臺灣高雄地方法院105年度簡字第49號

臺灣高雄地方法院行政訴訟判決　　　　　 105年度簡字第49號

　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年8月23日辯論終結

原告

緣通不動產仲介有限公司

代表人

洪顯龍

輔佐人

洪君怡

被告

高雄市政府地政局

代表人

黃進雄

訴訟代理人

潘大三

　　　　　　吳晉儀

　　　　　　陳亭瑋

上列當事人間就不動產經紀業管理條例事件，原告不服高雄市政府105年3月23日高市府法訴字第10530226000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、事實概要：緣原告係從事不動產經紀業仲介業務之公司，其分別受委託仲介成交如附表所示之不動產租賃案件，惟未依不動產經紀業管理條例第24條之1 第1 項規定於簽訂租賃契約書後30日內，完成不動產成交案件實際資訊之申報登錄。被告發現後，乃以104 年12月4 日高市地政籍字第10433384300 號函予以舉發，並給予陳述意見之機會。原告雖於同年12月10日提出書面意見，被告審核結果，認原告違反不動產經紀業管理條例第24條之1 第1 項規定之事實明確，爰依同條例第29條第1 項第2 款、高雄市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件裁罰基準（下稱裁罰基準）等規定，以105 年1 月29日高市地政籍字第10530298400 號裁處書（下稱原處分）每案裁處新臺幣（下同）3 萬元罰鍰，合計8案，共處24萬元罰鍰。原告不服，提起訴願後經駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張：原告仲介如附表所示之8 筆不動產租賃案件，均已於期限內完成實價登錄，然因內政部實價登錄網頁設計不良，使得原告上傳之案件未登錄成功猶不自知。蓋被告要求原告仲介成立後需登入系統輸入資料，但在電腦上面應輸入的項目並不清晰，且原告明明有登入且有留資料，輸入後也可以列印出來，如果沒有輸入成功的話應該要跳出視窗讓原告知道輸入沒有成功。原告在102 年3 月26日時整理資料時，詢問其他代書，代書說原告沒有輸入序號，政府不會收到原告輸入的資料，原告才又把之前輸入的資料重新登錄，原告沒有逾期輸入，只是重新更改。原處分實有違誤，訴願決定未予糾正亦有未合，爰聲明: 原處分及訴願決定均撤銷。

三、被告則以：

㈠經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，為本條例第24條之1 第1 項所明定。如違反上開規定者，應依同條例第29條第1 項第2 款規定，裁處3 萬元以上15萬元以下罰鍰。揆諸上開規定意旨，明定不動產經紀業者應主動申報仲介案件成交資訊之義務，以達交易資訊公開化、透明化之目的，進而保障消費者權益及促進不動產交易市場之穩定。法律規範經公布施行後，即具有普遍效力，無待主管機關之通知，人民即有遵守義務，不得因不知法規而免除行政處罰責任，為行政罰法第8 條所揭明。倘原告確實完成申報義務，自101 年8 月迄今之資料均可自實價登錄網站查得，惟原告因操作不當，未將申報資訊確實上傳，以致重新申報時已逾申報期限，疏未注意應注意並能注意之事項，縱非故意，亦難辭過失之責，按行政罰法第7 條規定仍應負行政責任，原告所訴因網頁設計不良，致使上傳案件延誤申報，尚難作為免罰之事由。

㈡又實價登錄自101年8月1日施行以來，為利新制度之推行，內政部地政司及被告均運用多重管道進行宣導並舉辦多場教育訓練，網站中亦設有實價登錄專區，提供大眾查詢相關資訊，如仍有疑義可撥打諮詢專線由專人進行解說指導，原告所訴新制度推行時，諮詢相關單位無法得到正確資訊，難以採為對其有利之論據。

