭解決一次性法理所必需，是本件原告除原主張之請求權基礎合建契約及不當得利外，另追加民法第二百二十七條之二之規定為請求權基礎，亦為民事訴訟法第二百五十五條及同法第三百九十七條所許。

(五)本件就地下一層部分，原告請求被告依合建契約第四條第四款後段給付，其請求權基礎為合建契約；就地下二層部分，原告請求依民法第二百二十七條之二之規定類推定用合建契約第四條第四款後段給付，其請求權基礎為民法第二百二十七條之二及合建契約：　地下一層部分：原告並未受分配，是依合建契約第四條第四款後段：甲方地下層可分得面積＝地下壹層面積×甲方所提供之土地面積／本合建案土地總面積×四十％之計算公式，原告既未受分配，自得依合建契約為訴之聲明之請求，自不待言。　地下二層部分：按依前所述合建契約第十七條第四、五款，係就地上層房屋容積率計算之約定，與系爭所指原告地下一、二層均未受分配不同，應予辨明。且如前所述，被告於合建之初已屆預見該合建案之地上層為十二樓而非十樓（合建契約第三條第一款參照），其對於合建契約之總造價之增減，並無民法第二百二十七條之二或民事訴訟法第三百九十七條所指「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平」之情事變更原則之適用，至為明確。次依合建契約第四條第七款明文：「如因政府法令限制，主管機關之要求，因本約第二條之其他所有人及鄰地無法合併使用或其他因素導致大樓造形變更時，甲方同意變更其所分得之房屋位置，但不得變更所分得之房屋面積，房屋面積如有不符時，依本條第八款之約定辦理找補，但地下室不在此限，須視實際允許設計之坪數另議分配辦法。」依此規定，原告所辯被告所提被證六之「選擇房屋表」僅就地上層部分為分配會算，並未包括地下一、二層，係為真正，且原告屢主張本件合建案原告應分得面積，地上層與地下層應分別計算（第四條第四款之規定亦同），亦有依據；再者，今被告已於　鈞院審理時自認因建築技術規則第五十九條法令之變更，開挖至地下二層，依前述第四條第七款但書之規定，被告應就允許設計之坪數與原告另議分配辦法，或亦應依兩造合建契約第十條第三款之規定「以合理之方式解決」；然被告竟未另議分配辦法而拒絕分配予原告，致使原告未得分毫，顯失公平甚明；退步言之，原告主張依民法第二百二十七條之二之規定，類推適用第四條第四款後段，原告所分得之面積亦僅甲方（即原告）所提供之土地面積／本合建案土地總面積×四十％之百分之四十，縱被告因而支出建造成本費用，其亦分得百分之六十，並未顯失公平，故原告主張依民法第二百二十七條之二之規定類推適用合建契約第四條第四款後段之規定為訴之聲明之請求，係有理由。

(六)對被告抗辯所為之陳述：

１、被告所主張分配方式，確係有重複計算之嫌，與兩造合約之約定相悖：(１)以原告所分得之建號二五Ｏ九、二五二一、二四九八，三戶之系爭房地與同一棟之他戶或他棟之私有面積與大公設比之比例以觀，原告之所分得之大公設比例有明顯偏高之處。原告分得之建號二五Ｏ九（門牌為一一六號一樓）私有面積與大公設比為一六．五七％（以下計算方式均同為：大公設面積（一九．八平方公尺）÷主面積（一Ｏ四．二七平方公尺）＋陽平台（一五．二一平方公尺）＋花台=十六．五七％）；建號二五二一（門牌一一六號二樓之一）私有面積與大公設比為一一．八四％；建號二四九八（門牌一一四號一樓）之私有面積與大公設比高達二一．二九％；該比例與同一樓其他戶數明顯偏高，尤有甚者，與同合建地其他棟比較亦係過高，既為同一地段合建地區，其公共設施均同為分霑，何以原告所分得房屋之公設比例明顯高出他戶甚多，足可明稽被告以其建築房屋不當分配公共設施之比例，故違兩造之合建契約甚明。(２)次按依使用執照上地下層之總面積為一九九四．Ｏ二平方公尺（各層面積分為九九七．Ｏ一平方公尺），以如前所述已原告應分得面積比例計算，與原告實際所分得持分相較，被告亦顯有違約，且依兩造之合建契約，被告僅可開挖至地下一層，然被告竟違約超挖至地下二層，姑不論該超挖之舉有無違反建築法令之情事，被告超挖系爭房地地下貳層前，並未曾書面通知原告，原告伊時並未居於系爭房地所在地（即基隆市七堵區○○路一Ｏ八至一二四號），而係位於基隆市堵南區，根本無從查知被告有超挖之情事，乃遲至被告興建系爭房地完工後要求原告配合辦理系爭房地第一次總登記時，原告始知上情，當時並曾向基隆市安樂地政事務所異議，而該地政事務所曾因本件異議而使系爭房地全區之總登記延宕半年之久。(３)是被告事前未通知原告超挖地下貳層之事，完工後復未依合建契約之精神為公平之分配，其不當得利之事實，至臻明確。再按系爭房地之小公（建號二五七九；即各棟所應分擔之公共設施）之建物登記謄本以觀，僅包含一至十二層，屋頂突出物及騎樓水箱而棚等面積，並未包含兩造爭執之地下一、二層，故原告主張被告未依約分配甚明，是有理由，而被告之計算方式，係將大公與小公合併計算，並以此計算原告所應分得之面積，有重複計算之嫌。

