福建金門地方法院 - 103年度簡字第1號（不動產經紀業管理條例） - 2026 司法院判決書查詢系統

福建金門地方法院行政訴訟判決　　　　　　103年度簡字第1號103年5月6日辯論終結原　　　告　陳志瓶訴訟代理人　丁志達律師陳錫川律師被　　　告　金門縣政府代　表　人　李沃士訴訟代理人　王志忠上列當事人間因違反不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國102年12月26日台內訴字第0000000000號（案號0000000000號）訴願決定（即金門縣政府102年9月24日府地價字第 0000000000號裁處書處分），提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、事實概要：緣原告經人向原處分機關檢舉於100年3月1日及 100年4月1日違法居間仲介簽訂不動產買賣授權委託書代為銷售呂金琦所有金門縣金沙鎮○○段00○00○00○00○00○00○00地號等多筆土地，同時約定給付委託出售價格總價的百分之四及超過委託出售價格的二分之一所計算之金額報酬，原告非經紀業而從事不動產仲介業務，經原處分機關調查，認定原告未經核准經營不動產經紀業，即從事不動產經紀業業務並收取仲介費，乃以102年8月15日府地價字第0000000000號函通知原告陳述意見，原告於100年8月27日陳述意見表示其係以地主身分，整合鄰地出售，同時收取鄰地所有權人委託出售之報酬，且依不動產經紀業管理條例第32條規定，並未禁止偶逢機會而發生之仲介現象，本件係因買賣雙方本於感念，而自動給予一定之報酬，諸此事項，法律顯無禁止之理由。嗣原處分機關認定原告違規事實明確，遂依不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，於102年9月24日以府地價字第0000000000號裁處原告新臺幣(下同)10萬元罰鍰。原告不服，提起訴願遭決定駁回後，遂提起行政訴訟。貳、本件原告主張：一、原告於102年9月26日收受金門縣政府裁處書，於102年10月 25日提起訴願，及於102年12月27日收受訴願決定書，於103年2月25日起訴，未逾法定之2個月不變期間。二、原告因出售自有土地，為求提高售價及出售機會，經鄰地所有權人呂金琦等人請求整合相關鄰地，併受託出售整合後之土地，歷經3年餘始成交，因收受報酬，被誤認違反不動產經紀業管理條例第32條規定，收取居間報酬，經金門縣政府裁罰10萬元之處分，後提出訴願，亦據內政部訴願委員會訴願決定駁回。三、本件事實經過：原告所有坐落金沙鎮○○段00○00地號土地暨妹婿王文生所有坐落同段59、60地號土地，皆為風景區之土地，因有意出售而尋求買主，其中與原告鄰近之翁杏仁之配偶李培菲所有同段30、63、64地號、李根遠73、74、77等地號土地亦要求加入原告出售行列，呂金琦聽聞其事，亦以其所有坐落同鎮段34、61、62、67、70、75、82地號共7筆土地央由原告共同尋求買主，而於97年4月1日首度簽立不動產授權委託書，期間一年，委託原告出售，惟適逢97年9月發生金融風暴，出售已難。迨其後金融風暴漸寢，呂金琦復於99年3月30日簽訂期限一年之不動產授權委託書委託原告出售。並於期間屆滿時，再立一年為期之不動產授權委託書。惟該尋找買主之事實，自97年初陸續進行以來，越歷3年餘，其間問方者多於擬購者，適朋友介紹李健安，李健安介紹被告與謝進長認識，雙方幾次飯局後，謝進長介紹買主，幾經洽談而與翁國振於100年6月16日洽簽買賣契約。本於上開事實，原告主張本件受託買賣土地所生原告向呂金琦收受報酬，係偶然之情事，而反覆之作業，仍以自己及王文生所有土地之持續出售為主要目的，受託處理整合呂金琦之土地，係因整合土地當然之附隨現象，並無以之為業維生之特性。四、按內政部94年5月4日內授中辦地字第0000000000號首揭「有關非不動產經紀業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各直轄市或縣（市）主管機關本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件。