臺灣高雄地方法院102年度重訴字第26號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 08 月 22 日
• 法官: 謝宗翰
• 當事人: 黃孟仕、林孟經、柯明宏

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第26號原　　　告　黃孟仕
林孟緯
林亞頡
林亞醇
兼上二人　　林孟經
法定代理人
上五人共同　王伊忱律師
訴訟代理人　陳景裕律師
鄭美玲律師
複代理人　　詹秉達律師
被　　　告　柯明宏
訴訟代理人　李玲玲律師
胡詩梅律師
吳秋麗律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國103年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號I1，面積七十六平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體。
被告應各給付原告林亞頡、林亞醇新臺幣陸萬零陸佰壹拾元及自民國一０二年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國一０二年二月一日起至返還前項土地予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體之日止，按月給付原告林亞頡、林亞醇各新臺幣壹仟零壹拾元。
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號I ，面積一八一平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告黃孟仕及其他共有人全體。
被告應給付原告黃孟仕新臺幣叁萬玖仟伍佰玖拾肆元及自民國一０二年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自民國一０二年一月一日起至返還前項土地予原告黃孟仕及其他共有人全體之日止，按月給付原告黃孟仕新臺幣陸佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告林亞頡、林亞醇以新臺幣玖拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾柒萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
本判決第三項、第四項於原告黃孟仕以新臺幣貳佰肆拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣柒佰叁拾柒萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○段000 ○000 地號土地（下稱系爭420 、432 地號土地，合稱系爭土地）之共有人之一，而被告為如附圖所示I 、I1建物之所有權人，被告未經伊之同意也無其他法律上之權源，竟以其所有之前開建物占有使用系爭土地，伊自得依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告將如附圖所示之I 、I1建物拆除並將所占用之土地騰空返還予伊及其他共有人，並依民法第179 條規定，請求被告按月依其等應有部分之比例給付自民國102 年2
月1 日起回溯前5 年，以系爭土地公告地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，為此爰依民法第767 條、第821 條及第179 條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將坐落系爭432 地號土地上如附圖所示編號I1，面積76平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體。㈡被告應給付原告林亞頡、林亞醇新臺幣（下同）109,725 元及自102 年2 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自102 年2 月1 日起至返還前項土地予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體之日止，按月給付原告林亞頡、林亞醇1,829 元。㈢被告應將坐落系爭420 地號土地上如附圖所示編號I ，面積181 平方公尺之建物拆除，並將所占用之土地返還予原告林孟經、林孟緯、黃孟仕及其他共有人全體。㈣被告應給付原告林孟經、林孟緯、黃孟仕376,178 元及自102 年1 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自102 年1 月1 日起至返還前項土地予原告林孟經、林孟緯、黃孟仕及其他共有人全體之日止，按月給付原告林孟經、林孟緯、黃孟仕6,270 元。