臺灣基隆地方法院八十八年度簡上字第五七號

臺灣基隆地方法院民事判決　八十八年度簡上字第五七號

上訴人

興宸房屋仲介有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林宇文律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

許智勝律師

右當事人間請求給付保留金事件，上訴人對於中華民國八十八年六月十一日本院基隆簡

易庭八十八年度基簡字第二二八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十萬元及自八十八年五月五日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。

二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）依原審判決論證之方式，係以兩造間委託仲介房地買賣契約為居間契約，屬勞務給付契約之一種，應依民法第五百二十九條適用關於委任之規定，再依民法委任乙節內之第五百四十九條第一項之規定，認為委任人得隨時終止契約。然原審判決此一適用法律之論證，實有違誤：蓋民法第五百二十九條所指，必係勞務契約之類型無法歸類於民法各種有名之債時，方適用有關委任之規定；若可歸類，即無以委任之規定加以適用之必要。今居間契約民法設有專節，並非不屬於法律所定其他契約種類之契約，當無適用民法第五百二十九條之餘地。從而，居間契約既不適用委任有關終止之規定，則被上訴人應受委託斡旋期間之拘束而不得任意終止，上訴人在約定期限完成仲介任務，則被上訴人給付之斡旋金三十萬元即轉為定金，今被上訴人反悔不買，當得沒收之。

（二）若仍認兩造之委託仲介契約得任意終止，則：本件委託人係甲○○，但卻由其配偶劉智誠向上訴人表示不再委託，惟劉智誠並非契約當事人，無終止之權，其終止之意思表示並不合法。另本件委託仲介之工作，事實上在五月一日即完成，故若劉智誠果有於八十七年五月一日晚終止委託，由於斯時上訴人已完成斡旋，亦係不利於上訴人之時期終止契約，依民法第五百四十九條亦應負損害賠償責任。

（三）被上訴人在上訴人斡旋期間，又另行洽買其他房屋，而以終止委託為藉口，作為反悔不買之理由，此任意之終止實有違誠信原則，應屬無效。

三、證據：援用原審之立證方法，並聲請訊問證人即系爭房地之出賣人邱玉清。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）民法第五百四十九條第一項規定當事人之任何一方得隨時終止契約，此於居間契約亦有適用，故被上訴人於上訴人完成斡旋前已表示終止委託，於法有據；兩造間之委託仲介房地買賣契約，業經上訴人於八十七年五月一日終止，兩造間之委託契約已不存在，上訴人實無對被上訴人主張給付報酬之權。

（二）倘本件買賣契約成立，上訴人應將上開保留金即系爭支票，交付房地之出賣人邱玉清作為定金，惟邱玉清表示未收到上訴人交付之支票，足見本件買賣並未成立。上訴人並無任何憑以提示系爭支票之法律上泉源，竟將系爭支票提示，與兩造所簽定之保留金收據之約定不符，上訴人提起本件訴訟，並無理由。

理由

一、本件上訴人起訴主張：被上訴人前曾委託上訴人斡旋購屋，出具保留金收據載明約定委託期限為八十七年五月二日，而被上訴人並簽發面額新台幣（下同）三十萬元之支票交付與上訴人作為保留金，上訴人嗣後將前開支票提示，不獲付款等情，因求為命被上訴人給付三十萬元之判決。被上訴人則以：被上訴人之配偶劉智誠曾於同年五月一日晚間向被告表示不再委託，要求取回保留金之支票，於上訴人完成斡旋之前已曾向上訴人終止委託契約，嗣後被上訴人自不受兩造間前此契約之拘束；且上訴人並無任何憑以提示系爭支票之法律上泉源，竟將系爭支票提示，與兩造所簽定之保留金收據之約定不符，上訴人提起本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯。

二、查本件被上訴人前曾委託上訴人斡旋購屋，出具保留金收據載明約定委託期限為八十七年五月二日，而被上訴人並簽發面額三十萬元之支票交付與上訴人作為保留金；被上訴人之配偶劉智誠曾於同年五月一日晚間向被告表示不再委託，欲取回保留金之支票，而上訴人嗣後仍將支票提示，支票不獲付款等情，為兩造所不爭執，並有保留金收據、支票及退票理由單附卷可參，堪信為真實。

