臺灣高雄地方法院101年度訴字第655號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 102 年 07 月 26 日
• 法官: 黃苙荌
• 法定代理人: 胡文晉
• 原告: 許進志
• 被告: 昌盛不動產經紀有限公司法人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第655號原　　　告　許進志
複代理人　　梁世樺律師
訴訟代理人　張耀聰律師
被　　　告　昌盛不動產經紀有限公司
法定代理人　胡文晉
訴訟代理人　朱育男律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零玖萬元，及自民國一百零一年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣叁拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：訴外人鄭○○（業於民國100 年10月12日死亡）係被告東森房屋農十六高美加盟店即昌盛不動產經紀有限公司（下稱昌盛公司）之店長，受僱於被告。原告於99年3 月30日與被告昌盛公司簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書（下稱系爭斡旋書），委託被告代為競標坐落高雄市○○區○○段○○段○○地號土地及其上588 建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號房地，下稱○○路房地），原告並於同日給付斡旋金新臺幣（下同）20萬元予鄭○○收受，然○○路房地因延緩執行停拍，原告並未買受○○路房地，而鄭○○亦未將上開斡旋金20萬元返還原告。又坐落高雄市○○區○○段○○段○○地號土地及其上812 建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房地，下稱○○路房地）遭法院拍賣，鄭○○稱原告可先代墊執行債務人之債務，待執行債權人撤回執行後，再由執行債務人移轉所有權予原告，故原告分別於99年8 月30日、99年9 月6 日、100
年8 月16日、100 年8 月24日與被告簽訂代保管條共4 紙（下稱系爭保管條），並各交付38萬元、38萬元、10萬元、3
萬元予鄭○○收受，共計交付89萬元，惟原告事後查悉內惟路房地早經他人得標買受。且鄭○○及被告拒絕將上開20萬元、89萬元返還原告。鄭○○既為被告之店長，而有權代理原告，則系爭斡旋書、系爭保管條自對原告生效，而系爭斡旋書第4 條第2 項已約定如○○路房地之買賣契約未能成立，無條件無息全數奉還，而就系爭保管條所交付之89萬元部分，兩間就系爭保管條所成立之約定，應屬委任關係，因○○路房地業已拍定而無法履行，原告乃依民法第549 條第1
項之規定終止委任關係，並依民法第262 條之規定請求被告返還所交付之金錢89萬元。縱認被告並未授權鄭○○為系爭斡旋書、系爭保管條之契約，然已有表見代理之事實，或者鄭○○以詐術向原告詐取財物，被告亦應負僱用人之侵權行為連帶損害賠償責任。綜上，爰依系爭斡旋書第4 條第2項
之約定、系爭保管條及民法第549 、262 條規定、民法第169 、188 條、184 條第1 項前段之規定，提起本件訴訟，並請求鈞院就上開2 法律關係，各擇一為原告勝訴之判決。並聲明：㈠被告應給付原告109 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並未收受原告之斡旋金及保管金，被告承接之案件中並無原告所指之○○路房地、○○路房地仲介買賣案件，否認原告有交付鄭○○共計109 萬元之事實。被告為不動產買賣仲介公司，並無經營代標不動產業務，被告之營業招牌及宣傳均未表明有代標不動產之業務，被告並未授予代理權與鄭○○，原告所提保管條上未記載不動產標的、代保管事由，縱鄭○○有收受保管金，亦非代理被告收受，兩造間並無委任關係。被告既未經營法拍屋，於營業上亦未使用系爭保管條格式之文書，客觀上亦無足使原告相信鄭○○有代理被告處理不動產代標業務之正當理由，本件亦無表見代理之適用。被告既無從事代標法拍屋之業務，縱原告所指為真，僅屬原告與鄭○○個人之約定，與被告無涉，鄭○○倘有詐欺行為，亦非執行職務所為，原告主張被告依民法第188 條之規定負侵權行為連帶損害賠償責任，即無理由。○○路房地既為法拍屋，代標法拍屋並無庸給付斡旋金，原告主張亦有違經驗法則。原告果基於系爭斡旋書、系爭保管條而交付款項共計109 萬元，何以遲未要求鄭○○返還款項，直至鄭○○死亡後始提起本件訴訟？亦與常情不符等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保准免假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
（一）鄭○○係被告昌盛公司之店長，受僱於被告。
（二）鄭○○業已於100 年10月12日死亡，其繼承人林○○、鄭○○業已拋棄繼承。
（三）系爭斡旋書上被告公司及法定代理人之印章為真。
（四）系爭保管條上鄭○○之簽名均為真。