２、兩造僅就地上層部分為分配會算，並未包括地下一、二層部分：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。以兩造所定之合建契約第四條第四款之規定，房屋分配區分為「地上層部分」與「地下層部分」以觀，探求兩造之真意，原告所得分受之房屋應區分地上層部分（含公同共有部分）及地下層部分，分別計算其面積。依原告選擇房屋表僅就「Ｄ棟壹樓、Ｄ棟貳樓、Ｆ樓壹樓」之地上層部分為分配，未就地下層部分為分配，至為明確，足見被告所辯，兩造已就系爭房屋會算完峻云云，係不可採，且被告將地下一、二層之建號分割為地下一層為：二五七四、二五六九、二五八Ｏ；地下二層為二五七五、二五八Ｏ，而依原告因地上層部分房屋所分得之共同使用部分為建號二五七八（即地上層部分之小公）、二五八Ｏ（即地上層部分之大公）；就前述之二五七四、二五六九、二五七五、二五八Ｏ（地下層部分之大公）建號等地下層部分房地均未受分配，甚而將地下層建號二五六九部分移轉予第三人東暐營造股份有限公司所有，被告因而獲得不當得利，致原告受有損害，原告之請求是有理由。

３、依兩造合建契約之規定應以每坪新台幣十三、四萬為計算找補之基準：(１)按原告主張被告應依兩造合建契約第四條第四款之規定，就系爭房地地下一層之部分分配予原告；且主張依民法民法第二百二十七條之二及民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則，主張被告應類推適用兩造合建契約第四條第四款之規定，就系爭房地地下二層之部分分配予原告。(２)次按依兩造合建契約第四條第八款規定：「甲方（即原告）實際分得之房屋所有權狀之面積與本條第五款項所載之面積不符時，．．．如誤差超過百分之壹者，就該減少或超過部分之面積，雙方同意按乙方（即被告）公開銷售價格計算差額．．．」是以如前所述，原告就地下一層未受分配之部分，自得主張依此規定請求被告給付差額；而就地下二層未受分配之部分，則主張類推適用該規定請求被告給付差額；而依被告提供之各樓層平均單價計算出系爭房地之總平均單價為十三、四萬，因此原告主張以此標準計算應找補之每坪單價，洵屬有理；被告抗辯應依該年度土地之公告現值計算，是與兩造契約之約定不符。

