臺灣高雄地方法院103年度訴字第1653號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1653號

原告

遠大事業有限公司

法定代理人

謝慧俐

被告

駿邑建設有限公司

法定代理人

張祐銘

訴訟代理人

林伯祥律師

上列當事人間請求給付代銷費用事件，本院於民國103 年11月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國102 年5 月27日成立房地產代理銷售合約（下稱系爭合約），被告將案名「久石藝」之不動產委請原告代為銷售。原告於102 年9 月6 日代為銷售編號A2、門牌號碼高雄市○○區○○街000 巷00號房屋（下稱系爭房屋），予訴外人即買受人林○○，銷售價額新台幣（下同）3,700 萬元，於102 年9 月6 日簽訂房屋買賣契約書，被告於103 年1 月28日交屋，故被告應依約給付代銷費用即銷售總價1.8%予原告，卻拒絕付款。為此，爰依系爭合約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告55萬5,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：系爭合約係承攬契約，原告應依如附表所示系爭合約書第2 條、第10條之約定，於102 年9 月20日前完成交屋，然系爭房屋係被告於103 年1 月28日自行交屋，故系爭合約已於102 年9 月20日終止，原告亦未履約，不得請求代銷費用；原告因遲遲無法覓得貸款銀行，至遲已於102 年12月間與被告合意解除系爭合約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造於102 年5 月27日簽訂系爭合約書，被告將案名「久石藝」之不動產委請原告代為銷售。

㈡系爭合約之書面約定節錄如附表所示。

㈢原告於102 年9 月6 日代為銷售系爭房屋予林○○，銷售價額3,700 萬元，由被告之經理即系爭房屋原所有權人廖○○與林○○於102 年9 月6 日簽訂房屋買賣契約書，嗣被告於103 年1 月28日順利交屋完畢。

㈣銷售服務費原約定為銷售總價之1.8%，嗣兩造協議為1.5%。

㈤銷售總價3,700 萬元之1.5%為55萬5,000 元。

㈥原告於103 年2 月11日、103 年3 月10日寄發掛號請款單向被告請款55萬5,000 元遭拒。

四、是以，本件爭點：

㈠系爭合約是否已於102 年9 月20日終止？

㈡兩造是否已於102 年12月間合意解除系爭合約？

㈢原告是否已依系爭合約履約？被告應否支付原告代銷費用？

五、經查：

㈠原告已於102 年9 月6 日履約完畢，系爭合約於102 年9 月20日不生終止效力：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條定有明文。次按解釋契約，應探求當事人立約之真意，以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院85年度台上字第517 號判決意旨參照）。本件如附表所示系爭合約書條款源自兩造互相意思表示一致而成立，目的為規範彼此權利義務，滿足雙方不同利益，自應循上揭意旨予以解釋認定。如有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決要旨參照）。

