臺灣高雄地方法院104年度簡上字第123號｜法律人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第123號上　訴　人　宋瑞珍訟訟代理人　陳豐裕律師上　訴　人　永春不動產經紀業股份有限公司法定代理人　謝丁強上　訴　人　林素珍即安利不動產仲介經紀企業行被上　訴人　詹金信兼上二人訴訟代理人上列當事人間請求給付代收款事件，上訴人對於民國104年3月10日本院103年度雄簡字第1045號第一審簡易判決提起上訴，本院民國104年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命永春不動產經紀業股份有限公司、林素珍即安利不動產仲介經紀企業行給付部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人宋瑞珍於第一審之訴駁回。宋瑞珍之上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人宋瑞珍負擔。事實及理由一、上訴人宋瑞珍起訴主張：㈠宋瑞珍於98年5月間委託永春不動產之加盟店林素珍（即安利不動產仲介經紀企業行，名片印為左營果貿加盟店）出售其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷000號9樓房地（下稱系爭房地），並於98年5月21日與訴外人邱鈺惠就系爭房地簽訂買賣契約書（原證1，原審卷一第6-7頁），全程由左營果貿加盟店詹金信出面處理過戶移轉及價金交付事宜，系爭房地已於102年11月6日移轉登記為邱鈺惠所有（原審卷一第72-91頁楠梓地政事所函文及附件），邱鈺惠亦已交付全部價金新台幣（下同）260萬元予詹金信。㈡上開價金，於扣除詹金信代為處理系爭房地移轉登記事宜代墊如附表一所示2,021,534元（原審卷一第153-166頁、卷一第220頁、216頁同意書）、及詹金信代為清償積欠台新國際商業銀行股份有限公司借款債務135,000元（附表二編號2）後，餘款443,466元，詹金信應交付予宋瑞珍而未交付；詹金信係代表永春不動產左營果貿加盟店為宋瑞珍處理系爭房地相關移轉登記等事宜（原審卷一第195頁名片），而林素珍為與永春不動產簽訂加盟合約之安利不動產仲介經紀企業行之獨資負責人（原審卷一第95頁商業登記資料，第43-60 頁加盟契約書），對外以永春不動產左營果貿加盟店名義營業，林素珍自應依民法第541條委任之規定，將上開價金交付宋瑞珍。㈢又永春不動產為加盟業主，既許可林素珍對外以永春不動產加盟店名義營業，依最高法院45年台上字第461 號判例、第28年上字第1573號判例及101 年台上字第966 號判決，對外自應就林素珍之法律行為，依民法第169 條規定負表見代理授權人責任，宋瑞珍自得併請求永春不動產給付上開款項。㈣另如認為本件委任契約關係僅存在於宋瑞珍與詹金信個人之間，宋瑞珍則追加主觀預備之訴，依上開委任之規定，備位聲明請求詹金信給付上開款項（原審卷一第151-152頁）。㈤又永春不動產與林素珍間係本於不同之法律關係，各負全部給付義務，為不真正連帶債務，其中一人履行時，另一人自同免給付義務。㈥並於原審聲明：先位部分：⑴林素珍即安利不動產仲介經紀企業行應給付宋瑞珍443,466 元及自103 年7 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵永春不動產經紀業股份有限公司應給付宋瑞珍443,466 元及自103 年7 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶上開第一、二項聲明，如其中一人已履行，其他人於給付範圍內同免給付義務。備位部分：詹金信應給付宋瑞珍443,466 元及自103 年7 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審卷二第111-112頁筆錄、第2-3頁書狀）二、他造上訴人、被上訴人方面：㈠永春不動產以：永春不動產與林素珍簽訂加盟合約，授權林素珍使用永春不動產標章名稱，然宋瑞珍未與林素珍簽訂任何書面委託銷售契約書，詹金信亦稱係以個人名義受委任處理，永春不動產無需負表見代理人責任；另縱認林素珍之安利企業行與宋瑞珍間有委任關係，然永春不動產僅同意其使用標章名稱，未授權得以永春不動產名義對外為法律行為，且各為獨立之法人，永春不動產亦毋庸負表見代理人責任等語。㈡林素珍即安利不動產仲介經紀企業行則以：宋瑞珍係委託詹金信個人代為處理系爭房地之買賣移轉登記及相關事宜，與林素珍無關；縱認應負責任，惟於買賣移轉登記過程，已代墊如附表一、二、三所示之款項，經扣除後，亦已無餘款得交付予宋瑞珍；且詹金信已將其對於宋瑞珍之借款債權轉讓予林素珍，並於準備程序期日為通知（卷第51頁筆錄）等語。㈢詹金信則以：其確實代宋瑞珍處理系爭房地買賣移轉登記相關事宜，然因處理移轉登記、遭查封等事宜，已支付如附表一、二、三所示費用，扣除後已無餘額可交付宋瑞珍等語。三人均於原審聲明：宋瑞珍之訴駁回。