臺灣高雄地方法院103年度訴字第963號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第963號

原告

鄭榮國

訴訟代理人

張清富律師

被告

佳盟國際有限公司

法定代理人

陳宥愿

被告

劉翊綸

訴訟代理人

余勝雄

被告

尚青光電科技有限公司

法定代理人

楊金龍

訴訟代理人

李聰宗

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告佳盟國際有限公司（下稱佳盟公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段○0000○0000○000000地號土地上之同段第2364建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000 號，權利範圍全部，下稱系爭建物）之共有人之一。佳盟公司與原告於民國102 年6 月4 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）以承租系爭建物，約定租期自102 年7 月1 日起算，每月租金新臺幣（下同）6 萬元，並由被告劉翊綸擔任系爭租約之連帶保證人。詎佳盟公司於繳納第1 個月租金6 萬元與押租金24萬元後，即未繳納後續租金，並擅自將系爭建物外牆出租予被告尚青光電科技有限公司（下稱尚青公司）懸掛LED 螢幕看板。佳盟公司至103 年1 月31日止，經扣除押租金後已積欠2 個月以上租金，經原告發函催討未果，爰以本件起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示。為此，依系爭租約及所有權之法律關係提起本訴，請求佳盟公司、劉翊綸就尚未給付之租金、違約金負連帶給付責任，及佳盟公司應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還原告與其他共有人，尚青公司則應將系爭建物外牆回復原狀返還原告與其他共有人，並聲明如主文第1 項至第3 項所示。

三、被告則以：

㈠佳盟公司未於最後言詞辯論期日到場，惟曾於先前期日陳述：佳盟公司因經營不善，於接獲原告催告後，即已清空而未再使用系爭建物等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈡劉翊綸：原告應係於102 年12月3 日終止系爭租約，是扣除押租金後，佳盟公司已無積欠原告租金。又佳盟公司已於同年月7 日遷離系爭建物，並請尚青公司拆除LED 螢幕看板。另系爭租約就違約金之約定顯然過高，應予酌減等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈢尚青公司以：尚青公司前向佳盟公司承租系爭建物外牆懸掛LED 看板，租期自102 年7 月1 日起至108 年6 月30日止，租金每月15,000元，押金3 萬元。當時佳盟公司告知有經屋主同意出租該外牆予尚青公司作為廣告看板使用。尚青公司承租後已花費100 萬元以上之設備費用，但佳盟公司事後卻無故失聯置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第440 條、第443條、第767 條第1 項分別定有明文。

㈡系爭建物為原告及其他共有人所有，而由原告與佳盟公司於102 年6 月4 日就系爭建物簽訂系爭租約，約定租期自102年7 月1 日起算，每月租金6 萬元，並由劉翊綸擔任連帶保證人。而佳盟公司於繳納第1 個月租金6 萬元與押租金24萬元後，即未繳納後續租金，並將系爭建物之外牆出租予尚青公司懸掛LED 螢幕看板等情，業有系爭建物之登記謄本（院卷第10頁）、系爭租約（院卷第12至14頁）、存證信函（院卷第15頁）、現場照片（院卷第17頁）、承租廣告看板合約書（院卷第52頁）等件在卷可稽，兩造復未提出爭執，是應堪認為真實。

㈢查佳盟公司於102 年8 月份起即未再繳交租金，經扣除得充作4 個月租金之押租金後，至103 年2 月份起，佳盟公司遲付租金之總額即已逾2 個月，且經原告以存證信函催告仍不予履行（院卷第15頁），是原告自得依法終止系爭租約。又原告雖另於102 年12月3 日以存證信函向佳盟公司及劉翊綸表示終止系爭租約，惟當時扣除押租金後，佳盟公司並未積欠2 個月以上之租金，依前揭法律規定，原告尚不得終止租約，是原告改以本件起訴狀繕本之送達即103 年3 月28日（院卷第24頁）為終止系爭租約之意思表示（院卷第28頁），於法即屬有據。劉翊綸辯稱系爭租約係於102 年12月3 日終止等語，尚有誤解，而不可採。

