臺灣高雄地方法院102年度簡上字第442號

• 裁判案由: 回復原狀
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 05 月 23 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第442號上　訴　人　陳水吉
陳錦沼
被上訴人　　陳艷美
上列當事人間回復原狀事件，上訴人對於民國102 年9 月11日本院高雄簡易庭102 年度雄簡字第360 號第一審簡易判決提起上訴，經本院於103 年5 月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262 條第1 、2 項分別定有明文。上開規定，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條，於簡易訴訟程序之二審程序中，亦準用之。查被上訴人於本院審理中當庭以言詞撤回對上訴人陳水吉、陳錦沼請求不當得利部分之訴，並經陳水吉、陳錦沼當庭表示同意（本院卷第74頁），揆諸前揭說明，被上訴人撤回該不當得利部分之起訴，於法自無不合。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國98年1 月7 日取得門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0 號2 樓房屋所有權（下稱系爭9
號房屋），陳水吉、陳錦沼則分別為系爭9 號房屋樓下門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0 號房屋（下稱系爭1 號房屋），及同路40之2 號房屋（下稱系爭2 號房屋）之所有權人，兩造並同為高雄復興大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人。詎陳水吉、陳錦沼未經伊及全體區分所有權人決議同意，分別自101 年2 月及98年以前，在系爭9 號房屋之外牆架設渠等各自經營之機車及茶行廣告招牌（如附圖編號A 、B 、C 、D 所示），原告屢次請求渠等拆除，渠等均置之不理，致伊所有權受有侵害，爰依民法第767 條及821 條規定，請求渠等將架設於系爭9 號房屋外牆上如附圖編號A 、B
、C 、D 所示之廣告招牌拆除，並將外牆回復原狀返還予伊及其他全體共有人等語。並聲明：㈠陳水吉應將系爭9 號房屋前側建物外牆2 至4 樓間如附圖編號B 所示、面積0.36平方公尺之招牌，及1 樓至2 樓間如附圖編號A 所示、面積2.99平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還被上訴人及其他全體共有人；㈡陳錦沼應將系爭9 號房屋前側建物外牆1 樓至2 樓間如附圖編號C 所示、面積1.65平方公尺之招牌，及2 樓至3 樓間如附圖編號D 所示、面積0.40平方公尺之招牌均拆除，並將牆壁釘痕損壞修復、磁磚回復原狀後返還予被上訴人及其他全體共有人。
三、上訴人方面：
㈠陳水吉則以：系爭大廈係於60年4 月14日興建完成使用，而系爭1 號房屋位於1 樓，以當時環境與時空背景，大樓外牆均係供1 樓店面設立招牌以招睞客戶之營業使用，伊是直接承繼前手使用方式而設置招牌，被上訴人請求拆除，非但有違原來使用情況，且將嚴重影響伊之生意，所請並不合理並有違民法第148 條之誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡陳錦沼則以：伊約於77年間在系爭大廈外牆設置廣告招牌，當時公寓大廈管理條例尚未施行，伊架設招牌多年，均未有住戶反應，應認已取得住戶同意，而與系爭大廈住戶間存有分管契約，而被上訴人係於98年1 月7 日因其婆婆死亡取得系爭9 號房屋之所有權，理應受該分管契約拘束，故伊乃有權於系爭大廈外牆設置廣告招牌。再者，被上訴人每月僅繳納1,200 元管理費，但一般住戶卻繳納1,500 元，足見其中差額300 元部分係作為補貼被上訴人因伊架設招牌占用房屋外牆之租金等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原審經審理後，判決陳水吉、陳錦沼應各拆除如附圖編號A
