臺灣高雄地方法院103年度訴字第214號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 104 年 04 月 24 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第214號原　　　告　黃世鈺
訴訟代理人　李榮唐律師
被　　　告　德禎建設企業有限公司
法定代理人　吳柏辰
訴訟代理人　李玲玲律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國104 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為吳順明，嗣於本院審理中變更為吳柏辰，茲據其於民國103 年5 月13日以書狀聲明承受訴訟，此有經濟部公司登記查詢資料、民事聲明承受訴訟狀附卷可稽（見本院卷第153 、155 頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條規定相符，應予准許。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000000000 地號（權利範圍全部）、0000-0000 地號（權利範圍1/8 ）之土地（下稱系爭土地）及其上同段3960建號即門牌號碼高雄市○○區○○街000 號建物（下稱系爭建物）為被告興建銷售之「河堤享宴」建案。原告因信任被告之廣告文宣顯示系爭建物有「併排雙車庫」，且經被告銷售人員表示系爭建物確有如廣告文宣所示之「併排雙車庫」，並提供系爭建物之裝潢平面配置參考圖、單元設備平面圖，均於1 樓區域規劃有獨立車庫，可同時併排2 部汽車，該車庫設有牌樓、鐵捲門及圍牆與外界區隔，原告將此列入考量其售價之合理性後，於102
年2 月8 日以新臺幣（下同）522 萬元向被告買受系爭建物，以1,278 萬元向訴外人邱仙蔭買受系爭土地，於102 年5
月27日移轉所有權登記完畢。詎原告接獲高雄市政府工務局102 年6 月25日函文，始知系爭建物1 樓獨立車庫之牌樓、鐵捲門、圍牆等部分，竟係未經申請主管機關審查許可並發給執照之實質違建，將面臨被拆除之處分，本件買賣契約之標的物本應給付設有鐵捲門及圍牆與外界區隔之獨立車庫，該部分如經拆除，即喪失「車庫」之獨立性與隱蔽性，而變成開放式平面「車位」，被告顯然違反消費者保護法第22條所規定企業經營者應確保廣告內容真實之義務，並構成民法第354 條規定之減少價值及契約預定效用之瑕疵，又被告於簽約當天始提出記載「斜線部分及一樓車庫牌樓、捲門、小門、圍牆等為二次施工或增建面積」之平面圖（下稱系爭平面圖）讓原告簽名，違反消費者保護法第11條之1 規定之審閱期間，該文字條款不構成契約內容。爰依民法第359 條規定，請求減少價金150 萬元，且依民法第179 條規定，請求被告將此減少之價金返還原告。並聲明：㈠被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭建物並非預售屋，而係成屋買賣，銷售人員帶看屋時即已口頭告知原告，系爭建物1 樓獨立車庫之牌樓、鐵捲門、圍牆等部分，係屬二次施工之增建區域，且於簽訂買賣契約時，再次由簽約人員林妡䊅向原告說明清楚，並由原告在系爭建物增建前後之平面圖2 紙上簽名及蓋章，足認原告於簽約時即已了解、知悉此情而仍願意買受，被告之給付自符合兩造契約債之本旨，難謂有瑕疵給付及違反消費者保護法第22條之情事，縱認構成瑕疵，原告於契約成立時已知悉二次施工增建之事實，仍願買受而承擔風險，顯然於契約成立時已知瑕疵存在，縱然原告主觀上不知二次施工即是違建，亦屬因重大過失而不知有瑕疵，依民法第355 條規定，被告自無庸負瑕疵擔保之責。又原告在系爭平面圖上簽名及蓋章，顯屬兩造合意磋商之契約內容，而非定型化契約之一部分，故無消費者保護法第11條之1 之適用，縱認屬於定型化契約，原告於簽約時已充分了解系爭平面圖所記載之文字內容，並無顯失公平情事，且自102 年2 月8 日簽約時至102 年5 月29日交屋時長達3 個多月，原告已有充分時間審閱，卻未曾提出疑問或表示反對，自不得再主張不構成契約之一部。另系爭建物1 樓之停車位為合法申請之法定停車位，縱使獨立車庫之牌樓、鐵捲門、圍牆部分被拆除，原告仍享有停車位，並未損及停車功能，難認系爭建物將因此減損150 萬元之價值等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡願供現金或等值之有價證券為擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第258 頁）：
