臺灣高雄地方法院102年度訴字第1234號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1234號

原告

中信開發資產管理有限公司

法定代理人

吳柏叡

訴訟代理人

施旭錦律師

複代理人

陳炳彰律師

複代理人

李淑妃律師

被告

侯俊君

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國102 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：伊於民國100 年11月24日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定將門牌號碼高雄市○○區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自101 年2 月15日起至111 年2 月14日止，每月租金新臺幣（下同）21萬元，租金支付方法係由被告一次開立一年期支票12張交付原告，按月兌現（下稱系爭租約），詎被告開立之102 年1 月份租金支票，經提示竟遭退票，應繳之102 年2 月份租金則未開立支票，亦未支付現金，迄至102 年3 月16日已連續積欠租金達2 個月以上，經原告發函催告，然被告仍未前來繳納，被告雖辯稱交屋遲延50餘天乙節，但此係因為被告裝潢工程進場太晚，並非原告遲延交屋，縱使真有遲延，被告102 年1 至4 月之租金均無繳納，至遲於102 年4 月15日亦已達兩個月未付租金，再以102 年7 月10日準備書狀對被告為終止租約之意思表示，因原告已合法依系爭租約之第陸條特別約定事項第17點之約定終止兩造租賃契約，原告自得請求被告返還系爭房屋，為此爰依民法第455 條、第767 條前段之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

三、被告雖未於言詞辯論期日到庭，然具狀以：原告於101 年4月底交屋，延後幾近50天，經雙方協調後，原告代理人林麗雲表示公司會於第2 年度開始扣除1 個月租金，故計算至102 年3 月15日應只1 期欠款，至同年4 月15日才達2 個月未付租金。又伊實因承租系爭房屋所投資開立之診所於101年11月中旬已實質停業，鉅額虧損致無力負擔租金，伊將儘速騰空系爭房屋等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項如下：原告於100 年11月24日與被告簽訂房屋租賃契約書，將系爭房屋出租予被告。

五、本件爭點即為：系爭租約是否經原告合法終止？被告就系爭房屋有無合法占有使用權源？茲敘述本院得心證之理由如下：

㈠原告主張依照系爭租約，租約應按月給付，被告未給付102年1 月至3 月之租金，已於102 年3 月20日催告被告應於102 年3 月25日前給付102 年1 月之租金，並於同年月21日送達，因被告遲未繳納，依照系爭租約第陸條第17點，若被告積欠租金達2 個月以上，原告得終止租賃契約，伊已於102年3 月28日依照上揭約定以存證信函對被告為終止租約之意思表示乙節，業據其提出相符之租賃契約書影本、高雄文化中心郵局第60號存證信函及回執影本、高雄文化中心郵局第76 號 存證信函及回執影本、房屋稅繳款書影本各1 份等件為證，被告對於原告主張之上揭事實已於102 年5 月16日受通知，但未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，應視同自認，是原告此部份主張堪信為真。被告雖辯稱：因101年4 月底交屋，延後幾近50天，原告同意扣除一個月租金云云，然此與系爭租約所載不符，被告並無舉證以實其說，所辯尚難憑採。

㈡按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項規定，終止契約」，民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項定有明文。本件原告業已於102 年3 月20日催告被告應於102 年3 月25日前給付102 年1 月之租金，並於同年月21日送達，被告既未能提出給付102 年1 月租金之證明，依照上揭法律規定，原告自得終止租賃契約。又原告已依約對被告為終止契約之意思表示亦經本院認定如前，故被告自102 年3 月28日起起繼續居住使用系爭房屋，自屬無權占有，原告本於民法租賃關係及所有物返還請求權之法律關係，訴請被告騰空遷讓交還系爭房屋，核屬有據。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

據上論斷：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。

以上證明與原本無異。