又所謂『為業』之認定，請參酌法務部83年3月19日法83律決 05573號函示辦理，…並請參考下列行為樣態蒐集違法事證，但不宜僅以下列樣態之一遽為認定其違法營業：…」，則認定是否為不動產仲介業務仍屬主管機關本於職權認定之事項，並稱其所摘列之行為，僅供「參考」，而所謂不宜僅以樣態之一遽為認定其違法營業，亦非謂其有數樣態即應認係從事不動產仲介業之行為，仍須依其事實決定，是訴願決定所摘示原告符合上開函中之「…（一）從事不動產仲介業之行為…3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃之行為者。4.簽署不動產委託銷售、租賃契約書、或相當該契約書者。…8.收取不動產仲介服務報酬或其他類此之對價者。…」，是否足以認定原告因整合自己及他人土地而持續出售並就該整合之土地持續受託出售，係從事不動產仲介業行為？矧檢舉人呂金琦從事代書業務，出於建築事業，熟悉金門地區土地行情，並為家族企業群力建設開發有限公司負責人，除從事土地開發外，其業務並包含土地房屋之仲介，是其若非因原告以所有人地位整合所有鄰地，豈有外求原告為其出售土地而支付報酬之事？則本件委託緣由，出於原告出售自己土地而偶發整合土地之委託，所有與呂金琦三次簽訂之契約皆係出於同一筆土地持續之出售，而呂金琦所以連續委託，則出於所有鄰地整合（包括李培菲、李根遠、王文生及原告之土地）可提高售價及出售之機會，故雖自己有能力出售，仍未自行出售，並非因原告從事不動產經紀業務或仲介業務。因之，所有外觀符合「對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃之行為者」、「簽署不動產委託銷售、租賃契約書、或相當於該契約書者」、「收取不動產仲介服務報酬或其他類此之對價者」，仍不足認定原告所從事之仲介行為，與「仲介業務」該當，原訴願決定書認為原告所從事之仲介行為該當「仲介業務」係以「惟查不動產經紀之標的並無區分是否為毗鄰訴願人所有之鄰地而有區別」，然者，從事業務之人，所執行之業務行為，因一定之原因所為與業務相同之行為，並非皆可歸類為執行業務，而使之負與該業務相當之責任而認係執行業務之行為。例如，律師為其家人撰寫訴狀，代書為親友撰寫不動產登記有關之文書，係以其專業所為偶然行為，但非從事業務，則為明顯。故不動產之經紀標的雖不區分是否毗鄰原告所有鄰地，但不動產經紀行為，亦不必然皆該當經紀業務，即仲介行為不得視為仲介業務。最高法院101年台上字第1608號民事判決稱「又被上訴人二人非不動產經紀業或經紀人員，其仲介系爭買賣，為單一個案，與不動產經紀業性質有間，原審因認無從類推適用不動產經紀業管理條例規定，自無違誤」，即有區分仲介行為與仲介業務之意。五、前開內政部函所示之各行為，既僅供是否「從事不動產仲介業之行為」之參考，則仍須回歸綜合各該行為是否該當業務之行為，否則有失該函原則揭示之應由各該主管機關本於職權審認及僅供參考之意。查訴願決定書所示本件三次之反覆委託，既出於整合土地共同出售下所衍生，則「整合」為反覆委託之基礎，而非原告為遂行「業務」所致。按所謂之業務，訴願決定書認係「反覆為同種類之行為為目的，獲取報酬並以之為業維生」，而原告之目的係為出售自己之土地並因整合後可提高售價及出售之機會；其收取之報酬，亦係在「整合」之前題發生者，與訴願決定書所摘示之定義尚有差異，其不足定義為仲介業務，係當然之理解。是不足以原告有仲介行為、簽定委託契約及收取報酬而認所為即屬仲介業務。況原告所以整合土地出售，係因鄰地所有人之共議，未涉公開，亦無由原告招攬而要求鄰地所有人整合之事實，尤其呂金琦部分，係其風聞原告與鄰地所有人李培菲、李根遠整合出售，而要求加入者；又鄰地所有人聚議整合出售，亦非不特定人，則原告並無「對不特定人就特定不動產公開進行招攬不動產買賣之行為」，而本件土地整合後，亦未以公開方式媒合，而係因偶然之機會，朋友介紹李健安，飯局中言談間，而再轉介紹謝進長認識，因而成交者，亦不該當「對不特定人就特定不動產『公開』進行媒合不動產買賣之行為。」訴願決定書援引原告「對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃之行為者。」乃未有事證之論斷。