福建金門地方法院107年度簡上字第3號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 福建金門地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 22 日

福建金門地方法院民事判決　　　　　　　107年度簡上字第3號上　訴　人　光合草本有限公司
法定代理人　劉秀珍
訴訟代理人　陳崇善律師
被　上訴人　聖祖股份有限公司
法定代理人　陳緣姿
訴訟代理人　黃子素律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國 106年12月28日本院金城簡易庭 106年度城簡字第29號第一審判決提起上訴，本院於民國107年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟壹佰肆拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國 104年4月1日簽訂水頭商港分包契約（下稱系爭分包契約），由伊將所負責經營之水頭國際商港服務中心，提供A、B兩區予上訴人設立藥妝店營運，租賃期間自點交日2個月起至107年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬990元。依系爭分包契約約定，上訴人不得另行分包櫃位予其他廠商，亦不得私自轉租或以其他變相方式由他人使用租賃區域。如經查明屬實，伊得終止契約。俟經查明，上訴人未經伊同意，即將 A區頂讓予訴外人天良生物科技股份有限公司（下稱天良公司）經營，另將 B區轉租予訴外人健康樹藥局公司、士聯有限公司、王啟丞、美的康有限公司。伊已於105年12月20日發函終止上訴人就B區之承租權（上訴人就B區之承租權僅至105年12月31日止）。嗣於106年1月23日，伊派員巡視A區時，又發現上訴人將A區轉租予第三人。經當場口頭表示終止系爭分包契約外，另委託律師發函申明兩造間之系爭分包契約已全部終止，上訴人應立即將物品撤出A、B兩區，並返還前揭區域。
㈠上訴人已於106年3月31日遷讓返還 A區，然迄今仍拒絕遷讓返還 B區。爰依系爭分包契約第18條，請求上訴人按日給付違約金715元至遷讓返還B區之日止。
㈡上訴人另就 105年5、6月之權利金及第三季租金均遲繳12日，故依系爭分包契約第3條第3.8點，請求上訴人給付滯納金2萬6221元。
㈢上訴人於系爭分包契約終止後，原拒絕遷讓返還A、B區（現已返還 A區），造成伊受有12萬元權利金損失（原為42萬元，伊已扣除上訴人提供之押租金30萬元）；伊另支出律師費9萬5000元，並墊付上訴人應繳之105年12月份水電費5415元及上訴人於契約終止後仍違約營業所應繳納之水電費5319元，爰分別依系爭分包契約第3條第3.3點、第23條、第26條為請求。
㈣是依系爭分包契約之法律關係，於原審聲明：1.上訴人應將坐落金門縣○○鎮○○段00000地號土地上之同段3建號房屋如附圖所示B區騰空遷讓返還。2.上訴人應自106年1月1日起至遷讓返還如附圖所示B區之日止，按日給付715元。3.上訴人應給付2萬6221元。4.上訴人應給付22萬5734元，及自106年7月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈤嗣於本院補陳：上訴人雖稱兩造於洽商過程中，伊曾同意由四家廠商共同參與經營乙節，然此說法與實情不符。因兩造根本無此約定，且系爭分包契約明確約定禁止頂讓及轉租，然上訴人仍違約頂讓及轉租，伊自得終止系爭分包契約等語。並聲明：駁回上訴。
二、上訴人則以：伊未違約，被上訴人不得片面終止系爭分包契約。兩造於簽約時，伊就表明會由四家公司共同經營，此點也經被上訴人同意，自無違約轉租可言。另天良公司於 106年 3月31日點交予被上訴人之設備，可抵銷本件被上訴人所請求之金額等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於伊之部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審簡易之訴。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判命上訴人應騰空遷讓返還如附圖所示B區，並自106年1月1日起至遷讓返還如附圖所示B區之日止，按日給付715元，另應給付22萬5734元，及自106年7月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（即滯納金 2萬6221元之請求），暨依職權及依聲請，為假執行及免為假執行之宣告。上訴人對之聲明不服如其上訴聲明所示。被上訴人則未就駁回其請求部分聲明不服。