（五）除系爭保管條上被告之印章形式真正有爭執，其餘證物之形式真正均不爭執。
（六）系爭斡旋書所載標的即○○路房地、系爭保管條所載標的即○○路房地均為法拍屋。
四、本件之爭點：
（一）系爭斡旋書、系爭保管條是否為鄭○○有權代理被告，而對被告生效？被告是否應負契約當事人責任？
（二）被告是否應負系爭斡旋書、系爭保管條之表見代理責任？（三）鄭○○對原告有無詐欺之侵權行為？被告是否應負僱用人之連帶損害賠償責任？
（四）原告請求被告給付109 萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）系爭斡旋書之法律關係部分：
1.查被告既已承認系爭斡旋書上被告之印章為真，亦即不爭執其形式真正，則原告所提出之系爭斡旋書自得為兩造間法律關係之認定依據。而觀以系爭斡旋書第4 條第1 項已明確記載：「買方（即原告）同意於簽立本契約書同時交付受託人斡旋金現金20萬元」、同條第2 項亦約定「若買方之承購條件若於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金無息全數返還買方」，且系爭斡旋書之有效期間亦經於第3 條明確記載為99年4 月15日24時止（本院卷第11頁）。而系爭斡旋書既經被告用印，足見兩造間業已成立系爭斡旋書之契約，並同意依其上條款履行。則依上開第4 條第1 項約定內容，足認原告於簽立系爭斡旋書當時，確實已交付斡旋金20萬元，又系爭斡旋書之有效期間已過而原告並未買得○○路房地，業為被告所不爭執，從而，原告依系爭斡旋書第4 條第2 項之約定請求被告返還20萬元，即屬有據。
2.被告雖辯稱並未經營代標法拍屋業務云云。然依其有限公司變更登記表所載，其經營事業為「不動產仲介經紀業。除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務」（本院卷第33頁），顯然並未排除代標法拍屋之業務，被告此部分所辯，尚無足採。又查依強制執行法所為之拍賣，性質上仍為買賣之一種，即以執行債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152 號及49年台抗字第83號判例參照），且強制執行程序之拍賣，除執行債務人本身外，亦未限定投標人之資格，法亦無禁止民眾委託他人競標參與拍賣程序。而實務上不動產買賣中向買方所收取之斡旋金，其用意乃買賣契約成否未定前，仲介業者於居間磋商前，為免買方事後任意反悔而致白費時間、勞力，而向買方收受，以強化買方依約履行之可能，而法院拍賣不動產既屬買賣，亦可能衍生買方出價不願履行之情形，是不能以系本件標的之○○路房地乃法拍屋，即認兩造間無可能簽立系爭斡旋書。被告此部分所辯，亦屬無據。
3.又按印章由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任（最高法院90年台上字第2308號判決要旨）。系爭斡旋書之印文既為真，被告主張鄭○○未經授權而蓋用，自應由被告負舉證責任。被告雖又辯稱系爭斡旋書之格式乃舊款格式，已為被告現今所不採用云云，斡旋書應採用何一版本之書面，乃被告內部教育、訓練員工使用文件之範疇，與員工是否有權代理並無必然之關係，本無法以此直接推論鄭○○即為無權蓋印。被告復未再提出其他足以證明鄭○○無權蓋印之證據，其此部分所辯，亦無可採。
（二）系爭保管條之法律關係：
1.原告雖主張系爭保管條乃鄭○○有權代理被告而簽訂。惟觀諸原告所提出之系爭保管條，共有4 張，其中99年8 月30日之保管條上，僅蓋用被告公司印章，未蓋用法定代理人之印章，99年9 月6 日、100 年8 月16日、100 年8 月24日之代保管條上均未蓋用被告之公司章、法定代理人印章。且系爭保管條乃電腦打字後以一般紙張列印，任何人均得輕易製作，與系爭斡旋書之格式及被告所提出用以辦理相關不動產仲介事務之文件格式（本院一卷第226 至238 頁）迥然不同，則系爭保管條之格式已難認定係被告營業所用。而鄭○○果係有權代理被告洽商本件○○路房地之仲介買賣事宜並代收相關款項，何以未能比照系爭斡旋書之方式，使用被告營業用之書面格式，並蓋用被告公司大小章？均足啟人疑竇。則原告主張鄭○○有權代理被告而約定系爭保管條之契約云云，已難採信。
2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，同法第188 條第1 項前段亦定有明文。而按民法第188 條第1 項所稱之執行職務，初不問僱用人與受僱人之意思如何，一以行為之外觀斷之，即是否執行職務，悉依客觀事實決定。苟受僱人之行為外觀具有執行職務之形式，在客觀上足以認定其為執行職務者，就令其為濫用職務行為，怠於執行職務行為或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，亦應涵攝在內（最高法院90年度台上字第1991號裁判參照) 。復按僱用人藉使用受僱人而擴張其活動範圍，並享受其利益，且受僱人執行職務之範圍，或其適法與否，要非與其交易之第三人所能分辨，為保護交易之安全，民法第188 條第1 項所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為而言，縱濫用職務或利用職務上之機會及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內（最高法院42年台上字第1224號判例要旨、101 年度台上字第2073號判決理由參照）。經查：