（一）原告向被告購買系爭建物，及向邱仙蔭購買系爭土地，雙方於102 年2 月8 日簽訂房屋及土地買賣契約書，買賣價金分別為522 萬及1,278 萬元。
（二）兩造簽約時原告有配偶陪同在場，由林妡䊅協助兩造完成書面契約之簽訂。
（三）兩造簽約前被告曾提出原證3 、4 之房屋銷售廣告文宣、系爭建物裝潢平面配置參考圖供原告參考，原證3 、4 之內容構成兩造之契約內容。
（四）被證1 、2 之平面圖係兩造簽約當日，被告始提出予原告審閱並簽名，被證2 平面圖上記載「斜線部分及一樓車庫、牌樓、捲門、圍牆等為二次施工或增建面積」等文字。（五）原告於102 年5 月29日受領被告交付系爭建物。
（六）系爭建物之車庫牌樓屬於違建，業經高雄市政府工務局以102 年6 月25日高市○○○○○00000000000 號函文通知原告系爭建物之車庫牌樓涉及違建，已違反建築法第25條之規定，但至今尚未拆除。
五、本件之爭點：㈠系爭建物之車庫牌樓係屬違建，是否構成民法第354 條第1 項規定之減少價值之瑕疵及減少契約預定效用之瑕疵？㈡原告於簽約時是否明知瑕疵，或因重大過失而不知瑕疵？㈢原告依民法第359 條規定請求減少價金，有無理由？如有，得請求減少之金額為若干？本院分述判斷意見如下：
（一）系爭建物之車庫牌樓係屬違建，是否構成民法第354 條第1 項規定之減少價值之瑕疵及減少契約預定效用之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。另「本件上訴人出售者，係擅自變更使用，違法設置之停車位，依建築法第90規定，其所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除，系爭停車位，因屬違規設置，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，被上訴人責令上訴人負瑕疵擔保責任，自屬有據」，最高法院86年度台上字第1023號判決意旨參照。次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條亦有明文。是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容（最高法院101 年度台上字第246 號判決意旨參照）。準此，依通常交易觀念或依當事人之決定，出賣人違反買賣契約或廣告內容約定，所交付之物不具應備之價值或效用時，均視為瑕疵，且違章建築之建物，因屬違規設置，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，自構成民法第354 條第1 項規定之瑕疵。
⒉經查，兩造簽約前被告曾提出原證3 、4 之房屋銷售廣告文宣、系爭建物裝潢平面配置參考圖供原告參考，原證3
、4 之內容構成兩造之契約內容等情，此為兩造所不爭執，並有上開廣告文宣及參考圖等附卷可稽（見本院卷第20至23頁），上開廣告文宣明確記載「併排雙車庫」，上開裝潢平面配置參考圖亦顯示1 樓停車位係以圍牆建築，並得由圍牆小門出入，單元設備平面圖之1 樓車庫亦繪製有鐵捲門，被告自應確保上開廣告內容之真實，並於履約時對原告所負之給付義務，不得低於上開廣告內容，縱兩造於買賣契約未為前開廣告內容之約定，揆諸前開說明，被告所負之責任應及於廣告內容，所交付之系爭建物應具有「併排雙車庫」，始符契約本旨，然被告所交付之系爭建物車庫牌樓屬於違建，業經高雄市政府工務局以102 年6
月25日高市○○○○○00000000000 號函文通知原告系爭建物之車庫牌樓涉及違建，已違反建築法第25條之規定等情，亦為兩造所不爭執，並有上開函文附卷可稽（見本院卷第24頁），復經高雄市政府工務局另以103 年1 月29日高市工務隊字第00000000000 號函文檢附同年1 月24日違章建築處分書，就系爭建物屋前、屋後增建建物，核定屬違反建築法規定，未經許可發給執照即擅自建造，且不能補辦手續之實質違章建築，依建築法第86條規定，得予以強制拆除等情，亦有上開函文在卷可佐（見本院卷第45至47頁），則系爭建物之車庫牌樓既屬違建，而有隨時經主管機關強制拆除之虞，自屬構成民法第354 條第1 項規定之減少價值之瑕疵及減少契約預定效用之瑕疵。
