106年度重訴字第25號｜民事：塗銷所有權登記等｜裁判日期：108 年 02 月 14 日

福建金門地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第25號原　　　告即反訴被告　揚昇企業社即黃筱尹林琬芸共　　　同訴訟代理人　李基益律師被　　　告即反訴原告　劉雪芳范星共　　　同訴訟代理人　吳奎新律師上列當事人間請求塗銷所有權登記等事件，本院於民國108年1月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告劉雪芳應將所有坐落金門縣○○鎮○○段○○○○地號土地及同段第一三一建號建物所有權分別移轉登記予原告林琬芸、原告揚昇企業社即黃筱尹。被告劉雪芳應給付原告新臺幣貳拾叁萬柒仟壹佰伍拾伍元，並自民國一○五年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告范星應將所有坐落金門縣○○鎮○○段○○○○○○地號土地及同段第一二八建號建物所有權分別移轉登記予原告林琬芸、原告揚昇企業社即黃筱尹。本訴訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬柒仟壹佰伍拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌拾伍萬壹佰伍拾元及自民國一○七年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之三，餘由反訴原告負擔。事實及理由壹、本訴部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原先位之訴聲明第二項為請求被告劉雪芳應給付原告新臺幣（下同）518,464元，並自民國105年4月29日起算，按年息百分之5計算之利息；備位之訴聲明第一項為被告劉雪芳應給付原告13,118,464元，及分別如附表計算之利息，並受領金門縣○○鎮○○段000地號土地及同段131建號建物（下稱527地號房地）、金門縣○○鎮○○段00000地號土地及同段128建號建物（下稱527-5地號房地）（兩房地合稱系爭房地）。嗣原告於106年10月15日具狀變更聲明為：先位之訴聲明第二項為請求劉雪芳應給付原告537,155元，並自105年4月29日起算，按年息百分之5計算之利息；備位之訴聲明第一項為被告劉雪芳應給付原告13,137,155元，及分別如附表計算之利息，並受領系爭房地。後原告又於106年12月12日具狀變更聲明為：先位之訴聲明第二項為請求劉雪芳應給付原告237,155元，並自105年4月29日起算，按年息百分之5計算之利息；備位之訴聲明第一項為被告劉雪芳應給付原告12,837,155元，及分別附表計算之利息，並受領系爭房地，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。二、原告主張：原告揚昇企業社即黃筱尹與被告劉雪芳於102年8月6日簽立預售屋買賣契約（下稱系爭契約），分別以890萬元、860萬元購買系爭房地，並依系爭契約附件二之付款明細表按期給付，詎被告劉雪芳104年3月19日給付「七、外牆粉刷完成」第七期款共80萬元後，竟未給付第八期款共80萬元，原告代理人楊士毅通知後仍不理睬，而系爭房地完竣後，原告於104年11月25日函知被告劉雪芳得攜帶過戶相關資料於同年12月9日後隨時辦理過戶，兩造即於104年12月18日移轉系爭房地之土地所有權、104年12月31日將系爭572地號上房屋所有權分別移轉予被告劉雪芳，與依系爭契約第17條移轉527-5地號上房屋所有權予劉雪芳之女即被告范星，並自105年4月15日函知被告劉雪芳交屋。惟被告劉雪芳於105 年4月25日函覆系爭房地有牆面龜裂及漏水壁癌，且未於103年11月30日前取得房屋使用執照、粉刷未完成，原告應給付被告劉雪芳847,700元遲延利息云云，原告遂於105年4月28 日函復前述牆面龜裂漏水壁癌，乃起因於被告劉雪芳要求將系爭房屋水電管線自3樓延伸至4樓，因而遭雨水滲入牆內所致，本企業社已為劉雪芳墊付延伸管線工程款每戶8萬，並修補上述漏水壁癌花費每戶15萬元，而房屋使用執照亦經雙方合意延緩4個月申辦，原告於105年5月15日再次請求被告付款、交屋，被告於105年5月31日請求交付無瑕疵物，嗣兩造於105年7月30日至系爭房地現場查驗房屋發現有種種瑕疵並註記表列，後原告亦秉持服務客戶誠意修繕完畢，並以電話通知被告劉雪芳修繕完畢已可交屋，詎被告劉雪芳106年5月31日再來函指摘漏水壁癌尚未修繕、公共區域需整理並應賠償云云，原告則於106年6月10日函覆已無被告劉雪芳來函指摘瑕疵，然被告劉雪芳至今就系爭房地兩戶仍未給付1,306萬元，系爭契約第18條相關代書手續費與契稅等亦未繳納，原告106年7月3日再次發函請求被告交付未付款項及配合交屋，被告則於106年7月18日函覆仍有嚴重瑕疵云云，並願協商。