臺灣高雄地方法院103年度訴字第1453號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1453號

原告

北園圓山園管理委員會

法定代理人

楊宗仁

訴訟代理人

李玲玲律師

被告

陳雅玲

上當事人間協同辦理使用執照變更等事件，本院於民國104年1月

26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：㈠、被告前向訴外人連○○購買坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍19,855/200,000，下稱系爭土地）及其上同段1012建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○00號，權利範圍全部，下稱系爭建物），而為原告所屬之○○○○社區（下稱系爭社區）住戶。緣系爭建物如附圖所示A1、A2、A3部分（下稱系爭建物爭執部分）長久以來已由全體住戶默示約定為共用，作為系爭社區之管理室並放置全社區公用事業設備（包含電信、電力、有限電視等電箱及管線設施）使用，詎被告於前竟以原告無權占有為由，訴請原告將系爭建物爭執部分遷讓交還，經鈞院以100 年度鳳簡字第721 號、101 年度簡上字第281 號（下稱前案）認定被告向連○○購買系爭土地及建物時，已知悉上開部分經全體社區住戶默示約定為共用之事實，並有繼受此約定之義務，且被告訴請遷讓乃屬權利濫用，判決被告敗訴確定，故被告即有提供系爭建物爭執部分予原告使用之義務。然被告於前案敗訴後，仍心有不甘，復於民國102 年4 月間向高雄市政府工務局陳情系爭建物爭執部分之使用用途與使用執照不符，經高雄市政府工務局以系爭建物違反建築法第73條第2 項、第91條第1 款規定為由，函知原告應申請建築物使用執照用途變更或恢復原狀。惟系爭社區共11戶，係共用1 張建築及使用執照，如欲辦理使用執照變更，須由社區全體住戶共同具名，今除被告外，其餘10名住戶均已同意，致原告迄未能申請辦理使用執照變更，被告依全體住戶間之默示約定及類推適用民法第799 條、第799-1 條規定，既有提供系爭建物爭執部分予原告使用之義務，原告自得請求被告協同向高雄市政府工務局辦理系爭建物使用執照用途變更，且不得有妨害原告使用之行為。㈡、依系爭社區91年1 月12日住戶公約第2 條，及100 年9 月9 日之住戶大會決議，被告之系爭建物因面臨馬路，應按月繳交1/2 之管理費即1,000 元，且應自入住日起完成補繳，惟被告自99年4 月入住迄今均未繳交管理費，迄於103 年4 月止已積欠計48,000元，經原告屢次催繳仍未給付，為此，爰依全體住戶間之默示約定、民法第799 條、第799 條之1 及公寓大廈管理條例第21條之規定，聲明求為判決：㈠、被告應協同原告向高雄市政府工務局辦理捌肆高縣○○○○○○○○○號高雄縣政府建設局使用執照就系爭建物之A2、A3部分建物之用途變更登記。㈡、被告不得有妨害原告管理使用系爭建物爭執部分之行為。㈢、被告應給付原告48,000元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；另自103 年5 月1 日起至105 年4 月30日（誤載為4 月31日）止，每3 個月給付3,000 元之管理費予原告。

二、被告則以：系爭建物係被告所有，原告無權占用該爭執部分作為管理室之用，本屬違反建築法，業經建築主觀機關認定屬實並依法處分，原告繼續違法使用已陷被告於不法。又系爭社區於興建之初，即由建商於法定空地上築起圍牆將建築基地劃分三區出售後約定分管，且違章建造管理室占用被告系爭建物之專有部分產權，被告前手及系爭社區其餘住戶對管理室之所有權歸屬均不清楚，亦未曾有約定共用之情事，被告與其他住戶間就系爭建物爭執部分並無共用之約定存在，被告自無協同原告辦理變更使用用途之義務，而系爭建物爭執部分既屬被告所專有，被告之處分權即不受原告之干涉；又系爭社區之共用設備本無集中放置之必要，原告亦可隨時申請遷移，建築主管機關於102 年7 月會勘現場後，電力、電信及有線電視等業者亦表示遷移並無困難，原告本可另覓地點使用，被告實無協同辦理變更系爭建物爭執部分使用用途之必要。再被告所有之系爭建物於構造上屬獨棟獨戶建物，與系爭社區無共用建物或共用管線存在供共同維護管理之必要，且於使用上係以圍牆，將系爭建物與其他住戶區分，各具獨立出入口，十多年來已有分管之事實存在，且被告長期以來均未繳納管理費，原告亦無代收信件或門禁管理之事實，本無成立管理委員會之必要，應無公寓大廈管理條例之適用，原告所訂之規約及決議均無拘束被告之效力，被告自始即無繳納管理費之義務存在，原告主張均無理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項如下：

