臺灣高雄地方法院101年度訴字第627號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第627號

原告

觀海大廈管理委員會

法定代理人

曾峰雄

訴訟代理人

凌進源律師

被告

永順隆企業股份有限公司

法定代理人

官綺妮

訴訟代理人

侯重信律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴原聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖一所示A 建物（面積10平方公尺）、B 建物（面積5 平方公尺）、C 建物（面積7 平方公尺）拆除，將土地返還全體區分所有權人。㈡被告給付原告新臺幣（下同）149,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,493 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院101 年度雄補字第1761號卷第3 頁）。嗣具狀減縮聲明為：㈠被告應將系爭土地如附圖二所示A1一樓建物（面積5.03平方公尺）、A2二樓建物（面積3.33平方公尺）、B1一樓及二樓建物（面積均為0.85平方公尺）、B2一樓及二樓建物（面積均1.04平方公尺，原告誤載為0.85平方公尺）拆除回復原狀，將土地返還全體區分所有權人。㈡被告給付原告47,056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告784 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第107 頁），核其所為乃減縮應受判決事項之聲明，揆諸前引規定，係屬有據。

二、原告主張：被告為原告管理之○○大廈社區內，門牌號碼高雄市○○區○○路000 、000 號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，然被告未經原告之同意，無權佔有屬於○○大廈全體住戶共有之系爭土地如附圖二編號A1、A2、B1及B2部分，並於其上濫行增建違章建物，已妨礙○○大廈之區分所有權人對系爭土地之使用。而原告為○○大廈之管理委員會，自得依民法第767 條、公寓大廈管理條例第36條規定，請求被告拆除系爭土地之地上建物，並返還系爭土地予全體共有人；另併依民法第179 條、公寓大廈管理條例第9 條第4項規定，請求被告給付自起訴時起回溯5 年內相當於租金之不當得利。爰聲明：如前所述。

三、被告則以：原告僅為○○大廈區分所有權人依據公寓大廈管理條例所組織之管理單位，並非○○大廈坐落基地之所有權人，且他人無權占用系爭土地而受損害之人，亦係各區分所有權人，原告並非請求權利之主體，提起本件訴訟係當事人不適格。再者，被告於92年間向前手購買系爭房屋及坐落之土地，於購買後迄今未增建或擴建，並無無權佔用系爭土地之情事，實際上亦無佔用法定空地、騎樓或防火間隔，原告所指應有誤會。此外，被告縱確有占用共用部分土地，然被告亦為共有人之一，應有使用權利，並非無權占用，故原告請求被告給付起訴前5 年內相當於租金之不當得利，亦無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：被告為系爭房屋之區分所有權人。

五、兩造於審理中協商之爭點為：

㈠原告有無當事人適格？

㈡被告是否無權占用系爭土地？

㈢原告請求被告給付不當得利，如有理由，以多少為適當?

六、本院得心證之理由如下：

㈠原告有無當事人適格？按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，最高法院著有96年度台上字第1780號裁判意旨足資參照。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 前段定有明文。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。則其本於管理共同使用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參看）。是以，本件原告雖非系爭土地之所有權人，然其為共用部分之管理權人，就屬於共用部分之系爭土地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，是原告於本件請求拆除系爭土地上建物，返還土地，並請求返還不當得利部分，依上說明，其當事人均為適格。故被告辯稱原告提起本件訴訟非屬適格之當事人云云，應有誤會。

㈡被告是否無權佔用系爭土地？

⒈按所有人對於無權占有者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條、第821 條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院78年度台抗字第297 號裁定、81年度台上字第1818號判決參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。是主張有占有之權源者，就其主張即負舉證之責任。