（1）被告雖辯稱原告並未交付89萬元予鄭○○云云。惟系爭保管條上共計4 紙，均明確記載「代保管」○○路房地之「買賣款項」等文字之意旨，並記明代保管之金額各為38萬元、38萬元、10萬元、3 萬元，且其上鄭○○之簽名，經法務部調查局鑑定結果，與鄭○○前於金融機構開戶、業務往來所簽署文件上之簽名，筆跡筆劃特徵相同，有該局102 年5 月21日調科貳字第00000000000 號問題文書鑑識實驗室鑑定書1 份在卷足稽（本院二卷第125 頁），兩造對系爭保管條上「鄭○○」之簽名確為其本人親自簽名一節，亦未再爭執，堪信鄭○○確實收受系爭保管條上所記載之38萬元、38萬元、10萬元、3 萬元共計89萬元等情無訛。
（2）而原告交付上開89萬元並與鄭○○簽立系爭保管條之緣由，乃據原告主張：鄭○○以○○路房地遭法院公告拍賣為由，建議原告可先代墊償還執行債務人之債務，待執行債權人因債權滿足而撤回強制執行之聲請後，再由執行債務人將○○路房地移轉與原告等情（本院一卷第94頁），互核與系爭保管條上記載之所收受代保管金額用於「債權塗銷處理」、「債權處理」、「協調點交事宜」等記載相符，堪信原告上開主張屬實。然查○○路房地經訴外人台北富邦銀行股份有限公司向本院聲請強制執行後，定於99年9 月16日定一次公開拍賣，僅有訴外人李○○、陳○○參與投標，並由陳○○以383 萬元拍定及繳納款項完畢，而於99年11月30日經製作分配表分配完竣，據本院調取99年度司執字第44536 號強制執行卷核閱無訛。又衡以常情，果鄭○○向原告所陳述之內容為真，鄭○○理應於拿取款項後，盡速與執行債權人協調代清償事宜力求延緩強制執行，免於○○路房地因拍賣程序由第三人取得，惟核諸上開執行卷全卷，並無鄭○○以原告名義參與投標之文件，亦未據執行債權人陳報已進行債權協商、或據債務人陳報可以提出現款清償等文件，甚且，○○路房地於99年9 月16日拍定後，鄭○○竟仍以協調點交事宜等原因，於100
年8 月16日、100 年8 月24日簽訂第3 張、第4 張代保管條，均已足認鄭○○係以傳述不實之代為處理○○路房地之債務情事向原告詐得89萬元之款項。原告確因受鄭○○之詐騙而受有89萬元之損害，堪以認定。
（3）被告雖主張鄭○○上開詐欺行為乃為法拍屋之買賣，其並未經營法拍屋仲介云云。惟本件並無實證證明被告斷無可能兼營法拍仲介業務，已如前述。再者，依上開原告遭詐騙之內容，並非鄭明哲以代標法拍屋向原告索款，而係以先行處理○○路房地所有權人之債務以求撤回強制執行，再以一般買賣之方式為過戶移轉，此仍屬仲介業者於仲介房地買賣成交前，依當事人間之契約自由原則而可洽商、委託處理之業務範圍。況不動產價值較高，原屋主、地主向銀行申貸資金而購地，並承擔貸款者，比比皆是，不動產仲介業者往往透過與代書合作或自行協商等手法，代客戶間處理買賣標的物上之債務或產權糾紛，以謀求標的物順利買賣而賺取佣金，為社會事實，鄭○○向原告所傳述之手法，客觀觀之並無違背一般人客觀可認知之不動產仲介業之代處理範圍。另觀以被告所提出營業管理服務標準作業準則第2 條第3 款、第3 條第3.1.18之c.，明確記載「若有法院查封或假扣押等情事應於簽約前協商解決辦法」（本院一卷第189 頁），益見被告經營不動仲介買賣業務，為求不動產順利買賣成交，而允許其業務員於簽訂買賣契約前就標的物協商解決法院查封之情況。是參諸上開法律見解之說明，綜核鄭○○所出具之名片、任職地點、職務內容，鄭○○利用其身為被告店長之機會，接觸有意買屋之原告，並以仲介買賣房屋之藉口，杜撰買賣契約簽定前解決法院查封困境之虛假事由，向原告詐取金錢，顯然係利用職務上之機會，並與其執行職務有密切關係，而本件被告既自承為鄭○○之僱用人，則鄭○○上開不法侵害原告權利，並因此造成原告損害，自應由被告負連帶損害賠償任，方符上開民法第188 條之立法精神及企業經營者危險責任之法理。況被告亦未能舉證其對鄭○○執行職務，以何具體之審查、管理、監督、覆核機制以防止業務員此等作為，而已盡監督之責，從而，原告依據民法第184 條第1 項前段、第188 條1 項前段之規定，請求被告賠償原告因此所受之損害即89萬元，應屬有據。
六、綜上，原告依據系爭斡旋書之約定、民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項前段侵權行為之法律關係，各請求被告給付20萬元、89萬元，合計109 萬元，暨該等金額自起訴狀本送達之翌日（101 年1 月20日）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經審酌後於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日民事第五庭法 官 黃苙荌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 7 月 29 日書記官 呂怜勳