臺灣高雄地方法院104年度訴字第2066號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2066號

原告

亞洲國際野生物有限公司

法定代理人

余長城

訴訟代理人

葉錦郎律師

被告

賈海山

訴訟代理人

賈恩光

　　　　　　侯捷翔律師

　　　　　　張賜龍律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國105年3月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。而民事訴訟法第255條第1項第4款所謂「因情事變更而以他項聲明代最初之聲明」，係指原告之訴因起訴後兩造間法律關係或事實狀態變動，致不能繼續為原來請求之情形而言。查本件原告原請求被告應將其所有之高雄市○○區○○段○○段000號、面積108平方公尺，權利範圍三分之一之土地，及坐落其上尚未保存登記門牌號碼為高雄市○○區○○街00巷00號建物，權利範圍三分之一之所有權（下合稱為系爭不動產）移轉登記與原告，並交付原告占有，嗣因系爭不動產經本院104年度訴字第258號裁判分割後，已非被告所有，自屬事實狀態變動，致原告不能繼續為原請求，則原告於105年1月12日具狀請求變更其訴之聲明為請求被告給付新臺幣（下同）22萬元，及自104年8月25日起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第65頁），揆諸前開說明，尚無不合，爰予准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：原告於104年4月23日以101萬元向被告購買其所有之高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍1/3）及坐落其上之未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號房屋，並簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依系爭買賣契約第2條第1款約定：「本契約成立同時乙方（即原告）以價款一部份新台幣壹萬元正為定金給付甲方（即被告）而甲方已將該定金如數領訖是實」；第6條約定：「本件土地房屋移轉登記程序上應繳增值稅契稅及諸費用依照左列負擔：⑴土地增值稅：由甲方負擔。⑵契稅及監證費：由甲方負擔。⑶契約書貼用印花稅：由甲方負擔全部」。原告於簽約時已給付1萬元，復於104年5月27日給付10萬元予被告供被告繳納系爭不動產之土地增值稅，詎嗣後接獲被告於104年7月16日向本院提存所辦理提存書，內載撤銷兩造之買賣，並提存12萬元（含違約金1萬元、定金1萬元與土地增值稅10萬元），本件買賣並無有被告得撤銷與解除之原因，又系爭不動產嗣後遭本院於104年9月10日以104年訴字第258號判決分歸於他共有人余進德所有，並於104年10月12日確定，被告無故先未依約辦理系爭不動產移轉登記予原告，今復遭判決而無法移轉登記予原告，爰依系爭買賣契約第9條約定：「甲方違背本契約各條所定意旨者視為不賣，應需將所收金額加一倍賠償與乙方而甲方不得異議」，請求被告賠償將所收金額加一倍即22萬元等語。並聲明：被告應給付原告22萬元及自104年8月25日起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：依系爭買賣契約第2條第1項之記載：「本契約成立同時乙方以價款一部份新台幣壹萬元整為定金給付甲方而甲方已將該定金如數領訖是實」，原告簽約時給付之1萬元定金係同時做為原告依約應給付價金之一部，與民法第249條第1款相同，顯見兩造簽約時就定金部分之約定係參酌民法第249條之規定，是系爭買賣契約第9條之所收金額，應僅指原告簽約時依系爭買賣契約第2條第1款給付作為價金一部份之定金1萬元，如此解釋始與民法249條第3款規定相符，且符合兩造訂約之真意。又原告之代理人余青山於104年5月31日書立聲明書，內容記載：「茲於104年5月27日匯款新台幣10萬元整至賈海山之郵局帳戶，此筆款項僅作為買賣土地增值稅繳納用途，多退少補，與原土地房屋買賣契約書所載明之買賣價金無關」，且依系爭買賣契約第2條第3項就價金給付方式之約定：「待過戶完成產權完整移轉後，乙方續付給甲方新台幣100萬元整，一次付清」。是原告之10萬元並非系爭買賣契約之價金，而係請託被告幫忙代繳之土地增值稅，是系爭10萬元非系爭買賣契約第9條所收金額之範疇，被告僅就所收取之1萬元負加倍返還之義務，被告應賠償與原告之金額僅為2萬元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於104年4月23日向被告購買系爭不動產，約定買賣價金為101萬元，並簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約第2條第1項約定：「本契約成立同時乙方（即原告）以價款一部份新台幣壹萬元為定金給付甲方（即被告）而甲方已將該定金如數領訖是實。」；第9條約定：「甲方違背本契約各條所定意旨視為不賣應需將所收金額加一倍賠償與乙方而甲方不得異議。」，原告業於104年5月27日匯款1萬元定金予被告。

㈡原告於104年5月30日簽立聲明書，載明「茲於104年5月27日匯款新台幣10萬元至賈海山之郵局帳戶（帳號：0000000-0000000 ），此筆款項僅作為買賣土地增值稅之繳款用途，多退少補，與原土地房屋買賣契約書所載明之買賣價金無關，特此聲明」，並確實已匯款10萬元予被告。

㈢系爭不動產於104年9月10日經本院以104年訴字第258號裁判分割予訴外人余進德，並確定在案。

四、兩造爭執事項：原告請求被告賠償22萬元有無理由？

五、本院得心證之理由：

㈠原告主張其於104年4月23日以101萬元向被告購買系爭不動產，因被告無故未依約辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告，嗣又遭裁判分割之確定判決後，已無法移轉所有權登記予原告，而原告已給付被告11萬元，爰依系爭不動產買賣契約第9條約定，請求被告賠償所收11萬元加一倍之金額即22萬元之事實，業據其提出土地登記第二類謄本、系爭不動產買賣契約書影本、匯款回條聯、提存書、存證信函為證。被告固不爭執有上開事實，惟對賠償之金額有爭執，並以：原告交付之金額僅定金1萬元，另交付之10萬元並非系爭買賣契約之價金，係請託被告幫忙代繳之土地增值稅，是系爭10萬元非系爭買賣契約第9條所收金額之範疇，被告僅就所收取之1萬元定金負加倍返還2萬元之義務，連同原告交付之10萬元，共應返還12萬元等語置辯。

