臺灣基隆地方法院96年度訴字第466號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 97 年 08 月 27 日
• 法官: 林金發
• 當事人: 辛○○、乙○○、甲○○、己○○、丙○○

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第466號原　　　告　辛○○
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　辛○○
丁○○
共　　　同
訴訟代理人　黃文祥律師
庚○○
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　戊○○
被　　　告　己○○
共　　　同
訴訟代理人　壬○○
被　　　告　丙○○
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於97年８月13日辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丙○○未於最後言詞辯論期日到場，惟無民事訴訟法第0386條所列之各種情形，爰准原告聲請，此部分由其一造辯論而為判決。其次、本院96年度訴字第0466號及97年度訴字第59號兩宗訴訟，乃本於同一買賣契約分別提起之訴訟，所依之原因事實、攻擊防禦方法及證據方法均同，為訴訟經濟，本院認為應合併辯論，爰將上開兩宗訴訟命行合併辯論及合併判決。再者、本件原告辛○○於起訴時，僅以甲○○及己○○為被告，嗣追加丙○○為被告，因其請求之基礎事實同一，核與民事訴訟法第0255條第１項第２款規定相符，應予准許。又原告訴之聲明原為：(一)被告甲○○應將坐落基隆市○○區○○段第0251地號土地上建號6396號建物即門牌為基隆市○○區○○街0271號１至４樓房屋（下稱系爭房屋）移轉予原告辛○○。(二)被告己○○及丙○○應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告辛○○。嗣將訴之聲明變更為(一)先位聲明：被告甲○○應將系爭房屋及基地應有部分所有權登記予以塗銷。被告己○○及被告丙○○應自系爭房屋１樓遷出，將系爭房屋返還原告辛○○。(二)備位聲明：被告甲○○應給付原告新臺幣（下同）1100萬元及自民國（下同）97年３月３日之準備書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告己○○及被告丙○○應給付原告46萬元，並自97年３月起按月給付原告等２萬元。被告對於原告所為訴之變更及追加均無異議而為本案之言詞辯論，依民事訴訟法第0255條第２項之規定，視為被告同意原告為訴之變更及追加，故原告所為訴之變更及追加，均無不合，本院應併予辯論及判決。均先予敘明。
二、原告起訴主張：系爭房屋及基地應有部分為伊等所有（系爭房屋原告辛○○所有，基地應有部分為原告乙○○所有），於94年11月24日與被告甲○○訂立買賣契約（乙○○為辛○○之子，實際上由辛○○處理），以總價860.萬元賣予被告甲○○；嗣因系爭房屋及基地應有部分設有抵押權，原債權人不同意塗銷，致被告甲○○無法向銀行貸得款項以支付價金，乃於95年元月13日由原告辛○○與被告甲○○簽訂「協議書」，約定由原告辛○○於兩個月內負責理清，並將系爭房屋及基地應有部分移轉予被告甲○○，否則原告辛○○應「補償」被告甲○○30萬元之違約金，原訂買賣契約「即告終止」，雙方各不相干；嗣原告已於95年１月25日將系爭房屋及基地應有部分移轉予被告甲○○，惟被告甲○○仍無法向銀行貸得款項以支付價金，依雙方簽訂之「協議書」約定，系爭房屋及基地之買賣契約應已合意解除，原告辛○○並已依約返還被告甲○○已交付之價金120.萬元。因系爭房屋及基地應有部分之買賣契約業經合意解除，被告甲○○自應將系爭房屋及基地應有部分之所有權登記予以塗銷，以回復原狀，詎被告甲○○卻拒不將系爭房屋及基地應有部分之所有權登記予以塗銷，以回復原狀等情，為此依契約解除後回復原狀之法律關係提起本件訴訟，請求判命被告甲○○應將系爭房屋及基地應有部分所有權登記予以塗銷（如先位聲明一）。其次、系爭房屋於出賣予甲○○前之93年２月９日，即由原告辛○○出租予被告己○○，約定租期自93年２月10日起至97年２月９日止共計五年，租金為每月20,000元，該房屋租賃契約並經本院公證處公證在案。嗣系爭房屋雖出賣予甲○○，惟雙方有特別約定，租金仍由原告辛○○收取，又因系爭房屋之買賣契約業經合意解除，回復原狀，被告己○○更應將租金交付原告辛○○，詎被告己○○竟拒絕給付，甚至將系爭房屋轉租予被告丙○○，原告已向被告己○○表示終止租約，請求返還系爭房屋，詎被告己○○及丙○○竟不將系爭房屋交還等情，為此請求判命被告己○○及丙○○應自系爭房屋遷出，將系爭房屋交還原告辛○○（如先位聲明二）。又系爭房屋及基地應有部分目前雖遭第三人兆豐資產管理股份有限公司聲請本院查封拍賣（尚未拍定），惟原告與被告甲○○乃直接之前後手，縱系爭房屋及基地應有部分遭第三人聲請本院查封拍賣，依法原告仍得訴請被告甲○○塗銷所有權登記；退步言之，如系爭房屋及基地應有部分因遭查封，致不能塗銷登記，以回復原狀，則依給付不能之法理及不當得利之規定，被告甲○○亦應給付原告相當第一次公告拍賣底價1100萬元及自97年３月３日之準備書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，以作為賠償等情，為此提起備位之訴，請求判命被告甲○○應給付原告1100萬元及自97年３月３日之準備書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（如備位聲明一）。再者，自95年３月13日買賣契約合意解除後，被告己○○及丙○○占有系爭房屋即屬無權占有，亦屬侵權行為，則渠等占有系爭房屋，即可獲得相當於租金之不當得利，原告自得依民法第0179條之規定，請求被告己○○及丙○○自95年３月13日起23個月相當於租金之損害金46萬元，並自自97年３月起按月給付原告等２萬元相當於租金之損害金（如備位聲明二）。