臺灣基隆地方法院上當事人間94年度基簡字第744號｜法律人

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決原　　　告　楚翔股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　詹振寧律師被　　　告　鬥寬股份有限公司法定代理人　丙○○ 被　　　告　鬥牛士股份有限公司法定代理人　甲○○ 上二人共同訴訟代理人　李威廷律師上當事人間94年度基簡字第744號給付租金事件，本院於民國95 年2月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新台幣貳佰參拾玖萬陸仟玖佰壹拾伍元，及其中新台幣壹佰肆拾肆萬柒仟壹佰肆拾伍元自民國九十四年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣貳萬肆仟陸佰零伍元由被告連帶負擔。本判決得執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾玖萬陸仟玖佰壹拾伍元或同額之台北國際商業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，本件原告起訴主張被告應給付原告新臺幣（下同）1,447,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於本院審理時，變更聲明為被告應給付原告2,396,915元，及其中1,447, 145元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬應受判決事項聲明之擴張，於法並無不合，應先敘明。二、原告起訴主張：被告鬥寬股份有限公司 (下稱鬥寬公司)於民國90年間向原告承租門牌號碼基隆市○○路177號32樓房屋 (下稱系爭房屋，系爭房屋即在麗榮皇冠大廈第32樓)，約定租賃期間自90年9月26日至100年9月30日止，租金計算方式約定㈠正式租約起始日起每個月新台幣 (下同)2 5萬5 千元，㈡滿2年後，自第3年起每年調漲百分之五當月租金到第十年合約期滿。故租約第4年即自93年9月26日起至94年9 月25日止，每月租金為295,195元 (含稅)，以下均小數點第一位採四捨五入第5年即自94年9月26日起至95年9月25日止，每月租金為309,954元 (含稅)，被告鬥寬公司於93年10月1 日仍依約繳付93年10月份租金295,195元，惟自93年11月起每月均僅給付15萬元，迄95年2月止，已積欠租金 2,396,915 元，迭催不付；被告鬥牛士股份有限公司 (下稱鬥牛士公司)為系爭租約之連帶保證人，就系爭租約之租金給付義務與被告鬥寬公司負同一履行責任，為此提起本訴。並聲明：被告應連帶給付原告2,396,915元，及其中 1,447,145元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另對被告之抗辯則陳述：被告雖稱原告曾於訂約時出示麗榮皇冠大廈廣告型錄保證或承諾系爭房屋所在麗榮皇冠大樓之商業條件，惟被告在承租系爭房屋時即應評估營業風險，且該廣告型錄並非原告製作，其他樓層亦非原告所有，原告並未保證有廣告型錄所示之商業環境，兩造亦未將該保證或承諾載入契約，自不能認為原告有保證週邊商業環境之責；至於原告雖有收受被告給付之15萬元租金，然不能憑此認定原告同意其減租，否則若被告均不給付，是否能認為原告免除其給付租金？況租金為租賃契約之重要事項，若有變更應於契約載明，被告仍應依約定之租金給付等語。三、被告鬥寬公司、鬥牛士公司對於系爭房屋租賃契約書之真正並不爭執，惟以：依民法第421條規定，租賃契約為一方以物租於他方使用收益，一方支付對價之契約，兩者間具有對價平衡關係。出租人除了交付合於使用收益狀態之出租物外，就其所承諾之條件有助於租賃契約之履行者，亦有給付之義務，亦即出租人除負有主給付義務外，亦有從給付之義務與附隨義務來確保債之履行得以圓滿，從給付義務未被履行時，可能導致主給付成為無意義或是無意義之履行，是從給付義務之目的，乃為債權人之利益獲得最大之滿足，故除主給付義務外，從給付義務與附隨義務亦成為契約之核心內容，其法源基礎除了法定外，亦可以基於當事人之約定或是誠信原則而來。本件原告於招租系爭房屋時出示麗榮皇冠大廈之廣告型錄，聲稱該大樓樓層將分別供香奈兒生活休閒館、國際珠寶彩妝精品名店、少淑女流行服飾、世界美食廣場、電影廣場、休閒視聽廣場、高科技商務中心、企業總部等等之用，因原告明確告知被告系爭房屋將來之環境即如廣告型錄所示，令被告鬥寬公司深信該大樓將有超級可觀之商業活動，對被告鬥寬公司經營餐飲業極有助益，乃同意與原告簽訂系爭房屋租賃契約。原告自應負有使其意思表示內容實現之義務，並盡一切力量，準備、履行並確保給付之成果，此為原告之從給付義務，殊無疑義。縱原告否認有就上述合意記載於書面，然契約內容本非以書面記載為必要，只要雙方當事人合意即可，因此基於契約之效力，原告有履行從給付之義務。縱然無合意存在，然在契約訂立過程中，原告出示廣告型錄，令被告相信系爭房屋未來之前景，基於誠信原則，原告亦負有準備、確定、支持及完全履行主給付之義務。