臺灣高雄地方法院103年度訴字第720號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第720號

原告

劉雅玲

訴訟代理人

蔡昀荃

被告

固信建設股份有限公司

法定代理人

郭廷鐘

訴訟代理人

黃呈祿律師

上列當事人間給付溢價獎金事件，經本院於民國104 年3 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造前於民國100 年1 月17日、10月12日、分別簽立房屋銷售委託合約書，銷售案名分別為「新園之星」、「英倫宮店」（下分別稱：系爭新園合約、系爭英倫合約），被告委託銷售期間各為100 年3 月1 日起至101 年9 月30日止；100 年10月12日起至101 年4 月30日止。「新園之星」建案位處屏東縣新園鄉，屬偏遠鄉鎮，人口僅37,084人，原告進駐後，油電雙漲、調整房屋售價與底價，導致原告銷售期間拉長，但系爭新園合約如附表所示建物已全數銷售完成，被告自應依該合約第12條約定，給付原告溢價獎金共33萬元（計算式：110 萬元×30% ，各戶底價及溢價分別如附表所示）。另「英倫宮店」已於101 年3 月23日以3,600 萬元完成銷售並過戶予訴外人林廣榮，是被告自應依系爭英倫合約約定給付銷售佣金新臺幣（下同）72萬元（計算式：銷售金額3,600 萬元×2%）。又如認被告辯稱兩造就系爭英倫合約已經於101 年2 月間合意終止，然依系爭英倫合約第20條約定：「本約終止委託銷售後，終止後，如有受託人之原有接洽客戶再度成交時，該客戶仍屬原受託人之權利，佣金歸屬原受託人領取」，故備位主張依照上開約定請求被告給付佣金。為此，爰依委任契約及系爭英倫、新園合約之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告105 萬元，及其中72萬元自101 年4 月30日起、另33萬元自101 年9 月3 日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：屏東縣新園鄉與高雄市林園區僅一水之隔，至高雄市鬧區之車程均在30分鐘左右，該「新園之星」建案坐落於新園鄉之五房村，距東港鎮之華僑市場僅3 分鐘車程，來回不過5 、6 分鐘而已，是否屬偏遠鄉鎮，係見仁見智之事，且本件銷售狀況不符合系爭新園合約第12條建案全部售罄之條件，原告請求自無理由。系爭英倫合約業於101 年2 月7 日終止，「英倫宮店」則在同年3 月間出售，價格為3,500 萬元，並非3,600 萬元，亦不在原告之銷售期間內，且林廣榮亦非系爭英倫合約第20條所指之「原有接洽客戶」，原告請求顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保，請准免為假執行。

四、本院整理兩造不爭執事項：

㈠兩造於100 年1 月17日、10月12日分別簽立系爭新園合約、系爭英倫合約，銷售案名分別為「新園之星」、「英倫宮店。

㈡系爭英倫合約第20條約定：「本約終止委託銷售後，終止後，如有受託人之原有接洽客戶再度成交時，該客戶仍屬原受託人之權利，佣金歸屬原受託人領取」。

㈢「英倫宮店」已於101 年3 月23日出售。

五、兩造爭執事項：

㈠原告可否請求「新園之星」之溢價獎金33萬元？

㈡系爭英倫合約是否於101年2月間終止？

㈢林廣榮是否為系爭英倫合約第20條所指之「原有接洽客戶」？

㈣「英倫宮店」之銷售金額為何？原告可請求之佣金為若干？

六、本院得心證之理由：

㈠原告可否請求「新園之星」之溢價獎金33萬元？經查，系爭新園合約第11條、第12條分別約定：「本案銷售佣金訂定為本委託書附件所載每戶底價或售價之1.6 ％計算支付與受託人（即原告），但如自可銷售日起一年內全部售罄時，則應付之銷售佣金改以1.8 ％計算支付受託人」、「本案銷售期間，倘受託人為因應市場狀況需要，欲以低於本委託書附件所訂底價出售時，除應經委託人之書面簽署同意，始得為之外，前訂銷售佣金支付百分比率應逐件另議。但如本案全部銷售完磬時，結算之銷售總價額超逾本合約原訂定之底價總額時，委託人同意溢價部分按委託人（即被告）分70％，受託人分30％計之。上項獎勵，指以本案全部售罄（CLEAN ）為限。」等情，有系爭新園合約可稽（本院卷一第16頁）。依照上揭約定，系爭新園合約第12條所指之溢價獎金，係指原告於銷售時，就個別房屋有低於底價出售，但「新園之星」可以於銷售期間由原告全部售出，且銷售總價額卻高於系爭新園合約原約定之底價總額時，才有本條之適用，至於沒有個別房屋低於底價出售且「新園之星」全部售罄時，則依照系爭新園合約第11條處理。準此，依照原告所整理之附表（本院卷一第35、140 頁），原告並無在銷售期間內將「新園之星」全部售罄，且有多戶係由他人售出，原告於本院詢問時亦陳稱此係合約到期後他人所售出（本院卷二第126 頁），故原告不得請求溢價獎金甚明。原告雖主張係因為被告調整底價才會造成銷售不順，惟系爭新園合約第10條明載：被告隨時掌有機動調整底價與終止本項委託，停止代售之權等語，故被告縱有調整底價，亦非違約，原告此部分主張應無理由。

