94年度訴字第150號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：94 年 07 月 26 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第150號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　錢裕國律師複代理人　　甲○○ 被　　　告　丁○○ 訴訟代理人　乙○○ 當事人間遷讓房屋等事件，本院於94年7月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：緣坐落基隆市○○區○○段九四○地號土地，建物門牌為基隆市○○○路一三六號一樓及一三八號一樓，建號：一五○六號（下稱：系爭房屋），係原告於民國93年12月1日向法院拍定買受，並於同年月14日依法取得權利移轉證書，而於93年12月29日完成所有權登記在案。惟因系爭房屋之前所有權人聯宏建設開發股份有限公司（下稱聯宏公司），將系爭房屋出租予被告，並簽訂租期自93年1月10 日起至98年1月10日止，每月租金新臺幣（下同）20,000元之租賃契約，故現由被告占有使用中。然被告卻違反前開租賃契約特別約定事項第2項之規定：「貳：乙方（即被告）非經甲方書面同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，或借與他人使用，或與他人共用。」，將系爭房屋出租他人開設「阿桃米苔苜店」、「阿草豬肉店」、「山美香肉鬆店」、「雞翅王炸雞」以及牛肉麵、鍋燒麵等店面攤位數家，而有將系爭房屋分租予他人，及與他人共同使用之情事，依上開特別約定事項第11項之規定：違反本特約事項第壹項至第伍項規定之壹者，甲方得終止租約收回租賃物，如有損害，並得請求賠償，乙方不得異議。」，是原告乃於94年1月11日以律師函終止租賃契約後，依法向被告訴請返還系爭房屋並相當租金之不當得利，而曾奉　鈞院94年度重訴字第7號審理，嗣於94年3月31日被告聲稱欲與原告和解，於是雙方乃就其前所呈之租賃契約中之租金及押租金部分為合意變更為租金自94年4月1日起每月調為50,000元，另押租金75,000元後達成協議，嗣於原告撤回上開訴訟後，竟發覺被告仍繼續違背前揭租賃契約已約明「不得將租賃物之全部或一部轉租，或借與他人使用，或與他人共用」之規定，仍將系爭房屋違約使用，是原告自得依前揭系爭租賃契約特別約定事項第11 項之規定終止本件租賃關係，為此並以起訴狀繕本之送達為終止本件租賃契約之意思表示，而請求被告返還系爭房屋。又系爭房屋之租賃契約既遭終止，被告無法律上之原因占有使用系爭房屋自屬不當得利，是爰依前揭租賃契約每月租金20,000元，請求自本起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還房屋之日止，計算相當於租金之不當得利。故為聲明：（一）被告應將坐落基隆市○○區○○段九四○地號土地，建物門牌為基隆市○○○路一三六號一樓及一三八號一樓（建號：一五○六號）之房屋遷讓返還予原告，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告 20,000 元。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以其原為流動攤販，因經常遭警取締開罰單，實吃不消，得知系爭房屋荒廢已久，乃於93年1月5日向聯宏公司承租，約定每月租金20,000元出租，押金60,000元，租期5年，自93年1月10日起至98年1月10止；但因被告承租系爭房屋簽約日當天返家時發生車禍，致左側尺骨鷹嘴突骨折，致無法工作，才將承租房屋交由兒子並請親友共同合作經營，原房東也清楚房屋使用情況，其當時並無反對表示。被告於接獲原告委託律師來函片面要求返還房屋之存證信函後，也覆函主張依民法425條規定，就租賃屋被告仍可使用至租期屆滿日為止，並向原告表明繼續繳納租金之誠意，但未被原告接受。嗣後原告起訴請求被告遷讓房屋，業由鈞院以94年度重訴字第7號審理在案，嗣因兩造於94年3月31日在鈞院調解室達成調解，即原告同意由被告依現在之經營方式承租，被告也同意每月租金由原承租之20,000元調高為50,000元，惟附帶條件是原告要負責接通店裡的水電，原告亦已收取94年1 月至3月之租金。兩造達成調解後，法官也命原告之訴訟代理律師協助另擬租賃契約，不料，嗣後原告反悔而重覆提出本件訴訟，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，及願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查系爭房屋原為聯宏公司所有，嗣後由原告於93年12月1 日向法院拍定買受，並於同年月14日依法取得權利移轉證書，而於93年12月29日完成所有權登記在案。惟聯宏公司前已將系爭房屋出租予被告，租期自93年1月10日起至98年1月10日止，每月租金20,000元，現由被告占有使用中等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、原告主張被告將系爭房屋出租他人開設「阿桃米苔苜店」、「阿草豬肉店」、「山美香肉鬆店」、「雞翅王炸雞」以及牛肉麵、鍋燒麵等店面攤位數家，而有將系爭房屋分租予他人，及與他人共同使用之情事，違反前開租賃契約特別約定事項第2項之規定：非經甲方書面同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，或借與他人使用，或與他人共用等情，為被告所否認，惟查被告於本院94年5月24日言詞辯論期日自承系爭房屋開設之10元商店是其子當老闆，阿桃米苔目是其朋友阿桃開的，阿草豬肉店亦是其朋友開的、三美香肉鬆店夜市其朋友開的，房租、水電費由大家平均分攤等語，足認被告確係違反前開規定，有與他人共同使用、或與他人共用之情形，從而原告主張於94年1月11日已以律師函終止租賃契約，應已生效。五、又查原告終止系爭租賃契約後，曾起訴請求被告遷讓房屋，業由本院以94年度重訴字第7號審理在案，嗣後兩造於94年3月31日經本院調解委員調解後，作成調解筆錄，即自94年4 月1日起至98年4月1日止，每月租金50,000 元，惟附帶條件是原告要負責完成系爭房屋的水電裝置等情，業經本院依職權調閱上開卷宗，核閱屬實，按原租賃契約既已因原告主張被告違約而終止失效，則兩造於94年3月31日本院調解室成立之調解內容，應認為係成立一新的租賃契約，且當時原告已明知被告之經營狀態，仍與被告達成調解，且無特約被告不得轉租，或借與他人使用，或與他人共用等限制，則原告嗣後再執前詞，出爾反爾，主張終止租賃契約，返還系爭房屋，自不足採。又被告占有使用系爭房屋，既係基於與原告成立之新租賃契約，自非無權占有，則原告請求被告給付使用系爭房屋之不當得利，即無理由，應予駁回。六、原告之訴既應駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其依附，併予駁回。七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　7 　　月　　26　　日民事庭法官林李達以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　94　　年　　7 　　月　　28　　日書記官黃錫煒

臺灣基隆地方法院94年度訴字第150號

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