㈢裁罰基準第2點第參項次規定：「一、第一次違規處三萬元…。二、違規事件已裁罰並經限期改正，屆期未改正者，按次處罰至其改正為止。三、違規次數，以同一行為人違反同一違規類型之違規次數計算之。」原告所訴被告之裁處為連續處罰乙節，惟按連續處罰目的乃藉由連續之行政處分，促使受處分人儘速達成改正。然原告係同時遭被告查獲共計8案不動產租賃案件有逾期申報實價登錄之情事，因原告未有被裁處之記錄，屬第一次違規，每案處新臺幣3萬元罰鍰，共計新臺幣24萬元罰鍰。換言之，本件並非針對同一行為之連續處罰，原告所陳實有誤解。

㈣被告於查獲原告違規後即函請原告陳述意見並請其提供租賃契約書供參，惟原告遲未提出租賃契約書，被告遂按不動產租賃成交案件實際資訊申報書之租賃日期比對申報日期，核認有逾期之事實，予以裁處。原告不服提出訴願，並於訴願決定駁回後，始向被告提出本案8件不動產房屋租賃契約書影本，請求撤銷原處分。房屋租賃契約書簽約日期如下：⑴鼓山區中華一路944號1樓，簽約日期101.3.1；⑵左營區明倫路89號，簽約日期102.3.1；⑶鼓山區美術東七街106號2樓，簽約日期102.3.5；⑷左營區子華路128號9樓之1，簽約日期102.3.8；⑸鼓山區美術東七街106號2樓；102.3.5⑹楠梓區海專路159號，簽約日期102.3.5；⑺三民區正忠路269之2號5樓之1，簽約日期102.3.6；⑻新興區八德一路363號1-3樓，簽約日期102.7.7。被告為調查事實，函請本案8件不動產之租賃雙方提供房屋租賃契約書供參，惟有7案當事人反映資料已遺失，無法比對原告提供資料之真實性，僅租賃門牌為本市○○區○○路000○0號5樓之1之承租雙方提供當時簽訂之房屋租賃契約書，簽約日期為102年1月31日，與原告所附102年3月6日不一致，足證原告所提證物之真實性顯有疑義。況按常理判斷，如原告未逾期申報附表所列之不動產租賃案件，於陳述意見甚或提起訴願之初時即應提出相關文件予以佐證，何以至訴願決定駁回後始提出相關租賃契約書，實與一般社會觀念有違。

㈤實價登錄申報的方式有兩種，一種是線上申報就是用工商憑證、自然人憑證作線上申報，資料填寫完畢後，要點選線上送件才是送件成功，另一種是沒有工商憑證或自然人憑證輸入完成後列印紙本到事務所送件作臨櫃申報。第一種方式如果完成線上登錄後，會有一張申報書，上面會有輸入日期。線上輸入資料後，只是暫存檔，只有保留三個月，如果沒有完成線上送件程序，該資料就不會保留，那是讓沒有自然人憑證或是工商憑證的人要以紙本送件的人使用的，如果有些地方沒有打完或是還要更改的話，讓他暫時儲存在那裡。用線上申報登入的時候，第一階段會先驗證確認身份，第二階段做申報時完成申報在申報書上方會有一個線上申報的送件按鈕，按了之後會有視窗顯示送件成功，沒有按到確認鍵就不會產生序號，等於沒有上傳成功，完成登錄跟完成申報是兩件事情。內政部網站上有操作手冊可以下載，原告在做實價登錄時，是有手冊可以做遵循的。從而，本案違規事證明確，原告所辯亦不足採，揆諸首揭法令規定，原處分並無違誤，並答辯聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠按不動產經紀業管理條例第24條之1 第1 項規定：「經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」第29條第1 項第2 款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、. .. 。二、違反第24條之1 第1 項、第2 項或第24條之2 規定者，處新臺幣3 萬元以上15萬元以下罰鍰。. . . 。」高雄市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件裁罰基準第2 點規定：「違反不動產經紀業管理條例事件之裁罰基準如下表：」（節錄）。

