臺灣高雄地方法院100年度訴字第94號｜法律人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 100年度訴字第94號原　　　告　歐美利訴訟代理人　呂郁斌律師被　　　告　華泰工業股份有限公司法定代理人　王嘉富被　　　告　慶圖金屬開發股份有限公司法定代理人　鄭英進上二人共同訴訟代理人　張名賢律師被　　　告　雄順金屬股份有限公司法定代理人　闕明和訴訟代理人　江大寧律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國100年6月30日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。事實一、原告主張：被告華泰工業股份有限公司（下稱華泰公司）、慶圖金屬開發股份有限公司（下稱慶圖公司）於民國98年8 月14日與原告約定將渠等所有坐落於高雄縣路竹鄉○鄉段第494 、494-1 、494- 2、499-3 、499-4 、499-5 、499-6 、500-2 、500-12地號土地（以下合稱系爭土地）委由原告銷售，銷售期間自98年8 月14日起至98年10月15日止，代售服務費為系爭土地成交總價2%，並約定原告於前開銷售期間帶看之客戶，如在契約期滿後6 個月購買系爭土地，仍應按給付代售服務費之不動產專任委託代售契約（下稱系爭專任代銷契約）。原告於99年3 月14日曾介紹被告雄順金屬股份有限公司（下稱雄順公司）購買系爭土地，雙方並於同日約定應按成交總價1%給付原告仲介費（下稱系爭仲介契約）。詎被告華泰公司、慶圖公司為規避給付原告代售服務費，遲未與被告雄順公司簽約，迨系爭專任代銷契約屆滿6 個月之翌日即99年4 月16日始將系爭土地售予被告雄順公司（下稱系爭買賣契約），惟被告雄順公司早於99年3 月26日交付定金予被告華泰公司、慶圖公司，足見系爭買賣契約於系爭專任代銷契約屆滿6 個月之前即已成立，為此爰依系爭專任代銷契約、系爭仲介契約提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應各給付原告1,152,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告華泰公司、慶圖公司則以：系爭土地雖於99年3 月26日成交，然而原告在系爭專任代銷契約至98年10月15日屆滿，期間原告未曾介紹被告雄順公司購買系爭土地，故本件與系爭代銷契約第5 條約定「在委售期間內曾帶往洽看」之付款要件不符，98年10月15日後伊採取開放而非專任之委售方式，由訴外人黃順賢介紹被告雄順公司購買系爭土地，代售費用已給付訴外人黃舜賢，伊對原告自無付款義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、被告雄順公司則以：訴外人即原告配偶蔡文玉曾於99年3 月14日帶伊看系爭土地，然而蔡文玉當時並未提供相關買賣需用文件供雄順公司查核，且未曾與原告約定給付其1%仲介費，伊係經由訴外人林郁臻購買系爭土地，與原告無關等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、兩造不爭執事項如下：㈠原告與華泰公司、慶圖公司於98年4 月起至98年10月15日止有簽立不動產專任委託代售契約書。嗣後被告華泰公司、慶圖公司開放所有仲介人員代售系爭土地，未再與原告簽立書面代售契約書。㈡雄順公司以11,740萬元之代價向華泰公司、慶圖公司購入系爭土地，並於99年3 月26日交付定金500 萬元。