金城簡易庭101年度城小字第31號

福建金門地方法院小額民事判決　　　　 101年度城小字第31號

原告

陳 緣

被告

京安開發建設有限公司

法定代理人

翁雲軒

上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國101 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國100 年9 月25日，向被告訂購位在金寧鄉○○○○段404 之1 、405 地號之「日昇集村農莊（II）」編號B2房屋1 棟（下合稱系爭房地）；被告嗣於101 年3 月17日，代理上揭土地之所有人即訴外人楊寶緞與原告簽訂「土地買賣契約書」，並與原告另簽訂「委託興建契約書」（下合稱「系爭契約」），原告並已依約給付定金新臺幣（下同）10萬元，尚餘722 萬元之買賣價金未支付；又被告同意以經原告於101 年3 月17日勾劃房屋內部格局後，嗣經陳木壽建築師據此而繪製之平面圖（下稱系爭房屋平面圖），作為系爭契約之附件。

㈡詎被告因金門縣政府於101 年3 月27日，標售金湖鎮市○段之土地，使金門縣土地價值暴增而影響房地價格，被告旋於101 年3 月29 日，要求原告增加買賣價金至120 萬4 千718元或更改原先約定系爭房屋平面圖之設計，經原告當場表示拒絕後，被告竟以系爭房屋平面圖因不符政府法令而無法興建為由，於101 年4 月12日、4 月30日分別寄送存證信函主張解除系爭契約，原告亦分別於101 年4 月20日及5 月6 日函覆說明不服之理由，然被告竟於101 年5 月17日再次寄送存證信函解除系爭契約並返還上揭原告已給付之定金10萬元之前，即先行於101 年4 月30日，違約將系爭土地移轉予黃國淦、何信安、辛金水、許振智、蔡光興、陳小其、許丕霖、翁淑珍、翁崇瑞、楊振豪、董進勇及董光奇等12人（下稱黃國淦等12人），爰依民法第249 條第3 款之規定，請求被告加倍返還定金10萬元等語。並聲明：被告應給付原告10萬元。

二、被告則以：被告非因要求原告增加買賣契約之價金未果，始以系爭房屋平面圖未符合政府法令為由解除系爭契約，實因原告拒絕依約更改與政府法令規定未洽之系爭房屋平面圖，如此將無法通過金門縣政府關於集村農舍全戶共12戶之審查，致無法申請建築使用執照；又原告亦未依約在系爭土地移轉登記前給付部分買賣價金100 萬元，且相關法令業將修正，故被告始於101 年4 月23日，將系爭土地先行移轉登記予被告公司員工黃國淦等12人，目的係冀求順利通過審查以取得建築執照等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告於100 年9 月25日向被告訂購系爭房地，兩造嗣於101 年3 月17日簽訂系爭契約，約定買賣價金為732 萬元，原告並已先行給付定金10萬元予被告，且系爭房屋平面圖係原告依據被告所提供之平面圖勾劃後，再經陳木壽建築師據此製作；又被告於101 年4 月23日將系爭房地移轉登記予黃國淦等12人，續於101 年5 月17日寄送存證信函予原告解除系爭契約，並返還定金10萬元等情，有系爭契約暨附件之買賣合約付款表、系爭房屋平面圖、存證信函、土地登記第二類謄本、被告出售予黃國淦等12人之房地契約書封面影本、被告公司101 年9 月21日京工順字第1010921001號函及集村農舍申請流程等各1 份附卷可稽（本院卷第9 頁至第25頁、第29頁至第35頁、第37頁至第40頁、第59頁至第69頁、第95 頁 及第102 頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。

四、原告另主張：被告係因要求原告增加買賣價金未果，始以系爭房屋平面圖不符政府法令而無法興建為由，於系爭契約尚未解除之101 年4 月23日，違約將系爭房地重複售予黃國淦等12人乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件之爭點為：被告將系爭房地售予黃國淦等12人，是否屬可歸責於被告之情事，因而致系爭契約不能履行？茲說明如下：

㈠按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文；是受定金當事人須加倍返還定金之前提，必以契約因「可歸責」於受定金當事人之事由致「不能履行契約」為要件（最高法院63年台上字第2367號判例意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。準此，原告上揭主張既為被告所否認，原告自應就被告出售系爭房地予黃國淦等12人有何「可歸責」事由而致系爭契約「不能履行」乙節，負擔舉證責任。

㈡經查，原告所繪製之系爭房屋平面圖，出現⒈建築面積超出系爭土地依法可建築面積7.4 平方公尺、⒉一樓主要出入口係經由停車位進出，未留設1.2 公尺寬度之進出通道、⒊立面造型與其他11戶不一致，且公寓式之平面隔間未盡合理等不符法令之情形，恐造成書圖審議之困難度等節，有陳木壽出具之101 年5 月16日說明書1 紙可稽（本院卷第36頁），而本件集村農舍之申請，專供住宅使用，若據原告繪製之平面圖設計，將無法通過審查等情，亦經證人即本件繪圖建築師陳木壽續於本院言詞辯論期日就上情證述綦詳（本院卷第79 頁 至第81頁），並當庭就原告繪製平面圖之逾越建築面積部分，以藍筆斜線方式註記且簽名以擔保真實性（本院卷第23 頁 ），況原告亦自承：其所繪製之系爭房屋平面圖已改變內部格局等語（本院卷第108 頁），復有陳木壽庭呈經金門縣政府農林課審議通過之集村農舍壹層平面配置圖1 紙可考（本院卷第85頁），是應認本件已符合「委託興建契約書」第4 條第1 項但書約定：「但變更設計影響原設計之房屋結構及外觀，並不得影響使用執照之取得」之情形，足徵被告辯稱：系爭房屋平面圖與政府法令之規定未洽，如此將無法通過金門縣政府關於集村農舍之審查，進而無法取得建築執照等語，與事實相符，堪予採信。

