臺灣高雄地方法院103年度訴字第344號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第344號

原告

許福添

原告

許直雄

共同訴訟代理人

許枝法

共同訴訟代理人

吳永茂律師

共同訴訟代理人

羅玲郁律師

被告

許龍輔

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件土地承租人即原告與出租人即被告間因耕地租佃發生爭議，經原告向高雄市大社區公所耕地租佃委員會申請調解及向高雄市政府耕地租佃委員會申請調處，均未成立，而由高雄市政府於民國102 年11月27日以高市○地○○○00000000000 號函移請本院審理，核與前揭規定相符。

貳、實體事項：

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地（面積822.8 平方公尺，下稱系爭土地）自38年1 月1 日起即訂有耕地三七五租約，被告繼承取得系爭土地後，與原告二人訂有三七五耕地租約（租約字號：仁翠字第134-2 號，下稱系爭租約），租期自92年1 月1 日起至97年12月31日止共6 年，嗣續訂租約自98年1 月1 日起至103 年12月31日止共6 年，並經高雄市大社區公所核定准予續租。被告明知系爭土地已由原告合法承租耕作，且按期支付租金，竟違反應提供系爭土地予原告使用收益之義務，而於96年10月至同年11月12日期間，多次持電鋸將原告許福添於系爭土地所種植之黑麻竹木270 枝鋸斷，更聘僱工人駕駛挖土機，挖掘上述黑麻竹木之頭部、根部，致該等黑麻竹木死亡而無法生長竹筍供原告收成以出售獲利；被告復於97年4 月間，僱工挖除原告於系爭土地上所種植之芭樂樹苗，並聘僱工人駕駛挖土機於系爭土地上挖土整地，同時僱工於系爭土地邊界建築擋土牆、架設圍籬、搭設蘭花架及工作屋等地上物，並栽植樹苗，且將上開圍籬上鎖，使原告完全無法使用收益系爭土地。被告上述違法毀損原告農作物及強占系爭土地之行為，業經原告對其提起毀損罪及妨害自由罪之告訴，經本院98年度簡上字第355 號、98年度簡上字第992 號刑事判決確定，然被告仍繼續強占系爭土地迄今。兩造間就系爭土地有合法耕地租約存在，於租約未終止之有效期間內，原告就系爭土地有使用收益之權，被告違約強占系爭土地使用收益，受有不法利益，使原告無法依租約占有及使用收益系爭土地，原告自得依民法第179 條、土地法第110 條規定，請求被告返還以公告地價8 ％計算相當於租金之不當得利，其中自96年10月1 日起至原告提出耕地租約爭議調解申請之101 年9 月30日止共5 年之金額合計189,573 元（計算式：822.8 ㎡×576 元×8 ％×5 ＝189,573 ），而自101 年10月1 日起租約終止日止之每年金額為37,914元（計算式：822.8 ㎡×576 元×8％＝37,914）。為此，依不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告189,573 元，及自民事準備書（一）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）被告應自101 年10月1 日起至租約終止日止，按年給付原告二人37,914元。（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：耕地三七五減租條例施行後，行政院核定12項規定要求租佃遵守，地方政府依減租條例做成處分要約出租人，進而單方於租約書面蓋章，以租約替代行政處分，完成行政院核定替代行政處分之行政契約，故行政院核定之12項規定即為租約之意思表示，地方政府依行政處分續約即為三七五租約之締約機關，故三七五租約係存在於地方政府與租佃之間。又高雄市大社區公所於92年未實質審查耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第19條第3 項之補償金額，已違反行政程序法第145 條之規定，經高雄高等行政法院101 年度訴字第390 號行政訴訟判決高雄市大社區公所敗訴，認系爭租約未合法成立；另減租條例第19條第3 項已於95年因違憲期滿失效，高雄市大社區公所對該法律失效置之不理，被告乃依行政程序法第147 條規定於96年11月終止租約收回耕地。故兩造間之系爭租約既未合法存在，被告自無違約情事等語置辯。答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）系爭土地自38年1 月1 日起即訂有耕地三七五租約（租約字號：仁翠字第134-2 號）。

