金城簡易庭109年度城簡字第87號

福建金門地方法院民事簡易判決　　　　 109年度城簡字第87號

原告

金大輝實業有限公司

法定代理人

許惠芬

訴訟代理人

李志澄律師

複代理人

林國明律師

被告

囍莊企業股份有限公司

法定代理人

李雨林

訴訟代理人

李九六

　　　　　　李沃實律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國110 年1 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴聲明：㈠被告應將坐落金門縣○○鎮○○路000 號房屋一、二樓部分( 下稱系爭房屋) 之裝修設施拆除，回復原狀並將冷氣機等物品遷空；㈡被告應自民國109 年4 月1 日起至前項回復原狀及將物品遷空之日止按月給付原告新臺幣( 下同) 20萬元。最終變更為：㈠被告應將系爭房屋之樓梯間如附圖一範圍內如附表一照片中所示之樓梯欄杆、壁板及廣告壁板等裝修設施以及如附表四照片中之一樓鐵捲門、玻璃門，全部拆除清空；㈡被告應將系爭房屋一樓往二樓之樓梯間如附圖二照片中所示之裝修設施、包含天花板（含燈具）、地板、壁櫃、造型柱、壁板、玻璃門、玻璃圍欄、展示櫃、造型天花板（含燈具）、小櫃台、廚具、小辦公室隔間牆、小辦公室天花板（含燈具）及地板等，以及如附表五照片中之二樓休息室隔間、廁所隔間、洗臉台、馬桶及隔版、殘障馬桶及洗臉盆、小便斗、廁所隔間及其內馬桶，全部拆除清空，並將置放二樓陽台之如附表三照片所示之冷氣機及抽風機等物品遷空；㈢被告應自109 年4 月1 日起至前項拆除及將物品遷空之日止，按月給付原告20萬元。原告主張之訴訟標的雖有變更，但此係就請求原告回復原狀之範圍作出擴張，訴訟標的及原因事實均無變更，此僅為聲明之擴張，揆諸前開說明，應予許可。

二、本件訴訟繫屬中，原告之法定代理人由李文杰變更為許惠芬，有公司變更登記表附卷可稽，該新任法定代理人具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條之規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造前於100 年3 月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約) ，由原告出租系爭房屋予被告，租期自100年3 月1 日起至106 年2 月28日止。而依系爭租約第6 條及第9 條皆約明被告囍莊公司於租期屆滿時，應將租賃房屋按原狀遷空後交還原告，及須將改裝之設施負責回復原狀。惟查，被告於租期屆滿後，遲至106 年7 月間始遷出卻未將系爭房屋回復原狀，其裝潢之天花板、地板未拆除，冷氣機亦未搬走，櫃台亦未拆除) ，經原告多次催促均未獲處理，原告自得依約請求被告遷空物品及回復原狀。又被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞拒諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止、被告若有違約情事，致損害原告方之權益時願聽從原告之損害賠償，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費，均應由被告負責賠償，系爭租約第6 條及第12條亦定有明文。而被告自106 年2 月28日租期屆滿後，迄今未遷空物品及負責回復原狀，須對原告負給付違約金及損害賠償之責任，原告曾委請律師寄發存證信函給被告，促請被告將系爭房屋回復原狀，該存證信函於109 年3 月間寄送至被告處所，但未獲被告置理，故被告應自其次月起即於109 年4 月1 日起至回復原狀及物品遷空之日止，按月給付按原定租金計算每月20萬元之違約金及損害賠償金，爰依系爭租約第6 條、第9 條、第12條約定，起訴請求被告將系爭房屋回復原狀，並給付違約金及損害賠償金等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋之樓梯間如附圖一範圍內如附表一照片中所示之樓梯欄杆、壁板及廣告壁板等裝修設施以及如附表四照片中之一樓鐵捲門、玻璃門，全部拆除清空；㈡被告應將系爭房屋一樓往二樓之樓梯間如附圖二照片中所示之裝修設施、包含天花板（含燈具）、地板、壁櫃、造型柱、壁板、玻璃門、玻璃圍欄、展示櫃、造型天花板（含燈具）、小櫃台、廚具、小辦公室隔間牆、小辦公室天花板（含燈具）及地板等，以及如附表五照片中之二樓休息室隔間、廁所隔間、洗臉台、馬桶及隔版、殘障馬桶及洗臉盆、小便斗、廁所隔間及其內馬桶，全部拆除清空，並將置放二樓陽台之如附表三照片所示之冷氣機及抽風機等物品遷空；㈢被告應自109 年4 月1 日起至前項拆除及將物品遷空之日止，按月給付原告20萬元。