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊父柯登泉自日據時期起即借用其兄長柯天慶之名義向系爭土地之所有權人租地建屋，而訴外人吳金木、江啟川及陳石頭亦係於同時期向系爭土地所有權人租地建屋之鄰居，嗣於民國50幾年間，吳金木、江啟川及陳石頭欲搬離該處，柯登泉便陸續向該3 人購買其等所起造之房屋，並繼受其等使用所座落建地之租賃權（連同柯天慶承租部分之建地總面積為181 平方公尺），詎66年間賽洛瑪颱風重創高雄地區，造成柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭原始起建之杉木造房屋遭摧毀，柯登泉遂將前揭租賃之土地予以整併，搭配其嗣後藉訴外人鄭清佐向林迦購買或承租之高雄市○○區○○段000 地號土地及系爭432 地號部分土地（面積76平方公尺）起建現有門牌號碼高雄市○○區○○路00號建物（下稱系爭房屋）使用迄今，而林孟丹亦曾於改建完成後持續遣人向柯登泉收取租金，又柯登泉於98年7 月5 日過世後，其繼承人均同意由被告單獨繼承系爭房屋暨對系爭土地之租賃關係，並完成稅籍變更登記，是系爭房屋使用系爭土地乃基於租賃關係而為有權使用，原告請求伊拆屋還地並返還無權使用系爭土地之不當得利均屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告林孟經、林孟緯、黃孟仕現為系爭420 地號土地之共有人；原告林亞頡、林亞醇現為系爭432 地號土地之共有人。㈡如附圖所示I 、I1建物為被告一人單獨所有而有完全之支配處分權能。
㈢被告在系爭房屋內居住，並曾在該址從事販賣成衣之商業活動，及經營鋼鐵工廠，現則改為個人工作室。
四、得心證之理由
原告主張其為系爭土地之共有人乙情，業據其提出土地登記謄本為憑（見本院卷㈠第15頁、第16頁及卷㈡第8 頁至第10頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。而其主張被告以系爭房屋無權占用系爭土地，應負拆屋還地及償還所受有相當於租金之不當得利之責，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告有無占有使用系爭420 、432
地號土地之合法權源？㈡原告請求被告拆除如附圖所示編號I 、I1建物，有無理由？㈢被告占有使用系爭420 、432 地號土地是否無法律上之原因受有利益？若然，原告得否請求被告返還不當得利？金額若干？茲分述如下：
㈠被告有無占有使用系爭420 、432地號土地之合法權源？
⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正公布之民法第820 條第1 項定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執其非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任，最高法院98年度台上字第863 號著有判決意旨可資參照。
⒉系爭420 地號土地部分：被告辯稱其父柯登泉除曾以柯天慶之名義承租系爭420 地號土地建築房屋外，並曾因購買吳金木、江啟川及陳石頭之房屋而併予繼受其等租賃基地之法律關係，業據其提出柯天慶、吳金木、江啟川及陳石頭之配偶陳周向林迦物產株式會社（後改名為林迦物產股份有限公司，下同）、慶雲公司繳納租金之收據、房屋賣斷證等件為憑（見本院卷㈡第31頁至第97頁），原告固均否認前揭私文書形式上之真正，然被告提出之租金收據除部分遺失者外，其日期經年累月長期連綿不絕，顯非被告在本件訴訟繫屬中臨時憑空捏造可得，且前揭收據上之管理者所列林瓊璋、林孟丹、林孟光、林孟經者，分別係林迦之子、孫及玄孫，而黃朝榮、黃朝鎧、黃兼昌則各為黃慶雲之子及孫，以被告與林迦、黃慶雲之家族非親非故，其要無可能如此清楚地掌握各該家族成員之姓名、關係，堪信此等租金收據亦非虛偽變造，而原告復未能提出任何積極之證據方法彈劾前揭證據之憑信性，則其否認各該私文書之真正均不足採，是前揭私文書均堪作為本院審認事實之證據方法，合先敘明。