惟106年8月2日兩造協商仍未果，原告於106年9月11 日發函請求被告答覆是否仍協商，期限屆滿之日被告仍未答覆，原告將提起本訴，並依系爭契約第22條第2項，以起訴狀為解除與被告間預售屋買賣契約之意思表示。㈠先位部分： ⒈被告劉雪芳未按期給付價金，原告得依系爭契約第22條第2 項解除契約，並沒收總價款15%即2,625,000元。被告劉雪芳於104年1月間接獲原告電話通知付款，並逾期於104年3月19日給付系爭房地第七期外牆粉刷完成款共80萬元後，遲未給付第八期內部粉刷完成款共80萬元，復經原告屢次寄發存證信函即已違反系爭契約第5條付款條件及方式，則原告依第 22條第2項規定得解除系爭契約，並沒收系爭房地價款15%即2,625,000元(計算式：應沒收價款以系爭房地總價款之15% 計算，1,750萬元x15%=2,625,000元，尚低於已收價款490萬元，以沒收價款為準），即為適法。原告解除系爭契約後，被告劉雪芳依前揭法旨應將527地號及其上建物分別移轉登記予原告林琬芸、原告揚昇企業社即黃筱尹以恢復原狀。 ⒉被告劉雪芳應依民法第179條返還原告237,155元。原告因被告請求更改系爭房屋延伸改裝管線兩間共花費16萬元，且為被告劉雪芳代墊地政士費用共77,155元，則原告解除契約後，被告因此免於給付之改裝管線與漏水修復費用及地政士費用共計237,155元，即應依不當得利之規定對原告返還之。 ⒊被告范星應依民法第179條將527-5地號土地及同段128建號建物所有權分別移轉登記為原告林琬芸、原告揚昇企業社即黃筱尹。經查，被告范星依系爭契約第17條約定即為民法第269條第1項利益第三人契約之第三人，原告與被告劉雪芳間補償關係因解除系爭契約自始不存在，被告范星依系爭契約第17條取得527-5房地之原因關係不存在，原告依民法第179條請求被告范星將527-5地號及其上建物分別移轉登記為原告林琬芸、原告揚昇企業社所有，即屬有據。㈡備位部分：被告劉雪芳應給付未付各期價金、移轉登記代書、管線延伸費、漏水修復費用等共計12,837,155元。被告劉雪芳僅於 104年3月19日給付系爭房地第七期外牆粉刷款共80萬元，其餘第八期後皆未給付，且原告曾依被告劉雪芳要求改裝延伸管線共計16萬元，又被告劉雪芳應受領、點交527、527-5房地，並就被告劉雪芳未繳納之各期買賣價款（即附件二第八期至第十一期款），未付價款及未付手續費自原告通知之第八日起按每日萬分之五給付之遲延利息，以及各項稅捐、地政士辦理以及改裝管線、漏水修復等代墊費用之不當得利對原告給付之。㈢聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告劉雪芳應將系爭527地號房地所有權分別移轉登記為原告林琬芸、原告揚昇企業社即黃筱尹。 ⑵被告劉雪芳應給付原告237,155元，並自105年4月29日起算，按年息百分之5計算之利息。 ⑶被告范星應將系爭527之5地號房地所有權分別移轉登記為原告林琬芸、原告揚昇企業社即黃筱尹。 ⑷原告願供擔保，請准假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告劉雪芳應給付原告12,837,155元，及分別如附表計算之利息，並受領系爭房地。 ⑵原告願供擔保，請准假執行。三、被告則以：㈠被告劉雪芳與原告揚昇企業社於102年8月6日成立「預售屋買賣契約書」二戶，其中立契約人並無林琬芸，林琬芸即非契約當事人。於102年8月6日被告劉雪芳與原告揚昇企業社分別簽訂兩份「預售屋契約書」，並約定由揚昇企業社興建系爭房地，並移轉房地予被告劉雪芳及被告范星，契約書第9條第1款復約定原告揚昇企業社應於103年11月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照。