、B 、C 、D 所示之招牌，並將牆面回復原狀，返還予被上訴人及其他全體共有人。陳水吉、陳錦沼不服，分別具狀提起上訴，陳水吉於本院陳稱：伊係因買賣關係承受前手屋主之權益，並依前手原設置位置架設招牌，系爭大樓於外牆設置招牌已歷時近30年，被上訴人違背數十年來之既成事實，請求拆除招牌，顯有違誠信原則，並有失公平合理性等語。陳錦沼則稱：伊在公寓大廈管理條例施行前即已架設廣告招牌，迄今並未有住戶提出異議，足認住戶已默認允許伊架設招牌，民法亦未規定必須全體住戶明示同意始可架設招牌，原審顯不當限縮法律適用範圍，自有不當等語。並均聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則以：上訴人未經系爭大廈區分所有權人會議決議，亦未經占用樓層住戶即伊之同意，擅自架設招牌使用，自屬無權占有，而陳水吉並未曾知會伊要在外牆設置招牌，區分所有權人亦未曾就此做過任何決議，陳錦沼則曾於98年間因莫拉克颱風摧毀原設招牌而予以更換，其新設招牌時，亦未採用對其他住戶權益、損害最小之方式為之，更未得伊及區分所有權人之同意，渠等主張伊行使權利有違誠實信用原則云云，自無足採信。況系爭9 號房屋遭渠等所架設之招牌包圍，不但日間阻斷光線、通風，夜間更有強烈燈光之照射，宵小更有藉渠等所架設之直立式招牌攀爬入室之虞，造成伊生活、心理上強烈之不便及不安，自應予拆除等語，以資抗辯。並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人為系爭9 號房屋所有權人，陳水吉、陳錦沼則分別為系爭1 號房屋、系爭2 號房屋所有權人。兩造均為上開房屋所屬系爭大廈之區分所有權人。被上訴人就系爭大廈之共用部分所有權應有部分為1/70。
㈡陳水吉自101 年2 月起在系爭9 號房屋之外牆架設其經營之三洋機車廣告招牌。
六、本院得心證之理由：
㈠查陳水吉於101 年2 月起於系爭大廈外牆2 至4 樓間架設如附圖編號B 所示，面積0.36平方公尺之直式招牌，及1 樓至2 樓間如圖編號A 所示，面積2.99平方公尺之橫式招牌；陳錦沼則於系爭大廈外牆1 樓至2 樓間架設如附圖編號C 所示，面積1.65平方公尺之橫式招牌，及2 樓至3 樓間如附圖編號D 所示，面積0.4 平方公尺之橫式招牌等情，業經原審會同地政人員現場履勘，製有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖等件在卷可稽（原審卷第148 、149 、151-155 頁），且為兩造所不爭執，此部分事實堪以認定。
㈡陳水吉於100 年間購入系爭1 號房屋前，該處原經營咖啡廳使用，並有在系爭大廈外牆懸掛招牌，陳水吉則於101 年2
月起在系爭大廈外牆架設如附圖A 、B 所示招牌，亦經兩造陳明在卷（原審卷第54、55、57頁）；另陳錦沼於73年10月起於系爭2 號房屋經營千葉茶行，有高雄市政府營利事業登記證附卷可參（原審卷第104 頁），證人即系爭大廈現任主任委員廖淑美亦於原審證稱：伊自65年居住於系爭大廈，被告陳錦沼係自開店時即架設廣告招牌，迄今約20年等語明確（原審卷第236 頁），是上訴人辯稱系爭大廈外牆架設廣告招牌已行之有年等語，自非無據。
㈢系爭大廈之外牆面為維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，屬公寓大廈管理條例第3 條第4 項所指之大樓共用部分，而系爭大廈雖係於84年6 月28日公寓大廈管理條例公布施行前已興建完成之大樓，惟依98年1 月23日修正前有效施行之民法第799 條規定，數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，足見公寓大廈之外牆面不論於公寓大廈管理條例修正前後均屬共用部分，則依公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定，其有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。又「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」，亦經系爭大廈規約第2 條第3
項約定甚明（原審卷第11頁）。準此，系爭大廈之區分所有權人如欲於外牆面之共用部分懸掛或設置廣告招牌，無論在公寓大廈管理條例公布施行前後，均需取得其他區分所有權人之同意或與其他區分所有權人成立分管契約始得為之。
㈣系爭大廈外牆面之共有部分之使用需以規約或區分所有權人會議之決議為之，已如前述，而觀卷附系爭大廈規約並未有系爭1 樓、2 樓房屋所有權人得使用外牆面之約定，於此亦查無系爭大廈區分所有權人會議曾議決同意上訴人使用外牆之相關事證，被上訴人所提出之系爭大廈92年第一次管理委員會會議紀錄第四條臨時動議第2 項後段雖記載「外牆招牌應予收費」等語（原審卷第141 頁），惟管理委員會並無議決部分區分所有權人專用共有部分之權限，故其雖於上開會議紀錄中為該等載述，仍難據以憑為上訴人已合法取得使用外牆面之權源依據。