⒊至被告辯稱：系爭建物1 樓之停車位為合法申請之法定停車位，縱使獨立車庫之牌樓、鐵捲門、圍牆部分被拆除，原告仍享有停車功能，並未減損價值云云，然「車庫」具有與外界區隔之獨立性、隱蔽性、儲藏性、安全性等功能，其價值自較無任何屏障區隔之平面「車位」為高，並經高雄市建築師公會鑑定結果，認定本件「車庫」若經拆除變成「車位」之價值減損為555,223 元，有鑑定報告書在卷足參，被告此部分所辯，委不足採。另被告辯稱：原告在系爭平面圖上簽名及蓋章，顯屬兩造合意磋商之契約內容，被告提出之給付符合兩造契約債之本旨，且原告已知悉系爭建物之車庫乃違建而仍願意買受，不構成物之瑕疵云云，然上開情節均屬民法第355 條規定物之瑕疵擔保責任之免除範疇，而非於是否構成物之瑕疵時所應審酌之因素，附此敘明。
（二）原告於簽約時是否明知瑕疵，或因重大過失而不知瑕疵？⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明文。又「被上訴人出賣系爭房屋於上訴人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除」，最高法院46年台上字第689 號判例參照。
⒉經查，兩造簽約時原告有配偶陪同在場，由林妡䊅協助兩造完成書面契約之簽訂，且被證1 、2 之平面圖係兩造簽約當日，被告始提出予原告審閱並簽名，系爭平面圖上記載「斜線部分及一樓車庫、牌樓、捲門、圍牆等為二次施工或增建面積」等文字，此為兩造所不爭執，並有上開平面圖2 紙附卷足憑（見本院卷第41、42頁），參以證人林妡䊅於本院審理時到庭證述：「我是負責簽約的部分，介紹參觀的人員不是我，那個人已經離職，契約書的範本不含本件買賣契約書後面所另外黏貼的兩張平面圖，有先交給原告拿回去審閱一星期，簽約時我有跟原告講，我們有兩個地方是二次施工增建的，一個是一樓後面的廁所，一個是車庫牌樓，這兩個地方坪數沒有在權狀裡面，原告與其先生一起來簽約，原告的先生當下有拿手機撥電話給他朋友，問說這個房子增建部分可不可以簽名，我聽到原告先生說都是這個樣子，後來原告就在契約書正本後黏貼的兩張平面圖上簽名了」、「（問：原告是否了解什麼是二次施工增建？有無跟原告說明說二次施工就是違建？原告是否有表示他不清楚何謂二次施工增建？）原告並無表示他不清楚何謂二次施工增建，我只有說這是二次施工增建，我並沒有跟他說這就是違建，因為他們蠻仔細的，而且還有打電話問他們的朋友，所以我不覺得原告不清楚二次施工增建就是違建，我認為他們應該知道」、「（問：原告如果沒有跟妳討論二次施工增建可能被拆除的風險，妳如何確認原告知道二次施工增建就是違建？）因為原告是很仔細的人，如果聽不懂，他們當下都會提問，既然沒有提問，他們就是清楚的」等語（見本院卷第119 、121 頁），本院審酌林妡䊅之證詞與兩造所述簽約過程大致相符，且亦坦認未向原告表明二次施工增建即是違建，其證詞應無偏頗被告之虞，洵堪採認，則林妡䊅於簽約當日既已向原告明確說明有兩處是二次施工增建，一為一樓後面廁所，一為車庫牌樓，且已說明此兩處坪數未在建物權狀範圍內，並提出系爭建物增建前後之平面圖讓原告審閱及簽名，衡以系爭平面圖上之文字並非艱澀難懂，且無位置隱蔽印刷不清，並由林妡䊅特別促請原告注意此段文字，縱然未向原告表明二次施工增建即是違建，顯然原告於簽約時應已知悉系爭建物之1 樓車庫牌樓屬二次施工增建區域，即屬違章建築，否則何以二次施工增建之坪數不在建物權狀範圍內？且何以由林妡䊅特別促請原告注意系爭平面圖上之文字？又何以提供增建前後之平面圖讓原告比對並簽名？甚且原告於配偶以電話詢問友人增建部分可否簽名後，始在系爭平面圖上簽名，更足認定原告應已知悉二次施工增建即屬違建，否則原告自會向林妡䊅詢問何謂二次施工增建後始簽名。準此，原告於訂約之初，即已明知買賣標的物中之1 樓車庫牌樓係屬違建之瑕疵，而仍願意買受，依民法第355 條第1 項規定，被告自不負瑕疵擔保責任。
（三）原告依民法第359 條規定請求減少價金，有無理由？如有，得請求減少之金額為若干？
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條固有明文。查系爭建物之車庫牌樓雖有違建之瑕疵存在，然原告於訂約之初，即已明知該瑕疵，而仍願意買受，依民法第355 條第1 項規定，被告不負瑕疵擔保責任，已如前述，則原告依民法第359 條規定，請求被告減少價金，洵屬無據。
六、綜上所述，系爭建物之車庫牌樓係屬違建，構成民法第354
條第1 項規定之減少價值之瑕疵及減少契約預定效用之瑕疵，然原告於簽約時已明知瑕疵存在，依民法第355 條第1 項規定，被告不負瑕疵擔保責任，從而，原告依民法第359 條、第179 條規定，請求被告給付150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日民事第五庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 27 日書記官 黃振祐