三、本件應審酌之重點，被上訴人應否負給付支票票款之責任，當視上訴人是否確有將該支票提示之權利。經查：

（一）上訴人是否有將該支票提示之權利：本件兩造間所定委託仲介房地買賣之契約，按其性質為居間契約，依民法第五百六十八條第一項之規定：居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；故必須房地買受人與出賣人間之買賣契約成立，居間人即上訴人方得向被上訴人請求居間之報酬。而依據兩造所訂之保留金收據第一條，若房屋買賣契約成立，則居間人得請求之報酬為成交數額七百五十萬元之百分之一，即七萬五千元之服務費；可知即使上訴人仲介成功，房地買賣契約成立，上訴人充其量只得向被上訴人請求七萬五千元之服務費。本件系爭支票即保留金之數額為三十萬元，保留金之數額既遠高於仲介成功時仲介公司所得請求之服務費，則其非作為擔保仲介服務費之支付至為顯然，故上訴人基於委託仲介房地買賣契約，顯然並無將該支票提示之權利。

（二）上訴人是否有代理房屋之出賣人即訴外人邱玉清將該支票提示之權利：本件系爭支票之交付即保留金之性質，解釋為定金之預付，較為合理。有爭執者為：保留金自何時點從定金之預付而成為定金？按兩造所訂之保留金收據第二條：「如賣方同意以前項價款出售，則保留金視為定金處理，如賣方不同意，則按契約收據行使於七日內將保留金照原數歸還買方」，可知兩造約明被上訴人交付保留金即面額三十萬元之支票予上訴人時，保留金尚屬於定金之預付之性質，因此時房地出賣人尚未同意以七百五十萬元之價款出售；次按民法第二百四十八條及第二百四十九條：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立；契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。可知因定金之交付而使買賣契約視為成立，必須付定金與受定金之雙方均因定金之交付而受有一定之拘束：即因可歸責於自己之事由致契約不能履行時，將受有一定之不利益；以此促使雙方履行契約。故保留金收據第二條所稱之「如賣方同意以前項價款出售，則保留金視為定金處理」，應係指買賣契約成立時，或至少付定金與受定金之雙方均因該定金之交付而受有一定之拘束時，保留金方得視為定金處理，即保留金方從定金之預付而成為定金，如此對於付定金之當事人方屬公平合理。查證人即房屋之出賣人邱玉清證稱：保留金並未交付與伊，伊僅在告知上訴人決定以七百五十萬元出賣時，得知有三十萬元保留金一事，上訴人並未說要將保留金交給伊，且伊因為沒有註明，已經忘記決定以七百五十萬元出賣之時間了等語。可知房屋之出賣人僅片面告知上訴人願以七百五十萬元出賣，被上訴人無從知悉，被上訴人在得知出賣人願意以七百五十萬元出賣之意思表示之前，若出賣人又反悔不願以前開價格出售，被上訴人無從主張加倍返還定金。故在房屋出賣人因此而對於買賣契約之履行受有一定之拘束前，買賣契約不應視為成立，保留金尚不得視為定金處理；在本件，至少應由上訴人告知被上訴人房屋出賣人願以七百五十萬元出售後，保留金方從定金之預付而成為定金，而非房屋出賣人片面同意以前開價格出售，保留金即成為定金。經查，本件上訴人於八十七年五月二日即委託期限之最後一日，仍因房屋出賣人於價格未合意而要求被上訴人寬限期日，且被上訴人已要求上訴人返還保留金即系爭支票，有證人劉智誠及張翠惠之證言在卷可稽，可知在委託期限內，上訴人未曾將房屋出賣人已同意以七百五十萬元出售一事告知被上訴人，則保留金仍屬於定金之預付，尚未成為定金，故房屋出賣人不應享有該定金之利益，無將該支票提示之權利；上訴人即使有代理邱玉清收取定金之權，亦不得超越邱玉清之權利而為主張，故上訴人基於代理房屋出賣人之權限亦無將該支票提示之權利。四、原審判決雖以兩造間委託仲介房屋買賣契約為居間契約，屬勞務給付契約之一種，應依民法第五百二十九條適用關於委任之規定，再依民法委任乙節內之第五百四十九條第一項之規定，認為委任人得隨時終止契約，從而被上訴人於上訴人完成斡旋之前已曾向上訴人表示終止委託，請求返還支票，嗣後被上訴人自不受兩造間前此契約之拘束，買賣契約不得謂已成立，被上訴人以買賣契約並未成立之原因關係所生抗辯事由拒絕原告之請求，為有理由。惟本件上訴人起訴所主張者為票款請求權，上訴人並無將該支票提示之權利已如前述，從而被上訴人是否得隨時終止契約與是否已有效終止契約，即非本件審酌之重點。五、本件上訴人起訴所主張者既為票款請求權，兩造係授受票據之直接當事人，被上訴人以上訴人並無憑以提示系爭支票之法律上泉源之原因關係所生抗辯事由拒絕上訴人之請求，經核確屬有據。是上訴人請求被上訴人給付票款，要難准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，無庸一一論列，併與敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。

~B臺灣基隆地方法院民事庭~B審判長法官　李木貴~B法官　蕭惠芳~B法官　蔡岱霖

~B書　記　官　李垣杰