六、不動產經紀業管理條例第32條規定之「非經紀業而經營仲介…業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰」，其區分行為主體及受罰主體，即主體為非經紀業，而受罰主體包括公司負責人、商號負責人或行為人，兩者區分極為明確。而所謂經紀業，依同法第4條第4款規定，厥指經營仲介或代銷業務之公司或商號。故所謂非經紀業，亦係指未經核准經營之仲介或代銷業務之公司或行號。查原告係自然人，並非公司或商號，觀之原處分及訴願決定書皆未摘列訴願人所屬之公司或商號可稽。至該條例第32條所定處罰自然人，係指類似受雇於非經紀業公司或商號之人，而以公司或商號之名義，行仲介行為之人，並未變更經紀業或非經紀業非以自然人為主體之規定。訴願決定書就原告主張之行為主體及受罰主體之區分於不顧，率認原告為非經紀業，而認應裁處罰鍰，顯有未洽。七、聲明：㈠請撤銷被告102年9月24日府地價字第0000000000號處分、及內政部0000000000號訴願決定（內政部102年12月 26日台內訴字第0000000000號）。㈡訴訟費用由被告負擔。參、被告之答辯一、原告經人向本府檢舉其非經紀業而從事不動產仲介業務，經查，據卷附資料所示，原告於97年至100年間就其與訴外人呂金琦等4人所有金門縣金沙鎮○○段00地號等多筆土地尋求買主做整合出售，並分別於97年4月1日、99年3月30日、 100年4月1日與訴外人呂金琦簽訂不動產買賣授權委託書，嗣於100年6月16日代理訴外人呂金琦等4人與訴外人翁國振簽訂土地買賣契約，原告並分別於100年7月26日、100年8月12日及100年9月1日收受576萬元、432萬元及295萬元，收受訴外人呂金琦總計1,303萬元之仲介費報酬，此有金門縣金沙鎮○○段00地號等多筆土地買賣契約書、原告親簽親收訴外人呂金琦交付款項明細及97年4月1日、99年3月30日、100年月1日不動產買賣授權委託書影本各1份附卷可稽，參照內政部94年5月4日台內授中辦地字第0000000000號函認定從事不動產仲介業務之行為，原告已足使不特定多數人認知從事仲介業務並對不特定人就特定不動產公開進行媒合買賣行為，且簽署有不動產委託銷售書，並收取不動產仲介服務報酬之對價，其違規事實明確，縱原告辯稱，其係受鄰地所有權人請求整合相關鄰地併同受託出售，自97年至100年簽署之3份不動產買賣授權委託書，屬同一整合土地之委託出售案，而非數行為之仲介，況不動產經紀業管理條例第32條裁處對象應為公司或商號又非自然人云云，惟查不動產經紀之標的並無區分是否為毗鄰原告所有土地之鄰地而也區別，原告實際分別97年4月1日、99年3月30日、100年4月1日多次受託處理他人不動產買賣事務，且收取鉅額酬金，符合反覆為同種類之行為為目的，獲取報酬並以之為業維生，爰原告確有從事不動產經紀業主觀上之意欲，且依不動產經紀業管理條例第32條規定之裁處對象為公司負責人、商號負責人或行為人，均以自然人為受處分人，原告所述理由應無可採。又福建金門地方法院102年重訴11號民事判決已說明原告非以不動產經紀業或經紀人員身分促成交易並收取報酬，裁罰責難事項即為原告未具不動產經紀業或經紀人員之身分，而違規從事不動產經紀業務，該判決意旨與本府之認定並無二致。是本府以原告違反不動產經紀業管理條例第32條規定，乃以 102年9月24日府地價字第0000000000號裁處書處原告10萬元罰鍰。揆諸首揭法條規定，本府所為處分依法並無不合。二、答辯之聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。肆、兩造不爭執事項一、原告為坐落金門縣金沙鎮○○段00○00地號土地所有權人。二、王文生為坐落金門縣金沙鎮○○段00○00地號土地所有權人。三、翁杏仁之配偶李培菲為坐落金門縣金沙鎮○○段00○00○00地號土地之所有權人。四、李根遠為坐落金門縣金沙鎮○○段00○00○00○地號土地所有權人。五、因為坐落金門縣金沙鎮鵲山段65、66、59、60、30、63、6473、74、77地號，皆為風景區之土地，因均有意出售而尋求買主，上開所有權人要求加入原告出售行列。六、原告經人向原處分機關檢舉於100年3月1日及100年4月1日違法居間仲介簽訂不動產買賣授權委託書代為銷售呂金琦所有金門縣金沙鎮○○段00○00○00○00○00○00○00地號等多筆土地，同時約定給付委託出售價格總價的百分之四及超過委託出售價格的二分之一所計算之金額報酬。