二、被告則以：系爭租約屆滿前，約於106 年1 月間，被告曾向訴外人許炳錫( 為證人許文杰即原告前任負責人之父親，於原告設立時為原告之負責人) 表示不再續約，訴外人許炳錫因愛惜現有裝潢及增添設備，認應保留於系爭房屋，故要求被告暫緩拆除、取回工作物，並讓訴外人許炳錫有時間能與原告之負責人商量後再決定，被告礙於交情，僅能等待回覆，但並無回音，嗣107 年5 月29日，被告接獲原告電話，要求原告前往系爭房屋回復原狀，並稱鑰匙放在原告櫃台可自取，要趕快拆除等語，但拆除過程進行中，原告負責人到場，發現系爭房屋櫃子被拆掉、電燈也不亮，即要求被告先不要拆等語，並導致被告無法在合理期間完成復原工作，應認被告回物原狀之義務，存在不可歸責之事由而給付不能或客觀上無期待履行之可能性而免除。又訴外人許炳錫先藉故拖延被告拆除系爭房屋內之裝潢及設備，嗣於原告派員至現場回復原狀時，又遭原告負責人及證人許文祺( 即原告負責人之弟) 阻撓，已足已引起被告信賴，使被告相信原告不會再請求被告回復原狀，原告於109 年2 月27日再發函要求被告回復原狀，已違反誠信原則，並依權利失效原則，原告之回復原狀請求權應已消滅。再被告並無違約情事，原告確遲不返還系爭租約押租金，依照契約等值原則，原告應比照系爭租約第6 條後段約定，自違法扣留押租金之時起，每月返還200 萬元作為賠償被告之損害額，又因原告阻撓被告回復原狀，造成被告所有之裝潢、設備價值減損至幾乎為零，損失至少約6 、700 萬元，足以抵銷原告所主張之損害賠償金或違約金，又依民法第456 規定，出租人對承租人之損害賠償請求權時效為2 年，系爭租約於106 年2 月28日終止，原告縱有損害，於108 年2 月28日即滿2 年而罹於時效，不得再對被告主張。又縱認原告損害賠償請求權存在，因原告建築老舊，缺乏大型停車場，收回系爭房屋後經營不善，而金門景氣下滑，系爭房屋迄今乏人問津，加上新冠肺炎肆虐、小三通關閉，原告迄無實質上有有如何之損害，是系爭租約所約定之違約金實屬過高等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、爭執與不爭執事項：

㈠不爭執事項：

⒈兩造曾於100 年3 月15日就系爭房屋簽定系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間為100 年3 月1 日至106 年2 月28日止。租賃契約詳細內容如本院卷第13頁至第17頁所載。

⒉系爭租約租期已屆滿，未再續租。

⒊原告訴之聲明一、二所載各項目，確為被告於承租期間所裝設，且尚存在於現場。

㈡爭執事項：

⒈被告於107 年6 、7 月間，有無派員至現場欲回復原狀? 原告有無阻止被告前開回復原狀之行為?

⒉原告有無違反誠信原則或權利失效而不得主張回復原狀請求權?

⒊系爭租約違約金約定是否有過高或顯失公平之情事?

