臺灣基隆地方法院九十二年度訴字第四一六號

臺灣基隆地方法院民事判決　九十二年度訴字第四一六號

原告

基隆市政府

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃秋雄律師

被告

乙○○ 住

右當事人間請求土地使用補償金事件，本院於九十三年一月六日言詞辯論終結，判決

如下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）五十五萬六千四百四十八元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、陳述：查被告乙○○所有，建號基隆市○○區○○段三小段一四五、一六○號，門牌號碼基隆市○○區○○路九十三之三號及孝一路一○五之三號房屋，坐落於原告所有基隆市○○區○○段三小段四六地號土地上，其佔用土地面積為一百點零六平方公尺（含共同使用面積一一點零五平方公尺），被告設籍於基隆市○○區○○里○○○鄰○○路九十四之三號。被告及原配售戶均未與原告訂立基地租賃契約，被告即屬無法律上之原因使用原告之土地，其獲有利益致原告受有相當於租金之損失，原告多次向被告催討，被告均未給付，原告自得依民法第一百七十九條請求被告返還該利益共計五十五萬六千四百四十八元。次查被告係向他人承購繼受上開房屋所有權，故被告不能享有原配售戶之各項優待，惟被告得享有民國（下同）七十九年十一月二十一日七九基府財產字第七六○七九號函同樣之優待，即依土地法第九十七條規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限之標準，並減半計收，以年息百分之五計算其租金或使用補償金；再依行政院七十六年三月二十八日台內字第五六八三號函釋「其為騎樓、人行道及基地下作排水溝部分，同意照現行租金標準減半收取。」因系爭土地地下作排水溝使用，再減半收取；再依全體住戶之陳情，同意按樓層，一樓以百分之三十計算，二至四樓以百分之二十計算。即原告請求土地使用補償金，係依被告佔用土地面積一百點零六平方公尺×當期公告地價（元／㎡）×年租金率5％×50％（河溝地租金打對折）×樓層分攤比率（一樓30％，二、三、四樓20％；公共設施一、二、三、四樓各20％）＝年租金。又因土地使用補償金之徵收，均以半年為一期，為方便計算起見，爰自八十七年七月一日至九十二年六月三十日共五年，計算被告欠繳金額為十七萬七千五百六十元，五年以外者計二十九萬三千七百十一元。對被告答辯之陳述：

㈠被告認為本件徵收標準過高，惟本件徵收土地使用補償金之依據，係依土地法第九十七條第一項規定：「城市地區房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」原告以此年息打對折，並依上開行政函釋及住戶陳情酌減土地使用補償金，按樓層分別計算，一樓百分之三十，二至四樓百分之二十，此種計算方式已低於一般地價稅許多。

㈡被告對於原告請求者究係「租金」或「土地使用補償金」有所質疑，惟據建物謄本觀之，被告非原配售戶，未見被告提出租賃契約，被告自屬無租賃關係而是無法律上之原因使用土地，致原告受有同地價稅、租金之損失，是原告所請求者為土地使用補償金，並未主張租金給付。

㈢被告主張原告已逾五年不行使權利，主張時效消滅不得請求。惟原告並非逾五年未行使請求，實乃自八十五年七月之前，原告即有函催被告繳納土地使用補償金，惟已難找到該催繳函。八十五年七月之後每年均有向被告催繳，但均不得要領，自有中斷時效之效力。

三、證據：提出原告土地登記謄本一件、被告建物登記謄本二件、基隆市政府八十一年八月廿五日八一基府財產字第六三三○一號函一件、基隆市信義地政事務所九十二年十一月五日九二基信地所字第九○四一號函一件、七十九年十一月廿一日七九基府財產字第七六○七九號函一件、郵政交寄函件存根十一紙等影本為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。