㈢雄順公司已於99年5 月26日、99年5 月27日辦畢系爭土地所有權移轉登記。㈣雄順公司於99年3 月14日至17日曾與原告配偶即訴外人蔡文玉聯絡並由其於3月14日帶看系爭土地。五、本件爭點如下：㈠原告於98年10月15日專任委託代售契約書委售期間屆滿後，與被告華泰公司、慶圖公司成立代售契約？如有，給付仲介費之約定為何？㈡原告與雄順公司之間有無系爭仲介契約存在？如有，金額為若干？六、得心證之理由：㈠原告於98年10月15日專任委託代售契約書委售期間屆滿後，與被告華泰公司、慶圖公司是否成立仲介契約? 如有給付仲介費之約定為何? ⒈原告主張伊於99年3 月14日向被告雄順公司介紹系爭土地，被告華泰公司、慶圖公司於系爭專任代銷契約98年10月15日終止6 個月內即99年3 月26日收受定金，系爭買賣契約於系爭專任代銷契約屆滿後6 個月內成立，卻故意於屆滿6 個月後隔日即100 年4 月16日簽定正式買賣契約，顯然係規避系爭專任代銷契約第5 條之約定，被告華泰、慶圖公司依約應給付伊代銷費用云云；被告華泰公司、慶圖公司均抗辯原告於99年3 月14日向被告雄順公司介紹土地，係在系爭專任代銷契約終止後，不符合契約第5 條委售期間內帶看土地之要件等語。經查：兩造約定「原告於委售期間內帶往洽看之客戶，如在本契約（即系爭專任代銷契約）期滿後6 個月內購買，服務費為百分之2 」有系爭專任代銷契約第5 條可按。惟原告與被告華泰公司、慶圖公司於98年4 月起至98年10月15 日止簽立不動產專任委託代售契約書，98年10月15日系爭契約屆滿後，嗣後被告華泰公司、慶圖公司開放所有仲介人員代售系爭土地，未與原告再行簽訂書面契約，為兩造所不爭，是以系爭專任代銷契約於98年10月15日業已終止，原告於99年3 月14日即系爭專任代銷契約終止後始帶被告雄順公司洽看系爭土地，並非在系爭專任代銷契約之委售期間內，與系爭專任代銷契約第5 條約定有間，原告依系爭專任代銷契約請求被告華泰公司、慶圖公司各給付其代售服務費1,152,000 元，自屬無據。 ⒉原告主張系爭專任代銷契約終止後，雖未再簽立書面契約，惟伊仍繼續代售系爭土地，原告帶被告雄順看系爭土地，並有3 次電話連絡，被告間之買賣係其促成，被告華泰公司、慶圖公司自應給付伊代售服務費云云；被告華泰公司、慶圖公司則抗辯系爭專任代銷契約終止後，伊採取開放非專任之委售方式，只要有人代售系爭土地成功，伊即給付代售服務費，沒有系爭專任代銷契約溯及6 個月前帶看土地即應給付服務費之約定，況且系爭土地係由訴外人黃舜賢促成等語；被告雄順公司抗辯：原告帶看之系爭土地伊先前已看過，買賣並非原告促成。經查： ⑴兩造於98年4 月10日簽立書面專任代銷契約，約定於98年6 月25日契約期間屆滿，並於98年7 月2 日又簽立書面專任代銷契約，約定於98年8 月10屆滿，98年8 月14日再行簽立系爭專任代銷契約至98年10月15日終止後未再換約，98年4 月10至98年10月15日之專任代銷契約，除契約始期及終期相異外，其餘內容均同一，有98年4 月10日、98年7 月2 日、98年8 月14日之專任代銷契約書可按（本院卷第220 至222 頁）。