七、原告於97年至100 年間就其與呂金琦等4 人所有金門縣金沙鎮○○段00地號等多筆土地尋求買主做整合出售，並分別於97年4 月1 日、99年3 月30日、100 年4 月1 日與呂金琦簽訂不動產買賣授權委託書，嗣於100 年6 月16日代理呂金琦等4 人與買方翁國振簽訂土地買賣契約，原告並分別於100 年7 月26日、100 年8 月12日及100 年9 月1 日簽名收受仲介費576 萬元、432 萬元及295 萬元。八、被告以「原告非經紀業而從事不動產仲介業務，經原處分機關調查，認定原告未經核准經營不動產經紀業，即從事不動產經紀業業務並收取仲介費」，乃以102年8月15日府地價字第0000000000號函通知原告陳述意見。九、原告以100 年8 月27日陳述意見書表示其係以地主身分，整合鄰地出售，同時收取鄰地所有權人委託出售之報酬，且依不動產經紀業管理條例第32條規定，並未禁止偶逢機會而發生之仲介現象，本件係因買賣雙方本於感念，而自動給予一定之報酬，諸此事項，法律顯無禁止之理由。十、金門縣政府認定原告違規事實明確，遂依不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定，以102 年9 月24日府地價字第 0000000000號裁處書處原告新臺幣(下同)10萬元罰鍰。十一、原告不服提起訴願，經內政部訴願委員會0000000000號訴願決定駁回，於102年12月27日受送達訴願決定書，遂提於103年2月25日起行政訴訟。原告距起訴尚未逾法定之二個月不變期間。十二、福建金門地方法院102 年重訴11號民事判決已說明原告非以不動產經紀業或經紀人員身分促成交易並收取報酬，裁罰責難事項即為原告未具不動產經紀業或經紀人員之身分，而違規從事不動產經紀業務，該判決意旨與本府之認定並無二致。十三、原告於民國100年8月31日取得不動產經紀營業員資格。伍、本院之判斷：一、按不動產經紀業管理條例第4條規定：「本條例用辭定義如下：四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…七、經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」第5條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；…」、第7條第1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業…」第32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。」。第16條前段規定：「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。」不動產經紀業管理條例施行細則第28之1條第1項第2款規定：「本條例第32條第1項所定之處罰，依下列方式為之：處罰行為人者，由行為人行為時之戶籍所在地直轄市或縣（市）主管機關為之；不動產仲介或代銷標的所在地與行為人行為時之戶籍所在地非屬同一行政管轄區域者，由標的所在地之直轄市或縣（市）主管機關查明後，移請行為人行為時之戶籍所在地直轄市或縣（市）主管機關為之。」。二、本院偕同兩造整理之不爭執事項，有檢舉書、同意書、承諾書、土地買賣契約書（含授權書、不動產買賣授權委託書、居間仲介費報酬交付單據簽收單、9紙支票影本）（原處分卷第4-16頁）、金門縣政府102年8月15日府地價字第0000000000號函及陳述意見通知書、陳志瓶陳述意見書及附件、土地買賣契約書（含土地標示及付款明細表）、金門縣政府簽呈、金門縣政府102年9月24日府地價字第0000000000號函及金門縣政府裁處書、金門縣政府102年10月31日府地價字第 0000000000號函及訴願書及其附件、內政部102年11月7日台內訴字第0000000000號函、金門縣政府102年11月13日府地價字第0000000000號函及訴願答辯書、訴願補充理由書及其附件、內政部102年12月26日台內訴字第0000000000號函及訴願決定書、內政部102年12月26日台內訴字第0000000000 號函及訴願決定書及其附件：內政部訴願審議委員會第1115次會議紀錄、訴願補充理由書、內政部訴願審議委員會審查意見及內政部訴願決定書、金門縣政府府102年11月13日府地價字第0000000000號函及訴願答辯書及其附件（訴願卷第30-102頁）、內政部訴願決定書可憑（詳金門縣政府103年3月13日以府地價字第0000000000號卷、內政部103年3月11日台內訴字第0000000000號卷），且為兩造所不爭執，堪認為真實。