臺灣高雄地方法院103年度簡上字第361號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 10 日
• 法官: 謝雨真、王琁、林幸頎
• 法定代理人: 陳健星、陳麗萍
• 上訴人: 總安建設股份有限公司法人
• 被上訴人: 蔚藍海岸大廈管理委員會

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第361號上　訴　人　總安建設股份有限公司
法定代理人　陳健星
被　上訴人　蔚藍海岸大廈管理委員會
法定代理人　陳麗萍
訴訟代理人　王程天弘
吳思漢
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國103 年8 月14日本院高雄簡易庭103 年度雄簡字第22號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國103 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為蔚藍海岸大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，依系爭大廈住戶管理規約暨相關規定（下稱系爭規約）及公寓大廈管理條例第18條規定，上訴人負有按月繳納管理費之義務，而依據系爭規約規定，店鋪、空屋之收費標準各為新臺幣（下同）5.75、2.88元／平方公尺，上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街000 巷00號地下店鋪，下稱系爭00地下店鋪），現出租他人作為倉庫使用；坐落同段0000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000 號地下店鋪，下稱系爭000 地下店鋪）則為空屋，而依前開標準計算，上訴人就系爭00、000 地下店鋪應分別繳交每月7,610 元、5,120 元管理費。詎上訴人自民國101 年9 月至102 年12月底止，積欠管理費共203,680 元，伊雖多次催告，上訴人仍未繳交，爰依公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴等語。並聲明：上訴人應給付203,680 元及自原審103 年2 月19日言詞辯論筆錄送達翌日即103 年2 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：伊為系爭大廈原始起造人，先前為避免購屋者難以接受負擔較高比例之公設比，遂僅將樓梯間、電梯間之共用部分所有權（俗稱小公）售予其他區分所有權人，至於防空避難室、台電受電室、汽車公共車道、機車停車場等共用部分所有權（俗稱大公），則未轉價售出，導致伊所有系爭00、000 地下店鋪之共有部分權利範圍分別高達1101／10000 （換算面積為679.48平方公尺）、1547／10000 （換算面積為954.72平方公尺），此與其他區分所有權人之共有部分權利範圍相比，非屬合理，故系爭00、000 地下店鋪之共有部分應予免繳管理費，方屬公平。而系爭00、000 地下店鋪之自用倉庫部分，非屬人類可居住空間，亦應不予收取管理費。退步言之，系爭00、000 地下店鋪之現況，與高雄市○○區○○街000 巷00○00號店鋪住宅（下稱系爭00、00建物）使用公共設施之情況類似，本件管理費之收取標準自應比照該2 戶店鋪住宅，即以1.63元／平方公尺，空戶則減半為0.815 元／平方公尺之計算方式核收管理費。況被上訴人並未舉債，亦有結餘，可見管理費應已超收，系爭00、000
地下店鋪自無庸繳納高額管理費等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，就被上訴人之請求為勝訴判決，上訴人不服，提起上訴，除援引原審之抗辯及主張外，另補述：伊將系爭00、000 地下店鋪之共有部分，交由被上訴人統一管理，現供機、汽車停放使用，被上訴人於84年至102 年期間，因汽機車之停放而向其他區分所有權人、住戶收取清潔維護費，被上訴人本應將該清潔維護費交予伊，又系爭00、000
