臺灣高雄地方法院102年度訴字第233號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第233號

原告

林顯堂

訴訟代理人

趙家光律師

訴訟代理人

陳松甫律師

訴訟代理人

尤中瑛律師

訴訟代理人

鄭鈞懋律師

被告

劉心茵

被告

莊雅惠

兼上二人

訴訟代理人

莊國士

被告

甫大工程有限公司

法定代理人

劉家成

被告

常吉工程有限公司

法定代理人

陳麗容

上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國103 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、本件被告甫大工程有限公司（下稱甫大公司）、常吉工程有限公司（下稱常吉公司）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告劉心茵、莊國士、莊雅惠應將門牌號碼高雄市○○區○○街000 號1 樓（含夾層）房屋騰空返還予原告。㈡訴訟費用由被告共同負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行（院一卷第3 頁）。嗣於本院審理中知悉甫大公司、常吉公司占用上開房屋情形，而追加其等為被告（院二卷第122 頁），並依地政機關複丈測量結果變更上開第1 項聲明為：被告劉心茵、莊國士、莊雅惠、甫大公司、常吉公司應將坐落高雄市○○區○○○段00000 ○號建物全部暨如附圖Ａ、Ｂ部分所示之樓梯、夾層騰空後遷讓並返還予原告（院四卷第273 頁）。核其追加、變更均係基於上開房屋遭無權占用之同一基礎事實，其訴之追加、變更係屬合法，自應准許。

貳、實體部分

一、原告主張：訴外人張瓊云於民國98年7 月30日向訴外人黃舉元購得高雄市○○區○○○段00000 ○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號1 樓房屋（下稱系爭1 樓房屋，含面積67.96 平方公尺之地下層，下同），並登記為所有權人，系爭1 樓房屋所有權範圍包含如附圖Ａ部分所示樓梯，以及如附圖Ｂ部分所示夾層（下稱系爭夾層）。張瓊云於100年9 月1 日將系爭1 樓房屋出租予被告劉心茵，約定租賃期限至101 年8 月31日，詎租期屆至劉心茵未依約還屋，且系爭1 樓房屋另遭被告莊國士、莊雅惠、甫大公司、常吉公司無權占用，嗣張瓊云於101 年10月8 日將系爭1 樓房屋所有權信託登記移轉予伊，爰依民法第767 條、455 條之規定對被告劉心茵、民法第767 條之規定對被告莊國士、莊雅惠、甫大公司、常吉公司提起本件訴訟，並聲明：㈠被告被告劉心茵、莊國士、莊雅惠、甫大公司、常吉公司應將系爭1 樓房屋暨如附圖Ａ、Ｂ部分所示之樓梯、夾層騰空後遷讓並返還予原告。㈡訴訟費用由被告共同負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告莊國士、劉心茵、莊雅惠則以：坐落高雄市○○區○○○段0000○00○0000○00地號土地（以下合稱系爭土地），及其上同段19022 建號建物（即系爭1 樓房屋）、同段19023 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號2 樓房屋（下稱系爭2 樓房屋，與系爭土地、系爭1 樓房屋合稱系爭房地）為被告莊國士所有，借名登記在訴外人黃舉元名下。98年7 月間莊國士因向訴外人張瓊云借款新臺幣（下同）8,800,000 元（下稱系爭借款），為擔保系爭借款，而於98年7 月15日與張瓊云虛偽簽立買賣契約，將系爭房地移轉登記於張瓊云名下為系爭借款之擔保，並約定借款期間系爭房地仍由莊國士占用，俟莊國士清償系爭借款張瓊云再返還系爭房地，故莊國士仍為系爭房地之所有權人，至張瓊云與莊國士之姪女即被告劉心茵於100 年9 月1 日就系爭1 樓房屋簽訂之租賃契約，係為掩飾張瓊云就系爭借款收取高額利息而虛偽簽立。張瓊云明知其非系爭1 樓房屋之真正所有權人，竟未經莊國士同意，將系爭1 樓房屋所有權信託登記予原告，原告既係繼受張瓊云之法律關係，莊國士自得對原告主張為有權占用。再系爭夾層係在系爭2 樓房屋所有權範圍內，而系爭2 樓房屋已於99年4 月2 日移轉登記為莊國士之女即訴外人莊昕穎所有，原告既非系爭2 樓房屋之所有權人，其請求返還系爭夾層自屬無理等語為辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告甫大公司、常吉公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、兩造不爭執事項：

㈠、訴外人黃舉元於96年12月28日登記為高雄市○○區○○○段0000○00○0000○00地號土地（即系爭土地），及其上同段19022 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號1 樓房屋（即系爭1 樓房屋）、同段19023 建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號2 樓房屋（即系爭2 樓房屋）之所有權人。

㈡、訴外人張瓊云、黃舉元於98年7 月15日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約，見院二卷第23頁），約定黃舉元以8,800,000 元出售系爭房地予張瓊云，嗣張瓊云於98年7 月30日登記為系爭房地之所有權人。