４、按所謂「立體分配」，依兩造合建契約書第四條第五款規定：「甲方（即地主）及本約第二條所註之其他土地所有權人，所分得之房屋之位置儘量以本合建案基地之土地原座落位置為原則，其樓層分配方式，採立體分配方式，依各地主按比例分得之房屋坪數．．．」，故兩造契約所稱之「立體分配」，探求當事人之真意，應係指因本合建案地主甚多，為滿足地主對原所有土地座落之要求，採取地主分得之房屋位置以其原所有土地座落位置為原則，因而稱之為「立體分配」，故係指「分得地上房屋之位置」而言，至於地主就地上層或地下層是否均得分霑，仍需以實際地主有無受有分配為準。次按依建築技術規則第一百六十條規定：「實施容積管制地區之建築設計，依本章規定。」同法第一百六十一條：「本規則所稱容積率係指基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。」而本件合建案於第三條第一款即開宗明義約定系爭基地興建「地下壹層、地上壹拾貳層之鋼筋混凝土造之大樓乙棟」，因而雙方係約定興建地上十二層樓之大樓無疑；而因本基地地形不規則，設計規劃容積無法飽和，又恐訂約後該地區實施容積率管制，為飽和容積率，故設計上雖以十樓為基準容積，仍將樓高設計為十二樓，此際被告亦已預見本合建地上層樓高應為十二樓而非十樓，此以合建契約書第三條第一款規定「興建地下壹層、地上壹拾貳層之鋼筋混凝土造之大樓」及第四條第一款「地上層部分：依甲方所提供之土地壹拾貳層以滿足壹拾層基準容積之總樓地面積的四十％」規定即明，故兩造因認知恐有容積率管制之限制，故就地上層之部分，於合約書第十七條第四款：「本基地以十樓為基準容積設計，因本基地地形不規則，設計規劃容積無法達到飽和，為保障甲方權益，雙方同意以滿足十樓容積為準，將樓層提高到十二樓，如有超出十樓基準容積部分，歸乙方所有，做為因造價增加之補償。如有不足，則由乙方自行吸收。」第五款：「如因本基地在未申請前實施容積管制，從其規定，則本約第四條之房屋分配面積依容積率計算之。」為規定，係指地上層容積率之計算基準，而此約定已使乙方（即被告）可預見其工程造價之金額，亦非謂容積率管制之規定對於被告將生任何不公平之情事，至為明臻。

三、證據：提出合建契約、土地謄本、基隆市○○區○○段二五七四、二五七五、二

五六九、二五五六建號建物成果圖及建物謄本、各樓層平均單價表、原告選擇房屋書面、建物所有權狀、峻工圖與使用執照、各棟房地公設比例表、建物登記簿謄本、原告出具之印鑑用印授權書（以上均為影本）各一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴，並陳明如受不利判決願供擔保請准免予假執行。

二、陳述：

(一)依據合建契約第四條第五款約定：「其樓層分配方式，採立體分配方式，依各地主按比例分得之房屋坪數，以市價計種總值後，再按各樓層之價格選屋、分屋。」且「甲方所挑選之樓層中，如因整體規劃挑選後不足一戶或超過一戶時，雙方同意依照乙方第一次公開銷售之單價以九折計算相互找補，並於乙方交新屋予甲方之同時依所有權狀上及前款地主所分得之面積為結算標準。」（合約第四條第十二款）。本件依據上開合建契約，原告選擇基隆市○○區○○路一一四號一樓（編號Ｃ１─１），同區路一一六號一樓（Ｂ２─１）及貳樓之１（Ｂ３─１）共參戶。上開建物所有權狀均已載明共同使用部分即建號二五

七八、二五七九、二五八○原告均有分別共有持分登記，顯見原告所謂被告未將地下樓層之建物移轉予原告，並非實在。

(二)兩造既係以「分得之房屋坪數，以市價計種總值後，再按各樓層之價格選屋，分屋」。而原告選得上開參戶之金額共貳仟肆佰零玖萬元，較其應得之合約金額貳仟貳佰柒拾伍萬元為多，嗣經會算應補、應退金額後，原告應再給付被告

二、二二六、三二四元，原告已依約於民國八十七年三月二十六日給付完畢，兩造既已會算完竣，又何來損害賠償之可言。抑有進者，原告分別於民國八十七年五月六日及同年月二十七日與被告辦妥房地接管，並取得房屋及土地所有權狀。上開所有權狀既已分別載明其建物之建號及分別共有之範圍，原告竟推諉為不知，其心態可見一斑。

(三)再者依據建物所有權狀系爭地下一、二樓係登記為共同使用部分，門牌工建路一一六號原告取得共同使用部分面積共三六‧八七一平方公尺，合計十一‧一五三坪（三五○‧六三乘以萬分之四八七加一二五二‧九一乘以萬分之一五八），門牌工建路一一六號二樓之一原告取得共同使用部分面積共一四‧五平方公尺，合計四‧三八七坪（三五○‧六三乘以萬分之二一○加一二五二‧九一乘以萬分之五十七），門牌工建路一一四號原告取得共同使用部分面積共二五‧九七五平方公尺，合計七‧八五七坪（二七六‧八一乘以萬分之三五○加一二五二‧九一乘以萬分之一三○），總計原告取得系爭地下一，二樓面積共二三‧三九七坪，顯見已超過原告所主張得請求之一四‧九五坪。