熟料，原告揚昇企業社卻在工程尚未完成驗收時，即已發生房屋外牆龜裂等瑕疵，其施工品質嚴重不良，既未修繕完成，被告劉雪芳乃拒絕給付第8期款，且原告揚昇企業社未依契約約定期程使用執照，甚有未確實依照本契約書設計圖施工之情事，嗣後劉雪芳與揚昇企業社為檢視本工程之瑕疵情形，遂於105年7月30日由雙方會同列出數項缺失，雙方並同意以減少價金之方式辦理驗收，此有雙方之簽名在案。㈡經查，工程牆面之水電管線自3樓延伸至4樓，並非被告要求如何施作，且姑不論係由誰建議施作，揚昇企業社施作之水電管線不應具備漏水之瑕疵乙節，自屬當然，如有所衍生之修復費用，自亦應由原告揚昇企業社負擔，始屬合理。再查，揚昇企業社又稱：「房屋使用執照經雙方合意延緩四個月申辦」云云等語。惟： ⒈被告從未與揚昇企業社合意變更契約約定之使用執照取得日期，原告揚昇企業社所提之證物後有加字表示「本建案買賣同意至104年3月底以前送領使用執照，俟建管單位決定政策後雙方商議續施工之日」係原告偽造加進去的，被告所留影本並無此文字，被告絕無同意延展使用執照取得時間之事實。 ⒉系爭契約書第9條第1項明文：「本預售屋之建築工程應在…，103年11月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照。」，然而，工程之使用執照竟遲至104年12月間始行取得，原告揚昇企業社遲延履約之情事，至臻顯灼。又原告揚昇企業社復於起訴狀主張105年7月30日雙方所註記表列之瑕疵，已於106年6月10日函覆皆已修繕完畢云云等語，惟查：被告自105年7月30日雙方註記系爭瑕疵，並同意嗣後採減價進行驗收等事宜後，揚昇企業社卻從未通知已有進場進行修繕，竟於時隔近一年後，逕自要求被告付款，並稱其已完成修繕，不僅與雙方同意減價進行驗收有悖，且未通知被告會同驗收，被告確實不知自第8期後內部是否修繕完成？如何給付價款，被告於委託揚哲瑋律師函中已述甚明，原告仍未通知被告進行驗收，即未驗收完成，被告為何要付驗收完成款？至於領取使用執照完成部分款項，因原告領用使用執照已嚴重違約，被告亦發函表示「請賣方付清遲延利息新台幣847,700元於買方，才能要求買方支付該期款」，何況原告揚昇企業社亦有多處未按圖施作之情事，此亦屬違反契約約定，被告亦委請律師發函主張同時履行抗辯權等權利，故被告未付第8期至第11期款，自有法律上之理由。 ⒊依契約書第13條：「通知交屋期限」第1項第2款規定「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」，在原告通知交屋前，被告於9月4日與馮月忠建築師至現場，仍發現有眾多瑕疵，是系爭房地仍有瑕疵，被告依契約書第13條規定，當然可得拒絕交屋，原告所述至屬無理。四、兩造不爭執事項：㈠原告與被告劉雪芳於102年8月6日簽立系爭契約，分別以890萬元、860萬元購買系爭房地。㈡兩造於104年12月18日移轉系爭房地之土地所有權、104年12月31日將系爭房地之房屋所有權分別移轉予被告。㈢被告有支付系爭房地之第1期至第7期款項，兩戶共計490萬元，其餘部分未支付。五、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告先位主張依系爭契約第22條第2項解除契約及依民法第179條、第254條、第259條請求將系爭房地所有權移轉登記及返還不當得利，有無理由？㈡原告備位主張依系爭契約附件2付款明細、民法第345條第1項、第367條、第179條請求被告應給付買賣價金、費用及利息，並受領系爭房地，有無理由？六、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按惟物之出賣人依民法第354條第1項規定，所應負之瑕疵擔保責任，以其物依同法第373條規定危險移轉於買受人，亦即其物交付於買受人時，為其成立要件。如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題，最高法院83年度台上字第2223號判決要旨參照。末按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，最高法院89年度台上字第1085號、82年度台上字第291號判決要旨參照。㈡經查，系爭房地之土地所有權已於104年12月18日移轉與被告，及系爭房地之房屋所有權亦於104年12月31日移轉所有權與被告，系爭房地之買賣價金總計為1,750萬元，被告目前已支付490萬元。