㈢、張瓊云與被告莊國士於98年7 月30日就系爭房地簽訂買賣合約承諾書（見院一卷第92頁），約定張瓊云同意於99年1 月31日前以6,500,000 元出賣系爭1 樓房屋予莊國士，以2,300,000 元出賣系爭2 樓房屋予莊國士；另自98年8 月1 日起，出租系爭1 、2 樓房屋予莊國士，每月租金為53,000元。

㈣、張瓊云與莊國士於99年4 月1 日就系爭1 樓房屋簽訂租賃契約（見院一卷第95頁），約定張瓊云出租系爭1 樓房屋予莊國士，每月租金39,000元，租賃期間自99年4 月1 日起至100 年3 月31日止，租賃期間莊國士得隨時以6,500,000 元承買系爭1 樓房屋。

㈤、張瓊云於99年4 月2 日以買賣為原因，將系爭2 樓房屋所有權移轉登記予莊國士之女即訴外人莊昕穎。

㈥、張瓊云與莊國士於99年8 月21日就系爭1 樓房屋簽訂租賃契約書（見院一卷第97頁），約定張瓊云出租系爭1 樓房屋予莊國士，每月租金合計69,000元，租賃期間自99年9 月1 日起至100 年8 月31日止，租賃期間莊國士得隨時以7,500,000 元承買系爭1 樓房屋。

㈦、張瓊云與被告劉心茵於100 年9 月1 日就系爭1 樓房屋簽訂租賃契約書（見院一卷第7 頁），約定張瓊云出租系爭1 樓房屋予劉心茵，每月租金合計50,000元，租賃期間自100 年9 月1 日起至101 年8 月31日止。

㈧、張瓊云於101 年10月8 日將系爭1 樓房屋信託登記移轉予原告。

㈨、莊國士、黃舉元前以張瓊云、本件原告為被告，主張莊國士因向張瓊云借款8,800,000 元（即係爭借款），而將借名登記在黃舉元名下之系爭房地所有權移轉登記予張瓊云作為系爭借款之擔保。張瓊云明知其非系爭1 樓房屋之真正所有權人，竟未經莊國士同意，與原告簽訂信託契約，於101 年10月8 日將系爭1 樓房屋信託登記移轉予原告，顯已侵害莊國士之權益，而起訴請求撤銷張瓊云與原告間之信託契約，經本院以102 年度訴字第904 號判決駁回莊國士、黃舉元之訴，其等不服提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院以102 年度上易字第344 號判決駁回上訴確定（下稱系爭前案）。

㈩、系爭1 樓房屋其內有被告莊雅惠、莊國士、被告甫大公司之物品；系爭夾層其內有被告常吉公司之物品。

五、本件爭點：

㈠、系爭房地是否為被告莊國士所有，而於96年12月28日借名登記在訴外人黃舉元名下？

㈡、若莊國士與黃舉元就系爭房地有借名登記約定，訴外人張瓊云於98年7 月15日就系爭房地與黃舉元簽訂系爭買賣契約時，其締約對象有無包含莊國士？

㈢、若張瓊云簽訂之系爭買賣契約締約對象包含莊國士，則張瓊云、莊國士間所成立之法律關係究為買賣契約，抑或莊國士辯稱之讓與擔保關係？

㈣、若莊國士與張瓊云就系爭房地所成立者為讓與擔保關係，則莊國士可否以其與張瓊云間之抗辯事由對抗原告，主張有權占用系爭房地？

㈤、系爭1 樓房屋之所有權範圍是否包含如附圖Ｂ部分所示之系爭夾層？

㈥、原告請求被告騰空返還系爭1 樓房屋、附圖編號Ａ部分所示之樓梯、Ｂ部分所示之系爭夾層，有無理由？

六、本院得心證之理由：

㈠、系爭房地為被告莊國士所有，並於96年12月28日借名登記在訴外人黃舉元名下。莊國士主張系爭房地為其所有，僅借名登記在黃舉元名下乙情，業據證人黃舉元於本院中證稱：系爭1 、2 樓房屋是莊國士的，伊僅係借名登記之人等語明確（院一卷第233 頁），核與張瓊云與黃舉元就系爭房地簽立系爭買賣契約時，立契約書人甲方（即出賣人）除有黃舉元簽名外，另有莊國士簽名之情節相符（院二卷第23頁）；再訴外人沈瓊華與莊國士於95年間就系爭房地曾於本院涉訟嗣並達成和解，此據莊國士於系爭前案一審中提出之95年3 月7 日和解筆錄為憑（見外放之102 年度訴字第904 號影印卷宗第209 頁），依上開和解筆錄所載，沈瓊華及其訴訟代理人陳國耀同意莊國士以18,300,000元之價格購買系爭房地及其他不動產，嗣於96年12月28日系爭房地之所有權人即由沈瓊華變更為黃舉元，有不動產異動索引可稽（見院一卷第46頁、院三卷第18頁），堪認系爭房地為莊國士所有，並於96年12月28日借名登記在黃舉元名下。