(四)系爭地下二樓乃因政府法令規定停車空間之需要，不得不開挖，本已不敷成本，何來不當得利。

(五)被告提出之各樓平均單價乃指地面層各樓平均單價，原告據以為地下層請求之數據，顯有不符，被告否認之。

(六)本案並無給付不能之情事，果若原告之請求為有理由，亦僅得請求依約給付不足之坪數，其依給付不能之法律關係請求賠償損害，亦無理由。

(七)本件原告依據不當得利及追加民法第二百二十七條之二情事變更原則，要求增加給付，亦無理由。經查不當得利須被告有無法律上之原因而「受利益」，情事變更原則亦必有「依其原有效果顯失公平」者，始足。本件被告開挖地下二樓乃因法規變更，不得不然。實則被告因開挖系爭地下二樓，支出實不敷收益，原告既未舉證證明被告有何利益，且有何顯失公平之情事，遽為請求，亦無理由。

三、證據：提出所有權狀、結算清單、存摺、房地接管證明單乙○選擇房屋證明（以上均為影本）各一件為證。

丙、本院依職權向基隆市政府調閱系爭建物地下二樓開挖之相關資料。

理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告原以不當得利之法律關係請求被告給付損害賠償，嗣追加依民法第二百二十七條之二之情事變更原則請求，揆諸前開法條，應認無礙於訴訟之終結，應予准許。

二、本件原告主張：其於八十三年元月十二日與被告祥利建設股份有限公司訂立合建契約，約定由原告提供座落於基隆市○○區○○段七四六地號之土地，交由被告出資興建地下壹層，地上壹拾貳層之鋼筋混凝土造大樓，而地下層房屋之分配依合建契約第四條第四款約定，嗣被告於辦理過戶時，非但未依約將地下壹、貳層之建物移轉予原告，甚至將之轉讓予第三人東暐營造股份有限公司，致給付不能，又系爭房地之峻工圖及使用執照，地下一層及地下二層之面積應分別為九九七．Ｏ一平方公尺，依兩造合建契約第四條第四款規定，被告並未就地下一、二層原告應得之面積三六．五坪之部分房地移轉予原告所有，故依民法第二百二十六條第一項規定，同法第一百七十九條及民法第二百二十七條之二等之規定，提起本件之請求等情。被告則以：依據合建契約第四條第五款之約定，其樓層分配方式係採立體分配方式，故兩造係以分得之房屋坪數，以市價計種總值後，再按各樓層之價格選屋分屋，而原告選得上開參戶之金額共貳仟肆佰零玖萬元，較其應得之合約金額貳仟貳佰柒拾伍萬元為多，嗣經會算應補、應退金額後，原告應再給付被告二、二二六、三二四元，原告已依約於民國八十七年三月二十六日給付完畢，兩造既已會算完竣，又何來損害賠償之可言；且依據建物所有權狀系爭地下一、二樓係登記為共同使用部分，門牌工建路一一六號原告取得共同使用部分面積十一‧一五三坪、門牌工建路一一六號二樓之一原告取得共四‧三八七坪，門牌工建路一一四號原告取得共同使用部分面積共七‧八五七坪，總計原告取得系爭地下一，二樓面積共二三‧三九七坪，顯見已超過原告所主張得請求之一四‧九五坪；又原告既未舉證證明被告有何利益，且有何顯失公平之情事，遽為請求，亦無理由等情，資為抗辯。

三、原告主張：其於八十三年元月十二日與被告訂立合建契約，約定由原告提供座落於基隆市○○區○○段七四六地號之土地，交由被告出資興建地下壹層，地上壹拾貳層之鋼筋混凝土造大樓等情，及被告抗辯：原告於大樓完成選得參戶並經會算應補、應退金額後，原告已於八十七年三月二十六日給付應補金額二、二二六、三二四元完畢等情，並提出合建契約、所有權狀、結算清單、存摺、房地接管證明單，均為二造所不爭執，堪信屬實。

