臺灣高雄地方法院101年度重訴字第128號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第128號

原告

王素花

訴訟代理人

洪士宏律師

訴訟代理人

林易玫律師

被告

洪如霜

訴訟代理人

洪盛福

被告

小港不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

蔣秀萍

訴訟代理人

何曜男律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國101 年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊委託被告小港不動產仲介經紀有限公司（下稱小港仲介公司）於民國98年5 月25日與被告洪如霜簽訂不動產買賣契約書，約定以價金新台幣（下同）2,300 萬元購買洪如霜所有坐落高雄市○○段00○00○00地號土地及其上同段90、91建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○000 號房屋（下稱170 號、172 號房屋，合稱系爭房屋），並於98年6 月9 日辦畢所有權移轉登記。小港仲介公司向伊表示系爭房屋未曾發生凶殺或自殺事故，並於標的現況說明欄勾選系爭房屋未曾發生凶殺或自殺致死等情事，更強調系爭房地係因屋主移民之故而低價拋售。洪如霜之代理人洪盛福亦表示系爭房屋為其所居住，絕無兇殺或自殺致死等情。伊購買系爭房屋後，將系爭房屋隔間出租，而後於100 年10月間承租戶以系爭房屋有人自殺為由退租，經伊打聽後始獲悉洪盛福之子、洪如霜胞兄洪仕衡曾於系爭房屋內自殺身亡，致房客紛紛退租。小港仲介公司、洪如霜均明知系爭房屋為凶宅而未告知伊，致伊受有系爭房地價格損失683 萬1,150元及租金損失171 萬元，合計為854 萬1,150 元，伊僅就其中80 0萬為請求，其餘部分不再主張。爰依民法第359 條、第36 0條、第179 條、第227 條規定提起本訴。並聲明：㈠被告洪如霜應給付原告800 萬元；被告小港仲介公司應給付原告800 萬元，及均自98年5 月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告其中一人已為給付，其餘被告於其清償範圍內免給付責任；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

㈠被告洪如霜則以：洪盛福確有向原告表示系爭房屋絕無兇殺或自殺致死等事件發生，惟洪仕衡係至大寮友人家作客誤食有農藥之水果而死亡，並非自殺，且該事故發生時洪仕衡亦非居住於系爭房屋內，系爭房屋係交付原告後，原告房客自殺始發生兇宅情事等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告小港仲介公司則以：洪仕衡於87年10月27日在醫院死亡，非逝於系爭房屋，系爭房屋並非凶宅，伊無故意隱匿不告知情事。又原告房客賴建仲於100 年9 月27日自殺後，其餘房客於同年10月份後始紛紛退租，系爭房屋係原告持有中成為凶宅，伊無須負損害賠償責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告委由被告小港仲介公司於98年5 月25日與被告洪如霜簽訂系爭買賣契約，以價金2,300 萬元購買洪如霜所有之系爭房地，原告已付清價金並於98年6 月9 日辦畢所有權移轉登記。

㈡被告小港仲介公司於不動產說明書之標的現況說明欄勾選系爭房屋未曾發生凶殺或自殺致死等情事。

㈢原告參觀系爭房屋時，被告洪如霜之代理人洪盛福在場表示系爭房屋絕無兇殺或自殺致死等事件發生。

㈣洪盛福之子即洪如霜之胞兄洪仕衡於87年10月7 日至高雄醫學大學中和紀念醫院（下稱中和紀念醫院）就診，經住院治療於87年10月27日因⒈巴拉刈中毒、⒉急性腎衰竭、⒊肺纖維化合併呼吸衰竭、⒋肝功能異常死亡。

四、兩造爭執事項

㈠系爭房屋是否因洪仕衡死亡而成為凶宅？

㈡如是，被告洪如霜應否負瑕疵擔保責任？被告小港仲介公司有無債務不履行之情事？金額若干為適當？

五、得心證之理由

㈠系爭房屋是否因洪仕衡死亡而成為凶宅？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條本文定有明文。所謂凶宅係指曾發生兇殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。惟房屋是否因為曾有人於此發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以曾發生兇殺或自殺致死之情事之房屋，一概均認係凶宅，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。

⒉原告主張洪仕衡係於系爭房屋內自殺，經送醫後死亡，故系爭房屋為凶宅云云，為被告所否認。則原告應就洪仕衡於系爭房屋內自殺乙情負舉證之責。經查，洪仕衡於於87年10月7 日至中和紀念醫院就診，主訴於3 日前喝一杯巴拉刈，經住院治療於87年10月27日因⑴巴拉刈中毒、⑵急性腎衰竭、⑶肺纖維化合併呼吸衰竭、⑷肝功能異常在院死亡，有101年10月25日中和紀念醫院回函、病歷、死亡證明書可稽（見本院卷第191 、197 頁，及第154 背面）。原告自承洪仕衡喝巴拉刈時，系爭房屋所有權人並非被告洪如霜及洪仕衡（見本院卷第346 、347 頁）。又洪仕衡原籍設於172 號房屋，惟其已於87年6 月23日遷址至高雄市○○區○○○路000號，有戶籍謄本可參（見本卷第154 頁），可見洪仕衡於87年10月7 日3 日前喝巴拉刈，已非設籍於系爭房屋。再者，洪仕衡於中和紀念醫院之出院病歷摘要地址雖為170 號房屋，然該址與洪仕衡於85年8 月7 日初診地址相符（見本院卷第192 、352 頁），而中和紀念醫院開具之死亡證明書地址係記載上開海汕四路147 號，可見出院病歷摘要之地址應係沿用洪仕衡初診時建檔之資料，不能直接證明洪仕衡有居住於系爭房屋，並進而證明洪仕衡有在系爭房屋內喝巴拉刈自殺之事實。況且，縱使洪仕衡係在系爭房屋內喝巴拉刈，惟依照上開中和紀念醫院回函可知洪仕衡係在送醫20日後在醫院死亡，死亡地點並非系爭房屋，與發生自殺致死之凶宅要件未合，是以原告主張系爭房屋因洪仕衡死亡成為凶宅云云，尚難採信。

㈡被告洪如霜應否負瑕疵擔保責任？被告小港仲介公司有無債務不履行之情事？金額若干為適當？系爭房屋並非凶宅，已如前述，則系爭房屋即無因此而有物之瑕疵之情事，小港仲介公司亦無未盡查證告知原告系爭房屋為凶宅義務之可言，故原告向洪如霜請求減少價金及損害賠償；向小港公司請求負債務不履行之賠償責任，均屬無據。

六、從而，原告依民法第359 條、第360 條、第179 條、第227條之規定，請求被告洪如霜應給付原告800 萬元；請求被告小港仲介公司應給付原告800 萬元，及均自98年5 月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第二庭法 官 楊詠惠