臺灣基隆地方法院97年度訴字第412號

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第412號

原告

台北九如公寓大廈管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林盛煌律師

被告

松府建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　王坤成律師

上列當事人間給付公寓大廈管理費事件，本院於民國97年12月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、依原告公寓大廈規約第12條規定，得向區分所有權請求應繳納管理費，被告為台北九如公寓大廈如附件1所示之各建物之所有權人，應依其所有之坪數按月繳交管理費。惟被告自民國93年7月起即拒不繳交管理費，至96年8月業已積欠原告管理費38個月，總數額累計達新台幣（下同）3,313,320元（詳細計算如附件1），並被告擁有九如公寓大廈共102個車位，每月每個車位各應給付車位清潔費200元，惟被告亦自93 年7月起即均拒不繳交車位清潔費，至96年8月業已連續累積積欠車位清潔費38個月，共計達661,906元。是以，被告積欠原告管理費及車位清潔費總數額為3,975,226元，原告前已於96年6月23日曾委請揚塵綜合法律事務所發函予被告請求給付積欠之管理費及車位清潔費，均未獲清償，是以，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，提出本訴。

二、原告對其於94年11月8日，發文字號為九如（94）0000000號函（以下簡稱0000000號函）形式上真正不爭執，惟主張其無效：

（一）因依照台北九如社區公寓大廈規約（下稱大廈規約）第12條已明白規定管理費之收費標準，而第0000000號函所為免除被告繳納管理費之意思表示乃違反規約之規定，則屬變更規約，依據大廈規約第4條，應經區分所有權人會議同意，原告前發第0000000號函時，未經區分所有權人同意，此亦為被告明知因其亦為區分所有權人之一。又依據公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」，是故第0940008號函違法上揭強制規定，依民法第71條應無效。

（二）又依據公寓大廈管理條例第18條規定公寓大廈應設置公共基金，且如同法第49條規定，區分所有權人未繳納公共基金者得處罰鍰，是以可知，區分所有權人應繳納公共基金乃法律強制規定，依民法第71條，違反強制規定者無效，故第0940008號函無效。

三、基於前述，聲明：被告應給付原告新台幣3,975,226元，並自起訴狀送達翌日起自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

貳、被告答辯：

一、被告雖並未給付如附表1所示之管理費，然因被告乃為興建系爭建築物之建設公司，由於代為管理維護社區期間之費用支出龐大，兩造曾於94年10月、11月間就費用問題進行會議協商，並互相讓步達成協議，原告同意被告先前積欠之管理費不用追繳，且於公共設施點交完成後才開始繳付管理費，地下商場之管理費則以50﹪計算，此有被告所發第0000000號函可稽。被告係於95年12月29日將社區消防設備系統整修完成，並完成公共設施點交予原告，此有原告95年12月25日松工字第951225號函可稽，是以被告應僅需給付自公共設施點交後之管理費。

二、原告所發信函所載之內容，並非「單純免除」被告繳交管理費之義務，而係「於所有公設點交完成後才開始繳交管理費」，含有以由被告負擔公共設施之維護費用抵銷繳納管理費之意涵，並非違反規約之規定。蓋原告既已成立管委會，自應依公寓大廈管理條例第36條第1項之規定，擔負第2款：「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、第11款：「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」之職責，並依第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」之規定負擔費用；但原告遲至第3屆管委會仍藉口對於整體公共設施包含各項設備欠缺管控、判斷與維護之專業技能，而推諉接收管理維護之工作，以致關於「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」之費用一直由被告墊付，且此一費用之數額並不小於管理費，為此，兩造乃於94年10月、11月間就此相關費用問題進行協商，並達成協議如原告信函所載之內容，管理委員會既有當事人能力，主任委員對外又代表管理委員會，則管理委員會所為關於債權債務之協商、抵銷，規約既無相關之限制規定，自屬合法，否則管理委員會何能進行訴訟上和解或委任具有特別代理權之訴訟代理人。從而，原告信函所載之內容，既係經由原告第3屆管理委員會所為關於債權債務之協商、抵銷之結果，並係由當時擔任主任委員之李曉峰代表管理委員會對外向被告所為之意思表示，自對原告管委會有拘束力，原告實不能仗持係本屆選任組成之管委會，而任意否定或推翻先前各屆選任組成之管委會所為之法律行為之效力。