又系爭房地實際上仍為原告所使用，並未交付與被告，此為兩造所不爭執。是依前開判決要旨，既系爭房地僅係所有權移轉登記與被告，而實際上系爭房地仍未實際交付，則系爭房地之危險即未移轉與被告，在危險未移轉前，除瑕疵無法修補或出賣人拒絕修補方可提前行使瑕疵擔保請求權，否則依民法第354條之規定，買受人無法提前行使瑕疵擔保請求權。而本件系爭房地縱有如被告所述之瑕疵，則從雙方針對瑕疵所列之清單、雙方往來的存證信函以觀，原告自始自終均未拒絕修繕，且所指之瑕疵亦非屬無法修補之瑕疵，故被告無法以系爭房地有瑕疵而斷然拒絕給付價金。按買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之15（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約，系爭契約第22條第2項定有明文。承上所述，系爭房地之危險既未移轉與被告，原告亦未拒絕修繕或瑕疵有無法修繕之情，則被告即應依約給付價金，是被告未依約給付價金與原告揚昇企業社即黃筱尹，原告自得解除契約並請求將系爭房地之所有權移轉回原告所有。又雖原告林琬芸並非與被告簽立系爭契約之相對人，然系爭527地號土地之原所有權人為原告林琬芸，故原告林琬芸當可向被告請求，非如被告抗辯原告林琬芸並非預售屋買賣契約書之相對人，而無法以原告自居，附此敘明。次查，系爭房地價金之總金額為1,750萬元，依系爭契約第22條第2項之約定，則原告自可向被告請求2,625,000元（計算式：1,750萬元x15%=2,625,000元）。又原告主張因被告要求而將系爭房屋之管線更改延長至4樓因而支出16萬元（一戶8萬元，兩戶共計16萬元），及代墊地證士費用77,155元，共代墊支出237,155元，故依民法第179條之規定請求被告給付。查，原告主張之改裝管線費用16萬元，雖經被告否認修改管線一事，然被告劉雪芳曾於103年2月20日簽立一紙書面，其內容為「本人購買本房屋之四樓地板預設水電管線，位置如三樓地板，補貼工料費新臺幣捌萬元正，本款於四樓地板完成時交付之。劉雪芳2014.02.20」（見本院卷一第221、223頁），是被告應係有要求原告針對管線部分改裝，故修改管線費用之請求有理由。至代墊地政士費用77,155元部分，被告並未否認，且亦有福德地政士事務所請款單4紙在卷可稽（見本院卷一第149至152頁），從而，原告請求被告返還237,155元部分有理由。㈢按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判，最高法院97年度台上字第111號判決意旨參照。本件原告先位訴請被告返還系爭房地予原告及給付不當得利部分既有理由，依前開說明，其備位之訴，本院自無庸予已審究，併予敘明。七、從而，原告依系爭契約第22條第2項及民法第254條、第259 條請求解除契約並將系爭房地所有權移轉登記及依民法第 179條之規定請求被告劉雪芳返還237,155元，為有理由，應予准許。原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分一、被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260條之規定相符，應予准許，合先敘明。二、反訴原告起訴主張：㈠按契約書第13條通知交屋期限第1項第2款規定：賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」，反訴原告當然可以拒絕交屋，是至今反訴被告仍未交屋。按依雙方契約書第9條規定，反訴被告應於103年11月30日之前領取使用執照，惟反訴被告卻遲至104年11月12日才取得使用執照，是103年11月30日翌日起算至104年11月12日止，共計 347天，而系爭房地反訴原告均已繳至第7期，其中系爭527 地號房地已繳納250萬元、系爭527-5地號房地則繳納240萬，則二戶違約一天要付2,450元( 4,900,000元x5/10000=2, 450元），總計遲347天則為850,150元（2,450元x347日=850,150元）。