㈡經查：

⒈系爭不動產業於104年9月10日經本院以104年訴字第258號裁判分割予訴外人余進德而確定在案，有本院104年訴字第258號判決在卷可稽（見本院卷第48至52頁），致被告因而成為嗣後給付不能之狀態，此為兩造所不爭執，自堪信實。是原告因情事變更，改依系爭買賣契約第9條之約定：「甲方違背本契約各條所定意旨視為不賣應須將所收金額加一倍賠償與乙方而甲方得不得異議」（見本院卷第10頁），請求被告應給付將其所收之金額加一倍賠償，尚屬有據。惟上開「所收金額」之文義，究係僅指「定金」1萬元而已？還是不以此為限，只要原告所交付予被告有關本件買賣方面之金額，均包括在內？此即為兩造之爭點所在。

⒉依系爭買賣契約第6條之約定：「本件土地房屋移轉登記程序上應繳增值稅、契稅及諸費用依照左列負擔：⑴土地增值稅：由甲方（即被告）全部負擔…」（見本院卷第10頁），是有關繳納系爭不動產之土地增值稅部分，依法律之規定或依兩造之約定，均應由被告即出賣人繳納，堪予認定，是被告辯稱該10萬元，係原告請被告代其繳納之土地增值稅款，自不足採信。被告另辯稱兩造於簽約後另有口頭約定，將系爭不動產買賣之土地增值稅改由原告負擔，固提出原告出具之「聲明書」一紙為證（見本院卷第93頁），而原告固不否認該「聲明書」之真正，惟否認兩造有上開改約定之情。然查，對於不動產買賣之土地增值稅改約定之情形，應屬買賣土地時之重大事項，若有變更，衡情自會於買賣契約內修正或加以註記，惟依兩造所不爭執之系爭買賣契約，至今其第6條之⑴有關繳納土地增值稅由甲方（即被告）負擔之部分，仍然未變，尚未修改為「乙方」，或有為其他任何之註記，是被告辯稱說已有變更，顯不合不動產買賣變更買賣條件時之常情；再觀諸其所提出之聲明書，其內容亦僅載稱：「…此筆款項（10萬元）僅作為買賣土地增值稅之繳納用途，多退少補，與原土地房屋買賣契約書所載明之買賣價金無關，特此聲明」等語，亦無從由此內容之文義，可證明兩造確已有將系爭不動產買賣應繳之土地增值稅，改由原告繳納之合意，是被告上開所辯，自不足採。而原告主張其所以匯款10萬元予被告之原因，陳稱：「訂約完後，被告賈海山及其子賈恩光一直以電話向原告代理人余青山糾纏，說土地增值稅部分要由原告負擔，原告的法定代理人不同意，後被告方面耍賴就說沒有錢繳，原告沒辦法就匯錢給被告，原告擔心被告拿了這筆錢以後不去繳，所以才於聲明書內載明，作為繳增值稅之用途，因原告又擔心如被告繳了增值稅後會被被告反咬，說原告同意繳納增值稅，造成原告是以101萬元加上增值稅的金額為價金，來向被告買，所以才會於內容註明，與買賣價金無關，意思是與原來的買賣價金無關，此筆款項是當作價金的一部分，先行給付予被告」等語（見本院卷第94、95頁），核其陳述之原委情節，尚與聲明書之內容文義相符，並無違經驗法則或論理法則，堪予採信。是依系爭不動產買賣契約之約定，定金僅1萬元，原告既已給付，被告又無法證明兩造另有將系爭不動產買賣應繳之土地增值稅改由原告繳納之合意，則原告因此而多匯給被告之10萬元，由系爭買賣之資金流程觀之，即應認定為原告係因本件買賣契約所支出而交給被告之款項，始為公允，則依系爭買賣契約書第9條之約定，其「所收金額」即為11萬元，並非僅是定金1萬元，是被告於本件買賣契約所收金額共計11萬元，堪予認定。

⒊又被告以民法第249條第1款、第3款規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。…三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金…」，辯稱系爭賣契約第9條所稱之「所收金額」，應指原告簽約時給付之「定金」1萬元等語。然按，當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院91年度台上字第2405號、92年度台上字第2374號判決意旨供照）。是系爭買賣契約第9條之約定，解釋上乃係針對有違反契約之情形時，買賣雙方另有別於民法規定之安排所為之約定，揆諸上開說明，此乃私法自治、契約自由原則之具體實現，自應優先民法之規定而適用此等約定，即無再適用民法第249條各款規定之餘地。是本件系爭不動產買賣契約之買賣標的物，係因經裁判分割而致被告無法履約，其情形符合系爭契約第9條約定之要件，既為兩造所不爭執，則原告主張依系爭契約第9條約定，自屬有據，被告辯稱仍應依民法第249條之規定處理，要無可採，自難為其有利之認定。

㈢綜上所述，原告本於系爭不動產買賣契約第9條之約定，請求被告應給付其所交付金額11萬元之2倍賠償額，尚屬有據，從而，原告請求被告應給其22萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年9月3日（見本院卷第22頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又本件原告勝訴部分，未逾50萬元，爰依職權宣告得假執行；另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核與法律規定相符，亦酌定相當之擔保金額併宣告之。

㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

民事第七庭法 官 劉建利