㈡、訴外人張瓊云於98年7 月15日就系爭房地與訴外人黃舉元簽訂之系爭買賣契約，其締約對象尚包含被告莊國士。原告主張張瓊云簽立系爭買賣契約時，並不知悉莊國士與黃舉元間之借名登記關係，莊國士並非系爭買賣契約之締約當事人云云，為莊國士所否認，並以張瓊云知悉上開借名登記關係，其亦為系爭買賣契約之締約當事人等語為辯。經查：

⒈ 張瓊云係經由訴外人李盛介紹而購買系爭房地，此據張瓊云於本院中證述在卷（院一卷第238 頁），又李盛介紹張瓊云購買系爭房地之過程，則據證人李盛於本院中證稱：伊認識莊國士、張瓊云，莊國士有資金缺口，要伊幫忙介紹金主，伊就介紹張瓊云給莊國士認識，張瓊云表示願意借錢，但要莊國士把系爭房地過戶到張瓊云名下等語（院二卷第33頁）、於系爭前案一審中證稱：莊國士有一整棟房屋想賣，伊認為價錢太高不好賣，有天莊國士說想借錢，希望伊介紹金主，伊便介紹張瓊云，後來他們自己去談，有幾次他們洽談時伊有在場，印象中張瓊云就是要莊國士過戶系爭1 、2 樓房屋，詳細情節伊不清楚等語（外放之102 年度訴字第904 號影印卷宗第162 頁），由是可知張瓊云、莊國士結識之初，莊國士即以系爭房地之所有權人身分與張瓊云討論如何以系爭房地為借款融資事宜；再觀諸張瓊云簽訂之系爭買賣契約，締約當事人欄除有張瓊云、黃舉元簽名外，尚有莊國士之簽名（院二卷第23頁），而不動產買賣契約為交易之重要書證，若非交易之當事人，斷不會讓無關之人在契約上簽署，佐以莊國士簽名之位置係在甲方即出賣人之下方，由此更可佐證張瓊云於簽訂系爭買賣契約時，即知悉莊國士為系爭房地之真正所有權人，並刻意由其在出賣人欄簽名，使莊國士成為系爭買賣契約之締約當事人之一。

⒉ 至承辦簽訂系爭買賣契約之代書龔明宗於本院中雖證稱：系爭買賣契約之簽訂係伊在承辦，當時莊國士有在場，但並未表明為系爭房地之所有權人，僅係介紹人且有意買回系爭房地等語（院一卷第228 、229 、231 頁），然如前所述，最初介紹張瓊云、莊國士就系爭房地交易洽談之人為李盛而非龔明宗，龔明宗對張瓊云於簽訂系爭買賣契約前與莊國士洽談之情形並不知悉，佐以龔明宗就系爭房地交易過程僅承辦簽約部分，其業務範圍僅需系爭房地之登記名義人黃舉元配合，不以知悉真正所有權人為必要，是莊國士於簽立系爭買賣契約時，未當場向龔明宗表明為真正所有權人身分，亦與常情無違，是依證人龔明宗之證述，尚不足以推認張瓊云於簽訂系爭買賣契約時，不知悉系爭房地借名登記之情形。

⒊ 原告雖援引系爭買賣契約第2 條付款方式之約定以及張瓊云之提款紀錄，用以證明系爭房地之買賣價金均係由張瓊云交予黃舉元收訖，主張張瓊云並不知悉莊國士與黃舉元間之借名登記關係，莊國士並非系爭買賣契約之締約當事人云云（院四卷第257 、258 頁）。然張瓊云於商談交易系爭房地之初，即知悉莊國士為系爭房地之真正所有權人，已如前述，至黃舉元雖於系爭買賣契約第2 條約定之買賣價金下方簽名表示已收訖價金，然其僅係依莊國士之指示簽名，實際款項仍由莊國士向張瓊云收取，且黃舉元並提供帳戶予莊國士使用等情，則據黃舉元於本院中證述明確（院一卷第234 、242 頁），是原告以此主張張瓊云不知借名登記情形，莊國士非系爭買賣契約之締約當事人云云，即不足採。

㈢、被告莊國士與訴外人張瓊云就系爭房地所簽訂之系爭買賣契約，其等成立者為買賣關係，而非讓與擔保關係。原告主張張瓊云簽訂系爭買賣契約，約定以8,800,000 元向莊國士購買系爭房地，並因此登記為系爭房地之所有權人，為莊國士所否認，並辯稱：上開8,800,000 元是張瓊云借給伊的款項（即系爭借款），為擔保系爭借款，而與張瓊云通謀簽立系爭買賣契約，將系爭房地移轉登記予張瓊云作為系爭借款之擔保，至之後其與張瓊云就系爭房地陸續簽訂之租賃契約，係為掩飾張瓊云按月收取月息6 厘之重利行為而虛偽簽立，伊與張瓊云間所成立者為讓與信託擔保關係，上開買賣、租賃行為均係虛偽，伊仍為系爭房地之真正所有權人，張瓊云、原告均不得請求伊交還系爭房屋云云（院一卷第26、88頁，院二卷第78、79、219 頁）。然查：