㈡系爭英倫合約是否於101年2月間終止？經查，原告起訴狀陳稱：『房屋銷售委託書由被告親自訂定，並備註內容如下：本約終止委託銷售後，終止後，如有受託人之原有接洽客戶再度成交時，該客戶仍屬原受託人之權利，佣金歸屬原受託人領取〔見合約第2 頁第20條手寫備註〕，但事後卻違約』等語，於本院審理時陳稱：系爭英倫合約第20條係被告法定代理人於101 年2 月28日至3 月2 日間親筆所寫，印章亦為法代所蓋，因為被告法代表示有一個有錢人要買，要伊等先撤退幾天，所以伊才請被告法代將系爭英倫合約第20條寫上才離去等語（本院卷一第167 、168 頁），復於書狀陳稱：本件於101 年2 月間，被告法代向伊表示「英倫宮店」有第三人要買，故要求伊先撤離幾天，經原告要求而加註系爭英倫合約第20條，且該條亦經兩造合意並由被告法定代理人為蓋章等語（本院卷二第14頁），此核與被告陳稱兩造於101 年2 月間有合意簽立系爭英倫合約第20條等語相符，且經證人即當時影印系爭英倫合約第20條與原告收執之駱盈英證述綦詳（本院卷二第74頁），足見兩造就系爭英倫合約第20條之簽立已有合意而成立生效。又上開第20條既已約定『終止委託銷售』等語，以系爭英倫合約本即為委託銷售之合約，故該終止委託之對象顯係指系爭英倫合約，故系爭英倫合約已於101 年2 月間終止乙情，堪可認定。原告雖於審理中為尚未終止之主張，並表示僅是暫時離去幾天，伊於離開後仍為銷售「英倫宮店」而付出勞力時間費用，且被告尚且通知原告印製「英倫宮店」之海報云云。然原告主張並未終止僅是暫時離開等語，顯與該契約記載本約『終止』委託銷售等語相違，且系爭英倫合約若無終止，被告只要依照契約履行兩造權利義務即可，無須贅載『終止後如有受託人之原有接洽客戶再度成交時，該客戶仍屬原受託人之權利，佣金歸屬原受託人領取』等有關終止後之權利義務，故原告主張其僅是離開而非終止云云，應無可採。再者系爭英倫合約既已加註第20條，原告自願於系爭英倫合約終止再為嘗試成交可能，亦與合約精神無違，無從以此推論合約尚未終止。另原告主張被告有在合約終止後通知原告印製海報乙情，為被告所否認，原告亦無舉證以實其說，難認屬實。此外，兩造雖迭就該第20條約款究竟係原告主動提出抑或被告主動提出為爭執，惟意思表示是否成立在於有無意思合致，不在於何方先為要約，兩造既已就系爭英倫合約第20條之約定內容達成合意，關於何人先為要約提出之爭執應與本件爭點無關而無認定之必要。又被告主張該20條係於2 月7 日簽立，原告則主張係於2 月間某日，因林廣榮買受「英倫宮店」之期間係101 年3 月間（詳後述），故系爭英倫合約係於該年2 月初抑或2 月底終止亦與本訴之判斷無關，併此敘明。

㈢林廣榮是否為系爭英倫合約第20條所指之「原有接洽客戶」？

⒈按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解，致失當時立約之真意」、「解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意」，此有最高法院19年上字第28、58號民事判例及98年度台上字第1925號民事裁判意旨可資參照。