四、本院之判斷 ：
㈠兩造不爭執之事項：
1.兩造於 104年4月1日簽訂系爭分包契約，被上訴人將其負責經營之水頭國際商港服務中心，提供A、B兩區予上訴人設立藥妝店自行營運，租賃期間自點交日2個月起至107年12月31日止，每月租金3萬990元。
2.系爭分包契約第18條約定「上訴人於契約終止後未及時遷讓返還租賃區域時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金 5倍之違約金至遷讓完了之日止」。
3.被上訴人於105年12月20日發函上訴人，將於105年12月31日終止B區之承租權。
4.被上訴人於106年1月23日以律師函發函上訴人，終止 A區之承租權。
5.上訴人於 106年2月3日以臺北南陽郵局存證信函000172號，發函被上訴人表示其未違約，亦不同意被上訴人片面終止契約。
6.A區已由被上訴人收回，B區現仍由上訴人占有且經營使用。㈡被上訴人主張因上訴人違約頂讓及轉租，伊得終止系爭分包契約，並請求給付違約金、權利金損失、律師費、水電費等情。為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：上訴人有無違約轉租？被上訴人終止系爭分包契約，是否合法？被上訴人請求給付違約金、權利金損失、律師費、水電費，有無理由？析述如下：
1.上訴人曾違約頂讓、轉租，被上訴人自得據以終止系爭分包契約，並請求上訴人騰空遷讓返還如附圖所示B區：
⑴按租賃物為房屋，承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有反對之約定而仍行轉租者，出租人自得終止契約（最高法院20年上字第1196號判例參照）。查系爭分包契約第4條第4.1點約定「乙方（即上訴人）…不得另行分包櫃位給予其他廠商」；第19條約定「乙方（即上訴人）未經甲方（即被上訴人）同意，不得私自將租賃區域權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方式由他人使用租賃區域」；第33條第33.4第 7點約定「乙方（即上訴人）有下列情形之一者，甲方（即被上訴人）亦得終止契約：私自轉讓他人經營…經甲方（即被上訴人）查明屬實者」（原審卷第13、14、16頁）。準此，倘上訴人將租賃區域（即A、B區）權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方式由他人使用，自屬違約，被上訴人得以之為由，終止系爭分包契約，合先敘明。
⑵上訴人曾違約頂讓A區、轉租B區之認定：
①就 A區部分，查天良公司曾於106年2月23日寄予兩造存證信函，其內容略以「1.關於 A區之經營權，貴公司（即上訴人）是否有權未經被上訴人同意即轉讓？2.被上訴人是否已於1月26日以『貴公司（即上訴人）違約將A區私自轉讓本公司』為由而終止與貴公司（即上訴人）之分包契約？…本公司敬告貴公司（即上訴人）：1.因貴公司（即上訴人）無權未經被上訴人同意而轉讓 A區之經營權，且被上訴人因此多次向本公司提出搬離A區要求，故本公司決定自2月23日起解除與貴公司（即上訴人）於1月14日議定之『A區經營權頂讓契約』」等語（原審卷第54至57頁）。併參上訴人與天良公司曾於106年1月14日簽立會議紀錄，其上明確記載「天良公司與上訴人確定合作金門西海路1段1號門市『頂讓』，權利金確定是200萬元」等語（原審卷第74至75頁）。已徵上訴人
確有違約頂讓A區之情。
