臺灣高雄地方法院103年度訴字第1000號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 103 年 12 月 30 日
• 法官: 李俊霖
• 法定代理人: 林育正、章民強
• 原告: 陳釘
• 被告: 胡佳臻、王國樑、仲森不動產經紀有限公司法人、太平洋房屋仲介股份有限公司法人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1000號原　　　告
即反訴被告　胡佳臻
反訴被告　　王國樑
共　　同
訴訟代理人　林易志律師
反訴被告　　仲森不動產經紀有限公司
法定代理人　林育正
反訴被告　　太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人　章民強
訴訟代理人　蔡允文
被　　　告
即反訴原告　陳釘
訴訟代理人　謝以涵律師
張齡方律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國103 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告甲○○、仲森不動產經紀有限公司應給付反訴原告新台幣貳佰萬元，及自民國一０三年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告甲○○、仲森不動產經紀有限公司負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣柒拾萬元為反訴被告甲○○、仲森不動產經紀有限公司供擔保後，得為假執行。但反訴被告甲○○、仲森不動產經紀有限公司如以新台幣貳佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於民國103 年3 月3 日，經被告授權代理其出售原屬其所有高雄市○○區○○段00000 地號及其上同段3756建號房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號，下合稱系爭房地），並於契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書）上約明委託賣價新台幣（下同）920 萬元，超賣金額歸原告所有等語（下稱系爭爭議文字）。嗣系爭房地於103
年3 月4 日售予訴外人余○○、釋○○價金為1,100 萬元，被告卻僅給付報酬100 萬元，拒絕給付其餘報酬80萬元，為此，爰依系爭變更合意書之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於103 年2 月5 日與反訴被告仲森不動產經紀有限公司之副理兼經紀營業員即反訴被告甲○○簽訂專任委託契約書（下稱系爭專任委託契約書），委託仲森不動產經紀有限公司銷售價格為1,250 萬元，約定服務報酬為成交價4%。嗣甲○○於103 年3 月4 日告知有買家欲出價1,100
萬元購買系爭房地，被告表示同意。詎甲○○、原告夫婦於103 年3 月6 日，以：①應支付予真實姓名、年籍不詳、綽號「牽猴仔」之人仲介費用43萬元、②4%仲介服務費44萬元及被告前向玉山銀行貸款650 萬元之2%違約金13萬元，非由釋○○匯入之購屋款履約保證帳戶扣款而須另行支付為訛，共同詐騙被告，要求被告須先支付100 萬元。被告因認可淨得1,000 萬元，致陷於錯誤而同意此條件，於103 年3 月6
日下午由友人即訴外人蔡○○陪同，至原告、甲○○夫婦之住處交付100 萬元。原告於103 年3 月下旬又告知被告，因專任委託契約書約定銷售價格為1,250 萬元，現出售價格降低，故交付系爭變更合意書予被告簽名蓋章。詎原告竟於被告簽名後，擅自增加系爭爭議文字，並將簽約日期倒填為103 年3 月3 日，故被告與原告間並無系爭爭議文字之約定，被告無須給付80萬元。又被告已另以釋○○匯入陽信商業銀行受託信託財產專戶之價金支付賣方4%服務費報酬44萬元，加計釋○○支付之買方2%服務費報酬22萬元，合計共66萬元，已達到主管機關規定收取服務費報酬之上限6%，且原告請求之80萬元係價差，違反不動產經紀業管理條例第19條之規定，故原告已不得再向被告請求服務費報酬。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項如下：
㈠系爭房地出售予余○○、釋○○之價金為1,100萬元。
㈡被告於101 年3 月6 日，前往甲○○、丙○○夫婦住處交付100 萬元。
㈢被告另以釋○○匯入陽信商業銀行受託信託財產專戶之價金支付賣方4%服務費報酬44萬元，加計釋○○支付之買方2%服務費報酬22萬元，合計共6%服務費報酬66萬元予仲森不動產經紀有限公司。
四、本訴之爭點：
㈠兩造間有無系爭爭議文字之約定？
㈡如有，原告是否得向被告請求給付80萬元報酬？
五、經查：
㈠原告主張被告原為大陸地區女子，於103 年間計畫與前夫（真實姓名詳卷第22頁）離婚，為免前夫要求財產分配，於103 年2 月5 日與仲森不動產經紀有限公司簽訂系爭專任委託契約書後，於103 年2 月21日提起離婚訴訟，由臺灣高雄少年及家事法院以103 年度家調字第348 號受理，又因於103
年3 月3 日妨害風化被逮捕，乃急於出脫系爭房地，而另與原告簽立授權書、與甲○○簽立系爭變更合意書，於系爭變更合意書記載系爭爭議文字等情，有授權書、系爭變更合意書、被告之戶籍資料各1 紙可考（見本院卷第4 、5 、22頁），除系爭爭議文字外，被告亦對上開系爭專任委託契約書、授權書、系爭變更合意書之真正不予爭執；而系爭變更合意書既有第二聯交由客戶收執，被告辯稱系爭爭議文字係遭原告擅自加註，卻無法提出第二聯以實其說（見本院卷第88、126 頁），其辯稱原告將系爭變更合意書整份取走，並未交付被告第二聯云云（見本院卷第115 頁背面），難以憑採；且被告既已與仲森不動產經紀有限公司簽訂系爭專任委託契約書，本無必要再簽立授權書予非該公司從業人員之原告，加以原告確於103 年3 月4 日與前夫離婚，此觀上開戶籍資料自明，衡情足認被告確係急於出脫系爭房地，而與原告間有系爭爭議文字之約定。