⒉系爭英倫合約第20條約定「本約終止委託銷售後，終止後，如有受託人之原有接洽客戶，再度成交時，該客戶仍屬原受託人之權利，佣金歸屬原受託人領取」，有系爭英倫合約附卷可稽（本院卷一第13頁），且為兩造所不爭。關於何謂「原有接洽客戶」，原告主張此指受託人自系爭委託合約書簽約日起至委託終止時，委託期間內所有接洽之有望客戶，包括記載於「來賓親切服務卡」內之客戶均屬之（本院卷三第34頁），被告則主張應以原告曾經提出給被告之「有望客戶紀錄」上所列者為限（本院卷一第170頁、卷三第37頁）。經查，系爭英倫合約第1 條及第3 條約定：「英倫宮店」由原告全權代為銷售，且接待中心駐場人員（行銷人員）之配置與用人費用等由原告承擔等語，而原告請求銷售佣金本須以「英倫宮店」由伊售出為前提，故原告可能支出勞力費用但卻因無人購買而無法請求佣金。再者，無論是購屋者支付之佣金或賣方支付而轉嫁至購屋者之佣金，購屋者為求低價購得房屋而謀避開支付上開佣金之情節，於實務上亦屬有之。佐以系爭英倫合約第2 條約定合約期間本應於101 年4 月30日才終止（本院卷一第8 頁），但卻臨時遭被告於101 年2 月間提前終止，衡諸常情，原告為免過去辛勞因客戶低價購屋之動機付諸流水自會對提前終止有保護權利之主張。再參以被告自陳：（該條）應該是要保障原告權利的意思，表示如果有先前接洽的客戶成交，佣金仍願意給付原告等語，核與證人駱盈英證稱：被告之董事長告知原告如果日後房子有賣出去，且是原告之前接洽之客戶，佣金還是會支付原告等語均相符（本院卷一第178 頁、卷二第74頁），是系爭英倫合約第20條係因原告已就「英倫宮店」之銷售付出勞力、時間、費用等，為避免有潛在客戶企圖以較低價格購得房屋致原告無法獲得佣金而訂立，該「原有接洽客戶」應包括所有曾經與原告或原告所屬行銷人員有過接洽之客戶。被告雖主張應以其要求原告提出之「有望客戶紀錄」為準，並以證人駱盈英證稱：此係為配合契約第20條作為確認客戶支付佣金之基準而由原告在101 年2 月29日到公司做週報時交給被告之董事長等語為憑。惟查，系爭英倫合約第20條之約定旨趣以及認定範圍業經本院說明如前，故兩造雖各自提出「來賓親切服務卡」、「有望客戶紀錄」，但同屬例示參考性質，上開資料與合約意旨不相違背，固均足為參考，但非謂不在上揭「有望客戶紀錄」、「來賓親切服務卡」之列即非「原有接洽客戶」，本院就林廣榮是否為「原有接洽客戶」，仍應本諸上揭合約精神為判斷。又「原有接洽」與「有成交之望」於文義上並不相同，況且若有客戶已圖避開銷售仲介以減少價金，於客觀上亦難期待該客戶有意願繼續與仲介磋商價格，而第20條本係在避免銷售期間有購買意願之潛在交易對象在與原告接觸後，卻逕行與被告磋商價格，致原告於駐點付出勞力、時間、費用後，卻無從續行協商以撮合交易，故該「原有接洽客戶」不以原告於系爭英倫合約終止前之銷售期間「有成交之望」之客戶為限，併予敘明。

⒊經查，林廣榮於本院審理時明確證稱：鼎中路398 號與鼎中路396 號（即「英倫宮店」建案位置）是同一建設公司的建案，鼎中路398 號是在4 年前左右所買，登記於其妻名下，「英倫宮店」委託售屋期間，已經換了好幾位售屋人員，絕對不是只有原告，因為當時鼎中路398 號房屋有出租，其會到鼎中路398 號看房子，與歷年售屋的先生、小姐都會認識，該次前去看「英倫宮店」是想瞭解建設公司的行情如何，售屋先生也知道其為隔壁屋主，其於100年底至「英倫宮店」時有與原告之行銷人員陳先生接洽過，並且拿過海報，但沒有留下聯絡電話，從其至「英倫宮店」現場看屋到其購屋約隔2-3 個月期間，當時知悉被告有委託仲介賣屋，但因買鼎中路398 號房屋時，已認識被告之董事長，所以電知被告職員表示如果房子結束委託之後再與其聯絡，以便與董事長洽談購買「英倫宮店」。因一般房屋買賣如有委託仲介，必給付佣金給仲介，但其想要節省佣金，就不想再透過仲介，第一間房子鼎中路398號既已向被告買的，第二間房子不可能再透過仲介。101年3 月份，是被告通知其可以去談價格了，嗣後買價為3,500 萬元，向第一銀行貸款2,800 萬元等語綦詳（本院卷二第29-35 頁），林廣榮上開證述為兩造所不爭執（兩造對證人證詞之主要爭執在於林廣榮是否為「有望客戶紀錄」、「來賓親切服務卡」上之林先生，以及買屋價格為若干），且經具結擔保其證詞之信憑性，應可採認。則依照林廣榮所證，其確實於系爭英倫合約終止前曾前往看屋，且與原告所屬行銷人員交談詢價，林廣榮為曾經與原告或原告所屬行銷人員有過接洽之「原有接洽客戶」，應可認定。又林廣榮既然已有避開仲介佣金以圖較低價格購屋之想法，且將此情告知被告，被告於知悉此一動機之情形下，猶先於101 年2 月間與原告終止系爭英倫合約，再於3月間通知林廣榮前往議約，顯然被告亦有意在避免支付原告佣金之情形下將「英倫宮店」出售與林廣榮，但被告訂立系爭英倫合約第20條既係為保障原告權利，如果有先前接洽的客戶成交，佣金仍願意給付原告之意旨，基此，林廣榮既然曾經與原告所屬行銷人員有所接洽，縱使林廣榮無與原告磋商價格之意思，被告亦應將林廣榮購買「英倫宮店」之佣金給付原告，原告此部分請求應有理由。