⒈ 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號判例參照）。

⒉ 張瓊云於98年7 月15日簽立之系爭買賣契約，其締約之相對人除系爭房地借名登記之人即訴外人黃舉元外，尚包含系爭房地之真正所有權人即被告莊國士，已如前述。又觀以系爭買賣契約書第1 條約定：「不動產標示：地：苓雅區林德官段1149-22 、1149-23 地號等兩筆土地權利範圍各3/8 、建：門牌號碼○○區○○街000 號一樓、二樓建號19022 、19023 所有權全部含共用部分，甲方（即黃舉元）所有右載不動產之所有權全部願出賣與乙方（即張瓊云），而由乙方承買之」（院二卷第23頁），即表明締約當事人就系爭房地所成立者為買賣約定，且張瓊云締約後即於98年7 月30日以買賣為原因登記為系爭房地之所有權人，有系爭房地之異動索引在卷可憑（院一卷第47頁、院三卷第18頁），原告以此主張張瓊云與莊國士簽訂之系爭買賣契約所成立者為買賣關係，即屬有據，自堪採信。

⒊ 莊國士雖以前詞置辯，然查：

⑴ 按信託的讓與擔保（即擔保信託）與民法第87條第2 項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者不同，前者係債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，縱無約定亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償，債權人與債務人有關擔保信託之約定，乃均出於真正之效果意思而為表示，其內容應就契約之內容全部決之。而後者係虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為，就所為虛偽意思表示而言，因雙方當事人故意為不符真意之表示，欠缺效果意思，依民法第87條第1 項前段規定，其意思表示無效，雙方當事人僅得就隱藏之法律行為而為主張，無復援用所虛偽意思表示之餘地。故信託的讓與擔保，其擔保物之讓與，雖超過其「經濟目的」（擔保），其讓與行為仍為有效，與虛偽意思表示隱藏他項行為，其虛偽意思表示無效，迥乎不同，最高法院74年度台上字第272 號判決意旨可資參照。莊國士既辯稱其與張瓊云間就系爭房地所簽訂之系爭買賣契約乃係雙方通謀虛偽簽立，則依此主張所生之法律效果應為系爭房地之所有權移轉行為無效，然其卻又主張與張瓊云間係以移轉系爭房地所有權之方式擔保系爭借款，2 人間隱藏讓與擔保之法律關係云云（院二卷第79頁倒數第4 行、第82頁第4 行、第83頁第8 至9 行、第219 頁，院三卷第219 頁），其所稱之讓與擔保行為卻又係以有效之所有權移轉為前提，莊國士就系爭房地所有權究竟有無有效移轉乙節，已有前後主張相互矛盾之情形。

⑵ 次按債務人以移轉標的物所有權之方式而為債務之擔保，實務上多有所見，然仍可依債務人之地位是否仍然存在，而可區分為信託讓與擔保與買賣式讓與擔保。所謂買賣式讓與擔保，係以買賣方式移轉標的物之所有權，而以價金名義通融金錢，並約定日後得將標的物買回之制度。其與信託讓與擔保主要不同在於：①信託讓與擔保之債權人與債務人間有擔保債權關係存在，於債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償。買賣式讓與擔保之買受人與出賣人間，無擔保債權關係存在，買受人無請求出賣人清償債務之權，惟出賣人得依約返還價金而請求交還標的物。②標的物滅失時，在信託讓與擔保之債權人仍得就債務人之一般財產，求償其債權；惟買賣式讓與擔保之買受人則無此項權利，可見其危險由買受人自行負擔。③於債務不履行時，信託讓與擔保之債權人如就標的物受償其債權者，負有清算義務，亦即就標的物抵償債權之餘額應返還設定人，倘有不足，則仍可向債務人求償；反之，買賣式讓與擔保即無清算之義務，於標的物抵償債務（融資額）時，縱有不足，亦無向出賣人求償之權。民法上之買回即屬於買賣式讓與擔保之範疇，故應適用其有關規定。是以，當事人間以移轉所有權之方式為融資擔保，所成立之法律關係究為讓與信託擔保，抑或買賣式讓與擔保（即保留買回權利之買賣），仍須探其真意決定之。莊國士抗辯系爭買賣契約約定之8,800,000 元並非買賣價金，而係其向張瓊云之借款，其為擔保系爭借款而將系爭房地所有權移轉登記予張瓊云，其與張瓊云間所成立者為讓與信託擔保，而非買賣云云，無非係以證人李盛、其胞姐莊春梅之證述，以及張瓊云登記為系爭房地之所有權人後，復與其簽訂買賣合約承諾書、租賃契約，約定莊國士得以原價買回系爭房地，且於買回前出租予莊國士使用等情為其依據。然而：