足認本件原告與翁國振簽訂出售之土地包含自售、整合鄰地翁幸仁之李培菲、李根遠、王文生所有之土地、接受呂金錡委託出售土地等3類。三、有關原告所為，是否不違反不動產經紀業管理條例第32條之規定？㈠有關原告主張其為求提高售價及出售機會，經鄰地所有權人呂金琦等人請求整合自有及相關鄰地，併受託出售整合後之土地行為並非不動產經紀業管理條例第32條所規定之仲介業務云云，為被告所否認，並辯稱如上。經查： ⑴按不動產經紀業管理條例第4條第5款規定之仲介業務定義指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。因此原告前後與呂金琦分別於97年4月1日、99年3月30 日、100年4月1日簽署不動產委託買賣契約書，並代理李培菲、李根遠、王文生、呂金錡與翁國振於100年6月16日簽訂土地買賣契約書、分別於100年7月26日、100 年8月12日、100年9月1日簽名收受576萬元、432萬元、295萬元之報酬之行為，符合上開規定，所為即是仲介業務。原告辯稱是仲介行為，並非仲介業務，應係曲解法令，合先敘明。 ⑵按民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」，因此委託人與居間人雙方合意成立居間契約，約定一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方同意給付報酬，即足當之。本件原告不僅係單純出售自己所有之土地，且整合鄰地李培菲、李根遠、王文生抬高土地價值，又與呂金錡連續3次簽訂不動產委託契約書，接受呂金錡之委託出售土地，最後經他人之介紹與翁國振洽談買賣事宜，並簽訂不動產買賣契約書，再分別3次簽名收取仲介費用，及其與呂金錡簽訂之授權書載明「…未辦理有關本人不動產出售事宜，特授權陳志瓶一併代為銷售、收取買方出價之保證金、收受訂金簽約金及簽約等相關事宜。」等文字，足以證明原告與呂金錡間有居間約定之合意，且有實際仲介行為。足認其與呂金錡三次簽約行為自屬經營居間仲介業務明確。 ⑶又房地產仲介業的營業內容，營業方式影響房地產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關。基於管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展之目的，乃制定不動產經紀業管理條例，其規範內容諸多係著眼於經紀業及經紀人員之管理。而『居間』二字之本意係指居於兩造簽約當事人間，為之報告或媒介契約之行為，即居間行為之標的可能係單純之報告訂約機會，亦可能係斡旋契約使之訂立，至於居間行為有償與否，並不致影響居間行為之本質。有償之居間行為，固因民法將居間契約列為獨立契約類型，使相關之權利義務關係應適用民法關於居間乙節之規定，但其報告或媒介契約的客觀行為，相較與民法居間契約定義有別之無償居間行為，二者並無差異。復觀之不動產經紀業管理條例第4 條關於仲介業務的用辭定義為「仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，參以不動產經紀業管理條例係管理不動產經紀業之法規及其立法目的，顯然條文中之「居間」係指居間行為，並未區別該居間行為究係有償與否。從而，只要是從事仲介業務，不問有無收取報酬，即應受不動產經紀業管理條例所規範，因此除上述原告接受呂金琦3次委託出售土地，明確居間仲介土地買賣業務外，另整合鄰地李培菲、李根遠、王文生等人土地併代理簽訂買賣契約，亦係原告代理李培菲、李根遠、王文生等人與翁國振簽訂不動產買賣契約書，原告縱未向李培菲、李根遠、王文生收受報酬，亦足以證明其係經營仲介業務之事實。