⒉查原告主張系爭土地為○○大廈全體區分所有權人所共有之法定空地，被告所有如附圖二所示之A1、A2、B1、B2建物，共計占用系爭土地6.92平方公尺（A1一樓及A2二樓建物共占用系爭土地5.03平方公尺；B 1 一樓及二樓建物係占用系爭土地0.85平方公尺；B2一樓及二樓建物則占用系爭土地1.04平方公尺）之事實，業據原告提出建物測量成果圖、土地登記謄本為證，且經本院到場勘驗並囑託高雄市政府地政局新興地政事務所派員測量屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及上開地政事務所101 年9 月4 日高市地新測字第00000000000號函及所附之土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第35至46頁、第70至71頁），且為兩造所不爭執，堪認真實。又被告雖為共有人之一，然其未能證明業經全體區分所有權人之同意，始以附圖二所示A1、A2、B1、B2建物，占用系爭土地之特定部分而為使用收益，參照前開說明，自屬侵害他共有人之權利，故被告辯稱其為共有人之一，即為有權占用云云，自不可採。此外，被告迄本件言詞辯論終結時止，亦未能舉證證明其有占用系爭土地如附圖二所示A1、A2、B1、B2部分之正當法律上權源，則被告無權占有原告所管理全體區分所有權人共有之系爭土地，則原告本於民法第767 條及第821條規定所有權之作用，訴請被告應將其無權占用系爭土地上之建物予以拆除，並將該土地返還，即屬有據。

⒊末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文；而是否以損害他人為目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年度台上字第737號判例意旨參照。本件被告固辯稱：附圖二所示A1、A2、B1、B2部分建物，占用部分屬於○○大廈之畸零地，未妨害住戶活動，且判命被告將越界占用部分拆除，系爭房屋有坍塌之虞，是原告訴請拆除係屬權利濫用云云。然查，被告就拆除附圖二所示A1、A2、B1、B2部分建物，將影響系爭房屋結構安全，致有坍塌可能乙節，並未提出任何證據資為佐證，尚難僅以被告單方陳述，即為其有利之認定，故被告前揭所辯，亦不可採。

㈢原告請求被告給付不當得利，如有理由，以多少為適當? 1.按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告占用系爭土如地附圖二編號A1、A2、B1、B2所示部分，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179 條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。

2.次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。

3.查，被告自92年間向前手購買系爭房屋後，即未再增建、改建，為其所自承，足見被告自92年間起即以附圖二所示A1、A2、B1、B2建物，無權占用系爭土地共計6.92平方公尺，而系爭土地之申報地價自95年1 月起為10,880元、96年1 月起為12,640元，99年1 月起則為13,600元等情，有地價公務用謄本在卷可稽（本院卷第96頁），堪予認定。又系爭土地屬○○大廈之法定空地，面臨○○路，鄰近○○路，300 公尺內有高雄市立○○中學，鄰近○○碼頭及○○碼頭之事實，為兩造所不爭執，可見系爭週邊市況尚稱良好，交通應屬便利。是本院審酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭土地相當於租金之不當得利，以公告地價年息7%計算為適當。依此計算，被告於起訴前5 年，即自95年11月26日起至100 年11月25日止，所受相當於租金之不當得利，應為31,494元（計算式：⑴95年11 月26 日至同年12月31日：申報地價每平方公尺10,880元×6.92平方公尺×年息7%×【36/365年】＝520 元【元以下四捨五入，以下均同】；⑵96年1 月1 日至98年12月31日止：申報地價每平方公尺12,640元×6.92平方公尺×年息7%×【3 年】＝18,368元；⑶99年1 月1 日起至100 年11月25日止：申報地價每平方公尺13,600元×6.92平方公尺×年息7%×【1 又329/365 】＝12,526元；⑷520 元＋18,368元＋12,5 26 元＝31,414元）；每月所受相當於租金之不當得利，則為549 元（計算式：申報地價每平方公尺13,600元×6.92平方公尺×年息7%÷12個月＝549 元），原告逾此範圍之請求，即屬過高，難認有據。

七、綜上所述，原告基於管理權限，依民法第767 條規定，訴請被告將系爭土地上如附圖二編號A1、A2、B1、B2所示之建物拆除，並將占用之土地交還全體共有人；另基於管理權限，依不當得利之法律關係，請求被告給付31,414元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年1 月13日（見本院卷第7 頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即101 年1 月13日至返還上開土地之日止，按月給付原告549 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

八、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項及第392 條第2 項，判決如主文。