則系爭房屋之周遭環境應符合原告所述，才是契約完全之履行，使被告之主給付利益獲得完全之滿足，而符合誠信原則之要求。惟系爭房屋所在大樓招商情形遠不如預期，約八、九成以上房屋均遭閒置，原告招租時所承諾之商業條件均未成就，被告鬥寬公司承租系爭房屋目的在經營餐廳，在此種情形下，顧客人數日趨減少，造成被告鬥寬公司經營上重大困難。原告為專業之不動產出租業者，明知被告係相信原告對系爭房屋周遭環境之描述，始同意付出高額租金承租系爭房屋為餐廳營業，嗣後發現事實有重大落差，原告即應履行其忠誠及協力義務，使系爭房屋周遭之商業條件與系爭房屋租賃契約之約定相當，綜上所述，系爭房屋周遭之商業條件與原定租金顯不相當，原告之從給付義務未為履行，原告之給付為不完全給付，被告依民法第227條第1項、第226條規定得請求不完全給付之損害賠償，其損害額即為多付之高額租金。其次，行使權利，履行義務，應依誠實及信用之方法，民法第148條第2項定有明文。而誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則(最高法院82年台上字第1654號判決參照)。在具體案件中，為法律適用時，其具有最高指導原則特性。因此誠信原則對於債權人之權利及債務人之義務得為修正，或為增加或為減少，甚至解除契約 (最高法院88年台上字第1892號判決參照)。誠信原則乃建立在誠實及信任之基礎上，其思考重點在於：探求債權人與債務人對於債之關係之信賴基礎狀況、當事人是否對其原先之信賴感到失望、此種失望之狀態是否明顯已足夠，可達到免除債務人義務或是建立新義務之法律效果之程度？而於本件情形，系爭房屋租賃契約約定之租金數額係被告信賴原告所為之保證及承諾，系爭房屋周遭之商業環境既未達原告保證及承諾之程度，契約信賴之基礎狀況已有變動，致被告對於原先的信賴明顯感到失望，此種失望之狀態已足夠達到建立新義務之法律效果程度，依誠信原則，原告應准許被告調降租金。再按解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之 (最高法院88年台上字第1671號判決參照)。經審酌系爭房屋所在大樓之現狀、被告鬥寬公司餐廳營運狀況及市場行情，系爭房屋租金每月應不過15萬元，被告鬥寬公司乃於94年1月21日要求原告調降租金為每月15萬元，並據此自93 年11月起給付每月15萬元租金，原告明知被告要調整租金，而前後收受被告交付之調整後7個月租金支票共7張，卻未為反對之表示而將支票兌現，原告上述之行為依交易習慣及誠信原則為解釋，雖非明示，亦可認為符合默示意思表示之要件，故兩造已就調整租金達成合意 (原告若不同意，即應為反對之表示，否則要依其表示於外之行為負責，以維交易安全)。詎原告突於94年5月31日委託律師函告不同意降低租金，並於94年7月25日要求補足積欠租金，否則將終止租約云云。惟按權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，故得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（最高法院72年台上字第2673號判決參照）。原告已造成被告之信賴調整租金合意存在，卻於長達7個月後始否認有同意調整租金，為維護交易安全，依誠信原則應認為原告後來之否認無效。故被告鬥寬公司先因原告承諾系爭房屋周遭之商業條件而同意給付高額租金與之簽訂系爭房屋租賃契約，繼而在原告同意下調降租金為每月15萬元，並按月給付。則原告嗣後翻異要求按原約定租金給付，顯不可採等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願以現金或同額台北國際商業銀行可轉讓定期存單供擔保免予假執行。四、原告主張被告鬥寬公司邀被告鬥牛士公司為連帶保證人於90年間向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自90年9月26日至 100 年9月30日止，依系爭房屋租賃契約第3條約定，租金計算方式為㈠正式租約起始日起每個月25萬5千元，㈡滿2年後，自第3年起每年調漲百分之5當月租金到第10年合約期滿。故系爭房屋租金自第4年即自93年9月26日起至94年9月25 日止，每月租金為295,195元 (含稅)，第5年即自94年9月26日起至95年9月25日止，每月租金為309,954元 (含稅) ，被告鬥寬公司於93年10月1日仍依約繳付93年10月份租金295,195元，惟自93年11月起每月均僅給付15萬元等情，此為被告所不爭執，復有兩造不爭之系爭房屋賃契約書為證，原告此部分之主張自堪信為真實；惟被告以：㈠系爭房屋未有原告所提供之麗榮皇冠大廈廣告型錄所保證及承諾之商業經營環境，麗榮皇冠大廈招商情形遠不如預期，其內八成以上之空間均遭閒置，造成被告餐飲之經營發生重大困難，原告於出租之時所為之保證與事實有嚴重落差，原告所保證之商業條件既未成就，系爭房屋之商業條件與系爭房屋租賃契約所約定之租金顯不相當，原告從給付義務既未為履行，原告之給付為不完全給付，被告依民法第227條第1項及同法第226條規定得請求不完全給付之損害賠償，其損害額即為多付之高額租金 (亦即應以每月租金15 0,000元為上限)；㈡基於誠信原則，系爭房屋之每月租金應不超過150,000元，被告乃於 94年1 月21日要求原告調整租金為每月150,000元，並據此自93年11月起給付原告150,000元之租金，原告明知被告要調降租金，又長期收受租金支票 (面額均為150,000元)，且未為反對之表示而將上開支票兌現，依社會之商業交易習慣及誠信原則為解釋，原告雖非明示但已默示同意調降租金為每月150,000元，原告長期收受租金150,000元均未表示異議，嗣後否認同意調降租金，依權利失效原則，原告之後否認租金調降為150,00 0元應屬無效等語資為抗辯。