㈣原告既已於103 年3 月28日合法終止系爭租約，則佳盟公司除應給付積欠之租金計18萬元外（102 年12月份至103 年2月份，計3 個月。102 年8 月份至11月份之租金由押租金抵繳），因系爭租約已終止，其已無繼續占有系爭建物之合法權源，自應從系爭建物遷出，並將系爭建物返還原告及其他共有人。佳盟公司及劉翊綸雖辯稱佳盟公司已於102 年12月7 日遷出等語，惟為原告所否認並陳明佳盟公司並未將系爭建物之鑰匙返還（院卷第115 頁），佳盟公司亦未舉證證明其已清空系爭建物。又依上開現場照片所示，系爭建物之外牆尚有佳盟公司之廣告布簾，及尚青公司之LED 螢幕看板尚未拆除。後者雖非佳盟公司所裝設，但係其自行出租予尚青公司使用（詳如後述）。是以，應認佳盟公司仍占有系爭建物。從而，原告主張依所有物返還請求權，請求佳盟公司遷出系爭建物，並將系爭建物返還原告及其他共有人，即屬有據。

㈤又系爭租約之特別約定事項第2 項前段約定「租賃物限乙方（即佳盟公司）自為經營使用，不得將租賃物之全部或一部轉租、頂讓或借貸予他人使用等妨害甲方（即原告）之行為」等語，可見原告與佳盟公司就系爭建物有不得轉租之特約，而被告均未能提出其他證據以證明佳盟公司有經原告同意而將系爭建物之外牆轉租予尚青公司，是佳盟公司與尚青公司另行簽訂承租廣告看板合約書，約定由尚青公司承租系爭建物之外牆，並懸掛LED 螢幕看板，對原告而言即屬違法轉租，尚青公司自無從以其與佳盟公司間之租賃關係對抗原告。從而，原告於終止系爭租約後，尚青公司於系爭建物外牆所懸掛之LED 螢幕看板，不僅係無權占有系爭建物外牆，更妨害原告之所有權，則原告本於所有權，請求尚青公司拆除LED 螢幕看板，並將系爭建物之外牆回復原狀並返還予原告及其他共有人，亦有理由。至尚青公司因系爭租約終止所受之相關損害，係其與佳盟公司間之求償問題，而與原告之請求無關。

㈥末查系爭租約之特別約定事項第13項約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以第4 條約定之方式交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1 日，應給付甲方6,000 元之違約金」等語，是佳盟公司於原告於103年3 月28日終止系爭租約後，即應依上開約定負遲延之違約金責任。劉翊綸雖辯稱上開違約金之約定顯然過高，應予酌減等語，惟其並無任何佐證以實其說，且系爭建物位於市中心，往來交通頻繁，商業興盛，依系爭租約之約定，自103年7 月份起，每月租金更從6 萬元提高至12萬元，可見系爭建物之經濟利用價值極高，是以每日6,000 元作為違約金之計算標準，並無顯然過高之情形，劉翊綸所辯即無可採。又劉翊綸為系爭租約之連帶保證人，就佳盟公司之債務負完全保證責任，並拋棄先訴抗辯權乙節，為系爭租約所明載，劉翊綸亦未予爭執，是其就佳盟公司上開租金及違約金之債務，自應負連帶責任。

五、綜上所述，原告已合法終止系爭租約，是其依系爭租約及所有權之法律關係，請求佳盟公司遷出系爭建物，並將系爭建物返還原告及其他共有人；請求尚青公司拆除系爭建物外牆之LED 螢幕看板，並將系爭建物外牆回復原狀後返還原告及其他共有人，及請求佳盟公司、劉翊綸連帶給付租金18萬元暨自103 年3 月29日起至遷出系爭建物止，按日以6,000 元計算之違約金，均有理由，應予准許。至兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與本判決所生心證無影響，爰不予逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項、第2 項，判決如主文。

民事第七庭法 官 林裕凱