㈡惟按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條定有明文。又所謂經紀業，指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；經紀人員，指經紀人或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業務，經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務；仲介業務，係指人事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；差價，係指實際買賣交易價格按委託銷售價格之差額，同條例第4 條第4 款、第5 款及第9 款亦有明定。上開規定旨在避免不動產經紀人員藉以向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額差價之道德風險，如違反上開規定，依其反面解釋，倘委託人尚未支付差價或其他報酬者，自無支付之義務。查系爭爭議文字約明委託賣價920 萬元，超賣金額歸原告等語（見本院卷第5 頁），顯係收取差價。原告雖稱其僅係甲○○之配偶，非經紀業或經紀人員，系爭爭議文字只是便宜行事才寫在系爭變更合意書上，與仲森不動產經紀有限公司無關，無該條例適用云云（見本院卷第89、92、142 頁），惟系爭變更合意書明確記載受託人為仲森不動產經紀有限公司、經紀營業員欄位並由甲○○簽名，復由仲森不動產經紀有限公司負責人乙○○在店長欄位用印，且原告與被告簽立之授權書上亦印有太平洋房屋之字樣（見本院卷第4 至5 頁），足見系爭變更合意書係原告、仲森不動產經紀有限公司共同與被告間之約定，已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定，揆諸前揭法條意旨之說明，被告自無須給付未付之約定報酬80萬元，堪以認定。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告丙○○與甲○○捏造不存在之「牽猴仔」之人，向反訴原告詐騙仲介費用43萬元；及趁反訴原告不瞭解國內不動產交易實務，以反訴原告4%服務費報酬44萬元及前向玉山銀行貸款650 萬元之2%違約金13萬元，非由釋○○匯入之購屋款履約保證帳戶扣款而須另行支付為訛，詐騙反訴原告另行交付57萬元；合計騙得100 萬元，係共同侵權行為，應連帶返還100 萬元。又甲○○係反訴被告仲森不動產經紀有限公司之經紀營業員，丙○○與甲○○共同違反不動產經紀業管理條例第19條此一保護反訴原告之規定，丙○○與甲○○應依反訴原告已給付之100 萬元加倍連帶返還200 萬元，作為懲罰性賠償，仲森不動產經紀有限公司亦應依同條例第26條第2 項及民法第188 條第1 項之規定負連帶賠償責任。再者，仲森不動產經紀有限公司係反訴被告太平洋房屋仲介股份有限公司之加盟店，太平洋房屋仲介股份有限公司亦應依同條例第19條之規定負連帶賠償責任。為此，爰依民法第184 條、第185 條第1 項前段、第188 條第1
項及不動產經紀業管理條例第19條、第26條第2 項之規定提起反訴等語。並聲明：反訴被告應連帶給付反訴原告200 萬元，及自反訴原告交付100 萬元之103 年3 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告均以：丙○○向反訴原告收取100 萬元係基於系爭爭議文字之約定，並無詐欺行為，且此約定與其他反訴被告無關，丙○○亦非經紀營業員，無不動產經紀業管理條例之適用；又反訴原告請求賠償200 萬元已超出其僅交付100 萬元之損害等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴爭點為：
㈠丙○○、甲○○對反訴原告有無詐欺取得上開100 萬元？是否應依侵權行為之規定連帶賠償100萬元？
㈡如有，仲森不動產經紀有限公司是否應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條第1 項之規定負連帶賠償責任？
㈢丙○○、甲○○、仲森不動產經紀有限公司、太平洋房屋仲介股份有限公司是否應依同條例第19條之規定負返還200 萬元之責任？
四、經查：
㈠丙○○、甲○○並未詐騙反訴原告上開100 萬元，無須依侵權行為之規定連帶賠償100 萬元：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段定有明文。且詐欺行為已具備侵權行為之成立要件，受詐欺之當事人固非不得依據侵權行為之法則請求損害賠債。惟民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之（最高法院98年度台上字第171 號判決要旨參照）。
⒉查丙○○與反訴原告間存在系爭變更合意書上系爭爭議文字關於賣超過920 萬元之價差歸丙○○所有之約定，且系爭房地出售予余○○、釋○○之價金為1,100 萬元等情，均堪採信，已如前述，則反訴原告交付100 萬元應係為履行系爭爭議文字之約定。丙○○、甲○○於103 年3 月6 日向反訴原告提及「牽猴仔」之人，固有反訴原告提出之光碟譯文1 份可憑（見本院卷第42至53頁），為丙○○、甲○○未加以爭執（見本卷第89頁），然「牽猴仔」之人縱實際上不存在，丙○○、甲○○亦僅係為促使反訴原告履約，難認有何致反訴原告陷於錯誤始交付100 萬元之情，反訴原告主張丙○○、甲○○應依侵權行為之規定，連帶賠償100 萬元云云（見本院卷第39頁背面），尚難憑採。
㈡仲森不動產經紀有限公司無須依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條第1 項之規定負連帶賠償責任：