二、陳述：原告稱被告積欠伊租金及土地使用補償金共計五十四萬四千八百零五元云云，復謂被告及原配售戶均未與原告訂立基地租賃契約，即被告無法律上之原因而使用原告土地等語。惟查此建物原係原告建造出售，買賣合約簽訂時，原告並未提出租地要求，乃因當時土地所有權人為國有財產管理局，原告根本不能與被告訂立基地租賃契約，此非被告之過失。次查原告稱被告積欠伊租金及土地使用補償金共計五十四萬四千八百零五元云云，惟「租金」與「土地使用補償金」在法律上之意義並非相同，原告究係基於何種法律關係為其請求權基礎，自應加以說明，否則被告無從行使訴訟上之防禦權。末查不論原告所請求係「租金」或「土地使用補償金」，依民法第一百二十六條規定或最高法院四十九年度台上字第一七三○號判例：「按民法第一百二十六條租金之請求權，因五年不行使而消滅。法律所以對於此項時效特別短促，係以依一般社會事例，對於土地租息（原文應係「孳息」）之催討皆係按時為之，無久延之理。至於終止租約後之賠償與其他無契約關係之賠償，在法律因其已無契約關係或本無契約關係，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。」又最高法院七十五年度台上字第九五八號判決中更進一步認為，「依此意旨，凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。」此外，最高法院六十九年台上字第三九一二號判決謂：「無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效完成之期間，其對於罹於時效之相當租金利益（原文應為「其對相當於已罹消滅時效之租金利益」），本亦因債務人主張消滅時效抗辯權，而不能依不當得利之法則請求返還。」此等判決見解並為最高法院七十年度台上字第三二九五號、七十四年度台上字第一七一五號、七十五年度台上字第九五八號、七十八年度台上字第一二六二號、八十二年度台上字第三一一八號、八十五年度台上第七一一一號、八十五年度台上第二○五九號判決所一貫堅持，故依前開見解意旨，原告所得請求者，不論係租金或土地使用補償金，充其量僅最近五年相當於租金之損失而已。被告不同意原告提出之「基隆市政府經營市有土地租金或土地使用補償金計算表」中估計之數字。因被告房屋係建造在河川用地上，其土地無法作充分使用如建地下室停車場等，故應作最低之估價方為合理，原告按最高地價之半數計算仍有不妥。且系爭建物樓層分攤比率不均，蓋系爭建物大樓一、二層均為營業店面，有生產賺錢之條件，其現值超過四樓數倍，且系爭建物無電梯設備，老弱上下四樓一次即氣喘如牛，如四樓分攤百分之十尚可接受。若原告願意接受以上建議重新合理估價，被告自願繳納。否則被告敢乞　鈞長轉請原告補貼被告每戶每年半個停車位費用一萬五千元，則被告將感恩不盡樂於繳納。

理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴聲明原請求被告應給付五十四萬四千八百零五元及法定遲延利息，嗣變更為被告應給付五十五萬六千四百四十八元及法定遲延利息，原告請求金額之變更係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前諸說明，應予准許，合先敘明。

貳、實體部分：

一、本件原告起訴主張被告乙○○所有建號基隆市○○區○○段三小段一四五、一六○號，門牌號碼基隆市○○區○○路九十三之三號及孝一路一○五之三號房屋，坐落於原告所有基隆市○○區○○段三小段四六地號土地上，其占用土地面積為一百點零六平方公尺，被告及原配售戶均未與原告訂立基地租賃契約，是被告無法律上之原因使用原告之土地而獲有利益，致原告受有相當於租金之損失，經原告多次向被告催討，被告均未給付等情，業據原告提出系爭土地、建物登記謄本及郵政交寄函件存根等為證，並為被告所不爭執，堪信原告該部分主張為真實。惟被告對原告依不當得利之法律關係請求相當於租金之損害五十四萬四千八百零五元（原告嗣擴張請求金額為五十五萬六千四百四十八元）部分，則以原告究以「租金」或「土地使用補償金」為請求不明，且原告對於超過五年部分之土地使用補償金因已罹於時效，自不可再為請求；並要求原告能夠降低土地使用補償費用，重新估算系爭土地使用補償費用等語置辯。是本件爭點為原告所請求者究為「租金」或「土地使用補償金」，被告主張五年之短期時效抗辯有無理由。

二、經查，原告主張兩造就系爭土地未訂立基地租賃契約乙情，為被告所不爭執，僅抗辯系爭建物完成時，原告並非系爭土地之所有權人，故不能與之訂立基地租賃契約，是兩造無租賃關係並非被告之過失等語，是兩造間無基地租賃契約之訂定甚明。復據原告所提之基隆市政府八十一年八月廿五日八一基府財產字第六三三○一號及七十九年十一月廿一日七九基府財產字第七六○七九號之函文內容觀之，使用原告所有系爭土地之建物住戶，係各依有無租賃關係而須分別向原告繳納租金或土地使用補償金，現被告所有建物既使用原告所有系爭土地，兩造間復無租賃關係存在，已如前述，則原告自是依土地使用補償金之法律關係向被告請求。