三、原告倘至否認被告已於95年12月29日將社區消防設備系統整修完成，並完成公共設施點交之事實，則依據原告信函，被告自尚無繳交管理費之義務。

四、基於前述，聲明：駁回原告之訴。

參、得心證之理由：

一、原告主張被告並未給付如附表1所示房屋管理費及車位清潔費，且其所為第0000000號免除被告繳納管理費之法律行為乃違反強制或禁止規定，應屬無效，故被告仍應繳納附表1所示管理費。被告固不否認未給付附表1所示房屋管理費及車位清潔費，辯稱原告曾以第0000000號函對其為免除部分管理費債務之意思表示，故其並無給付如附表1所示之房屋管理費及車位清潔費之義務。故本件兩造爭點即在原告所發第0000000號函是否有違反強制禁止規定而無效？

二、首查，原告所為第0000000號函說明欄第一、二項記載：「

一、本管委同意，貴公司前所積欠之餘戶管理費，不用追繳且於所有公設點交完成後才開始繳付管理費。二、同意貴公司之地下商場之餘屋其管理費用以50﹪計算。」，綜觀其文意乃免除被告於點交完成所有公設前之全部房屋管理費及點交完公設後地下商場餘屋半數之管理費，是以原告以第0941108號函所為之意思表示係免除部分房屋管理費債務之意思表示，合先認定。是以原告所發第0000000號函並未免除被告應繳納車位清潔費債務之意思表示，被告亦不否認其未繳納附表1所載661,906元之車位管理費，故原告請求被告給付上揭部分車位管理費應屬有據。

三、次查，第0000000號乃屬免除部分房屋管理費債務之意思表示，故其有無違反強制禁止規定，應以免除債務意思表示判斷之，然免除債務乃屬自由處分財產權之範疇，因此實查無任何法律強制禁止規定債權人不得免除他人對自己之債務。此可由原告主張第0000000號函應經區分所有權人表決方屬合法，更足確信債權人自行決議免除債務行為不可能有違反法律強制禁止規定可言。而原告所引用公寓大廈管理條例第18條第1項第2項，係規定公共基金之來源，由區分所有權人依據區分所有權人會議決議而繳納，該規範意旨乃管理費繳納與否及多寡之決議應由區分所有權人會議決議即可，因此只要是區分所有權會會議決議通過的，當然也可以免除部分區分所有權人之管理費之繳納。是以無法由該法條推論出免除部分區分所有權人繳納部分管理費為違反法律強制禁止規定之結論。另查公寓大廈管理條例第49條係規定，區分所有權人未依據區分所有權人會議繳納管理費則可由主管機關處以罰鍰，此與是否可以免除區分所有權人繳納管理費義務無涉，亦無法推論出免除債務有違背上揭法令。

四、再查，原告又主張94年11月間之管理委員會自行作出免除被告繳納管理費債務之決議，已違背公寓大廈管理條例第37條規定禁止管理委員會做出違背公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議之決議，該條例條乃屬民法第71條之強制禁止規定，故當時管理委員會自行決議免除被告債務應屬無效，雖屬可採，但該無效之法律效果僅限於管理委員會內部決議無效，但原告忽略公共基金依據公寓大廈管理條例第18條規定其債權所有人係全體區分所有權人，管理委員會僅為管理人，故其所發第0000000號函，係其代理全體區分所有權人向被告為免除債務之意思表示，因此管理委員會如僅以內部決議而免除被告繳納公共基金之債務僅屬未據區分所有權人授權而為之代理行為，不必然導致外部代理所為法律行為無效。是以原告逕以管理委員會依法不得為免除債務之決議之內部無效規定，而跳躍式推論其所發第0000000號函之代理全體區分所權人為免除債務意思表示無效，顯然不符邏輯推理順序及相關法律規定。本件原告委任律師為訴訟代理人，故本院僅需依據其迄至言詞辯論終結前之論述及法律主張為審酌，應無職權適用其未主張適用法律之餘地，是以依據原告所提出之法律既無法推論出第0000000號免除債務意思表示無效，是以應認第0000000號函仍屬有效。

五、末查，本於第0000000號函仍屬有效之認定，原告僅能請求被告給付被告公設點交完成後之房屋管理費，惟原告又認被告尚未點交完成所有公共設施，是以顯然其不得請求被告給付任何房屋管理費，是以原告主張被告應給付附表1所示房屋部分之管理費顯屬無據，應予駁回。

六、從而，原告請求被告給付如主文第1項所示之車位清潔費及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾上揭部分顯屬無據，應予駁回。

七、依民事訴訟法第79條，判決如主文。

民事庭法　官　王翠芬