四、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，又請求履行契約之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。本件原告主張被告辦理過戶時未依約將地下一層移轉予原告，就地下一層建物部分依民法第二百二十六條第一項之規定請求損害賠償等情，惟為被告所否認。經查：

(一)本件首應斟酌二造簽定之合建契約書就房屋分配約定為何？依二造不爭執為真正之合建契約書第四條「房屋分配」第四款規定：「雙方同意房屋之分配，按甲方（即原告）所提供之土地法定可建面積作為分配標準：地上層部分：甲方分得之房屋面積計算方式如下：採立體分配方式依甲方所提供之土地可建壹拾貳層以滿足壹拾層基準容積之總樓地板面積的四十％。除上述甲方分得之房屋外，其餘之房屋全部歸乙方（即被告）分得，乙方並應取得該房屋之土地持分，雙方應按分得之房屋面積依照土地登記法規及相關法律規定辦理土地持分登記。甲方地下層可分得面積＝地下壹層面積×（甲方所提供之土地面積÷本合建案土地總面積）×四十％地下層部分扣除上述甲方所分得之面積外其餘部分歸乙方所有。」第五款規定：「甲方（即地主）及本約第二條所註之其他土地所有權人，所分得之房屋之位置儘量以本合建案基地之土地原座落位置為原則，其樓層分配方式，採立體分配方式，依各地主按比例分得之房屋坪數，以市價計種總值後，至接洽樓屋之價格選屋、分屋，其房屋市價表由建方訂定之」的契約約定，二造顯已對於建物完成後之房屋分配已為顯約定，惟原告主張契約定所謂之「立體分配方式」係指地面層部分，不及於地下一、二層等情；被告則以「立體分配方式」係指全部樓地板面積，包含地下一、二層在內等情，顯然二造對於契約約定之「立體分配方式」認知有所不同，自應探求當事人之真意，依前開合建契約第四條第二款已約定：「本條所稱之房屋面積係以基隆市政府建管課核准之建築執照樓地板面積及平台、陽台、騎樓及公共面積為準。」顯然合建契約第四條關於「房屋分配」之各項約定均概括涵蓋系爭建物之地面層與地下一、二層在內；又依前述第四條第四款之約定內容，係就地主提供之土地法定可建面積供合建後，地主與建商就地面層及地下層可受分配面積之約定，此項約定之重點在於建物完成後契約雙方可獲分配之樓地板面積多寡；至於前述第四條第五款之約定則以「．．．依各地主按比例分得之房屋坪數，以市價計種總值後，至接洽樓屋之價格選屋、分屋，其房屋市價表由建方訂定之」的「立體分配方式」做為實際地主選屋、分屋依據，約定之重點在於以市價計算總值後之分配，換言之，依合建契約第四條第二款、第四款之約定，所謂「各地主按比例分得之房屋坪數」應含地面層及地下層在內，且係依第四款規定之分配面積計算之房屋坪數，換算市值後，再按各樓屋之價格選屋找補價差，故原告主張立體分配方式不含地下層云云，顯未慮及合建契約第四條之全部約款，自不足取。

(二)原告另以：其於八十七年間選屋並找補二、二二六、三二四元予被告，惟該次選屋僅及於地面層，不及於地下一、二層，況原告選得之房屋公設比例過高等情，並提出土地謄本、基隆市○○區○○段二五七四、二五七五、二五六九、二五五六建號建物成果圖及建物謄本、各樓層平均單價表、原告選擇房屋書面、建物所有權狀、峻工圖與使用執照、各棟房地公設比例表、建物登記簿謄本等資料影本各一份為證，惟為被告所否認，並以：原告選得上開三戶之金額共貳仟肆佰零玖萬元，經會算應補、應退金額後，原告已依終於八十七年三月二十六日給付被告二、二二六、三二四元完畢，且系爭地下一、二樓係登記為共同使用部分，依建物登記謄本所載原告已取得系爭地下一，二樓面積共二三‧三九七坪，顯已超過原告所主張得請求之一四‧九五坪等情，資為抗辯，並提出所有權狀、結算清單、存摺、房地接管證明單乙○選擇房屋證明影本各一份為證。經查，二造對於原告應得之房屋分配方式應依合建契約第四條規定之立體分配方式，並已於八十七年三月二十六日由原告找補給付被告二、二二六、三二四元等事實，並未爭執；而所謂房屋之立體分配方式，係以原告得受分配之地上層及地下層面積（合建契約第四條第四款）為計算市值（合建契約第四條第五款）之基礎，已如前述，是原告主張其就系爭建物地下一、二層依合建契約第四條第四款之約定應受分配之面積為三六．五坪，僅屬二造依第四條第五款計算市值時之計算基礎，並非謂實際移轉登記予原告之應有部分坪數應為三六．五坪，從而原告前開主張系爭建物地下一、二層部分未受分配云云，與契約之約定意旨不符，亦非可採。揆諸前開說明，原告就地下一層部分依民法第二百二十六條之規定請求給付不能之損害賠償，並無依據。