㈠、被告前向連○○購買系爭土地及建物而為所有權人。

㈡、被告前曾以原告無權占用系爭建物爭執部分為由，訴請原告遷讓房屋，經本院以100 年度鳳簡字第721 號、101 年度簡上字第281 號認被告知悉系爭建物爭執部分經全體社區住戶默視約定為共用，並有繼受該約定之義務，且認被告訴請遷讓乃屬權利濫用，判決被告敗訴確定。

㈢、被告於102 年4 月間向高雄市政府工務局陳情系爭建物爭執部分使用用途與使用執照不符，經高雄市政府工務局以系爭建物違反建築法第73條第2 項、第91條第1 款規定為由，函知原告應申請建築物使用執照用途變更或恢復原狀。

四、本院得心證之理由：

㈠、原告是否有權使用系爭建物爭執部分？得否排除被告妨害使用之行為？

⒈按「別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力」、「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力」，民事訴訟法第400 條、第401 條第1 項分別定有明文。本件被告於前案係基於民法第767條之所有物返還請求權，訴請原告遷讓系爭建物爭執部分，嗣經法院審理後，以被告應繼受前手與其他住戶間就系爭建物爭執部分約定共用之權利義務，而受該約定之拘束，不得請求原告遷讓交還，判決被告敗訴確定乙節，業為兩造所不爭執，且經本院調取該案全卷核閱無誤，是本件原告就系爭建物爭執部分係基於全體住戶之約定而有權占有使用，被告不得依民法第767 條之規定請求遷讓返還，已經前案判決確定而對兩造發生既判力，應屬至明。

⒉又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法院99年度台上字第781 號判決意旨參照）。查前案復就全體住戶已默示約定共用系爭建物爭執部分之重要爭點作成判斷，依上開說明，除該判斷有顯然違背法令或有其他足以推翻之新訴訟資料外，同一當事人即兩造就該爭點所提起之本件訴訟，均不得再為相反之主張，法院亦不得為相反之判斷，則被告既經前案判決認定應受全體住戶間共用約定之拘束，依該約定自負有容忍原告繼續使用系爭建物爭執部分之義務，可堪認定。

⒊查證人即系爭社區管理員李○○於本院審理時到庭證稱其係自93年間擔任管理員迄今，任職期間被告曾有2 次帶工人要拆管理室，第1 次是說要看中華電信的電信箱，帶1個工人來，講一講就走了，第2 次被告又帶工人來，工人有拿電鑽，其通知主委，再聯絡其他住戶到場，主委還有報案，員警也有到場，後來的結果其不清楚等語在卷（見本院卷第133 至135 頁），而證人即系爭社區住戶郭昭平亦證稱其係門牌號碼228 之9 號住戶，已在系爭社區住17年了，被告入住後即表示管理室為被告所有，要求管委會向被告承租，幾次協商均無結果，半年多前主委打電話通知大家說被告帶人來拆管理室，請住戶到場，當時大華派出所員警也在場，其趕回來之後，看見被告有帶工人來，工人有帶機具，後來工人和員警陸續離開等語在卷（見本院卷第137 至138 頁），本院衡以證人李○○、郭昭平所述大致相符，應屬真實可採，則依證人上開證詞，被告確曾有僱工拆除系爭建物爭執部分之行為，而有違其依前開共用約定所負之容忍義務，從而，原告主張依該共用約定，及類推適用民法第799 條、第799 條之1 規定，請求被告不得有妨害原告管理使用系爭建物爭執部分之行為，自屬於法有據，應予准許。

