臺灣基隆地方法院八十八年重訴字第七七號

臺灣基隆地方法院民事判決　八十八年重訴字第七七號

原告

甲○○

被告

國暄開發股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

呂康德律師

右當事人間請求償務不履行損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。

二、陳述：

(一)民國八十四年一月十日原告提供所有座落基隆市○○○段深澳坑小段三八八之二地號、面積一千三百二十二平方公尺之土地予被告，約定由被告出資連同與被告所有土地毗鄰土地合併規劃建築獨棟樓房房屋，並非連棟式之國民住宅，房屋分配方法應依雙方簽定之契約內容分配，嗣原告依約將全部土地過戶所需文件交予被告，委託被告辦理合併規劃，並委託被告將上開土地信託登記予訴外人許惠慧，被告於辦妥過戶登記於許惠慧名下後，將土地分割出同地號二八八之六地號土地。惟迄今被告並未按圖開工，經原告一再追問，均藉詞規避，由於三年建築期限已於八十七年初屆至，迄無結果，經原告向地政機關申領謄本，赫然發現被告非但未依合建契約施工，甚且早於八十六年三月十三日、八十六年四月二月十一日將土地移轉所有權登記名家建設股份有限公司（下稱名家公司）及羅傑建設股份有限公司，且均設定上億元之抵押權，嚴重損害原告權益，被告顯已不能履行合建契約，自應負債務不履行之責任。

(二)原告已依約履行合建契約，被告並未依約施工興建，甚且於八十六年二月十二日將原告提供合建之土地移轉所有權登記予名家公司，係因可歸責於債務人之事由致給付不能，且不能回復原狀或回復顯有重大困難，原告自得請求被告賠償所受損害及其法定遲延利息。依鑑定公司之報告書計算，原告受有依系爭合建契約可取得之利益即七千九百二十萬零四百五十元之損害，除原告訂約時已收受被告五百萬元之保證金予以抵償原告所受部分損失外，原先請求被告賠償三千五百萬元其餘請求暫時予以保留。

(三)因被告自始未提出建築執照之申請，即以不具內政部所頒台灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點第四條第三款之規定由，將合建事宜轉移榮富建設股份有限公司、國壽建設股份有限公司、象屋建設股份有限公司的公司做為興建主體申辦建築執照，且均未知會原告，顯然被告已有詐欺之嫌，被告已無興建房屋實績，自無投資興建國宅之資格，應不得簽約合建國民住宅，卻仍矇騙取得原告所有之土地後，再將該等土地所有權移轉或設定高額抵押權，顯有欺矇之意。

三、證據：提出合建房屋契約書、中興鑑定顧問股份有限公司鑑定報告、台灣士林地方法院八十七年度自字第二九二號刑事審理筆錄(以上均為影本)為據。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決，駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

(一)二造於八十四年一月十日就本件系爭土地簽訂合建契約書，將系爭土地提供被告合建公寓或樓房，並由被告提供原告五百萬元及基隆市○○○段深澳坑小段三０二之一地號土地為其設定最高限額二千五百萬元之抵押權作為履約保證，簽約後被告均依約踐履合建事宜，然查工地推出銷售不久，因兩岸關係緊張，造成未銷售房屋無人訂購及已銷售房屋陸續解約之情形，加以貸款資金無著，房屋興建工作遂遭擱置，嗣為免所有土地淪為拍賣之命運，乃分別出售予第三人。

(二)因合建未成，為使土地免遭受拍賣，被告為減輕損失計，乃將所有土地分別出售與不同之建設公司，此乃不得已之舉措，又合建本身即為一種投資行為，既為投資，其結果或盈或虧，均有可能，且房價時有波動，不能以景氣最好時之房價評估損失。

(三)原告以不具證據力之中興公司鑑定報告謂其受有系爭合建契約可取得之利益七千九百二十萬零四百五十元之損失，難謂已盡舉證責任，不論依簽約當時或依目前之市價，原告可取得之合建利益，均不可能有如此之高，依楷模不動產鑑定股份有限公司而做鑑定報告，其土地合建市價約計新台幣一千九百八十八萬八千一百六十五元應較合理。