┌──┬─────────────┬──────┬─────────┬────────┐│ │ │ 法條依據 │ 法定罰鍰額度 │ 裁罰基準 ││項次│ 違 規 事 件 │（不動產經紀│ （新臺幣：元） │ （新臺幣/元） ││ │ │業管理條例）│ 或其他處罰 │ │├──┼─────────────┼──────┼─────────┼────────┤│參 │一、經營仲介業務者，對於買│第29條第1項 │一、處經紀業3萬元 │一、第1次違規處3││ │ 賣或租賃委託案件，未於│第2款、第2項│ 以上15萬元以下│ 萬元；…。 ││ │ 簽訂買賣契約書並辦竣所│（第24條之1 │ 罰鍰。 │二、（略） ││ │ 有權移轉登記或簽訂租賃│） │二、經紀業經處罰並│三、（略） ││ │ 契約書後30日內，向主管│ │ 限期改正而未改│ ││ │ 機關申報登錄成交案件實│ │ 正者，應按次處│ ││ │ 際資訊。 │ │ 罰。 │ │└──┴─────────────┴──────┴─────────┴────────┘揆諸上開規定意旨，明定不動產經紀業者應主動申報仲介案件成交資訊之義務，以達交易資訊公開化、透明化之目的，進而保障消費者權益及促進不動產交易市場之穩定。法律規範經公布施行後，即具有普遍效力，無待主管機關之通知，人民即有遵守義務，不得因不知法規而免除行政處罰責任，固為行政罰法第8 條所明定，但依同法第7 條第1 項之規定，違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰，合先敘明。

㈡附表編號一至七案件部分：

1.經查，原告就附表編號一至七之案件，係於102 年3 月26日始於內政部簡易案件線上申報系統完成實價登錄義務，遲於法定應申報期限乙節，固有實價登錄狀態查詢作業等在卷可查，堪信屬實。惟原告主張其於附表所示案件之法定申報期限屆至前，即已登入不動產租賃成交案件實際資訊申報作業程式進行實價登錄程序，但登入當時之程式網頁頁面設件，僅有租賃日期之欄位，並無「簽約日期」之欄位，此外，原告當時於線上填妥申報資料，按下確定欄位後，即出現申報書畫面可進行列印，網頁頁面並無「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」等警告性視窗頁面，致原告未按下送件欄位前，因已可列印資料，誤認已完成申報作業，直至聽聞列印之申報書如無申報序後，代表未完成申報程序後，始於102 年3 月26日再一次將七件案件等情，業據原告陳述在卷，被告對於申報頁面之內容固不爭執，但主張並無證據顯示原告於102 年3 月26日前曾登入申報系統申報上開案件。惟本院審酌原告所提出如附表編號一至七之案件之申報書內容，認為申報書上有驗證碼之記載，以及無申報序號（見卷180 頁至196 頁），且租賃日期旁邊並無簽約日期欄位，確實係屬當時內政部未修改前之申報書頁面，足認原告提出之上開案件申報書並非臨訟杜鑽，上開主張堪值採信。