⒋兩造雖就林廣榮與「有望客戶紀錄」、「來賓親切服務卡」上之林先生究竟是否同一人以及原告之行銷人員如何與林廣榮接洽聯繫之過程有所爭執，原告就此執證人陳一智之證詞為憑，被告則以證人陳一智所述不可採為辯。惟本院既已就林廣榮係系爭英倫合約第20條所指之「原有接洽客戶」為論斷，且陳一智之證詞亦與本院審究契約「原有接洽客戶」之範圍無必然關係，爰不再就陳一智證詞贅述可採或不可採之理由。

㈣「英倫宮店」之銷售金額為何？原告可請求之佣金為若干？「英倫宮店」之銷售金額為3,500 萬元，業經證人林廣榮證述綦詳，原告主張依照向銀行辦理貸款之契約銷售金額應為3,600 萬元云云，被告則以上開3,600 萬元係為方便向銀行辦理貸款，實際價格為3,500 萬元等語為辯。經查，「英倫宮店」之土地與房屋買賣合約有2 份，一者交易價格為3,500 萬元，另一提出於銀行者為3,600 萬元，此二份契約均有被告公司、林廣榮及訴外人莊寶艶之簽名蓋印，有買賣合約可稽（本院卷一第207-222 頁、卷二第130-135 頁）。本院審酌林廣榮既然為求低價購屋而不願透過仲介，就相同之房屋若有二種價格，林廣榮必然選擇低價者，無以高價即3,600 萬元成交之理，反之，「英倫宮店」若可以3,600 萬元出售，被告何須再與林廣榮訂立3,500 萬元之買賣契約，且參照被告所提出之原告銷售「新園之星」價金、銀行貸款合約金額明細（本院卷二第178 頁），確實有銀行貸款合約金額較實際售價金額為高之情形，原告對此亦無爭執，是被告辯稱上開3,600 萬元係為方便向銀行辦理貸款，實際價格為3,500 萬元等情，應可採信，「英倫宮店」售價應為3,500 萬元。又系爭英倫合約計算佣金之比率有系爭英倫合約之附件可稽（本院卷一第11頁），依照約定，若售價為3,500 萬元至3,549 萬元之間，則佣金百分比為1.5 ％，依此計算原告可請求之佣金即為525,000 元【計算式：35,000,000×1.5/100 ＝525,000 】。又「英倫宮店」已於101 年3 月23日出售為兩造所不爭，再依系爭英倫合約第14條約定，佣金之支付方式為交屋後50％現金，50％一個月期票，故被告依約至遲於101 年4 月23日即有給付原告全部佣金之義務。被告之給付義務既有確定期限，依照民法第229 條第1 項、第233條第1 項，原告請求自101 年4 月30日起按5 ％計算之遲延利息亦有理由。

七、綜上所述，原告未依約於銷售期間內將「新園之星」全部售罄，且有多戶係由他人售出，故原告請求「新園之星」溢價獎金部分為無理由。又系爭英倫合約業於101 年2 月間終止，「英倫宮店」則於101 年3 月23日成交，但林廣榮既然為原告之「原有接洽客戶」，原告自得本於系爭英倫合約第20條約定，請求被告給付佣金。從而，原告基於契約法律關係請求被告給付原告525,000 元及自101 年4 月30日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息為有理由，應予准許，其逾此範圍外之請求則屬無據，應予駁回。

八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，本院審酌後認對於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。