㈤按「契約固需當事人互相表示意思一致始能成立，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」、「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情形，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。」，最高法院91年台上字第2477號、29年上字第762 號分別著有裁判及判例要旨可參。查陳水吉向其前手購買系爭1 號房屋時，就外牆可否架設廣告招牌乙節，並無特殊約定，此有其提出之買賣契約附卷可參（原審卷第242 至248 頁）。而上訴人並未能提出系爭大廈之建商當初出售系爭1 號及2 號房屋時，即已約定容許由上開房屋所有權人於外牆面架設廣告招牌之具體事證，自難認渠等就外牆面之部分有分管協議之存在而得予以使用；又單純之沈默並不等同於默示之意思表示，系爭大廈外牆縱懸掛上訴人所設置之廣告招牌多年，亦僅足表示上訴人占用外牆之共用部分多年之事實，上訴人於此既未能提出被上訴人及其他住戶就渠等占用外牆部分有何種舉動或情事足可推知已同意約定由渠等使用之事證，住戶單純沈默未為制止之行為，仍難認已默示同意上訴人使用系爭大廈外牆架設廣告招牌，故上訴人主張渠等長期架設廣告招牌於系爭大廈外牆，區分所有權人均無異議，應係默示渠等使用云云，尚乏依據。至陳錦沼指稱被上訴人管理費短繳300 元係補貼外牆租金云云，惟，系爭大廈原先住戶管理費均為1,200 元，嗣因電梯問題，對3 樓以上住戶標準收取1,500 元之管理費，後因電梯改善後，復將系爭大廈所有住戶之管理費均調降200 元等情，此經陳錦沼自承在卷（原審卷第197 頁），與被上訴人所述相符（原審卷第196 頁），足見此管理費差額與廣告招牌無關；況苟該管理費差額係欲補貼被上訴人房屋外牆面遭架設廣告招牌所致，理應由招牌架設人負擔，而非減免被上訴人之管理費，變相由全體住戶來分擔，故陳錦沼上開主張，亦難據為其有利之事證。
㈥次按，所謂誠實信用之原則（民法第148 條第2 項），係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。陳水吉主張其承繼前手於系爭大廈外牆設置招牌已近30年，被上訴人要求其拆除招牌有違誠信原則云云，惟，被上訴人曾多次就外牆架設招牌事宜向上訴人反應協商、要求拆除，此經被上訴人陳明在卷（本院卷第33頁），並有被上訴人提出之調解不成立證明書、存證信函等件在卷可參（原審卷第19-21 頁），是渠，被上訴人顯並無引致上訴人信任其不欲行使權利之行為；而系爭大廈管理委員會雖曾就外牆懸掛招牌部分為收費之決議，然此並非管理委員會權限範圍內所得為之決議，且上訴人就其使用系爭大廈共用部分，多年來亦未曾給付任何之費用，渠等單純享受使用共用部分之利益，並未負擔任何義務，被上訴人卻得忍受渠等所架設之招牌影響住家通風、光線，與承受宵小可能藉招牌攀爬入室危及人身安全之風險，被上訴人要求上訴人拆除招牌，係為維護自身及全體區分所有權人共用部分之權利，並非以損害上訴人為主要目的，上訴人亦非不得重新取得被上訴人及區分所有權人同意後，選擇對被上訴人住宅影響最小之方式架設招牌，其主張被上訴人行使權利有違誠信原則云云，自無足採信。
㈦按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第821 條、第767 條第1 項分別定有明文。本件上訴人未能證明渠等與其他區分所有權人間就系爭大廈外牆面有分管協議或約定專用之合意，渠等亦未經系爭大廈區分所有權人會議決議同意，即逕行在系爭大廈外牆架設招牌使用，自屬無權占有，是被上訴人依上開規定請求上訴人拆除渠等所架設如附圖編號A 、B 、C 、D 所示之廣告招牌，並將牆壁回復原狀後返還與被上訴人及其他區分所有權人，自屬有據。
七、綜上所述，上訴人無權占用系爭大廈外牆面架設如附圖編號A 、B 、C 、D 所示之廣告招牌，被上訴人請求拆除，並將其牆壁回復原狀後返還與被上訴人及其他區分所有權人，為有理由，應予准許。原審因而為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3
項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君
法 官 郭宜芳
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 23 日
書記官 何秀玲