地下店鋪之房屋稅應由被上訴人繳納，伊於90年至102 年期間，代被上訴人支出房屋稅，被上訴人竟猶向伊收取管理費，爰就前開清潔維護費、房屋稅部分主張抵銷；再者，系爭00、000 地下店鋪專有部分之自用倉庫，受限於建築法規，不得作為居住及營業空間，被上訴人自應維護伊之權益，不予收取管理費等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。而被上訴人除援用原審主張及陳述外，另補稱：伊須維護全體區分所有權人之權益，不能僅維護上訴人之利益，而收取管理費係按持分比例，符合公平性等語，並於本件上訴答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈上訴人為系爭大廈原始起造人，系爭00、000 地下店鋪均為上訴人所有，上訴人乃系爭大廈區分所有權人。
⒉系爭大廈訂有系爭規約（分見原審卷第203 頁至第229 頁），系爭規約第14條第1 款、第2 款規定：全體區分所有權人均應遵照區分所有權人會議之決議向管理委員會繳交管理費；管理費由各區分所有權人按其專有及共有之應有部分比例分擔之。而依系爭規約第14條第8 款、系爭大廈各項費用收繳及支付管理辦法第3 項則規定，管理費收費標準略為：②店鋪每坪19元（5.75元／平方公尺），空屋每坪9.5 元（2.88元／平方公尺）；③系爭00、00建物依該戶之共用權利範圍萬分之54計收（約10坪），每坪以38元計算，空屋每坪以27.15 元（8.21元／平方公尺）。再者，系爭規約第14條第6 款規定：為維護停車空間之清潔及彌補照明用電，得由管理委員會徵收車輛（汽、機車）清潔照明費，併入管理費運用。而依據系爭規約附件三「系爭大廈停車空間暨機踏車庫使用管理辦法」規定，停車空間內每一車輛之費用繳納人為所有權人、具有買賣契約書者或使用人。
⒊系爭大廈總樓地板面積為6171.46 平方公尺，公共設施建號為高雄市○○區○○段○○段0000○號（分見原審卷第101 頁、第264 頁至第272 頁），全體區分所有權人共有部分，主要供作系爭大廈之防空避難室、台電受電室、汽機車停車場、公共車道使用。
⑴系爭00、000 地下店鋪之共有部分，均為同段0000建號，權利範圍分別為1101／10000 、1547／10000 （換算面積各為679.48平方公尺、954.72平方公尺）」。
⑵系爭00、000 地下店鋪之專有部分，權利範圍皆為全部（換算面積各為644.21、827.1 平方公尺）。又系爭00地下店鋪現出租交予他人作為倉庫使用，每月租金為12,000元；系爭000 號地下店鋪則為空屋（分見原審卷第145 頁，簡上卷第50頁至第57頁）。
⒋上訴人自101 年9 月至102 年12月底止，均未繳交管理費，經被上訴人多次催告，上訴人仍未繳交。又被上訴人就公共事務之管理運作，未因上訴人欠繳管理費而有經費短缺情況發生。
⒌上訴人於90年至103 年間，均有繳納系爭00、000 地下店鋪之房屋稅。
㈡爭執部分：
⒈系爭00、000 地下店鋪共有部分之權利範圍比例是否合理？如非合理，上訴人得否免繳管理費？
⒉系爭00、000 地下店鋪專有部分之自用倉庫，是否因受限於建築法規限制，無法供人居住、營業使用，而得免繳管理費？
⒊被上訴人未因上訴人欠繳管理費而有財務短缺情況發生，上訴人執此情事請求降低管理費繳交金額，有無理由？
⒋如上訴人須繳交管理費，則系爭00、000 地下店鋪之管理費計收標準，應否比照系爭00建物？
⒌上訴人以其繳納之房屋稅、被上訴人向其他區分所有權人收取之清潔維護費，主張不當得利及侵權行為之抵銷抗辯，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠按公寓大廈應設置公共基金，其來源包含：區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1
項第2 款定有明文；又系爭規約第14條第2 款規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議，按其專有及共有之應有部分比例分擔之」。查上訴人為系爭大廈之原始起造人暨區分所有權人，此為兩造所不爭，上訴人對於系爭00、000 地下店鋪得否供人居住使用、營業乙節，應早已知之甚詳，上訴人將之保留未予售出，並納入自身專有部分，當已經過審慎考量並進行損益評估。又系爭規約前於96年1 月間即已編製（見原審卷第8 頁），上訴人對於系爭規約之存在，應無不知之理。上訴人既為系爭大廈區分所有權人，本應依區分所有權人會議決議及系爭規約規定之管理費計算標準，如數繳納管理費，是被上訴人請求上訴人依照系爭規約之管理費計收標準，就系爭00、000 地下店鋪按月分別繳交7,610 元、5,120 元之管理費，應屬有據。