① 證人李盛於本院中證稱：莊國士有資金缺口，問伊有沒有人願意借貸，伊就介紹張瓊云，莊國士借了約880 萬，條件是系爭房地要過戶給張瓊云，但他們到底談了幾次伊並不清楚，借款何時清償、有無寫借據也不清楚（院二卷第33、35頁）、證人莊春梅於本院中證稱：莊國士與張瓊云就系爭房地曾有簽訂如院一卷第92頁所示之買賣合約承諾書，伊只知道他們之間有借貸問題，但詳細細節伊並不知道等語（院四卷第235 、236 頁），依證人上開證述僅能證明莊國士曾以系爭房地為標的欲向張瓊云借款，然莊國士、張瓊云最終約定以如何之方式為融資、其等間有無讓與擔保之協議，因證人就此均表示細節部分並不知情，自無從以其等證述遽認莊國士辯稱其與張瓊云間就系爭房地有讓與擔保約定云云為真。

② 莊國士雖辯稱：若伊與張瓊云就系爭房地所成立者為買賣，何以張瓊云於98年7 月30日取得系爭房地所有權當日，即與伊簽立買賣合約承諾書，除將系爭房地出租予伊外，且約定伊得於99年1 月31日前照原價買回系爭房地，而約定之每月租金53,000元，竟與伊主張之借款利息以6 厘計算之金額（即8,800,000 元×0.06＝52,800元）大致相符？甚且，伊於99年4 月6 日清償2,300,000 元後，張瓊云即將系爭2 樓房屋返還登記予伊之女即訴外人莊昕穎，另就系爭1 樓房屋於99年4 月1 日與伊簽訂租賃契約，約定伊承租期間得以6,500,000 元買回系爭房地，且約定之每月租金39,000元，亦與借款餘額利息按月息6厘計算相符（即8,800,000 元－2,300,000 元＝6,500,000 元，6,500,000 元×0.06＝39,000元），由此均可佐證伊與張瓊云簽訂之系爭買賣契約、上開租賃契約均係虛偽簽立，伊與張瓊云間應成立讓與擔保關係云云（院一卷第87至90頁、218 頁，院二卷第77至81頁）。然承前所述，莊國士雖曾以系爭房地為標的欲向張瓊云借款，然因以移轉標的物所有權之方式而為債務擔保之種類甚多，或為讓與擔保，或為保留買回權利之買賣，當事人究竟選擇以何種方式為債務之擔保，仍需視雙方間之約定為判斷。經查，張瓊云於98年7 月30日登記為系爭房地之所有權人後，即與莊國士簽訂買賣合約承諾書（院一卷第92頁），其上約定：「就坐落高雄市○○區○○街000 號1 樓及2 樓之不動產（含增建部分）建號19022 、19023 號所有權全部及共用部分建號19029 權利範圍2/7 。土地苓雅區林德官段1149-22 、1149-23 權利範圍3/8 本人張瓊云女士同意其尚義街156 號一樓建號：19022 以新台幣陸佰伍拾萬元正，尚義街156 號二樓建號19023 號以新台幣貳佰參拾元正分別售予莊國士先生（於99年1 月31日前經雙方同意得延期，若有售予他人者，需經莊國士先生同意）賣方以清賣即不負擔任何費用。PS. 自98年8 月1 日起出租予莊國士先生，每月租金新台幣53,000元整，租賃期間若有租金未繳付，本承諾書自行作廢，並經莊國士先生簽名同意。並搬離此屋」等語（院一卷第92頁）、於99年4 月1 日與莊國士訂立之租賃契約約定：「立契約書人：出租人張瓊云（以下稱甲方）承租人莊國士（以下稱乙方）雙方因租賃事宜訂立本約，雙方同意約定條款如左：第1 條：租賃物標示：甲方所有坐落高雄市○○區○○街000 號1 樓、地下室及其增建部分（夾層），林德官段1149-22 、1149-23 地號土地，面積75平方公尺、67平方公尺權利範圍2/8 ，建號19022 所有權全部及共用部分建號19029 權利範圍1/7 ，出租與乙方使用。第2 條：租賃期間自99年4 月1 日起至100 年3 月31日止計1 年。第3 條：租金及押金：1.每月租金新台幣39,000元整自雙方簽訂本約後即開始給付，乙方應於每半年開立支票乙次、分6 張於每月1 日支付於甲方。…第7 條：讓售約定：租賃期間，乙方隨時可以新台幣650 萬元承買租賃標的物。…」等語（院一卷第95頁），均明示莊國士已將系爭房地出售予張瓊云，由張瓊云取得系爭房地之所有權，並約定莊國士向張瓊云承租系爭房地，由莊國士支付租金繼續使用系爭房地，莊國士並得依上開契約約定，於期限內向張瓊云買回系爭房地，是縱使莊國士移轉系爭房地所有權予張瓊云時，目的係為擔保系爭借款，然因其等間就擔保方式業已約定為買賣式讓與擔保（即保留買回權利之買賣），自不得任由莊國士捨上開明確約定，徒以一己之詞辯稱其與張瓊云間就系爭房地所成立者為讓與擔保關係。