⒋被告裝潢等設施、設備之價值是否能與原告聲明第三項抵銷？

⒌原告主張是否罹於民法第456條之時效？

四、本院之認定：

㈠被告於107 年5至 7 月間，有派員至現場回復原狀，且原告有阻止被告為前開回復原狀之行為：

⒈被告於107 年5 至7 月間，有派員至系爭房屋回復原狀乙節，業據證人翁世泉到庭證稱：有到系爭房屋去過，被告因要退場了，通知證人翁世泉到場拆冷氣、夏天工作很多，有用電話去瞭解現場狀況等語( 見本院卷第121 頁至第122 頁)、證人李博文證稱：接到被告的命令說107 年5 月要去現場作拆除，當時跟證人許文祺對接，只做負責拆除的事項，107 年6 月間已經派工人去了等語( 見本院卷第181 頁至第182 頁) 、證人即原告負責人李文杰證稱：被告於約兩年多前(作證時間為110 年1 月29日有到場要回復原狀，有到現場去看過，對工人簡單聊天、打招呼等語( 見本院卷第272 頁至第273 頁) ，綜觀上開證言，足見被告於107 年5 至7 月間，確有僱工並派員至系爭房屋，施作回復原狀工程。

⒉另證人許文祺證稱：沒有阻止被告回復原狀過，原告也沒有，107 年間催被告的時候，被告才去搬一些櫃子，沒有其他回復原狀的動作等語( 見本院卷第178 頁) 、證人許文杰證稱：回復原狀的事情交給弟弟( 即證人許文祺) 全權處理，就證人許文杰所知，弟弟沒有跟被告說過不許回復原狀，證人許文杰也沒有阻止工人拆除現場設備等語( 見本院卷第272 頁至第273 頁) ，然證人李博文則證稱：其負責做拆除的事項，於107 年6 月，已經派工人去了，當時正在拆的時候，證人許文杰站在附圖二中央樓梯標示處，摸著牆壁的燈，發現燈也拆除了，不會亮，就叫現場人員先不要拆，並氣衝衝說要跟弟弟商量，證人李博文就退場，並把鑰匙還給原告櫃台，後來只有拆除燈具、櫃子、桌子、椅子、置物櫃、玻璃材質的東西還有一台電視，後面沒有得到原告正確的回應，後來有約冷氣廠商，但接到被告負責人的電話，意思是不能拆、原告說「你給我拆試看看」，冷氣廠商去到現場也沒辦法拆等語( 見本院卷第181 頁至第184 頁、第276 頁至第280 頁) ，足見就原告有無阻止被告回復原狀乙節，證人許文祺、許文杰係證稱未為阻止被告回復原狀之行為，證人李博文則稱於107 年5 至7 月間，施作回復原狀工程時，有遭證人許文杰阻止，雙方證詞內容尚屬不符，惟考量證人許文杰、許文祺為原告之負責人及受託負責系爭房屋回復原狀事務者，兩者間又為兄弟，具有緊密之親屬關係，而證人李博文則為被告之員工，並受被告所託處理回復原狀事務者，雙方均就兩造存在一定之利害關係，證言均存在偏跛之可能。

⒊惟觀證人翁世泉證稱：被告有叫其到現場拆冷氣，後來說不能拆，房東不給拆，把人都安排好了，要做不能做，所以人又拉回來等語( 見本院卷第122 頁至第123 頁) ，證人翁世泉為第三方冷氣廠商，位居相對較中立之地位，亦因房東不給拆等語，而無法完成工程，其證言內容與證人李博文之證述內容相符，能互為佐證，再者，被告有於107 年5 至7 月間派員至系爭房屋施作回復原狀工程業如前述，衡諸常情，被告安排工人、派遣人員及相關運輸清運設備，需支付一定之成本，其當係希望能盡快、一次完成工程，而不會希望最終卻未完成回復原狀工作，加上原告請求回復原狀之範圍，亦包含冷氣機，但被告已連絡冷氣廠商，該廠商亦已備置人力欲至系爭房屋拆除冷氣，業據證人翁世泉證稱明確，而縱使如此，被告最終亦無法完成搬離冷氣機之動作，足認客觀上已發生使被告無從繼續回復原狀工程之障礙，衡諸系爭房屋居於原告管理支配下，若非原告出面阻攔，被告當不會無端放棄回復原狀工程，使自己支出之相關成本付諸東流，更徒生爭議，並考量系爭房屋空間寬敞、能供作為店面使用，原告於107 年5 月間請被告至現場施作回復原狀工程，被告最終僅搬離部分除燈具、櫃子、桌子、椅子、置物櫃、玻璃材質、電視等雜物，現場遺留諸多設備及裝潢，顯見多數回復原狀工程均未完成，現場仍被被告所有之裝潢、設備占用，若此一現狀非原告所願接受者，則原告當立即再要求被告繼續回復原狀工程，而非遲至109 年2 月間，始另發函要求被告回復原狀，足認於107 年5 至7 月間，原告應有意維持現場狀態，而非被告任意放棄回復原狀，是本件應以證人李博文證述之內容，與常理較為相符而較屬可採。