⒉查系爭合約書第10條約定原告提供之服務包括企劃作業、銷售作業、收取訂金、協同被告與客戶訂立買賣契約書及辦理客戶交屋事宜乙語（見本院卷第9 頁），從其「協同」之文義上觀之，可見原告僅係協助被告訂立買賣契約及交屋，此亦核與被告方為出售房屋之權利義務歸屬主體一事相符。又互繹證人即原告為代銷系爭房屋而雇用之員工林○○證稱：伊自102 年5 月起受僱至12月間，月薪3 萬元，負責銷售、清潔現場、澆水，故於102 年7 月至12月每月都有領到3 萬元，共18萬元，原告如順利向被告請到款項，會另給予伊按成交金額計算千分之3 之獎金，例如原告有順利代銷完成另一戶並領到代銷費用，故原告於102 年11月5 日給予伊9 萬3,500 元獎金，兩造如解約伊則無獎金，被告並無指定專門之人負責貸款工作，原告法定代理人謝慧俐、廖○○、代書都有參與，原告協助被告辦理貸款，系爭房屋找好幾家銀行、農會，都無法達到林○○要求之貸款成數，原告法定代理人謝慧俐之子當時發生車禍，謝慧俐曾於102 年12月間跟伊說，她覺得不划算，沒辦法再付伊薪水，要伊轉告被告沒有辦法繼續幫忙，原告付給伊之最後一筆薪水係於102 年12月5 日匯款3 萬元，伊有告知廖○○說謝慧俐有不想幫忙之念頭，因為已經成交，後面都算幫忙，還要付伊薪水，沒有利潤，還要倒貼，後來廖○○打電話告知伊有在高雄市第三信用合作社（下稱三信）辦到貸款，本來約伊隔天去交屋，但前一天廖○○打電話給伊，說已經交屋了，叫伊不用去，交屋、鑰匙交付都要被告配合，伊只是幫忙處理，因為重要文件都在廖○○手裡，另外一戶交屋也是廖○○親自到場交屋，伊認為原告在合約期間內有履行義務，伊應領到千分之3之獎金等語（見本院卷第139 至149 頁），復有林○○提出之臺灣銀行綜合存款存摺交易明細1 紙可考（見本院卷第161 頁）；與證人即代書黃○○證稱：一般貸款都是當事人自己找，伊於他們有困難時才幫忙，沒有收費，廖○○說他們找銀行貸款無法順利貸到所需成數，伊幫被告向三信送件，貸得2,500 萬元，設定3,000 萬元，其他不足的部分，又辦第二次順位抵押權給被告等語（見本卷第149 至151 頁）；及證人即被告之經理廖○○證稱：原告於102 年10月間表示送好幾家銀行貸款都沒過，如果土地銀行沒有成功，就要放棄，伊有跟林○○說臺灣銀行可能有機會，叫原告不要放棄，原告又說如果臺灣銀行沒有辦成就算了，結果最後還是沒有成功，林○○於102 年12月初打電話跟伊說原告送件給很多銀行都辦不過貸款，要放棄，也不想再付林○○薪水，要設停損點，伊請被告法定代理人張祐銘打電話跟謝慧俐確認，後來謝慧俐沒有來系爭房屋現場，都是林○○跟伊聯絡，說要把現場沙發、傳真機等辦公物品撤掉，所以原告沒有參與後來三信貸款過程，林○○於103 年1 月間就沒有再來，後來交屋時伊也沒有通知原告，因為兩造已經解約，雖然沒有用書面解約而是用口頭講的，但是基於互信，像是兩造約定代銷費用由1.8%改成1.5%，也沒有寫書面，結果等到全部交屋辦好了，過一段時間約至少2 個月，原告卻透過林○○打電話過來說要領代銷服務費等語（見本院卷第151 至157頁），足見關於系爭房屋交屋所需之所有權狀、鑰匙等文件及物品均由被告持有，並未委託原告保管，原告無從獨力與系爭房屋買受人簽約或點交房屋，況買賣契約簽訂後交屋時點之決定尚涉及代書、承貸銀行之作業時間及被告、買受人依各自方便時間所約定之交屋日，本件被告與買受人林○○於102 年9 月6 日簽訂之房屋買賣契約書第3 條第3 款、第4 款約定林○○須依被告之通知給付完稅款、尾款，及第5條約定移轉登記委託被告指定之代書辦理等語，此有該買賣契約書1 份可考（見本院卷第95頁），可見系爭房屋何時須移轉登記係由被告決定，自難逕以102 年9 月20日期限經過尚未交屋為由而認原告不得請求代銷費用，否則被告得任憑己意將交屋時點延後至逾102 年9 月20日以規避給付代銷費用，顯不符誠信原則。又從證人林○○、廖○○之證述內容，可見原告能否領得銷售總價1.5%之代銷費用，取決於系爭房屋有無順利交屋，而有無順利交屋，又取決於能否找到貸得所需成數之金融機構。然貸款一事並非系爭合約所約定原告應履行之義務，原告之所以戮力尋找貸款銀行，無非係為順利領得代銷費用，被告之經理廖○○尚且於102 年10月間即系爭合約書第2 條之102 年9 月20日期限過後，請原告不要放棄找貸款銀行，足見原告於102 年9 月20日前所須履行之義務係找到系爭房屋之買受人並協同被告與之簽立買賣契約書，至於能否順利交屋，僅係原告能否領得代銷費用之條件，堪以認定。而原告既已於102 年9 月6 日代為銷售系爭房屋予林○○，約定銷售價額3,700 萬元，由廖○○與林○○於102 年9 月6 日簽訂房屋買賣契約書乙情，已如前述，復有買賣契約書1 份可稽（見本院卷第13至17頁），足見原告已於102 年9 月6 日履約完畢，系爭合約於102 年9 月20日當不生終止效力。被告辯稱系爭合約已於102 年9 月20日終止云云（見本院卷第158 頁），委無可採。