2.次查，原告復主張因聽聞列印之申報書未有序號者，係尚未完成實際登錄作業後，電洽被告地政局人士詢問如何處理，經對方答稱再予重新登入申報即可，即於102 年3 月26日再次登入申報。當時之申報系統頁面，並無「簽約日期」欄位，僅有租賃日期欄位，致使申報人對於「租賃日期」之欄位，究應登入租賃始期或依法條規定簽約日期，產生混淆；又當時網頁頁面亦無「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」等警告性視窗，致使填妥申報資料按確定欄位，即可列印申報資料，係屬使申報人誤認已完成申報之設計，實有陷人於罪之瑕疵，誤導誠實申報之人信已完成申報實則未申報成功，於再次申報後遭主管機關以逾期申報為由懲處等語。本院審酌原告申報時之系統頁面內容，雖有「線上送件」欄位，然此申報系統之性質本即為線上送件，上開欄位之字樣，易使人誤認該字樣係說明本件申報係屬線上送件之申報性質，且「線上送件」欄位係位於「下載」、「上一頁」之二欄位中間，位於不動產租賃成交案件實際申報書之上方，有「產生申報書；開啟申報書預覽畫面」一份在卷可查（見訴願卷第18頁），堪認「線上送件」欄位不僅字跡小，位置易受人忽視，且申報人填妥申報資料後，按下確認欄位即可列印申報資料之設計，確有可能使申報人填完申報資料後，容易跳過送件程序，誤認已完成申報作業，且本院於106 年5 月23日當庭測試申報系統時，頁面已有「簽約日期」欄位及「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」之警告性視窗，且據被告向內政部陳辦人員查詢上開新增之頁面何時修改時，據該人員回覆內容可知，內政部於102 年5 月7 日進行修改，於租賃日期欄位旁邊增列簽約日期欄位，並於102 年年底或或103年年初完成頁面修改；另於102 年12月23日修改系統，增加「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」之警告性視窗，於103 年年初上線等，有電子郵件回函1 份在卷可查（見卷114 頁、120 頁），足認修改前之設計確有原告主張之上開瑕疵，否則內政部無予修改及增列警告視窗之必要，原告上開主張堪予採信。被告雖辯稱原告為專業人士，受有專業訓練，且被告以作證令宣導，並有操作手冊可稽，並無遭程式頁面誤導之虞，縱有誤導，亦屬原告之過失云云。惟本院審酌附表編號一至七等案件之申報時間多為102 年年初，斯時距101 年8 月1 日實施實價登錄日期，不過數月，對於初次使用線上申報系統之申報人而言，於內政部之網頁設計有上開瑕疵或不周全之情況下，實難期待每一個申報人均能正確使用申報系統，被告不應無視內政部提供之程式設計之網頁瑕疵，而將未申報成功之結果責任歸由原告負擔。故原告於申報期限內未能完成附表編號一至七案件之申報，尚難歸咎於原告，被告主張原告未完成申報，延至102 年3 月26日始完成申報程序，應負過失之責任云云，自不足採信。

3.被告雖另辯稱原告如未逾期申報，實無提供不實之租賃契約影本供被告審酌云云。惟查，關於租賃案件資訊申報業務之查緝，並非易事，原告如不欲按期申報，即無於申報未成功後，再次申報而反易遭查獲之舉，且原告主張其於102 年3月26日再次申報前，係電洽被告局處之服務人員，聽其指示，以為可予補辦云云，合乎一般民眾洽公不順可能電洽公務機關查詢如何善後之經驗法則，況原告發現逾期，深怕補件不被受理而提供錯誤之租賃契約，雖屬不當，但究與原告逾期申報有無過失之判斷無關，故被告上開所辯，係推測之詞，不足採信。

㈢附表編號八之案件：又查，原告雖主張附表編號八案件，亦係受申報系統不周全之設計所害，以致未能於期限內完成申報，惟查，原告自承其於102 年3 月26日因知悉申報書未有序號，代表未完成申報，而於該日補行申報附表編號一至七案件等情，顯見原告於該日已明確知悉申報作業之正確程序，而不會受當時申報系統之誤導。然附表編號八之案件，如以簽約日102 年5 月7 日計算30日之期間，原告至遲應於102 年6 月7 日前完成申報；倘因受申報書誤導，以租賃日期102 年6 月7 日計算30日期間，至遲亦應於102 年7 月7 日完成申報，但原告於102 年7 月20日始完成申報程序，自難掩其逾期申報之故意或過失責任。從而原告主張附表編號八之案件之逾期申報事件，亦不得歸咎原告云云，自不足採信。

五、綜上所述，原告逾期未完成附表編號一至七案件之實價登錄作業，非屬可歸責於原告，依行政罰法第7 條之規定，應屬不罰，被告予以裁處，於法即屬有誤，訴願決定猶予維持，未予糾正，亦有不當，原告訴請撤銷上開案件之裁處與訴願決定，為有理由，應予准許。另附表編號八之案件，原告確有逾期申報之違章行為，被告以違反經紀業管理條例第24條之1 第1 項規定為由，依同條例第29條第1 項第2 款及高雄市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件裁罰基準以原處分裁處3 萬元罰鍰，於法並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴意旨求為撤銷，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘論述，與判決結果無影響，不予贅述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依行政訴訟法第104條、民事訴訟法第79條，判決如主文。