③ 況莊國士雖辯稱其與張瓊云間所成立者為讓與擔保關係云云，然質之若其未遵期還款，則擔保物即系爭房地應如何處理、其與張瓊云有無清算之約定，則均答以：「沒有」等語（院三卷第222 頁），核其所述，要與信託讓與擔保當事人係約定於債務人未履行債務時，債權人得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償，且債權人就標的物抵償債權之餘額應返還債務人，倘有不足，則仍可向債務人求償之情形，顯然不同，且由其上開所述雙方並無清算約定乙節，更可佐證其與張瓊云就系爭房地所成立者為保留買回權利之買賣，而非讓與擔保。

④ 莊國士雖又提出系爭房地之101 年房屋稅繳款書、存款憑條、支票等文書證明系爭房地移轉登記予張瓊云後，仍由其繳納房屋稅，主張其與張瓊云間就系爭房地所簽訂之系爭買賣契約，實為借名登記約定，將系爭房地登記在張瓊云名下用以擔保系爭借款，其仍為系爭房地之真正所有權人云云（院一卷第25、26頁、第88頁第9 行、第90頁，書證見院一卷第28頁）。然所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己之財產以他人名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，受託之他方不因借名登記契約取得財產之所有權，而讓與擔保契約則係以移轉所有權之方式而為債務之擔保，二者法律要件迥然不同。莊國士主張其為系爭房地之真正所有權人，張瓊云僅係借名登記之人云云，顯與其前開主張以移轉系爭房地所有權予張瓊云之方式，擔保系爭借款云云，前後陳述矛盾；且依其提出之上開支票、存款憑條僅能證明有票款金額15,442元存入莊國士帳戶之事實（見院一卷第28頁），尚無從證明系爭房屋101 年之房屋稅係由莊國士所繳納，況系爭房屋99至101 年之房屋稅應係由張瓊云繳納，此據原告提出張瓊云為納稅義務人、其上蓋有收款戳章之繳款書為憑（院一卷第208 至210 頁），莊國士單以其持有上述未鈐蓋收款戳章之房屋稅繳款書之事實，主張其與張瓊云間就系爭房地有借名登記之約定云云，顯然無據。

⒋ 綜上，系爭買賣契約既已明白約定莊國士出賣系爭房地予張瓊云，則其等間就系爭房地所成立者為買賣關係，莊國士徒以前後矛盾之詞，否認契約約定，辯稱其等間為讓與擔保關係云云，洵不足採。

㈣、莊國士與張瓊云就系爭房地所成立者為買賣關係，非如莊國士所辯之讓與擔保關係，已如前述，則爭點㈣部分即無論述之必要。另原告係受張瓊云信託系爭房屋，依信託法第1 條、第10條、第11條規定，原告僅於其與張瓊云所約定之特定目的內，有管理或處分系爭房地之權能，張瓊云並未喪失系爭房地之所有權，且原告享有之管理、處分權能既係由張瓊云授與，就此權能之有無及範圍，自均與張瓊云所享有者相同。則莊國士尚非不得以其與張瓊云間關於系爭房地所有權歸屬各節對抗原告（無論所辯有無理由），是原告主張莊國士不得以與張瓊云間之法律關係對抗其云云，非屬有據，併予指明。

㈤、系爭1 樓房屋所有權範圍並不包含系爭夾層。原告主張系爭夾層（外觀即如院二卷第94頁標示之紅色方框部分）在系爭1 樓房屋所有權範圍內云云，為被告莊國士所否認，並辯稱：系爭夾層係在系爭2 樓房屋之所有權範圍內等語。經查：

⒈ 按「依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產包括土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物，因係數人區分一建築物而各有其一部，各所有人所享有之所有權，其關係密切而複雜，故就此等建築物辦理第一次所有權登記時，各該所有權客體之範圍必須客觀明確，方得據以登記，俾貫徹登記制度之上述意旨」，司法院大法官第600 號解釋文參照。又申請使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之建造執照或雜項執照。二、建築物竣工平面圖及立面圖，此見建築法第71條第1 項規定自明。由上開規定可知已辦理第一次所有權登記之區分所有建築物，其各區分所有權之範圍，得藉由申辦使用執照所應檢附之建築物竣工平面圖及立面圖辦理之測繪結果，予以客觀明確的辨別。換言之，欲判斷區分所有建築物中各區分所有權之範圍，應以上開圖面及測繪結果予以判定。