㈡原告未與被告合意解除系爭合約：原告既已於102 年9 月6 日履約完畢，依上開證人所證內容及如附表所示系爭合約書第8 條之約定，一旦被告順利交屋，即應給付系爭房屋銷售總價3,700 萬元之1.5%即55萬5,000 元予原告，是以原告已無義務尚待履行，衡情當不至於解除系爭合約拋棄將來可純獲利益之法律上地位。而原告評估認為無法順利向金融機構貸款，以順利交屋後領得代銷費用，卻仍須支付林○○薪水，形同蒙受損失之倒貼情況，乃向林○○表示不願再支付薪水，終止與林○○間僱傭關係，林○○因而毋庸再到系爭房屋現場維持清潔或協助交屋，究非向被告表示解除契約，不過係對能否順利領取代銷費用一事消極以對。是以，原告主張其未與被告合意解除系爭合約乙情（見本院卷第111 、157 頁），堪可採信；被告辯稱兩造至遲於102 年12月間已合意解除系爭合約云云（見本院卷第122 、158 頁），委無可採。

㈢被告應支付原告代銷費用：被告既已於103 年1 月28日順利交屋予林○○乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第122 、158 頁），復有系爭房屋及坐落土地之登記第二類謄本暨異動索引各1 份可憑（見本院卷第86至93頁），被告應依前述兩造協議之銷售總價1.5%支付代銷費用55萬5,000元，堪以認定。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第233 條第1 項本文及第203 條亦定有明文。本件支付命令於103 年6月4 日送達被告法定代理人居所，有送達回證1 紙可考（見本院卷第42頁），則原告請求被告給付原告55萬5,000 元，及自103 年6 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響，故不再逐一論述。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

附表（系爭合約書節錄，甲方為被告，乙方為原告）：┌──────────────────────────────┐│第一條：※甲方委託代售之不動產: 案名【九石藝】 ││ 高雄市○○區○○街000 巷00○00號案2 戶每戶四千萬元 ││ 整。 ││ ※總銷金額為新台幣捌仟零佰零拾零萬元整。 │├──────────────────────────────┤│第二條：代理銷售期間經雙方洽定: ││ 自民國102 年5 月20日至102 年9 月20日止。上班時間早上││ 9 點至下午6:00點止。 │├──────────────────────────────┤│第三條：廣告預算標列乙方採代銷方式銷售，全案廣告費用由甲方負││ 責。 │├──────────────────────────────┤│第四條：甲方保證委託代理銷售不動產房屋土地產權清楚。如與客戶││ 發生糾紛應由甲方負責。如乙方銷售糾紛由乙方負責處理。│├──────────────────────────────┤│第五條：甲方委託代售之戶數共兩戶。非經雙方同意不得更改。 │├──────────────────────────────┤│第八條：銷售服務費及請款方式： ││ （一）甲方同意給付乙方服務費：甲方同意出售房屋其服務││ 費為銷售總價1.8%（含稅）計算。銷售時溢價權歸屬││ 甲方。 ││ （三）（應為二之誤載）請款方式：各戶簽約交屋後請款10││ 0%，每月30日錢請送款單及發票，於隔月公司領款日││ 領取即期支票。 │├──────────────────────────────┤│第九條：本案屬代銷方式，接待中心之施作、佈置、銷售期間廣告費││ 、雜支罰單、戶外看板租點租金、接待中心相關費用（如水││ 電費、客戶飲用杯水等）及廣告製作由甲方負責。 │├──────────────────────────────┤│第十條：乙方提供之服務包括企劃作業、銷售作業、收取訂金、協同││ 甲方與客戶訂立買賣契約書及辦理客戶交屋事宜。 │└──────────────────────────────┘