②就B區部分，查美的康有限公司曾於105年10月31日出具聲明書，其內容略為「美的康有限公司於金門水頭碼頭（金門縣○○鎮○○路0段0號聖祖商場）藥妝店 B區（健康樹藥妝藥局），已於 105年10月結束營業，並終止與劉秀珍小姐（即上訴人法定代理人）之租賃契約」等語（原審卷第62頁）。復考上訴人於原審自承：既然被上訴人可以把商場分租給我們，我們也可以把它分租給其他公司。我們用的合約是複製被上訴人水頭商場的合約。我們認為既然合約相同，就沒有違約等語（原審卷第 139頁）。兩相對照以觀，堪信上訴人亦已違約轉租B區。
③準此，上訴人既曾違約頂讓A區並轉租B區，則依首揭約款，被上訴人自得以此為由，終止系爭分包契約。又被上訴人已於 105年12月20日、106年1月23日先後發函上訴人表示終止系爭分包契約，為兩造所不爭執。是認系爭分包契約業經終止，上訴人已無權繼續占有使用 B區，被上訴人得請求其騰空遷讓返還。
⑶至上訴人雖稱：兩造於簽約時，伊就表明會由四家公司共同經營，此點亦經被上訴人同意，伊並未違約等語。並聲請傳喚證人即時任港務處處長許正芳，用以證明「許正芳看過系爭分包契約後，曾說是被上訴人違約」；證人即博登藥局王祝君，用以證明「兩造於洽商時，上訴人曾表明由四家廠商共同進駐」等情。經核，契約之解釋始於文義，亦終於文義。系爭分包契約第4條第4.1點、第19條、第33條第33.4第 7點（見⑴）既已約明禁止分包、頂讓、轉租，且該契約僅存於兩造間，而非由上訴人與其所指之其餘商家共同簽立（原審卷第17頁）。益證上訴人所承租之A、B兩區僅供自用，不得頂讓、轉租甚明。上訴人雖為前揭證人傳喚聲請，然姑不論許正芳是否有此說法，容已存疑外，縱有此說法，亦與本院依據法律及契約文義所作認定無涉。另上訴人縱曾於洽商時提及由四家廠商共同進駐，惟未訂入契約即已表徵此節未獲兩造合意甚明，實無由以訴訟外他人之片面說法，遽予推翻系爭分包契約之明確記載。是認前揭證人均無傳喚必要。2.被上訴人得併請求上訴人按日給付違約金 715元至遷讓返還B 區之日止，另應給付22萬5734元（含權利金損失12萬元、律師費 9萬5000元、水電費1萬734元），及自106年7月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息：
⑴系爭分包契約第18條約定「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，應即日將租賃區域依照原狀遷空歸還甲方（即被上訴人），不得推託或主張任何權利，若不即時遷讓交還租賃區域時，甲方（即被上訴人）每月得向乙方（即上訴人）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」（原審卷第14頁）。併參B區承租權已於105年12月31日終止（見不爭執事項 4點）。是上訴人既仍拒絕遷讓返還 B區，則被上訴人請求其自106年1月1日起至遷讓返還之日止，按日給付715元違約金（計算式：租金每平方米每月150元×28.6平方米÷30日×5倍
＝715元），自應准許。
⑵系爭分包契約第3條第3.3點約定「乙方（即上訴人）每月至少應繳交甲方（即被上訴人）基本權利金如下：a.第一區域（即 A區）至104年12月31日止，每月10萬元，105年1月1日起，每月為15萬元。b.第二區域（即B區）每月為2萬元」（原審卷第12頁）。被上訴人主張因A區遭天良公司經營至106年3月31日，故自106年1月底起，伊至少受有2個月之權利金損失；另B區從106年1月起至同年6月止，伊亦受有 6個月權利金損失等語。對照 A區終止租約之意思表示於106年1月23日發出、B區終止租約時點為105年12月31日（見不爭執事項第4、5點）。暨A區自天良公司點交返還被上訴人之日為106年3月31日（原審卷第112頁）。堪認被上訴人就 A區部分，得請求權利金30萬元【計算式：15萬元×2（106年2、3月份
）＝30萬元】；就 B區部分，得請求權利金12萬元【計算式：2 萬元×6（106年1至6月份）＝12萬元】，合計42萬元。
被上訴人將之扣除上訴人曾遞交之押租金30萬元後，請求給付賸餘之12萬元，為有理由，應予准許。