⒉ 經查，系爭1 樓房屋屬區分所有建物，此有建物登記第二類謄本在卷可憑（院一卷第5 頁），是承上所述，系爭夾層究竟係在系爭1 樓房屋抑或系爭2 樓房屋之所有權範圍內，自應由系爭房屋之使用執照及檢附之竣工圖為判斷。又依本院調閱之使用執照檢附之竣工圖其中百分之一縱剖面圖所示（院一卷第68頁，竣工圖即外放之藍色圖說），系爭房屋共有地上7 層樓，地下1 層樓，其中地上1 樓騎樓高應為3.6 公尺、1 樓室內樓地板高度應為3.09公尺、2 樓室內樓地板高度應為2.9 公尺，除有上開圖說為憑，亦據高雄市政府工務局建管處人員於本院102 年12月18日至現場履勘時陳述明確，有勘驗筆錄可佐（院三卷第275 、306 、308 頁），又系爭1 樓房屋（即未包含系爭夾層之高度）經本院於上開履勘期日會同建管人員實地測量，測得現場騎樓高度為3.35公尺，系爭1 樓房屋室內樓地板高度為2.85公尺（院三卷第306頁），系爭1 樓房屋上開使用現況高度經與竣工圖標示之上開高度相比，騎樓部分僅相差0.25公尺（即3.6 公尺－3.35公尺＝0.25公尺）、1 樓室內部分僅相差0.15公尺（即3.09公尺－2.85公尺＝0.15公尺），差距甚微，佐以建管人員測量樓板高所用之儀器無法測量天花板之厚度，堪認上開數值差距乃係未將天花板厚度計入測得數值所致，是系爭1 樓房屋之使用現狀高度應與使用執照圖檢附之竣工圖圖說標示之高度相符，則位於系爭1 樓房屋上方之系爭夾層，自不在系爭1 樓房屋之所有權範圍內，況系爭夾層經建管人員測量後，確認未占用系爭1 樓房屋應有之空間，此有勘驗筆錄可考（院三卷第307 頁），是以，系爭夾層並非在系爭1 樓房屋所有權範圍內，已灼然至明。

⒊ 原告雖主張依使用執照圖說其中百分之一縱剖面圖、右側立面圖所示，圖之左側有一高度顯低於其他各樓層之夾層空間，且系爭夾層係從系爭1 樓房屋出入，其室內格局、水電等管路配置均與2 至7 樓不同，可徵系爭夾層應係系爭1 樓房屋之一部云云（院三卷第75頁、114 、115 頁，院四卷第261 頁、262 頁上方）。然依使用執照所示，系爭1 樓房屋本無夾層之設計，而原告上開所指之夾層空間，乃係系爭2 樓房屋前後有高低落差所致，除有竣工圖之右側立面圖可憑外，且據建管人員於102 年12月18日現場履勘時陳稱：系爭2樓房屋前半部高度為1.5 公尺、後半部為2.9 公尺等語明確（院三卷第309 頁），是原告主張系爭1 樓房屋本有夾層設計云云，即有誤會。又區分所有權建物之所有權範圍認定，應依使用執照檢附之竣工圖說為認定基準，已如前述，故原告另主張由系爭夾層使用之水電、出入口以及內部格局等情，判斷系爭夾層在系爭1 樓房屋之所有權範圍云云，亦不足採。

⒋ 原告另主張依建物登記謄本所示，系爭2 樓房屋應有陽台10.43 平方公尺、花台5.48平方公尺（院一卷第179 、214 頁），然系爭夾層之現況並無陽台、花台，且莊國士之女莊昕穎於99年4 月2 日以系爭2 樓房屋向訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）辦理房屋貸款時，莊國士帶同陽信銀行人員郭英亮勘估之標的並非系爭夾層，而係系爭夾層上方之建物，由是可知系爭夾層並非系爭2 樓房屋之一部，而係在系爭1 樓房屋之所有權範圍內云云（院二卷第179頁，院三卷第75頁下方、76頁，院四卷第262 至263 頁）。惟查，本院現場履勘時，系爭夾層雖無陽台、花台，然此係因所有權人於取得使用執照後即二次施工，將陽台、花台作為室內空間改建所致，此經莊國士於本院102 年12月18日現場履勘時陳述在卷（院三卷第305 頁），且系爭夾層外觀之磁磚較其他部分之磁磚鮮紅，亦有現場照片可證（院三卷第313 頁），再依系爭2 樓房屋之登記謄本所示，系爭2 樓房屋層次面積為87.58 平方公尺、陽台為10.43 平方公尺、花台為5.48平方公尺（院一卷第179 頁），上開面積合計共103.49平方公尺，適與系爭夾層經地政機關丈量之面積為103.54平方公尺大致相符，足認系爭夾層未有系爭2 樓房屋建物謄本登記之陽台、花台設計，乃係二次施工將陽台、花台作為室內空間所致，故原告以系爭夾層未有陽台、花台設計，主張應為系爭1 樓房屋一部，即不足採。再莊國士之女莊昕穎於99年4 月2 日以系爭2 樓房屋向陽信銀行辦理房屋貸款時，莊國士帶同陽信銀行人員勘估之標的非系爭夾層，而係門口貼有本院查封公告、債務人為徐藝婕之建物乙情，雖經陽信銀行人員於本院102 年7 月18日、102 年12月18日現場履勘程序中陳述在卷（院二卷第97頁、院三卷第305 頁），然區分所有權建物之所有權範圍認定應以使用執照及圖說為憑，已如前述，縱莊國士帶同陽信銀行人員至其他樓層勘估，亦不影響建物所有權範圍之認定，是原告以此主張系爭夾層應為系爭1 樓房屋之一部云云，亦不足採。