⒋從而，綜觀證人李博文、證人翁世泉之證詞，本件應認原告於107 年5 至7 月間被告至系爭房屋回復原狀時，確有阻止被告回復原狀之動作，被告因而未完成回復原狀之工程。

㈡原告無權再請求被告回復原狀：

⒈「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」；「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，系爭租約第6 條、第9 條定有明文，依照此2 條文，被告於遷出交還系爭房屋時，應負有將系爭房屋回復原狀之義務。

⒉惟本於契約自由原則，兩造本得於契約履行過程中，變更、終止契約內容，而所謂回復原狀固以將房屋回復至出租前之狀態為原則，惟實際上房屋應回復至如何之狀態及回復之程度，亦能夠由契約雙方自由約定及認定，蓋出租人欲保留承租人之裝潢及設備者，於實務上所在多有，縱契約有約定回復原狀條款，但只要當事人雙方同意，自將裝潢或設備保留，而無違反契約之問題。而若當事人雙方已就回復原狀之範圍及程度合意變更，出租人嗣後自不得再引用原契約條文，要求回復至出租時之原狀，否則自與雙方合意變更之契約內容有所違背，亦有違誠信原則。

⒊本件被告於107 年5 至7 月間派員至系爭房屋欲回復原狀，但遭原告阻止而未完成回復原狀業如前述，原告於被告施作回復原狀工程之過程中，既已表示不願被告繼續回復原狀，已表現出希望系爭房屋保留現狀之意，而雖無證據能認定被告有為明確之答覆，但被告所雇請之工程、連絡之廠商皆已撤出，並未繼續進場拆除裝潢及設備，也未向原告要求欲繼續進場施作或主張如何之權利，依被告此等後續舉動，足以推知被告亦有接受原告保留現狀之默示表示，則兩造已就回復原狀義務達成變更之合意，即應保留被告107 年5 至7 月間停止施作回復原狀工程之時間點之現狀供原告使用，被告之回復原狀義務業已完成而毋庸繼續履行，既此一回復原狀之義務已經兩造合意變更，揆諸前開說明，原告自不得再主張依照系爭租約原始規定，再要求被告將系爭房屋回復原狀至出租前之狀態。

⒋從而，原告依照系爭租約第6 條、第9 條約定，請求被告回復原狀於法不合，不應准許。

㈢原告不得以被告未回復原狀為由，向被告請求給付自109 年4月1日起至清償日止計算之違約金及損害賠償金：

⒈「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，系爭租約第12條定有明文。

⒉本件雖被告客觀上確實未將系爭房屋回復至出租前之原狀，但兩造已合意變更回復原狀之範圍，以保留系爭房屋於107年5 至7 月間被告停止回復原狀時之現狀業如前述，則系爭房屋之所以保留現狀，係本於兩造間之約定，被告已完成變更後之回復原狀義務，難認有何違約情事，原告自無從主張依照系爭租約第6 條、第12條約定，請求被告給付違約金或賠償原告之損害。

五、綜上所述，原告主張系爭租約第6 條、第9 條、第12條約定，起訴請求被告將系爭房屋回復原狀，並給付違約金及損害賠償金均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

福建金門地方法院金城簡易庭