98年10月15日後原告雖繼續為被告華泰公司、慶圖公司代售系爭土地，然應屬於另一獨立之契約關係，即98年10月15 日專任代銷契約終止後之另一代銷契約，與原告與被告華泰公司、慶圖公司98年10月15日前之專任代銷契約內容自不相同，98年10月15日後被告華泰公司、慶圖公司不再委請原告專任代銷系爭土地，亦未再簽署專任代銷契約書，則系爭專任代銷契約第5 條約定之付款條件，於98年10月15 日系爭專任代銷契約終止後已失其效力，否則原告與被告華泰公司、慶圖公司大可循前例，於專任代銷契約期間屆滿後續行簽定專任代銷契約，況且被告華泰公司、慶圖公司於98年10月15日後即採開放代銷而非專任代銷方式出售系爭土地，倘仍以「於委售期間內帶往洽看之客戶購買系爭土地」為給付代銷服務費之付款條件，則被告華泰公司、慶圖公司必須承擔給付數次仲介費之風險，自不可能於98年10月15日後與原告有約定以「委售期間內帶往洽看之客戶購買系爭土地」為付款條件，此為常情，是故原告於98年10月15日系爭專任代銷契約終止後為原告代銷系爭土地，須以促成系爭土地成交為請求代銷服務費之要件，而非帶往洽看即可。 ⑵原告配偶蔡文玉於99年3 月14日曾帶被告雄順公司洽看系爭土地，為兩造所不爭。證人即原告配偶蔡文玉證稱：「99年3 月14日當天被告雄順公司打電話給我約時間，後來我回撥電話與被告雄順更改時間，14日前我沒有打過電話給被告雄順，17日我有打過1 次，但沒人接」等語（本院卷第144 頁）；證人即被告慶圖公司法定代理人鄭英進證述：「是我先打電話跟原告說系爭土地已經有人要買了，如果要介紹要快一點，以先簽約的為準，原告問我簽約時間說要來看是不是他的客戶」等語（本院卷第187 、188 頁）；證人即辦理系爭賣賣契約之代書凌榮聰證稱：「付訂金及簽約時在場的人是被告法定代理人鄭英進、王嘉富、闕明和夫妻及陳明陸，還有介紹人黃舜賢、林秀花及另外2 名我不知道名字的介紹人，原告都沒有在場，之後因為仲介費多次協調是因為原告說他有仲介，其他仲介人都說她不是，協調很多次，被告慶圖公司法定代理人鄭英進覺得很煩所以願意花錢了事」等語（本院卷第207 頁）。原告與被告雄順公司自99年3 月14日起至17日止共有4 次電話聯繫，有通聯記錄為證（本院卷第153 頁），其中99年3 月14日之2 通電話係約定帶看系爭土地之時間地點，另99年3 月16日、17日通話時間分別為11秒及222 秒，而土地買賣一般須經詳細瞭解、反覆協商及講價後始有成立之可能，原告帶看1 次後，無密集或長時間電話聯絡或會面商談，難認系爭土地買賣之成立係因原告介紹帶往洽看之故，又倘原告為成功代銷系爭土地之人，何以於被告雄順給付系爭土地定金予被告華泰公司、慶圖公司及簽訂系爭買賣契約均未到場，而係其他仲介人在場，且簽約時間地點係經證人鄭英進告知始知悉，被告華泰公司、慶圖公司如係為規避給付代銷服務費予原告，於與被告雄順公司簽訂系爭買賣契約前大可隱匿買賣訊息，證人鄭英進毋須主動打電話告知原告系爭土地出售在即，並告知原告系爭買賣契約簽約之時間地點。是以原告與被告雄順公司聯繫非屬頻繁、緊密，對於給付定金、簽約之細節均無所知，且係由其他仲介人到場參與，而非原告，足徵被告間買賣系爭土地顯非由原告所促成，原告主張伊為促成被告買賣系爭土地者，要屬無憑。 ⑶原告另主張訴外人黃舜賢非仲介專職人員，被告華泰公司、慶圖公司係為規避給付伊代銷服務費，始以訴外人黃舜賢為人頭，系爭土地應係伊促成云云，惟查：訴外人黃舜賢於被告給付定金及簽立系爭買賣契約時均有到場，為證人凌榮聰證述如前，且訴外人黃舜賢於99年7 月2 日起訴請求被告華泰公司、慶圖公司給付仲介費，經本院99年度審移調187 號民事事件受理在案，嗣後訴外人黃舜賢與被告慶圖公司、華泰公司於99年10月5 日達成和解，被告慶圖公司、華泰公司分別簽發票面金額1,152,000 元票據號碼為AB0000000 號、票面金額為1,196,000 元票據號碼為BA0000000 號之支票各1 紙，並於當日交付予訴外人黃舜賢收訖，有和解筆錄可稽( 本院卷第165 頁至166 頁) ，業與本院依職權調閱上開案件卷宗之內容相符。