⒌ 又張瓊云於98年7 月30日登記為系爭1 、2 樓房屋之所有權人，嗣於99年4 月2 日以買賣為原因將系爭2 樓房屋所有權移轉登記予莊國士之女莊昕穎，分別有上開建物之謄本、異動索引在卷可憑（院一卷第47、179 頁，院三卷第18、19頁），而系爭夾層係在系爭2 樓房屋之所有權範圍內，已如前述，是縱張瓊云於99年4 月2 日之後，仍就系爭夾層與莊國士簽訂租賃契約，然此僅係張瓊云就其無處分權之物所訂立之債權契約，或莊國士明知系爭夾層非屬系爭1 樓房屋之一部分，而仍與張瓊云合意成立租賃契約，有無締約過失而應負賠償責任之問題，對系爭夾層所有權範圍認定並不生影響，故原告以此主張系爭夾層為系爭1 樓房屋所有權之一部云云（院三卷第76、77頁），尚乏依據。

㈥、原告請求被告莊國士、莊雅惠、甫大公司騰空遷讓返還系爭1 樓房屋及如附圖Ａ部分所示之樓梯為有理由，逾此部分則無理由。

⒈ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段分別定有明文。次按系爭房屋上訴人於買受後，出租與原出賣人居住，則依民法第946 條第2 項準用第761 條第2 項之規定，既已取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為系爭房屋移轉占有之日期，最高法院48年台上字第611 號判例可資參照。

⒉ 經查：

① 如附圖Ａ部分所示之樓梯係從系爭1 樓房屋「千昉卡拉ok」門口進入，而「千昉卡拉ok」門口坐落之位置仍在系爭1 樓房屋所有權範圍內，此經本院於102 年12月18日現場履勘時，與地政人員確認在卷，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（院三卷第304 、305 、310 頁），故如附圖Ａ部分所示之樓梯面積自在系爭1 樓房屋所有權範圍內。又張瓊云於98年7月15日簽訂系爭買賣契約向莊國士購買系爭1 、2 樓房屋，即於98年7 月30日登記為系爭1 、2 樓房屋之所有權人，並於同日與莊國士簽訂買賣合約承諾書，約定將系爭1 、2 樓房屋出租予莊國士，有該買賣合約承諾書為憑（院一卷第92頁），張瓊云以此占有改定之方式取得系爭1 樓房屋之占有，嗣張瓊云於101 年10月8 日將系爭1 樓房屋所有權信託登記移轉予原告，原告自得以所有權人之身分，請求無權占用之人返還系爭1 樓房屋以及如附圖Ａ部分所示樓梯，至如附圖Ｂ部分所示之系爭夾層並不在系爭1 樓房屋所有權範圍內，已如前述，則原告請求返還系爭夾層，即無理由。

② 又系爭1 樓房屋其內有被告莊雅惠、莊國士、甫大公司之物品，為兩造所不爭執，而被告莊國士抗辯基於讓與擔保之法律關係占用系爭1 樓房屋云云，為無理由，已如前述，則其等無法律上原因占用原告所有之系爭1 樓房屋，原告依民法第767 條之規定請求莊國士、莊雅惠、甫大公司騰空遷讓返系爭1 樓房屋及如附圖Ａ部分所示樓梯，為有理由，應予准許；至原告復依民法第767 條之規定請求常吉公司、依民法第455 條、767 條之規定請求被告劉心茵騰空遷讓返還系爭1 樓房屋及如附圖Ａ部分所示樓梯，然因無證據證明常吉公司、劉心茵有占用系爭1 樓房屋，且原告亦無法舉證劉心茵於租賃關係終止後對系爭1 樓房屋仍有實力支配之事實，從而，原告請求劉心茵、常吉公司騰空遷讓返還系爭1 樓房屋及如附圖Ａ部分所示樓梯，即屬無據，不應准許。

七、綜上所述，如附圖Ａ部分所示之樓梯係在系爭1 樓房屋所有權範圍內，如附圖Ｂ部分所示之系爭夾層則不在系爭1 樓房屋所有權範圍內，故原告依第767 條之規定，請求無權占用系爭1 樓房屋之人即被告莊國士、莊雅惠、甫大公司騰空遷讓返還系爭1 樓房屋及如附圖Ａ部分所示之樓梯，為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，即無理由，應予駁回。

八、原告及被告莊國士、劉心茵、莊雅惠均陳明願供擔保，請准分別宣告假執行、免為假執行，就原告前述勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項前段、第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

民事第二庭審判長法 官 甯 馨