⒈按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；及受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條第1 項固分別定有明文。惟均以經紀人員或受僱人執行仲介或代銷業務造成他人損害為其要件。
⒉查甲○○雖為經紀營業員，惟其與丙○○共同促使反訴原告依約給付100 萬元，並不負侵權行為責任，蓋反訴原告係履行系爭爭議文字之約定，已如前述，自無不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第188 條第1 項之適用，原告此項主張（見本院卷第40頁背面），亦難憑採。
㈢甲○○、仲森不動產經紀有限公司應依不動產經紀業管理條例第19條之規定負返還200 萬元之責任，丙○○、太平洋房屋仲介股份有限公司則不負此責任：
⒈按不動產經紀業管理條例第19條規定經紀業或經紀人員收取差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，已如前述。查甲○○係仲森不動產經紀有限公司之經紀營業員兼副理，有其名片1 紙可憑（見本院卷第54頁），又系爭變更合意書明確記載受託人為仲森不動產經紀有限公司、經紀營業員欄位並由甲○○簽名，復由仲森不動產經紀有限公司負責人乙○○在店長欄位用印，已如前述，足見仲森不動產經紀有限公司及甲○○均違反該條例第19條之規定，應返還200
萬元（100萬元之2倍）予反訴原告。
⒉惟按無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條第2 項定有明文。反訴原告主張甲○○、仲森不動產經紀有限公司應負連帶責任云云（見本院卷第39頁背面、第143 頁），並無法律依據，自無可採。
⒊至於丙○○並非經紀業或經紀人員，反訴原告亦無爭執（見本院卷第142 頁），自無須依該條例負責。且損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216 條第1 項所明定。反訴原告主張丙○○亦違反該條例第19條之規定，而該規定係民法第184 條第2 項保護他人之法律，故丙○○應依連帶返還200
萬元云云（見本院卷第40頁），不僅與該條例第19條之行為主體要件容有未洽，且將該條例第19條第2 項加倍返還之規定誤作損害賠償之依據，均無可採。
⒋又仲森不動產經紀有限公司雖係太平洋房屋仲介股份有限公司之加盟經營者，前者使用後者所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受後者規範或監督，為兩造所不爭執（見本院卷第89頁），堪信為真。惟太平洋房屋仲介股份有限公司並未為不動產經紀業管理條例第19條所規範收取差價或其他報酬之行為，且該2 公司為不同法人格，系爭變更合意書上之受託人亦明載為仲森不動產經紀有限公司（見本院卷第5 頁），此與反訴原告援引另案最高法院101 年度台上字第1966號判決案例關於加盟經營之代理權或表見代理之見解無涉（見本院卷第40頁背面、第62至63頁）；又除有特別情況外，乙○○無權代表太平洋房屋仲介股份有限公司，反訴原告亦明知乙○○僅係仲森不動產經紀有限公司之負責人，是以乙○○於103 年4 月23日與其協調時雖曾表示太平洋房屋若有責任時，願以上開6%共66萬元服務費報酬補償反訴原告（見本院卷第114 頁），仍難認太平洋房屋仲介股份有限公司應負責任，反訴原告以此主張太平洋房屋仲介股份有限公司亦應負責云云（見本院卷第103 頁背面），委無可採。
參、綜上所述：
㈠原告、甲○○、仲森不動產經紀有限公司與被告間有系爭變更合意書上關於賣超過920 萬元之價差應歸原告此一系爭爭議文字之約定，而系爭房地出售予余○○、釋○○之價金為1,100 萬元，被告業於101 年3 月6 日，前往甲○○、丙○○夫婦住處交付100 萬元，尚有80萬元未支付（1,100 萬元－920 萬元－100 萬元＝80萬元），惟依不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定，被告無給付義務，原告依系爭變更合意書之約定，提起本件訴訟，請求被告給付80萬元，為無理由，應予駁回。
㈡應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第203 條定有明文。反訴原告依同條例第19條第2 項之規定，請求為此一行為之反訴被告甲○○、仲森不動產經紀有限公司按已支付之100 萬元加計利息加倍返還200 萬元，及自103 年3 月6 日即反訴原告交付100 萬元之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分（請求其等連帶返還及請求反訴被告丙○○、太平洋房屋仲介股份有限公司部分，蓋丙○○非經紀業或經紀人員，其與甲○○促使反訴被告依系爭爭議文字履約亦非共同侵權行為，太平洋房屋仲介股份有限公司則未向反訴原告收取價差或其他報酬，均無須返還200 萬元），則屬無據，不應准許。
肆、本訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。反訴部分，反訴原告及反訴被告甲○○、仲森不動產經紀有限公司分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核反訴原告勝訴部分與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390
條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日民事第七庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 5 日書記官 邱上一