（二）被告於92年間繼承取得系爭土地，並自96年10月1 日起占有使用系爭土地迄今。

四、本件爭點：

（一）兩造間就系爭土地之耕地三七五租約是否合法存在？有效之租賃期間為何？

（二）被告占有系爭土地是否係無法律上原因受有利益，致原告受損害？如是，原告得請求被告給付之不當得利金額若干？

五、兩造間就系爭土地之耕地三七五租約是否合法存在？如是，有效之租賃期間為何？

（一）被告許龍輔所有系爭土地原與原告訂有系爭租約，系爭租約租期至97年12月31日屆滿，被告於98年1 月5 日檢附自任耕作切結書等文件，以擴大家庭農場經營規模為由，依耕地三七五減租條例第19條第2 項規定，向改制前高雄縣大社鄉公所申請收回系爭土地自耕，原告亦申請續訂租約。案經高雄縣大社鄉公所審核後，以被告所有之系爭土地已劃分為都市計畫內土地，核與內政部97年7 月1 日臺內地字第0000000000號函釋（已於102 年8 月13日停止適用）之「耕地」規定不符為由，乃以98年9 月3 日社鄉民政字第0000000000號函否准被告之收回自耕之申請，並准由原告續訂租約6 年。被告不服而提起行政訴訟，經高雄高等行政法院於99年1 月20日以98年度訴字第689 號判決將訴願決定及原處分撤銷，並命高雄縣大社鄉公所對於被告98年1 月5 日申請收回出租耕地事件，應依該判決之法律見解作成決定，嗣經最高行政法院100 年5 月27日以100年度判字第855 號判決駁回上訴而告確定。嗣高雄縣大社鄉公所認有減租條例第19條第1 項第3 款所定出租人不得收回自耕之情形，乃再以101 年1 月30日高市○區○○○○0000000000號函核定出租人不得收回出租耕地，由承租人續訂租約6 年（租期自98年1 月1 日起至103 年12月31日止）。被告不服而提起行政訴訟，經高雄高等行政法院於102 年9 月5 日以101 年度訴字第390 號判決將訴願決定及原處分撤銷，並命高雄縣大社鄉公所應作出准許被告收回出租耕地之行政處分，嗣經最高行政法院103 年1 月16日103 年度判字第38號判決駁回上訴而告確定等情，此有上開判決書在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。又高雄市大社區公所即依上開判決及耕地三七五減租條例第19條規定核定准許被告收回系爭土地，否准原告續約，並報請高雄市政府地政局備查等情，亦有高雄市政府地政局103 年2 月27日高市地○○○○00000000000 號函覆及其相關資料在卷可稽。則系爭租約租期係至97年12月31日屆滿，而高雄市大社區公所既已依耕地三七五減租條例第19條規定，核定准許被告收回系爭土地，否准原告續約之申請，系爭租約已因租賃期限屆滿而消滅。

（二）被告固辯稱：地方政府依減租條例做成處分要約出租人，進而單方於租約書面蓋章，以租約替代行政處分，完成行政院核定替代行政處分之行政契約，故租約係存在於地方政府與佃農之間；又高雄市大社區公所於92年要求被告補償原告後收回自耕，然其補償處分未經實質審查，法律依據亦經宣告違憲云云。按行政機關依耕地三七五減租條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定與調處均係行政處分，出租人承租人如有不服，應循行政訟爭程序請求救濟，不得向普通法院提起民事訴訟（司法院大法官會議釋字第128 號解釋參照）。又依耕地三七五減租條例所訂立之租約，屬出租人與承租人間之私權關係（最高行政法院55年判字第49號判例參照）。可知，行政機關依該條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定與調處，當事人若不服，可循行政爭訟程序以求救濟，是被告若對於上開行政處分不服，自應提起相關行政救濟程序，無論該核定或調處有無不當或違法，於行政訴訟程序撤銷該核定或調處前，仍屬合法有效，法院應受其拘束；又上開核定或調處乃法律所定程序，本質上屬私權爭執之租佃爭議，不因須經該程序而更易其本質，自難據此認該耕地租約係屬行政契約。是被告主張耕地三七五租約是行政機關與佃農間之行政契約云云，自屬無據；另司法院大法官會議於釋字第580 號解釋，就耕地三七五減租條例第19條第3 項準用同條第17條第2 項第3 款之補償規定，固認出租人收回出租之土地，若應再補償承租人作為收回耕地之附加條件，係不當限制耕地出租人之財產權，有悖於保障人民財產權之規定，惟亦認其應自解釋公布日（93年7 月9 日公布）起，至遲於屆滿二年即95年7 月9 日時，失其效力，是行政機關於92年所為之補償處分，係依據當時有效之法律所為，並無違法。被告辯稱：高雄市大社區公所於92年之補償處分未經實質審查，法律依據亦經宣告違憲云云，均屬無據，為不足採。

六、被告占有系爭土地是否係無法律上原因受有利益，致原告受損害？如是，原告得否請求被告給付自何時起之不當得利金額若干？

（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是原告於租賃期間對於系爭土地有權使用、收益，被告無權占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，其依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。又被告係自96年10月1日起開始排除原告使用系爭土地，並占有系爭土地，而兩造間之系爭租約係至97年12月31日租賃期間屆滿，已如前述，是原告請求被告給付自96年10月1 日起至97年12月31日止，相當於租金之不當得利，核屬有據；至系爭土地自98年1 月1 日起，租賃契約已因租賃期間屆滿而消滅，被告自得收回自耕而取得使用收益權，原告就此期間之請求，自屬無據，為不足採。

（二）次按城市地方土地之租金以不超過其申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文；又土地法第97條第1 項所謂土地價額依法定地價；而土地所有權人申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條及土地法第148 條亦有明定，則土地法第97條第一項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。而系爭土地之申報地價為每平方公尺576 元，此有系爭土地登記謄本、高雄市公告地價查詢結果在卷可稽，被告就此亦未有爭執，該數據自可援為計算之基礎。又系爭土地位於觀音山登山道路旁，距國道10號快速道路仁武交流道車程約5 分鐘，距高雄市大社區市區車程約10分鐘等情，此有原告提出之現場照片、空照圖及地圖在卷可稽（本院卷第201-203 頁），斟酌系爭土地坐落位置、交通便利性、工商繁榮程度等一切情狀，認以土地申報總價年息5 ％計算相當於租金之不當得利，應屬合理。則原告請求被告給付自96年10月1 日起至97年12月31日止，相當於租金之不當得利為29,621元（822.8 平方公尺×576 元×5 ％×5/4 年＝29,621元，元以下4 捨5 入），為有理由；至逾此部分之請求，即屬無據。

七、綜上所述，原告依民法第179 條不當得利規定，請求被告給付29,621元，及自民事準備書（一）狀繕本送達翌日即103年2 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。又本判決命被告給付之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告原告得為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。

八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款、第79條，判決如主文。