故按不動產經紀業管理條例第32條第1項：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，…」，所謂「經營業務」，觀念上為社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為，行為人只要日常繼續反覆從事仲介業務，即應當於「經營仲介業務」。本件原告不僅3次與呂金錡簽約不動產委託買賣契約書，又藉整合鄰地李培菲、李根遠、王文生等人之名，實際從事居間業務，並向其中一人即呂金錡收取仲介費用，足以認定原告有實際之仲介事實，益證原告實際從事土地買賣業務，並經營仲介業務，且非偶然事件，而係經常性反覆之行為。何況依該條例第16條前段規定，經紀人員並不得為自己執行仲介業務。原告辯稱：「內政部94年5月4日內授中辦地字第0000000000號不足以認定原告因整合自己及他人土地而持續出售並就該整合之土地持續受託出售，係從事不動產仲介業行為，認應以法務部83年3月19日法83律決05573號函解釋『為業』之概念？」等情，即不可採信。 ⑷有關原告辯稱：「因出售自有土地，為求提高售價及出售機會，經鄰地所有權人呂金琦等人請求整合相關鄰地，併受託出售整合後之土地。三次之簽約均為相同土地，係偶然之情事，並非反覆之作業，仍以自己及王文生所有土地之持續出售為主要目的，受託處理整合之呂金琦土地，係因整合土地當然之附隨現象，並無以之為業維生之特性？」等情，為被告所否認，經查：原告分別於97年4月1日、99年3月30日、100年4月1日與呂金錡簽立不動產委託買賣契約書，無論委託之土地是否出售，原告每一次與呂金錡之簽約行為即是居間行為，屬於不動產經紀業管理條例第4條第5款規定之仲介業務明確。至於呂金錡所委託出售之土地是否與原告自售土地或其他鄰地土地一併出售，係原告為提高出售土地價值之手段，此與其和呂金錡簽訂不動產委託買賣契約書之三次仲介業務無涉。因此原告辯稱：「其以自售土地與整合鄰地土地作為出售土地之目的，三次簽約均為相同土地，係偶然事件非反覆作業」等節，應係取解法令，難以採信。 ⑸原告辯稱：「其與呂金琦三次簽訂之契約皆係出於同一筆土地之持續出售，而呂金琦所以連續委託則出於所有鄰地整合李培菲、李根遠、王文生等人土地，可提高售價及出售之機會，故雖呂金錡自己有能力出售，仍未自行出售，是否可解釋並非因原告從事不動產經紀業務或仲介業務。」等情。承前所述，除原告與呂金錡之三次簽約，不因仲介出售同筆土地成功與否，仍屬仲介業務，為反覆之作業，並非偶發事件外，另原告自認「呂金琦從事代書業務，熟悉金門地區土地行情，並為家族企業群力建設開發有限公司負責人，除從事土地開發外，其業務並包含土地房屋之仲介，係因原告整合土地出售可提高價值因因而連續委託出售」等情，可知呂金錡既然為土地仲介專業商，其之所以委託原告仲介出售土地，不就是相信原告係從事仲介業務應有能力代其出售土地，方委託原告出售？否則以原告所稱呂金錡有銷售土地之專業知識，其本身即可自行出售土地何須委託原告，並支付1300多萬元之仲介費用？本件原告上開所述應足自證其係從事土地仲介業務，並利用聯合出售提高土地價值方式，從事土地仲介業務，因此呂金錡本身縱然具備從事土地銷售之專業，亦願意支付仲介費用委託原告出售土地明確。 ⑹又按同上條例第21條規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」係指經紀業在簽訂委託書後得刊登廣告及銷售，至於是否刊登公開銷售，並非強制規定。因此原告如何居間銷售自有土地與整合之土地，與本件成立該條例第32條。原告辯稱：「其所以整合土地出售，係因鄰地所有人之共議，未涉公開，亦無由原告招攬而要求鄰地所有人整合之事實，尤其呂金琦部分，係其風聞原告與鄰地所有人李培菲、李根遠整合出售，而要求加入者；又鄰地所有人聚議整合出售，亦非不特定人，則原告並無『對不特定人就特定不動產公開進行招攬不動產買賣之行為』，而本件土地整合後，亦未以公開方式媒合，而係因偶然之機會，朋友介紹李健安，飯局中言談間，而再轉介紹謝進長認識，因而成交者」等情，與上開條例第4條定義之仲介業務無關，併此敘明。四、原告是否為不動產經紀業管理條例第32條規定所處罰之對象？㈠原告辯稱其係自然人，並非公司或商號。不動產經紀業管理條例第32條所定處罰自然人，係指類似受雇於非經紀業公司或商號之人，而以公司或商號之名義，行仲介行為之人云云，為被告所否認，並辯稱如上。