㈡又依契約書第13條第1款規定，反訴被告應於領得使用執照 6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，又通知交屋後反訴原告雖應配合辦理交屋，但可歸責於賣方（即反訴原告）之責任時，不在此限，是反訴被告於104年11月12日取得使用執照之翌日起算6個月即為105年5月12日止通知反訴原告交屋，雖反訴原告於105年4月15日通知交屋，但因漏水、壁癌、熱水器沒預留管線等14項瑕疵，而依契約書第13條第1項第2款之規定，在瑕疵未完成修繕前反訴原告可拒絕交屋，是未交屋之責任可歸責予反訴被告，而反訴被告從105年5月12日之翌日起至反訴原告起訴請求之日止（107年1月12日止），總計610天，是反訴被告應給付反訴原告違約利息共1494,500 元（4,900,000元x5/10000x610= 1,494,500元）。有關違約利息部分反訴被告應給付反訴原告共計2,344,650元（即850,150+1,4 94,500=2,344,650元）。又反訴被告因偷工減料，二戶之浴室（共四間）沒有作防水及屋突屋頂、屋頂露台沒有作防水隔熱，因此均必須打除重作，經康華工程行之報價，總金額為577,716元，此係屬物之瑕疵修繕，反訴原告亦可請求二戶減少價金577,716元，是反訴原告依民法第359條第1項規定請求二戶不動產共減少價金577,716元。㈢聲明： ⒈反訴被告應給付反訴原告2,344,650元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉反訴原告與反訴被告就系爭房地所成立之買賣契約價金應減價577,716元。三、反訴被告則以：㈠兩造已合意延後6個月取得使用執照，反訴被告並未違反系爭契約第9條第1款，反訴原告依系爭契約第9條第2款請求違約金850,150元，顯無理由。按「一、本預售屋之建築工程應在民國102年7月31日之前開工，民國103年11月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」系爭契約第9條第1款定有明文。系爭契約取得使用執照之約定業經契約雙方變更，兩造間104年3月底前送領使用執照之合意存在。反訴原告主張反訴被告應於103年11 月30日取得使用執照，卻遲於347日後即104年11月12日始取得。惟查，反訴被告曾委託證人楊士毅代理，與反訴原告協議管線延伸至四樓、使用執照事宜時，口頭允諾將系爭契約第9條第1款「103年11月30日取得使用執照」變更為「104年3月底前送領使用執照」、未再約定取得使用執照時間就契約條款變更經契約雙方要約承諾即已合致，是反訴被告於104年11月12日取得使用執照即無違反系爭契約第9條第1款，是反訴原告依系爭契約第9條第2款請求違約金共850,150元，即無理由。㈡反訴被告未違反第13條第1款「通知交屋」之義務，反訴原告請求違約金1,494,500元為無理由。經查，反訴原告援引系爭契約第13條規定「通知義務」，即反訴被告未於104年 11月12日取得使用執照時起算6個月即105年5月12日止通知，反訴原告始需依系爭契約第13條第1款（四）給付違約金。承上，反訴原告自承「反訴被告於104年11月12日取得使用執照之翌日起算6個月即為105年5月12日止通知反訴原告交屋，雖反訴被告於105年4月15日通知交屋…」已自認反訴被告就通知交屋義務並未遲延給付，反訴原告請求反訴被告依系爭契約第13條第1款（四）給付1,494,500元，即無理由。退步言之，反訴被告與反訴原告簽立鈞院卷第222頁將管路延伸至4樓約定後即進行工程，至105年4月15日通知反訴原告交屋，除壁癌係因反訴原告改裝管線至4樓工程所致、非可歸責於反訴被告，其餘反訴原告主張「二戶之浴室（共四間）沒有作防水及屋突屋頂、屋頂露臺沒有作隔熱」皆非事實，是反訴原告主張可歸責於反訴被告未修繕云云，委不足採。承上，自證人楊士毅所述可知反訴原告指摘瑕疵自始不存在，且部分係因反訴原告未辦交屋而未裝上，系爭房屋實無瑕疵，反訴原告以系爭房屋存有瑕疵皆可歸責於反訴被告、反訴被告違反系爭契約第13條第1款(四）通知交屋之規定，反訴原告得行使同時履行抗辯拒絕交屋，請求反訴被告應依系爭契約第13條第1款規定給付違約金1,494,500元，顯無理由。㈢反訴原告指摘系爭房屋有瑕疵皆不存在，反訴原告請求修繕費用577,716元即屬無據。反訴原告又以其有修繕系爭房屋存在瑕疵為必要，請求反訴被告應給付伊修繕費用577,716 元，惟系爭房屋早已處於無瑕疵狀態，僅係因反訴原告拒絕交屋，是反訴原告依民法第354條第1項、第359條第1項請求反訴被告給付577,716元，即無理由。