而依被告所提出柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭繳納之租金收據所示，此僅足以佐證其等各因承租平和町壹丁目貳番（其後地籍資料變更為平和段壹小段貳地號，最終登載為系爭420 地號）17.22 坪（約56.925平方公尺）、14.25 坪（約47.107平方公尺）、14.12 坪（約46.677平方公尺）及9.5 坪（約31.404平方公尺）使用而給付租金予各該收據上所列出租人之事實，此與證明其等與系爭420 地號土地之全體共有人（或經全體共有人授權管理處分系爭420 地號土地之人；系爭420 號土地自民國8 年至67年之歷來所有權人異動情形，詳如附表所示，見卷㈡第291 頁至第309 頁）間有租賃契約關係存在者仍屬有間，蓋稱租賃契約者，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物具有合法之管理處分權限為必要，換言之，未經系爭420 地號土地全體共有人同意或授權之部分共有人固得任意與他人成立租賃契約，惟其效力非必及於未具名之他共有人，自不得據以對抗未同意出租之他共有人，而前揭柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭繳納租金之收據，除若干僅記載部分共有人名義，諸如林迦、林迦物產株式會社、林孟丹、林孟光、林孟經、黃朝榮、黃朝鎧、黃兼昌等人之名義〔至慶雲公司始終非系爭420 地號土地之所有權人，且慶雲公司是否為黃慶雲本人所創立，從未見被告於本件訴訟繫屬中提出任何資料佐憑，本院實無從判斷早於27年2 月13日即已病逝之黃慶雲與47年爾後之收據證上始開始出現之慶雲公司有何干係，更遑論審認其與柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭有何成立租地建屋契約之意思表示合致，故而不論〕外，並無黃慶雲或黃東成之記載，是依被告提出之繳納租金收據綜合觀察，柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭是否果係與系爭420 地號土地之全體共有人成立租賃建築基地之契約實非無疑，另參酌被告提出之收據上多記載有96分之33、96分之66或96分之71等情詞（見本院卷㈡第42頁、第55頁至第70頁、第74頁至第97頁），該等持分比例要與被告提出系爭420 地號土地日據時期迄67年間之土地登記謄本內，記載林孟丹、林孟經等人之應有部份比例相近（見本院卷㈡第301 頁至第309 頁，比例部分詳附表所示），若系爭420 地號土地之全體共有人曾均同意與柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭成立租賃契約，收取租金之經辦人員理應為全體出租人之利益收取租金，而非僅按應有部份比例收取之，此益徵柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭僅係按與其等成立租地建物契約之共有人應有部分之比例繳納租金而不及於其他，而被告迭經本院數次請其特定究竟係與何人成立系爭420 地號土地之租賃契約後，竟均無法具體特定之（見本院卷㈢第234 頁），而其所聲請傳喚之證人即柯登泉之配偶柯吳省亦於本院證稱：伊只知道土地是林迦的，他都有派人來收，至於地主有幾個人伊並不清楚，當時也沒有人知道地主是否有合意將土地租給柯登泉（見本院卷㈡第137 頁）等語，以系爭420 地號土地歷年之共有人如附表所示，所有權從未曾集中於林迦一人，則柯登泉等人主觀上以其等所知悉之林迦作為出租人而與之締結租賃契約，其效果實無法及於全體共有人而使其他共有人（諸如本件原告黃孟仕係繼承其父黃東成之應有部分而來，然遍觀全卷均無黃東成同意締結租賃契約或收取租金之證據方法）亦應受該租賃關係之拘束，則被告前揭繳納租金之證明，僅能認定柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭與林迦等部分共有人之間有繳納租金之事實，尚不足以使本院形成系爭420 地號土地之全體共有人均有與柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭成立租賃契約之心證。而被告迄本件言詞辯論時俱未提出其他積極證據方法證明柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭於其所辯稱之日據時期起即有與黃慶雲或黃東成立租賃契約，縱其等各曾繳納租金予部分共有人，惟依98年1 月23日修正公布之民法第820 條第1 項規定，亦難認其等係向有權出租系爭420 地號土地之全體共有人承租建築基地而為有權占有使用系爭420 地號土地，則原告黃孟仕主張其與被告間並無租賃關係存在即屬有據。