丙、本院依職權囑託楷模不動產鑑定股份有限公司鑑定系爭不動產之合理市場價值。

理由

一、原告主張於八十四年一月十日由其提供所有座落基隆市○○○段深澳坑小段三八八之二地號、面積一千三百二十二平方公尺之土地予被告，約定由被告出資連同與被告所有土地毗鄰土地合併規劃建築房屋，房屋分配方法應依雙方簽定之契約內容分配，原告依約將全部土地過戶所需文件交予被告，委託被告辦理合併規劃，並委託被告將上開土地信託登記予訴外人許惠慧。惟迄今被告並未按圖開工，經原告向地政機關申領謄本，赫然發現被告早於八十六年三月十三日、八十六年四月二月十一日將土地移轉所有權登記其他建設公司，且均設定上億元之抵押權後合建契約因可歸責於債務人之事由致給付不能，且不能回復原狀或回復顯有重大困難，原告自得請求被告賠償所受損害及其法定遲延利息等情，並提出被告不爭執為真正之合建契約為據，被告對此部分事實並未爭執，僅以合建屬投資行為，被告係因事後市場因素避免土地遭拍賣不得不將系爭合建土地移轉登記予他人，被告雖應負擔債務不履行責任，惟原告指稱因合建未成受有七千九百餘萬元之損失，尚乏所據等語為辯。

二、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；又回復他方損害發生前之原狀，因回復原狀所應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第二百二十六條、第二百十三條、第二百十五條定有明文。本件原告主張被告未依約履行合建契約興建房屋，且於八十六年二月十二日將原告提供之合建土地移轉所有權登記予名家公司之事實，業據提出與其主張相符之合建契約書一份為據，復為被告所不爭執，堪信為實在，是被告於合建契約履行期內，未經原告同意即將原告提供之土地轉讓與第三人，即屬可歸責於被告即債務人之事由，致給付不能，且不能回復原狀或回復顯有重大困難，原告自得請求被告賠償原告所受之損害。至兩造就合建契約究係約定建築獨棟之樓房、或為連棟之國民住宅有所爭執，惟因本件合建案僅開挖地下層後，即未再繼續施工，依現狀已構成債務不履行之事實，兩造就此部分之爭執與本案無涉，附此說明。

三、本件原告與被告之爭執要旨，在於合建契約因被告之事由致無法履行，原告所得請求之賠償範圍究竟為何？按民法第二百十六條第一項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害；所謂所失之利益，即新財產之取得，因損害事實之發生所受妨害，屬於消極的損害，及現存財產應增加而未增加之損害。經查，依兩造簽訂且不爭執之合建房屋契約書第三項規定「房屋分配方法以法規所允建之面積比例分配，計算公式及分配原則如后：乙方 (原告)分配面積計算如左：地面百一五六七．六二坪×四五％＝七○五．四三坪、地下層五○二．九六坪×四五％＝二二六．三四坪、(合計)九三一．○七七坪．．．」，足見原告依合建契約可獲得之分配面積為九三一．七七坪。又經本院依職權且經二造同意囑託楷模不動產鑑定股份有限公司鑑定系爭之合理市場價值結果，認為合建標的物原規劃利用條件，以土地開發分析法，就查訪之區域內不動產市場價格，以求取本標的如依規劃方案，興建完成後之不動產價值總額，並以建築成本法，計算建築費用與相關之開發成本，經扣除合理之土地開發利潤及開發成本費用，推算開發基地之土地成本價格，由於合建雙方條件不明，本案土地經土地開發分析師核算之土地開發成本價格將視為土地合建市價，是認定土地合建市價為一千九百八十八萬八千一百六十五元、建築結構及造價成本為每建坪六萬五百元等情，有該公司出具之鑑定報告書一份在卷可參，被告雖辯稱原告所得主張之損害僅有合建土地價值部分，非得主張合建完成後分配之樓層面積價值云云，惟損害賠償責任者，原應以填補債權人所受損害及所失利益為限，被告就原告所受損害額部分應不及所失利益部分，並未舉其他法律見解或契約約定證明排除此部分之求償範圍，其前開所辯，尚非可採。故原告因可歸責於被告之事由，致合建契約無法履行且已給付不能，已如前述，其依合建契約可取得之利益即為五千六百三十七萬二千零八十五元（依每坪價格六萬五百元×上開契約書明定乙方可獲得分配之房屋面積為九三一．七七坪＝00000000元），又原告於訂約時已收受被告五百萬元之保證金，自應扣抵其所受之損害額，是原告所受之損害為五千一百三十七萬二千零八十五元，其於此損害額範圍內請求三千五百萬元 (保留其餘損害額未予以請求) ，及自損害發生時起即系爭合建土地於八十六年三月十三日移轉所有權登記予第三人之翌日起之法定利息，自屬有據，應予准許。

四、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

~B臺灣基隆地方法院民事庭~B法　官　何怡穎