次者，反訴原告所提報價單，反訴被告對形式上真正雖不爭執，惟系爭房屋無瑕疵，即無報價單上施工項目之必要，併予敘明。㈣聲明：反訴原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：㈠反訴原告劉雪芳與反訴被告於102年8月6日簽立系爭契約，分別以890萬元、860萬元購買系爭房地。㈡兩造於104年12月18日移轉系爭房地之土地所有權、104年12月31日將系爭房地之房屋所有權分別移轉予反訴原告。㈢反訴原告有支付系爭房地之第1期至第7期款項，兩戶共計490萬元，其餘部分未支付。五、本件兩造爭執之點，應在於：㈠反訴原告請求反訴被告應給付2,344,650元及遲延利息，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告應將系爭房屋減價577,716元有無理由？六、本院之判斷：㈠按本預售屋之建築工程應在民國102年7月31日之前開工，民國103年11月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理，系爭契約第9條第1、2項定有明文。反訴原告主張反訴被告未依前開約定取得使用執照，故依約可請求850,150元（計算式：490萬元x5/10000=2,450元，2,450元x347日=850,150元）之遲延利息。反訴被告則以反訴原告已同意將原來之取得使用執照期限變更為於104年3月底前送領使用執照即可等語置辯。經查，使用執照延至104年3月底以前送領之抗辯，僅有一紙由證人楊士毅所寫之紙條（見本院卷一第223頁），該紙條上關於延後送領使用執照一事，並無雙方簽名，且經反訴原告主張其並未同意，反訴被告除該張由證人楊士毅所寫之紙條外，並無其他證據足資證明其所述為真。雖證人楊士毅證述因為期待政府會將樓高放寬至4樓，所以有與反訴原告協調延後送領使用執照等語。另由反訴原告要求將系爭房地之管線延長至4樓之舉措以觀，雙方應是期待系爭房地之樓高可以放寬，惟樓高放寬與送領使用執照是否可以掛勾處理實有疑義，蓋證人楊士毅亦證述樓高是否可以放寬僅係伊等之預測而已（見本院卷一第352頁），又系爭合約針對延遲取得使用執照亦有相關遲延利息之約定，故堪認取得使用執照之日期對於買賣雙方應屬重要，倘如證人楊士毅所述雙方同意延後取得使用執照，理當有雙方簽名方是，且反訴原告所留存之紙條並無上開延長取得使用執照之加註，是難以僅憑該紙條上之兩行文字即認為雙方同意延長取得請領使用執照之時間。準此，反訴被告即應依合約第9條第1項之約定於103 年11月30日前取得，惟反訴被告並未如此為之，卻於104年 11月12日方取得使用執照，故其遲延共347日，依系爭合約第9條第2項之約定，反訴原告得以每日已繳房地價款之萬分之5請求違約金，故反訴原告得請求850,150元部分有理由。㈡反訴原告主張反訴被告雖有於請領使用執照後6個月內通知交屋，但因系爭房地有眾多瑕疵未修補，故依系爭契約第13條之約定拒絕受領，而請求反訴被告應給付遲延交屋利息共2,344,650元。反訴被告則以已於取得使用執照後6個月內通知交屋，故無任何違約等語置辯。按賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因延遲完工所應負之遲延利息於買方。㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有之應付未付繳完成一切交屋手續。㈣賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地繳款依萬分之5單利計算遲延利息予買方；買方應於收到交屋通知日起10日內配合辦理交屋手續。但可歸責賣方時，不在此限，系爭契約第13條第1項、第3項定有明文。經查，系爭契約第13條第1項乃係對於系爭房地交屋時，買賣雙方應履行之義務有所約定，惟僅系爭契約第13條第1項第4款有約定未於領得使用執照後6個月內交屋方有遲延利息，又反訴被告於104年11月12日取得使用執照，反訴被告於105年4月15日通知反訴原告交屋，且反訴原告亦有收受該通知，此有反訴原告所寄送之存證信函在卷可稽（見本院卷一第87頁）。