㈡至上訴人雖另以前詞置辯，惟查：
⒈觀諸系爭規約內容，均未以各區分所有權人所持共有部分權利範圍之高低、專有建物得否一部或全部供人居住營業使用、管理費有無結餘等節，作為管理費之計收、調降標準，區分所有權人會議亦未曾就此通過相關決議，自無從任由各區分所有權人單憑一己之意，而得更易管理費之計收標準並減免管理費繳付數額，是上訴人徒以：伊之公設比並不合理，且系爭00、000 地下店鋪專有部分之自用倉庫，無法供人居住，被上訴人不應收取管理費，又被上訴人超收管理費，系爭00、000 地下店鋪無庸繳納高額管理費云云為辯，洵屬無據。
⒉上訴人固又主張侵權行為、不當得利之抵銷抗辯云云，然查：
⑴按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 項分別規範明確。查系爭大廈公共設施之建號為高雄市○○區○○段○○段0000○號，該建號由全體區分所有權人所共有，而系爭00、000 地下店鋪之共有部分，即為前開0000建號，權利範圍則各為1101／10000 、1547／10000 ，此為兩造所不爭執，並有系爭00、000 地下店鋪之建物登記第二類謄本各1 份在卷可參（分見原審卷第47頁、第56頁），足見上訴人就系爭大廈之共有部分，雖具較高比例之權利範圍，惟前開共有部分既係作為系爭大廈之防空避難室、台電受電室、汽機車停車場及公共車道，而供全體區分所有權人共同使用，則依前揭說明，系爭大廈各區分所有權人對之自有使用收益權，尚無侵害上訴人權利可言，亦無造成上訴人受有何等損害。再者，其他區分所有權人、住戶係因遵守區分所有權人會議決議，依系爭規約第14條第6 款、附件三之規定，而繳交汽機車清潔照明費予被上訴人，展現少數服從多數、追求社區整體和諧發展、力促公共事務正常運作之精神，並非緣於其他區分所有權人、住戶對於上訴人負有何等債務關係，上訴人空言辯稱：伊將共有部分交予被上訴人管理，被上訴人本應將汽機車清潔維護費交予伊，伊得就此主張侵權行為、不當得利之抵銷抗辯云云，均屬無據。
⑵上訴人雖有繳交系爭00、000 地下店鋪房屋稅之舉，惟系爭00、000 地下店鋪之區分所有權人為上訴人，而非被上訴人，且稅捐機關均係將上訴人列為納稅義務人，並無包含被上訴人，此有卷附高雄市西區稅捐稽徵處○○分處103 年5 月29日高市○○○○○○0000000000號函暨隨函檢附之課稅明細表、全期房屋稅繳納證明書、房屋稅繳款書各1 份可佐（分見簡上卷第29頁、第31頁至第49頁），是系爭00、000 地下店鋪之房屋稅納稅義務人應為上訴人，與被上訴人尚無關涉。而上訴人既為納稅義務人，本應依法繳納稅捐，尤難以「損害」視之。故上訴人辯以：房屋稅應由被上訴人支付，伊得主張不當得利之抵銷抗辯云云，亦無從憑採。
⒊上訴人復辯稱：系爭00、000 地下店鋪之現況，與系爭00、00建物情況類似，管理費之收取標準自應比照辦理云云。但查，系爭00、00建物之管理費收取方式，係經區分所有權人會議決議通過，並將之訂定在系爭大廈各項費用收繳及支付管理辦法內，此有系爭大廈第二次區分所有權人大會會議紀錄、各項費用收繳及支付管理辦法、訂定管理費計算收費標準、管理費憑單各1 份在卷可查（分見原審卷第129 頁至第131 頁、第230 頁、第15頁反面、第128
頁），前開管理費計算標準係針對系爭00、00建物進行討論，經系爭大廈區分所有權人會議決議通過，始採為管理費計收依據，惟決議內容並未將此標準適用於其他區分所有權人抑或其他建物，亦無授權管理委員會得視實際使用狀況逕予援用，自無從執為系爭00、000 地下店鋪之管理費計收標準，故上訴人此部分抗辯，同屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭規約及公寓大廈管理條例第18條、第21條規定，請求上訴人給付管理費203,680 元及自103
年2 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，且依職權宣告准免假執行，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 10 日民事第七庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 王 琁
法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 10 日書記官 武凱葳