經查： ⑴依照不動產經紀業管理條例立法之體系分析，其中第4 條對於該條例使用「不動產、成屋、預售屋、經紀業、仲介業務、經紀人員、加盟經營者、差價、營業處所」等名詞予以定義。並規範經營經紀業者經營之條件，須經主管機關許可後，並加入同業公會後方得營業等（參酌該條例第5-12條）。另對於不動產經紀人之規範則規定於該條例第13條至第16條。而「經紀業」違反該條例之處罰則規定於同條例第29條至第31條。而同條例第32條則規定，「非經紀」業處罰之要件。 ⑵從上開條例規範體系可知，不動產經紀業管理條例第32條規定「非經紀業而經營仲介或代銷業務者…」，專指「非經紀業」從事經營仲介或代銷業務者，而經紀業者依照該條例係指「經營仲介或代銷業務之公司或商號」，亦即依照該條例第5條至第12條成立之公司或商號，「非經紀業」即係指非依該條例成立之公司或商號、自然人而言，亦即民法及公司法、商業登記法所規定之「公司、以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業營利、自然人」。因此該條例處罰「公司負責人、商號負責人、行為人」，其中所謂行為人就是民法所規定之人，因此原告辯稱：「應區分行為主體及受罰主體，即主體為非經紀業，而受罰主體包括公司負責人、商號負責人或行為人，所謂經紀業，依同法第4條第4款規定，厥指經營仲介或代銷業務之公司或商號。故所謂非經紀業，亦係指未經核准經營之仲介或代銷業務之公司或行號。」一節，而未包含始於出生，終於死亡之人，顯係鄰訟曲解法令，而不足採。㈡按不動產經紀業管理條例第11條第1項前段：「經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。」第13條第1項：「中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。」第14條第1項：「經不動產經紀人考試及格者，應具備1年以上經紀營業員經驗，始得向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書。」經查，原告雖曾經不動產經紀人考試及格，惟於100 年8月31日始領有不動產經紀人證書，除依上開條例第13 條第1項之規定，自不得擔任不動產經紀人。原告與呂金錡分別於97年4月1日、99年3月30日、100年4月1日簽訂不動產委託契約書時，且藉整合之名無償居間李培菲、李根遠、王文生等人土地，訂約用印於簽訂不動產買賣契約，又收取仲介費用，顯係實際從事仲介業務明確。原告雖自認係仲介行為，然辯稱偶發事件，顯非屬實。則被告認原告違反不動產經紀業管理條例第32條之規定，自屬有據。五、綜上所述，不動產經紀業管理條例於88年2月3日總統（88）華總一義字第0000000000號令公布全文40條，並於公布日施行，其立法目的，在使不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業之設立，應經目的事業主管機關之許可，始可設立公司或商號之登記，並建立經紀人員證照制度，以提昇服務品質，並使不動產經紀業及經紀人員之管理與輔導有法可循，以促使國內不動產交易市場步入正軌。本件原告藉自售土地及整合鄰地出售之時從事仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第32條之規定，是被告依同條例32條規定，裁處法定最低額之罰鍰10萬元，認事用法並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告堅執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條、第98條第1項前段，判決如主文。中華民國 103 年 5 月 20 日行政訴訟庭法官張珈禎上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本），並應繳上訴裁判費新臺幣3,000 元。書記官陳鴻璋中華民國 103 年 5 月 20 日

福建金門地方法院103年度簡字第1號

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