是反訴被告並未違反系爭契約第13條之約定，而反訴原告是以系爭房地有瑕疵，因而拒絕交屋，並以系爭契約第13條第4款之約定請求給付遲延利息，與雙方所簽立之系爭契約內容不符，故反訴原告不得據此請求，此部份之請求即無理由。㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。次按依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保之責任，固以其物依民法第373 條之規定，危險移轉於買受人時，有瑕疵存在為要件。惟就法律之規範目的，如物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人拒絕修補時，應認為在危險移轉前買受人即得行使瑕疵擔保權利，最高法院49年台上字第376號判例參照。經查，反訴原告主張系爭房地有眾多瑕疵，因而主張系爭房地應減價577,716元，反訴被告則以系爭房地並無瑕疵，且先前所舉之瑕疵已修補等語置辯。經查，承前所述，系爭房地既未交付，且反訴被告亦未拒絕修補或瑕疵無法修補，則反訴原告即無法主張反訴被告應負擔瑕疵擔保之責，從而無從主張減少價金，是反訴原告此部份之主張無理由。七、從而，反訴原告基於民法第354條第1項、第359條第1項、系爭契約第9條第1項、第13條第1項請求被告給付850,150元及自起訴狀繕本送達翌日即107年1月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。中華民國 108 年 2 月 14 日民事第一庭法官吳玟儒以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 2 月 14 日書記官張梨香附表： ┌──┬──────┬───────┬─────────────────┐ │編號│ 項目 │ 金額 │ 遲延利息起算時點及計算式 │ │ │ │ (新台幣：元) │ │ ├──┼──────┼───────┼─────────────────┤ │ １ │第八期內部粉│ 800,000元 │104.01.20-106.10.15，共計999日 │ │ │刷完成款 │ │800,000×0.0005×997＝399,600 │ │ │ │ │每日遲延利息：400元 │ ├──┼──────┼───────┼─────────────────┤ │ ２ │登記規費、印│ 77,155元 │104.11.26-106.10.15，共計689日 │ │ │花稅、契稅代│ │4,900,000×0.0005×689＝1,688,050 │ │ │辦手續費 │ │每日遲延利息：2,450元 │ ├──┼──────┼───────┼─────────────────┤ │ ３ │第九期領取使│ 700,000元 │105.01.19-106.10.15，共計635日 │ │ │用執照完成 │ │700,000×0.0005×708＝222,250 │ │ │ │ │每日遲延利息：350元 │ ├──┼──────┼───────┼─────────────────┤ │ ４ │第十期交屋保│ 300,000元 │105.04.18-106.10.15，共計545日 │ │ │留款 │ │300,000×0.0005×545＝81,750 │ │ │ │ │每日遲延利息：150元 │ ├──┼──────┼───────┼─────────────────┤ │ ５ │第十一期銀行│10,800,000元 │105.04.19-106.10.15，共計544日 │ │ │貸款 │ │10,800,000×0.0005×544＝2,937,600│ │ │ │ │每日遲延利息：5,400元 │ ├──┼──────┼───────┼─────────────────┤ │ ６ │管線延伸費、│ 460,000元 │105.04.29起按年息百分之五計算利息 │ │ │壁癌漏水修復│ │ │ │ │費 │ │ │ ├──┴──────┴───────┴─────────────────┤ │合計：13,137,155元(未加計遲延利息) │ │ │ └───────────────────────────────────┘

福建金門地方法院106年度重訴字第25號

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