五、又原告就系爭建物地下二層部分主張：被告超挖地下二層，就地下二層部分依合建契約之精神亦應受分配，惟被告就此並未依約給付，爰依不當得利及情事變更原則請求損害賠償等情。被告則否認原告前開主張，並以當初開挖地下二層，係因法令規定不得不然之舉措，被告並未因此而獲利等情為辯。經查，依本院職權函調基隆市政府關於系爭建物地下二樓開挖之相關資料結果，系爭建物地下二層之開挖係依建築法第五十九條第一、二類之停車空間規定而開挖之事實，有基隆市政府八九基府工管字第○二六六四一號函在卷可參，是被告抗辯地下二層係因建築法令變更而開挖等情，應堪採信。按不當得利返還請求權，以無法律上之原因而受利益為其成立要件之一，故主張此項請求權成立之原告，應就被告無法律上之原因而受利益之事實，負舉證責任，本件原告主張被告超挖地下二層，其無法律上之原因而受利益，依不當得利法則請求被告賠償，原告自應就上述其主張超挖地下二層無法律上之原因事實負舉證責任。查被告依合建契約之約定，建造系爭建物，並因配合法令關於法定停車空間之規定而加挖地下二層，並自行支付相關之建造成本，其是否因加挖地下二層即有原告所稱無法律上原因而受利益，原告尚未能舉證以實其說，其逕依不當得利請求被告損害賠償，應無理由。再按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。此即民法第二百二十七條之二所規定之情事變更原則。而依民法債編施行法第十五條之規定：「修正之民法第二百二十七條之二之規定，於民法債編修正前發生之債，亦適用之。」是於債編第二百二十七條之二修正前之債，亦有情事變更原則之適用。次按，請求履行債務之訴，原告就其主張債權發生原因之事實負有舉證之責，而法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，應就各案情形依其主觀之觀念，為增減給付之判決。本件原告就系爭建物被告超挖地下二層部分，主張未依合建契約精神予以分配，依情事變更原則得請求給付損害賠償等情，並以合建契約原設計及契約約定僅及於地下一層，嗣因建築技術規則第五十九條法令之變更，始開挖至地下二層，是本件契約於締約後，生法令變更之情事變更等情，惟為被告所否認，原告自應就其締約當時無法預料及地下二層未受分配顯失公平之部分提出資料，以供本院斟酌。再查，本件合建契約，被告與地主於八十二年元月五日即開始簽約，迄至八十三年元月十二日始全部締結完成，而相關建築技術規則第五十九條之修正，係於二造締約過程中之八十二年三月一日修正公布，此為二造所不爭執之事實，被告為配合前開規則而開挖地下二層部分亦為被告所自認，惟原告據以主張情事變更之事實係發生於締約協商階段即八十三年一月十二日簽定合建契約前發生之法令變更，是否為情事變更，尚非無疑；且地下二層依合建契約第四條第四款規定之應受分配面積，僅屬原告選屋後計算之基礎，已如前述，是原告對於地下二層是否符合民法第二百二十七條之二情事變更原則，復未舉出他證以實其說，即無可採。

六、從而，原告就系爭建物地下一層部分依據合建契約及民法第二百二十六條第一項規定，就地下二層部分依據民法第二百二十七條之二及第一百七十九條規定，請求被告給付損害賠償二百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即乏所據，並無理由，應予駁回，其使執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣基隆地方法院民事庭~B法 官　何怡穎

~B法院書記官　莊國南