三、按無權占有使用他人之土地，可能獲得相當於租金之利息，為社會通常之觀念；復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。是以終止租約後之賠償與其他無租賃關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院四十九年度台上字第一七三○號判例參照）。故無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之利益返還請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院八十五年度台上字第二○五九號判決、九十二年度台上字第二○三七號判決參照）。本件原告雖主張其自八十五年七月即有函催被告繳納土地使用補償金，且被告對該事實並不爭執，惟依上開實務見解可知，原告對被告之土地使用補償金請求權，其性質與租金相當，應適用租金之短期消滅時效。次按原告雖主張其對被告之催告有中斷時效之效力，惟依民法第一百三十條規定及最高法院七十一年度台上字第三四三五號判例見解，「時效因請求而中斷者，請求人茍欲保持中斷之效力，非於請求後六個月內起訴不可。若僅繼續不斷的為請求，而未於請求後六個月內起訴，其中斷之效力，即無由保持。」故縱原告確有對被告繼續不斷的催告，惟其先前既未起訴，依前揭說明，尚難保持時效中斷之效力，應至原告起訴時，始能確實維持時效中斷之效力。又聲請支付命令與起訴有同一效力，民法第一百二十九條第二項第一款定有明文，是原告之請求自其聲請支付命令之日（九十二年八月二十六日）往前回溯超過五年即八十七年八月二十六日以前部分，已因罹於時效而消滅，被告既已於答辯狀中為時效之抗辯，是原告對八十七年八月二十六日前之土地使用補償金之請求，應屬無據。

四、就原告主張其因被告無權占有其土地而受有五年內土地使用補償費損失之不當得利十七萬七千五百六十元部分：

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可參。原告主張被告自七十一年十月間起迄今占有系爭土地均未繳納土地補償費乙情，為被告所不爭執，則被告無權占有系爭土地期間，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用、收益該土地之損害之事實，堪予認定。原告既自九十二年八月二十六日方以支付命令請求被告給付相當於租金之土地補償費，揆諸前揭說明，原告所能請求者應為自八十七年八月二十七日起至九十二年八月二十六日止相當於租金之不當得利。

㈡至計算相當於土地租金之不當得利金額，按土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。又按土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。最高法院六十八年台上字第三七一號判例參照。經查，被告占有系爭土地面積合計一百零六平方公尺，已如前述，則原告主張被告無權占用系爭土地所生相當於租金之不當得利數額，自應以被告上開占有面積為計算標準。而原告主張應依上開土地申報地價百分之五計算損害金數額，並因被告所有建物位於河溝地，而將應請求之土地補償費再以對折計算，且因被告所處樓層為四樓，依樓層分攤比率再乘以百分之二十計算，故原告實際請求之損害金額已低於一般土地使用費之標準。依前開說明，本院仍應斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，及彼等關係及社會感情等因素加以認定。

㈢經查，系爭土地雖位於河川地，使用價值有限，惟原告請求相當於租金之土地使用補償費之標準，除僅按系爭土地申報地價百分之五計算損害金數額，並因被告所有建物位於河溝地，而將請求之土地補償費再以對折計算，又因被告所處樓層為四樓，依樓層分攤比率再乘以百分之二十計算，是原告實際請求相當於租金之損害賠償額，僅依系爭土地申報地價年息千分之五計算，顯低於一般使用土地請求給付相當於租金之標準，本院審酌上開情形，認被告無權占有系爭土地之相當於租金之不當得利，應依前述申報地價總價額年息千分之五核定相當於租金之不當得利為適當。故原告所得請求被告返還之相當於租金之不當得利數額，依系爭土地八十六年起迄今為止之申報地價均為每平方公尺七萬一千元，以此申報地價計算結果，自八十七年八月二十七日起至九十二年八月二十六日止共計為十七萬七千六百零七元（計算式如下：【100.06×71000×5％×50％×20％×5＝

177606.5元（元以下四捨五入】）。故原告請求被告給付五年內之土地補償費十七萬七千五百六十元之相當於租金之不當得利，為有理由。

五、從而，原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利共計十七萬七千五百六十元，並自支付命令狀送達翌日即九十二年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

六、本件原告並未提供擔保請求為假執行之聲請，是被告自無庸為提供擔保請求免為假執行之聲請，併予敘明。

七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。

~B臺灣基隆地方法院民事庭~B法官　林玉珮

~B法院書記官　湯惠芳