㈡、原告得否請求被告協同辦理使用執照用途變更登記？按民法上之有權占有他人不動產，係指占有人基於債權（例如使用借貸、租賃關係）或物權關係（例如：地上權）而得使用他人所有之不動產，原不動產所有權人因前開事由存在，其所有權之行使即受有限制而不得逕予排除該占有人之占有使用，惟該占有人之占有是否符合相關行政法規之規定（諸如建築法規、消防法規、環保法規等），除當事人間另有約定外，則與所有權人無涉，合先敘明。本件原告固主張系爭社區之全體住戶就系爭建物爭執部分自始有約定共用之契約關係，被告既有提供該部分供原告使用之義務，即有配合辦理變更執照之附隨義務云云，然查被告雖應繼受其前手與其他住戶間就系爭建物爭執部分提供共用之約定，惟依前開說明，此僅係被告不得本於民法第767 條之規定，對原告行使所有物返還請求權排除原告就該部分之占有使用，尚無從逕予推認被告即負有須配合辦理一切程序以使原告符合相關行政規章之義務，且原告就被告或其前手與其他住戶間曾約定配合辦理執照變更事項乙事並未另行舉證以實其說，則原告請求被告須協同辦理系爭建物使用執照之用途變更登記，尚屬無憑，難認有理。

㈢、原告得否請求被告給付管理費？

⒈系爭社區有無公寓大廈管理條例之適用？按「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部份之建築物及其基地」、「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，公寓大廈管理條例第 3 條第1 款及第53條分別定有明文。本件被告固辯稱系爭社區無公寓大廈管理條例之適用云云，惟查，系爭社區之所有建物均共同坐落於系爭土地上，而系爭建物所有人即被告就系爭土地權利範圍為19855/200,000 之事實，此有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第113 至122 頁）；又系爭社區中各建物（含系爭建物）雖各自獨立使用，惟其使用之電力及電信設備，均由系爭社區管理室統一管理維護，並供全體住戶使用等事實，此經前案勘驗屬實（見本院100 年度鳳簡字第721號第49頁勘驗筆錄），又車道部分亦係供圍牆內住戶共同使用，足認系爭社區已符合公寓大廈管理條例第53條之要件而應有該法之適用無誤，被告此部分所辯尚無可採。

⒉被告復以系爭社區之第一次區分所有權人會議並非由起造人即北園建設有限公司（下稱北園公司）負責人陳○○召開，所為決議自始不生效力云云，惟查，系爭社區於85年12月21日召開第一次管理委員會會議時，係由訴外人鄭○○代表北園公司出席，並擔任該次會議主席乙節，此有證人即系爭社區管委會地任主任委員賴○○於前案證述明確（見本院100 年度鳳簡字第721 號卷第182 頁），並有會議紀錄附卷可參（見本院卷第27頁），足認鄭○○應係受北園公司之委任到場，該次會議仍應認係由起造人北園公司召集，而無被告所稱係由無召集權人召集不生效力之情事。

⒊按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查系爭社區於85年12月21日前開第一次管理委員會中即已作成「社區管理費用由各戶平均以戶為單位分擔計9 加2 戶，惟228 之14號及228 之15號因面向馬路以1/ 2計價分擔」之決議（見本院卷第29頁），嗣於91年1 月12日之住戶公約第2 條中復明定「社區管理費用由各戶平均分擔支出，以戶為單位計十一戶，每月收三仟元，空屋未進住者收二仟元，外戶則收三分之一。每次按季收取，原則上以一、四、七、十月份初期實施收繳」，並於100 年9 月9 日住戶大會決議每月向被告收取1,000 元之管理費等節，此有原告所提住戶公約、開會通知、簽到簿及會議紀錄可參（見本院卷第31至36頁），本件原告主張被告自99年4 月入住迄今均未繳納管理費，被告就此部分事實亦未爭執，則其迄於103 年4 月為止，確已積欠4年共48,000元之管理費未給付，原告依系爭社區之規約、住戶大會決議及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付48,000元，並自103 年5 月起至105 年4 月30日止，每3 個月給付3,000 元之管理費予原告，自屬於法有據，應予准許。

五、綜上所述，本件被告應繼受系爭社區全體住戶間就系爭建物爭執部分共用之約定，容忍原告就該部分為管理使用而不得為妨害行為，且系爭社區有公寓大廈管理條例之適用，被告應依規約及決議結果繳納管理費，惟被告尚無配合辦理使用執照用途變更登記之義務，從而，原告請求被告不得有妨害原告管理使用系爭建物爭執部分，並給付48,000元及自103年7 月4 日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自103 年5 月1 日起至105 年4 月30日止每3 月給付3,000 元之管理費予原告之請求，為有理由，應予准許；其餘部分之請求為無理由，應予駁回。

六、本件原告請求給付管理費部分，其所命給付金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，合依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。

民事第七庭法 官 謝 雨 真