⒊系爭432 地號土地部分：被告辯稱其父柯登泉係藉訴外人鄭清佐向林迦承租系爭432 地號部分土地（面積76平方公尺）云云，並舉證人柯吳省證稱：作店面那一塊也是向地主租的，地主是派鄭清佐來收租等語為憑，然證人柯吳省於本院首次傳訊時對此情節隻字未提，其竟於原告指摘被告提出之租金繳納單據上柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭承租面積總和僅182 平方公尺【計算式：56.925平方公尺＋47.107平方公尺＋46.677平方公尺＋31.404平方公尺＝182.113 平方公尺】，與如附圖所示I 建物部分（181 平方公尺）約略相符，不足以囊括如附圖所示I1建物部分後，始為有利於被告之證詞，其證述情詞之憑信性已非無疑，且證人柯吳省對於何時承租、有無按月收取租金等細節均以不記得了等語帶過，甚至對為何未保留租金繳納之收據乙節更僅稱鄭清佐說不用給所以就沒有拿，然依被告自其父柯登泉起就系爭420 地號土地按期繳租所得之繳款收據均妥適保存迄今，足見其對該等單據用以證明租賃關係存在之重要性知之甚詳，豈會因鄭清佐之敷衍之情詞而隨之妥協，則其所證述之情詞難認與事實相符，而被告亦未能提出其他證據以補強證人柯吳省前揭證詞之憑信性或逕予支持被告有向系爭432 地號土地全體共有人（如附表所示）承租系爭432 地號土地，本院亦難信其此部分所辯為真實。
⒊綜上，被告就系爭420 、432 地號土地部分既未能舉證證明其前手柯登泉、吳金木、江啟川及陳石頭有與該土地之共有人全體成立租地建物契約，復未能於本院審理中提出其他證據方法證明其有何占有系爭土地之合法權源，被告屬無權占有使用系爭土地者堪予認定。
㈡原告請求被告拆除如附圖所示編號I 、I1建物，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。，民法第767 條第1項前段、第821條分別定有明文。
⒉如附圖所示I 、I1建物為被告一人單獨所有而有完全之支配處分權能，原告黃孟仕、林孟經、林孟緯現為系爭420 地號土地之共有人，原告林亞頡、林亞醇現為系爭432 地號土地之共有人，為兩造所不爭執，堪信為真實，而原告林孟經、林孟緯現固亦為系爭420 地號土地之共有人，然其等之應有部分分別係源自林迦及黃朝鎧（詳附表），而林迦、黃朝鎧與被告之前手間應有租賃契約存在，故原告林孟經、林孟緯自應為其等之前手所拘束，然此拘束依債之相對性並無法阻卻原告黃孟仕，故而其對原告黃孟仕仍無合法使用系爭土地之權源，另就系爭432 地號土地部分，被告始終無法證明其有何租賃契約存在，則原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇主張被告所擁有如附圖所示編號I 、I1之建物確已無權占有系爭土地堪認屬實。而被告占用系爭土地範圍及面積如附圖所示編號I 、I1建物等事實，業據本院至現場勘驗，並囑託高雄市政府地政局鹽埕地政事務所就系爭房屋占用系爭土地之位置及面積進行測量，並繪有複丈成果圖在卷可參（如附圖所示），則被告既無權占用原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇所各自共有之系爭土地，且系爭I 、I1建物為被告所有，是則原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇依所有物返還請求權之法律關係，請求對如附圖所示編號I 、I1建物有處分權之被告應將該建物使用系爭土地之部分（面積257 平方公尺）拆除併返還予原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇以及其他共有人全體，洵屬有據，應准許之。
⒊被告雖辯稱原告訴請拆屋還地所受利益不及其所受之損害，認屬權利濫用云云，然系爭I 、I1建物係無權占有系爭土地，是原告訴請拆屋還地，自屬合法行使其權利，要難認係以損害他人利益為主張目的，要無權利濫用可言，被告此部分所辯即非可採。又被告辯稱本件有民法第796 條之適用云云，惟被告所有之系爭I 、I1建物係全面且大面積占有使用原告所有之系爭土地，此與民法第796 條調和相鄰關係所由設之越界建築規範本旨迥異，自無逕予適用或類推適用之餘地，是被告此之所辯亦不足採。
⒋綜上，被告無權占用原告所共有之系爭土地，則原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告應將該建物使用系爭土地之部分（面積257 平方公尺）拆除併返還占用部分之土地予原告以及其他共有人全體為有理由。
㈢被告占有使用系爭420 、432 地號土地是否無法律上之原因受有利益？若然，原告得否請求被告返還不當得利？金額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。本件被告以其所擁有如附圖所示系爭I 、I1建物無權占用系爭土地悉如前述，則揆諸前揭說明，原告依民法第179 條之規定，請求其給付相當於租金之不當得利，即有理由。
⒉原告得請求之金額若干？
