福建金門地方法院民事簡易判決

原告

翁福林

訴訟代理人

黃慧仙律師

被告

財政部國有財產署北區分署即翁文溪、翁文都之遺

被告

產管理人

法定代理人

趙子賢

訴訟代理人

張智傑

複代理人

吳靜琪

被告

楊繡琼

上列當事人間請求分割共有物事件，於中華民國115年6月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明：請准將坐落金門縣○○鄉○○村○段000地號，面積93.05平方公尺土地，以附件一所示之方法分割於兩造。經原告歷次變更，最終於民國115年1月26日準備書(三)狀中將聲明變更為：兩造共有金門縣○○鄉○○村○段000地號土地應分配由原告取得，原告應補償被告該土地估價後總價之八分之一。（見本院卷C2第153至154頁）。核原告所為聲明之變更，其基礎事實同一，且不甚礙被告等人之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，均無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張兩造為金門縣金門縣○○鄉○○村○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，系爭土地並無不能分割之情事或不得分割之協議，而兩造就系爭土地之分割無法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有金門縣○○鄉○○村○段000地號土地應分配由原告取得，原告應補償被告該土地估價後總價之八分之一。

二、被告財政部國有財產署北區分署即翁文溪、翁文都之遺產管理人則以

㈠依不動產估價報告所示，系爭土地使用分區為自然村專用區，本件估價報告書價格評估方法以比較法、土地開發分析法為主要估價方法，進行估價目的之評估。其估價資料來源、評估依據係於系爭土地周遭實價登錄成交資料，現場實際訪查…共同整理而得。查本案比較法比較標的三與勘估標的之使用分區不同，其土地使用目的與用途與系爭土地迥異，又查113年3月至115年4月，勘估標的附近排除道路用地交易，仍有7筆自然村專用區案例，本件比較標的使用分區不同，且3筆坐落位置亦極為分散，本件比較標的似非適當。

㈡再查，本件土地開發分析法之調查案例，採用距系爭土地約2.5至10.52公里遠之案例，且114年3月至115年4月，系爭土地附近排除商業區、農業區交易，仍有17筆房地交易案例，並非無可分析標的，本件選擇距離相差甚遠，土地開發、利用強度及發展程度均有別，系爭土地開發分析比較之標的似非適當，恐未符合公平原則。

三、被告楊繡琼則以：沒有意見，伊是原告的配偶，伊的部分是買賣取得，原告因繼承取得八分之四，他又另外向翁正順買了八分之一。

四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理爭執與不爭執事項，併協議簡化爭點如下（見本院卷C2第293頁）

㈠不爭執事項

1.財政部國有財產署北區分署為翁文溪、翁文都之遺產管理人。

2.兩造為系爭土地之共有人，並依附表一所示之「應有部分比例」共有系爭土地，就系爭土地並無不得分割之協議，且兩造就系爭土地之分割無法達成協議。

㈡爭執事項　本案應如何分割為適當？

五、本院之判斷

㈠系爭土地之分割方法

1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第2項第1款、第3項分別定有明文，換言之，分割共有物應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同（最高法院111年度台上字第1353號判決意旨參照）。次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號、110年度台上字第1614號等判決意旨參照）。

2.經查，系爭土地使用分區及使用地類別均為空白，此有金門縣地政局112年5月11日地籍字第1120003492號函暨金門縣○○鄉○○村○段000地號土地公務用謄本及異動索引在卷可查(見本院卷C1第131至139頁)。又系爭土地應無不得分割之情事，且系爭土地上建物為傳統建築物，應屬58年前舊有房屋，應不為影響土地分割等情，亦有金門縣地政局112年11月22日地測字第1120008975號函暨相關附件、金門縣政府112年12月13日府建管字第1120109803號函在卷可稽(見本院卷C1第245至248、263至264頁)，復查無受有其他分割之限制，合先敘明。

3.次查，系爭土地位於金門縣金寧鄉盤山村村自然村專用區，近鄰林堡路、堡山路交會處；環島北路1、2段，附近有金鼎國小，地形為方正長方，現坐落1棟一層樓閩式風格之未登記建物（頂堡55號），周遭鄰路皆非都市計晝道路，所鄰巷道多為既成巷道，系爭土地上老舊古厝無人居住，長滿雜草、放置雜物，惟該古厝結構完整，用材講究，有保持完整之必要，且該古厝位於和漢料理餐廳對面，旁有停車場，周圍環境良好、通行方便，系爭土地價值非微，有系爭土地勘驗結果、現況照片、金門縣都市計畫整合資訊系統查詢資料、金門縣地政局115年6月23日地測字第1150004317號函及函附土地複丈成果圖在卷可查（本院卷C2第255至262、277至281、285至287頁）。可知兩造對於系爭土地目前均屬低度利用，而無顯然迫切之需求，復審酌系爭土地面積為93.05平方公尺，系爭土地上座落一層樓閩式風格之未登記建物，考量兩造前揭對於系爭土地與周遭土地之所有及利用情形，及為避免系爭土地分割導致古厝座落權源產生紛擾，且被告均同意以原物分配於原告，是由原告單獨取得系爭土地所有權，始能維持最大之經濟效用。故本院認應由原告單獨取得系爭土地，再由原告以金額補償被告之方法為分割較為妥適。

4.至價金補償部分，參酌系爭土地之分割前之價值為360萬1230元，此有朝華不動產估價師事務所115年3月30日朝華115福院函字第1150206001號函暨金門縣金寧鄉盤山村測段分割共有物事件不動產估價報告書附卷供參(見本院卷C2第169至208頁)，因由原告單獨取得系爭土地，且原告亦已表明願提高系爭土地之鑑定價格360萬至370萬間，並以之為標準依應有部分比例進行金錢補償等語（見本院C2卷第295頁），是審酌系爭土地之市價及兩造意願，應由原告以附表一所示之金錢補償各被告為當。

㈡從而，系爭土地應由原告分得原物如附圖所示之區塊，並由原告以附表一所示之金錢補償各被告，以為分割。

六、綜上所述，系爭土地並無不能分割之情形，本件審酌系爭土地之位置、利用情形、經濟效用、兩造之利益、共有人意願及公平性等一切情形，就其分割方法判決如主文第一項、第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書分別定有明文。而分割共有物之訴，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟固屬有據，然定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，倘由一造負擔全部費用，顯失公平。爰酌量情形，認本件訴訟費用應由兩造各按其就系爭土地原應有部分比例分擔，方屬公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，諭知訴訟費用負擔之比例如主文第三項所示。

福建金門地方法院金城簡易庭

附圖：土地複丈成果圖