並陳明：原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告甲○○對於：伊與原告辛○○於94年11月24日訂立買賣契約，由伊以總價860.萬元向原告辛○○購買系爭房屋及基地應有部分，嗣因系爭房屋及基地應有部分設有抵押權，原債權人不同意塗銷，致伊無法向銀行貸得款項以支付價金，乃於95年元月13日由原告辛○○與伊簽訂「協議書」，約定由原告辛○○於兩個月內負責理清，並將系爭房屋及基地應有部分移轉予伊，否則原告辛○○應「補償」伊30萬元之違約金，原訂買賣契約「即告終止」，雙方各不相干；嗣原告已於95年１月25日將系爭房屋及基地應有部分移轉予伊，惟伊仍無法向銀行貸得款項以支付價金，以及原告辛○○已依約返還伊已交付之價金120.萬元等事實均不爭執，惟以：依原告辛○○與伊簽訂之「協議書」約定，原告辛○○應先給付伊30萬元之違約金，原訂之買賣契約始告「終止」（即解除之意），原告辛○○迄今未給付伊分文，依「協議書」約定，伊尚不須將系爭房屋及基地應有部分移轉登記予以塗銷，須待原告辛○○給付伊30萬元之違約金後，伊方須將系爭房屋及基地應有部分移轉予原告辛○○。另系爭房屋及基地應有部分業經本院查封進行拍賣中，故伊亦無法將系爭房屋及基地應有部分移轉登記予原告辛○○等語，資為抗辯。並陳明：如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
被告己○○對於：渠於93年２月９日向原告辛○○承租系爭房屋，約定租期自93年２月10日起至97年２月９日止共計五年，租金為每月20,000元，該房屋租賃契約並經本院公證處公證在案等事實亦不爭執，惟以：渠向原告辛○○承租系爭房屋後，均按期支付租金；嗣原告辛○○已於95年01月25日將系爭房屋所有權移轉予被告甲○○，基於民法買賣不破租賃之原則，系爭房屋之租賃契約對於受讓人即被告甲○○繼續存在，受讓系爭房屋之被告甲○○即當然繼受出租人之地位，系爭房屋之租賃契約已移轉至被告甲○○與渠之間繼續存在，原告辛○○既然已非系爭房屋租賃契約之出租人，亦非系爭房屋之所有權人，原告辛○○自不得本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求渠遷讓系爭房屋或請求相當於租金之損害金等語，資為抗辯。並陳明：如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
被告丙○○經本院合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾到場，以：渠不認識原告，渠確實有向被告己○○承租系爭房屋，訂有租賃契約，惟承租之翌日，系爭房屋即被原告辛○○封死，不能做任何利用，故渠並未支付任何租金予被告己○○，渠亦無任何不當得利，原告訴請渠給付相當於租金之損害金，並無理由等語，資為抗辯。並陳明：如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
四、查系爭房屋屋及基地應有部分現登記為被告甲○○所有，並被第三人兆豐資產管理股份有限公司聲請本院查封拍賣（尚未拍定）等事實，為兩造所不爭，並經本院調取執行卷宗核閱屬實，此部分之事實自堪信為真實。系爭房屋屋及基地應有部分既經執行法院查封在案，如上所述，則原告訴請被告甲○○將系爭房屋屋及基地應有部分所有權登記予以塗銷，乃係請求命被告為給付不能之行為，依法無從准許，其訴自無理由，應不准許。又系爭房屋及基地應有部分現登記為被告甲○○所有，並非原告所有，依民法第0425條之規定，系爭房屋屋之租賃關係，乃存在於被告甲○○與被告己○○之間，不論被告己○○有無積欠租金或違法轉租，原告均無權終止租約，請求被告己○○及被告丙○○自系爭房屋遷出，將系爭房屋交還原告，從而原告訴請被告己○○及被告丙○○自系爭房屋遷出，將系爭房屋交還原告，亦無依據，而應不准許。
五、次查系爭房屋屋及基地應有部分現被第三人兆豐資產管理股份有限公司聲請本院查封拍賣，尚未拍定，雖如上述，惟該案之債務人乃原告之前手，並非被告甲○○，故不論原告辛○○有無先給付30萬元違約金之義務，以及買賣契約已否合意解除，因違約在先者乃原告，並非被告甲○○，又因負債遭債權人聲請本院查封拍賣系爭房屋屋及基地應有部分，以致不能塗銷登記，以回復原狀者，亦為原告之前手，並非被告甲○○，亦即不可歸責於被告甲○○，且系爭房屋屋及基地應有部分縱被拍定，被告甲○○亦不可能受有任何利益，從而原告不論依給付不能之法理及不當得利之規定，訴請被告甲○○給付相當第一次公告拍賣底價1100萬元及自97年３月３日之準備書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，亦無依據，而應不准許。又系爭房屋屋及基地應有部分現登記為被告甲○○所有，並非原告所有，不論被告己○○及被告丙○○占有系爭房屋是否為無權占有或屬侵權行為，均與原告無關，縱渠等占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，原告亦無受有損害，從而原告依民法第0179條之規定，請求被告己○○及丙○○給付自95年３月13日起23個月相當於租金之損害金46萬元，並自97年３月起按月給付原告等２萬元相當於租金之損害金，亦無依據，而無從准許。
六、綜上所述，原告先位之訴或備位之訴均屬無據，應不準許。又原告之訴既應駁回，則其假執行之聲請，亦因訴之駁回而無所附麗，應併駁回之。又被告既未受不利益之判決，則其免為假執行聲請之條件尚未成就，本院自不須宣告之，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第１項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　 月　　27　　日民事庭法 官 林金發
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　月　　 27 　日法院書記官　陳錦進