⑶另系爭分包契約第23條約定「乙方（即上訴人）若有違約情事，致損害甲方（即被上訴人）之權益時，需賠償甲方（即被上訴人）損失，如甲方（即被上訴人）因訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方（即上訴人）負責賠償」（原審卷第14頁）。查被上訴人因本件訴訟，已支付律師費 9萬5000元，有收費證明書（原審卷第 113頁）在卷可佐。是被上訴人請求給付律師費 9萬5000元，亦屬有據，應予准許。⑷又系爭分包契約第26條約定「乙方（即上訴人）所需用電應於甲方（即被上訴人）指定處引接，其電費計算平常每度為4.50 元【（不含營業稅）每年10月至隔年5月】、夏季每度為5.63元【（不含營業稅）每年6月至隔年9月】，上述電費單價計算資料如經台灣電力公司或主管機關調整，乙方（即上訴人）應依甲方（即被上訴人）調整後之單價及稅率繳納」（原審卷第14至15頁）。依金門縣港務處 106年1月5日港棧字第1060000090號、106 年6月5日港秘字第1060003388號函暨所檢附之105年12月份、106年1至5月份之水電費用使用分攤表（原審卷第114至119頁），105年12月份A區應繳水電費為5390元（計算式：3840＋1550＝5390）、B 區應繳水費為25元；另106年1月份 A區應繳電費為3786元【計算式：（11162.13＋7766.64）÷5＝3786（元以下四捨五入，因 A區
租約已於106年1月底終止且經上訴人遷讓返還，故水、電均用 5個月份之平均數計算）】，應繳水費為10元（計算式：50÷5= 10）；另106年1至5月份之 B區應繳電費為1473元，
應繳水費為50元。前揭金額經加總，被上訴人得請求給付水電費1萬734元（計算式：5390＋25＋3786＋10＋1473＋50＝10734）。
⑸再給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件上訴人既經被上訴人起訴請求給付權利金損失12萬元、律師費9萬5000元、水電費 1萬734元，合計22萬5734元而未為給付。依前揭規定，被上訴人自得請求加計遲延利息。是被上訴人請求上訴人給付22萬5734元，及自變更訴之聲明狀繕本送達翌日即106年7月18日（原審卷第 137-1頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
3.上訴人之抵銷抗辯並無理由：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第 334條第 1項定有明文。查上訴人雖主張以天良公司點交予被上訴人之器具、設備（原審卷第 111頁）為抵銷等語。暫不論此器具、設備之權利是否歸屬於上訴人，單以上訴人本件所積欠者乃金錢之債，與器物返還之性質上明顯不同以觀，已與前揭規定未合，無由為准。
4.綜上所述，本件上訴人有違約頂讓、轉租情事，經被上訴人終止系爭分包契約後，上訴人應騰空遷讓返還如附圖所示 B區，並按日給付違約金，另應給付權利金損失、律師費、水電費及其法定遲延利息。從而，被上訴人本於系爭分包契約之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還如附圖所示 B區，並自106年1月1日起至遷讓返還如附圖所示B區之日止，按日給付 715元，暨給付22萬5734元，及自106年7月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為相同判斷，並依職權及依聲請為假執行及免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又本件為二審終結事件，一經本審宣判即告確定。是上訴人雖陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，然已無宣告實益，是就此部分不另贅予駁回，併此指明。
五、本件事證已明，兩造其餘攻防方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第 1項定有明文。本件第二審訴訟費用為4140元（即第二審裁判費），爰命敗訴之上訴人負擔之。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日民事第一庭 審判長法 官 林春長
法 官 林秀菊
法 官 王鴻均
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日書記官 江柏翰
附圖：金門縣地政局土地複丈成果圖