五、觀諸系爭房屋租賃契約書其內並無原告保證或承諾系爭房屋必有如麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之商業環境，或將麗榮皇冠大廈廣告型錄引為系爭房屋租賃契約之一部，且原告亦否認麗榮皇冠大廈廣告型錄係由原告所提供，被告就此亦未能舉證以實其說，況且麗榮皇冠大廈廣告型錄縱由原告提供，然兩造既未將該廣告型錄引為契約之內容或契約之一部，則被告所辯原告於出租系爭房屋之時，確有保證或承諾系爭房屋會有如原告所出示之麗榮皇冠大廈廣告型錄所載之商業經營環境云云，已難採信；況觀諸麗榮皇冠大廈廣告型錄無非係麗榮皇冠大廈之招商企劃說明書，旨在描述麗榮皇冠大廈建築、樓高、坐落地段、周遭環境之優越性及發展性，以吸引不特定之商家進駐，並非表示麗榮皇冠大廈必有如其招商企劃說明書所載之前景及繁榮，此觀諸該招商企劃說明書末頁載明除7至10樓派帝娜白金影城已全部售出，即將開幕外，其餘樓層均載明熱烈銷售中或限量發售，甚且原告僅為麗榮皇冠某特定層樓房屋之所有權人，並非麗榮皇冠大廈投資興建之麗榮建設股份有限公司本身，其又有何能力保證或承諾麗榮皇冠大廈之商業環境，又麗榮皇冠大廈之前景及繁榮是否能達到該招商企劃書所載之盛況亦繫乎麗榮建設股份有限公司之招商情形而定，豈能盡信，此應為以餐飲聞名之被告所深知，再者，商家為進駐外縣市之地點擴展經營據點，必經市場調查及周遭環境之審慎評估而後為之，此更屬被告經營商場投資之風險，麗榮皇冠大廈招商順利與否及周遭( 尤其基隆廟口)人潮能否匯集均應在被告風險評估之中，與原告完全無涉，被告嗣以麗榮皇冠大廈整體經營環境不佳進而影響其餐飲經營而認為原告應負起不完全給付之責任云云，亦嫌無據。六、被告自93年11月起每月均僅給付租金15萬元等情，此為兩造所共認之事實。然沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別之情事、依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得認係默示之意思表示，最高法院著有29年度上字第762號、43年度台上字第138號、57年度台上字第956號、81年度台上字第571號、86年度台上字第3609號、89年度台上字第800號、90年度台上字第902號著有判例、判決可資參照，本件被告自93年11月起每月縱僅給付部分租金150,000元予原告，原告仍以出租人身分予以受領兌現，事屬當然，然此僅能認係單純之沈默，且依社會觀念難認原告為一定意思表示，自難遽認原告已默示同意調降系爭房屋之每月租金為150,000元，又原告依據系爭租賃契約之約定本得請求超過150,000元以上之租金，但原告對於被告長期僅為部分租金之給付未為任何異議，僅可認為原告暫時未對被告採取補足其餘租金之請求行為，更無誠信原則或基於誠信原則所生之權利失效原則之適用，被告所辯原告已以收受兌領部分租金之行為默示表示同意調降租金，且長期無異議收受部分租金，忽而否認，亦有權利失效原則之適用云云，亦難採信。七、從而，原告依據系爭房屋租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付積欠已到期之租金2,396,915元【 (295, 195元－150,000元)×11＋ (309,954元－150,000元)×5＝ 2,396,915元】，及其中1,447,145元自起訴狀繕本送達翌日即94年10月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。八、本判決係因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟及因租金給付涉訟，且為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請求免為假執行之宣告，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，併予准許。九、本件訴訟費用即第一審裁判費24,605元，由被告連帶負擔。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　7 　　日基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　7 　　日書記官賴敏慧

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