訴外人黃舜賢若僅係被告華泰公司、慶圖公司用以規避給付原告代銷服務費之人頭，何需於給付定金、簽約時到場，並多次與原告一同至證人凌榮聰事務所協調，又何需花費勞力、時間、費用向被告華泰公司、慶圖公司為訴訟上之請求，被告華泰公司、慶圖公司亦無給付訴外人票據之必要，顯與一般規避仲介費之方式有異。又仲介係為買賣雙方介紹買賣標的，並協調買賣細節者，不以專職從事仲介代銷為限，非專職之仲介人員如有促成他人買賣自得請求仲介代銷費用，訴外人黃舜賢雖非專職仲介人員，惟如有為被告華泰公司、慶圖公司介紹系爭土地予被告雄順公司，並促成系爭買賣契約之成立，亦可向被告華泰公司、慶圖公司請求給付仲介費，縱使促成系爭土地買賣契約者非訴外人黃舜賢，原告之舉證亦不足以證明促成系爭土地買賣者為原告，原告主張訴外人黃舜賢非專職仲介人員，故促成系爭土地買賣者為伊，不足採信。㈡原告與雄順公司之間有無系爭仲介契約存在？如有，金額為若干？原告主張伊於99年3 月14日帶被告雄順公司看系爭土地時，被告雄順公司有問伊仲介費為何，嗣後被告間系爭買賣契約成立，伊自得請求被告雄順公司給付仲介費云云；被告雄順公司抗辯伊未曾詢問原告仲介費為何，且伊有自己的仲介即訴外人林郁臻，伊與原告無仲介契約存在等語。然查：原告配偶蔡文玉於99年3 月14帶被告雄順公司看系爭土地，為兩造所不爭執，證人蔡文玉雖證稱：「伊與原告共同從事仲介業務，非僱傭關係，被告雄順公司有問伊仲介費為何，商業習慣上買賣雙方都要負仲介費，並跟被告雄順公司說如果有成功仲介費可以再談」等語。惟被告雄順公司否認曾詢問仲介費為何，而證人蔡文玉與原告共同從事仲介業務，非僱傭關係，被告雄順公司是否給付原告仲介費乙事與證人蔡文玉有利害關係，其證言有偏頗之虞，被告雄順公司在99年3 月14 日當天是否詢問仲介費乙事，尚非無疑，原告復無其他證據足證與被告雄順公司有仲介契約關係存在，本院難以證人蔡文玉之證詞認定原告與被告雄順公司間已成立仲介契約。縱使被告雄順公司有詢問證人蔡文玉仲介費為何，亦不足證被告雄順公司與原告已達成成立仲介契約之合意，況且自證人蔡文玉證詞可知，仲介費之給付須以系爭土地買賣成立為要件，並非帶看土地即可收取仲介費用，而被告就系爭土地成立系爭買賣契約並非原告所促成如前所述，則原告請求被告雄順公司給付仲介費，自無可採。七、綜上，原告帶被告雄順公司看地係在99年3 月14日，即系爭專任代銷契約終止後，既已不在專任代銷契約所約定之期間內，原告自不得依系爭專任代銷契約第5 條請求被告華泰公司、慶圖公司給付代銷服務費。系爭專任代銷契約終止後，原告得否請求代銷服務費，端視原告是否成功促成系爭土地之買賣，然而原告之主張均不足以證明原告為成功促成買賣者，且被告亦均否認原告為促成系爭土地買賣之人，又原告與被告雄順公司間無仲介契約存在，原告依據系爭專任代銷契約第5 條、仲介契約之法律關係請求被告各給付伊1,152,000 元，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。八、據上論結，原告請求為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。中華民國 100 年 7 月 14 日民事第三庭審判長法官朱玲瑤法官李嘉益法官楊詠惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 7 月 14 日書記官吳良美

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