㈢原告固主張：被告於101 年3 月17日當場表示同意原告所繪製之房屋平面圖，故應以未列入系爭契約附件之系爭房屋平面圖作為系爭契約約定之平面圖等語（本院卷第83頁及第108 頁），惟為被告所反對，並辯稱：因為101 年3 月7 日是星期六，建築師沒有上班且公司員工返回臺灣，又被告是請建築師按照原告需求初步先畫電子圖，但該圖事後經建築師確認不合法規，被告不同意該圖作為建築內容，況當初被告有向原告說明，若建築師覺得可以，就照原告的方式興建，反之則需照原來的圖建造等語（本院卷第83頁及第108 頁），與證人即被告公司員工何信安證述：兩造簽約時，我因為回臺灣而未在場，我是於101 年3 月29日告訴原告其所繪製之平面圖違反建築法規，無法興建，並未告訴原告可依據原告所繪製方式建造等語（本院卷第55頁），以及證人陳木壽證稱：我所繪製可供申請的平面圖只有1 種，但事前係依據被告要求而設計4 種不同平面圖提供予原告參考，且因被告失誤而附上原告所繪製平面圖；但我原先所製作的草圖並未考慮到建築技術規則及日後送審申請建照之問題，且只有事後送審之本院卷第28頁平面圖得通過申請；又本院卷第25頁及第28頁之平面圖隔間、尺寸均不同，係兩種不同圖面等語（本院卷第80頁至第82頁），互核相符，是原告主張是否非虛，已有疑問；又系爭房屋平面圖確有未符政府法令及系爭房屋平面圖未列入系爭契約之附件等情，均已如上述，況再參以原告就其事先已知悉若系爭房地因無法符合政府法令而無法興建，被告將立即通知原告無息返還定金乙事，亦表示無意見等語（本院卷第108 頁），並有100 年9 月25日之收據1 紙可佐（本院卷第8 頁），益徵兩造並未合意以違建之系爭房屋平面圖作為系爭契約之附件。綜上，原告僅以其係依據被告所提供之平面圖而製繪系爭房屋平面圖，主張兩造間有違建合意之約定，尚難令本院憑採。

㈣原告另主張：被告係因金門縣政府標售金湖鎮市○段土地，使土地價值暴增而影響房地價格，要求原告提高買賣價金未果，故將系爭房地違約售予黃國淦等12人等語（本院卷第53頁、第72頁及第105 頁），惟亦為被告所否認，並辯稱：被告因相關法令即將修正，方於101 年4 月23日將系爭土地先行移轉登記予被告公司員工黃國淦等12人，以求通過審查而取得建築執照，未曾要求原告加價，且與市港路土地之標售無涉等語（本院卷第53頁、第73頁、第105 頁），而與證人陳木壽證述：集村農舍需12戶一併送審，請領建築執照後才能興建，且被告之所以著急，係因近來集村農舍相關法令將修正，日後恐無法興建等語相合致（本院卷第81頁）；又證人何信安就此固先證述：其於101 年3 月29日有將原告所繪製平面圖先行估價，有告知原告若據原告之平面圖興建需加價，但未討論加價之價格等語，而與原告所提出之「日昇集村農舍（II）-B2 增加部分」1 紙（本院卷第26頁）所載增價之內容大抵一致，然何信安所言未與原告討論具體金額，兩造因而未有增加買賣價金之合意等語，適與本院前揭認定兩造間就系爭房地不具違建之合意乙情相符，況證人何信安嗣於本院審理時續證稱；未曾於101 年3 月29日當日及之後某日，告知原告雖可依據原告所繪製平面圖興建，惟應另行加價等語（本院卷第55頁至第56頁），足見被告上揭所辯未要求原告加價，且係因相關法令業將修正才出售系爭房地予黃國淦等12人之詞，尚非子虛；此外，原告亦已自承其上開所指土地價值暴漲之情係出於猜想、推測，且無法提出其他證據可供本院調查等語（本院卷第53頁及第72頁至第73頁），揆諸前開見解，被告雖因將系爭房地售予他人而「不能履行」系爭契約，然據原告所提證據，並無法證明被告有何「可歸責」事由之情節存在，是應認原告此部分之主張，亦屬無據，甚為灼然。

五、綜上所述，原告既無法舉證證明被告有何因可歸責於己之事由，致未依系爭契約約定之履行不能情事存在，從而，原告依據民法第249 條第3 款之規定，請求被告加倍返還定金10萬元，洵無理由，應予駁回。

六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

七、末按法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436 條之19第1 項定有明文，本院爰依職權確定本件訴訟費用額為5 千102 元（包含第一審訴訟費1 千元及證人陳木壽之日旅費4 千102 元），並依民事訴訟法第78條之規定，令由敗訴之原告負擔之。

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