⑴按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1 項所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。查如附圖所示系爭I 、I1建物所座落之土地鄰近旗津渡輪站，可透過渡輪直達高雄市西子灣與捷運接駁，附近亦有公有市場、郵局、旗津觀光老街，生活機能便給，交通尚可等情，經本院勘驗屬實，有前開勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷㈡第263 頁、卷㈢第23頁），本院審酌系爭土地所在位置商業繁榮程度、生活機能優良，而被告對其所有之建物除供作住居使用，並有部分用以經營商業獲利，是其利用系爭土地確係受有相當之利益等情狀，認以申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，應屬合理適當。又系爭土地之申報地價其中系爭420 地號土地102 年1 月申報每平方公尺為8,400 元、432 地號土地99年1 月申報每平方公尺為9,280 元，有土地登記謄本在卷可參（見卷㈡第8 頁、卷㈠第15頁）爰依被告所有建物分別占用系爭420 、432 地號土地面積、申報地價及年息10% 計算被告應給付起訴前5 年相當於租金利益應各為760,200 元及352,640 元【計算式：⑴系爭420 地號土地部分8,400 元×181 平方公尺
×10% ×5 ＝760,200 元；⑵系爭432 地號土地部分9,280
元×76平方公尺×10% ×5 ＝352,640 元】，故原告黃孟仕
、林亞頡、林亞醇依其應有部分之比例可得請求被告給付相當於租金之不當得利金額各為39,594元、60,610元及60,610元【計算式：原告黃孟仕部分：760,200 元×10/192＝39,5
93.75 元，小數點以下四捨五入（以下同）；原告林亞頡、林亞醇部分：352,640 元×33/192＝60,610元】，及應按月
給付原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇相當租金利益之金額各660 元、1,010 元、1,010 元【計算式：原告黃孟仕部分：8,400 元×181 平方公尺×10% ÷12×10/192＝659.89元；原
告林亞頡、林亞醇部分：9,280 元×76平方公尺×10% ÷12
×33/192＝1,010.16元】，原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇逾
此範圍之請求，即屬無據。至原告林孟經、林孟緯部分，囿於其等前手與被告前手間之租賃契約存在，是被告對原告林孟經、林孟緯即屬有法律上之原因使用系爭420 地號土地，故而原告林孟經、林孟緯依民法第179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利即屬無據。至原告林孟經、林孟緯得否訴請被告給付租金或依情事變更原則調整租金，本院基於民事訴訟法當事人處分權主義之作用，無庸亦不得為此部分之審認，附此敘明。
五、綜上所述，系爭420 地號土地雖係被告之先人柯登泉向原告林孟經、林孟緯之前手所承租用以建築房屋使用者，然此租賃契約僅得拘束原告林孟經、林孟緯，而不及於原告黃孟仕，又被告亦無法舉證證明其父柯登泉與系爭432 地號土地之全體共有人間曾成立租賃契約，故原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇主張被告以如附圖所示編號I 、I1建物無權占有使用系爭土地應予拆除地上物並返還系爭土地占用部分予黃孟仕、林亞頡、林亞醇及其他共有人，並請求被告給付原告黃孟仕39,594元及自102 年1 月1 日起按年息5%計算之利息，並應自102 年1 月1 日起至返還系爭420 地號土地占用部分予原告黃孟仕之日止，按月給付黃孟仕660 元；給付原告林亞頡、林亞醇各60,610元，及自102 年2 月1 日起按年息5%計算之利息，並應自102 年2 月1 日起至返還系爭432 地號土地占用部分予原告林亞頡、林亞醇及其他共有人全體之日止，按月給付原告林亞頡、林亞醇各1,010 元，均屬有據，其餘請求均無理由，不應准許。至原告林孟經、林孟緯所為拆屋還地、給付不當得利之請求，均無理由，亦應予以駁回。
六、原告及被告均各陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，關於原告黃孟仕、林亞頡、林亞醇勝訴部分，經核尚無不合，爰分別審酌相當之金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392
條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日民事第三庭法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日書記官 李祥銘