三、原審判決永春不動產應給付宋瑞珍12,237元本息、林素珍即安利不動產仲介經紀企業行應給付宋瑞珍12,237元本息，其中一人已為給付部分，另一人同免給付義務；並駁回宋瑞珍其餘先位之訴暨對詹金信全部備位之訴。四、宋瑞珍不服原審判決，提起上訴，並補陳：對於如附表一、二所示金額合計各為2,021,534元、170,372元（即原審判決認定應由宋瑞珍負擔部分），同意應由宋瑞珍負擔不爭執（卷第42頁筆錄）；附表三編號1所列97,590元、編號2所列35,787元、編號4所列1,480元，合計134,857元部分，應由宋瑞珍負擔亦不爭執、編號12借款6萬元，可扣除，宋瑞珍亦不爭執（卷第63頁書狀）；附表三編號6所示104,000元，宋瑞珍同意扣除94,000元、編號9所示38,000元，宋瑞珍同意扣除1,500元、編號10所示11,000元，宋瑞珍同意扣除5,500元，合計可扣除101,000元，宋瑞珍不爭執（卷第63頁書狀）；上開同意負擔及扣除之總額為2,487,763元，扣除後永春不動產、林素珍即安利不動產仲介經紀企業行尚應給付112,237元，原審判決應給付12,237元，上訴人就100,000元部分認應再判決給付。並減縮上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。㈡先位聲明：⑴被上訴人永春不動產經紀業股份有限公司應再給付上訴人10萬元及自103年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被上訴人林素珍即安利不動產仲介經紀企業行應再給付上訴人10萬元及及自103年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被上訴人中如其中一人已給付者，另一人於給付範圍內同免給付義務。㈢備位聲明：被上訴人詹金信應給付上訴人112,237元及自 103年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。五、上訴人永春不動產不服原審判決，提起上訴；並補陳：永春不動產與安利企業行簽訂加盟合約書，雙方為加盟主與加盟店關係，人事、會計、營運各自獨立、自負盈虧，無從屬關係，為各自獨立之法人，永春不動產僅授權安利企業行使用「永春不動產」之服務標章，並未授權得以永春不動產公司名義對外為法律行為；且本件不動產買賣契約書封面僅載有永春不動產左營果貿加盟店之名義，詹金信名片亦載有各加盟店均為獨立經營個體字語，足見安利企業行係以自己名義為宋瑞珍服務，應無民法表見代理之適用，原審認有授予代理權，顯過於率斷；另宋瑞珍係委託詹金信居間仲介出售本件房地，委任關係僅存於宋瑞珍與詹金信間，與永春不動產或安利企業行無關；代收款項均係宋瑞珍委託詹金信個人收取，非委託安利企業行等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。六、上訴人林素珍即安利不動產仲介經紀企業行不服原審判決，提起上訴；並補陳：就原審認定詹金信對於宋瑞珍借款債務6萬元部分，詹金信同意讓與林素珍，又借款共有9萬元，附表三編號5之借款應予扣除（卷第53頁筆錄）；附表三編號6之代付款係以買賣價金260萬元4%仲介報酬而來（卷第53頁筆錄）；附表三編號7代付款係以強制執行費用每件6萬元共5件計算委任報酬（卷第54頁筆錄）；附表三編號8代付款係可歸責於宋瑞珍以致不能過戶，應由宋瑞珍負擔（卷第55頁筆錄）等。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。七、被上訴人詹金信於本院補陳：理由同林素珍即安利不動產仲介經紀企業行。八、兩造不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：㈠如附表一所列各項共計2,021,534元、附表二所列各項共計170,372元之款項，應自宋瑞珍起訴請求返還買賣代收款中扣除而毋庸返還（卷51頁筆錄）。㈡如附表三所列編號1國宅自備款貸款97,590元、編號2法院執行費用35,787元、編號4設定抵押權規費1,480元，合計134,857元應予扣除毋庸返還（卷第63頁書狀）。編號12「借款」6萬元，應予扣除毋庸返還（卷第63頁書狀）。㈢如附表三編號6仲介報酬104,000元，宋瑞珍不爭執可扣除其中94,000元、編號9「給付設定信託及塗銷信託地政士費」38,000元，宋瑞珍不爭執可扣除其中1,500元、編號10「給付設定抵押權1次及塗銷抵押權3次之地政士費」11,000元，宋瑞珍不爭執扣除其中5,500元，合計共可扣除101,000元（卷第63頁書狀）。㈣宋瑞珍與邱鈺惠就高雄市○○區○○路000巷000號9樓房地於98年5月21日所簽訂之買賣契約書，係由林素珍即安利不動產仲介經紀企業行以永春不動產左營果貿加盟店之不動產買賣契約書簽訂。實際買賣總價金為260萬元，由詹金信收受（原審卷一第8-9頁收據）。㈤永春不動產經紀業股份有限公司於101年7月13日與林素珍即安利不動產仲介經紀企業行簽訂加盟合約書，授權範圍如永春不動產於原審所提出之加盟合約書所載（原審卷一第43-62頁）。㈥上開宋瑞珍所有系爭房地，於96年11月12日為假扣押查封登記；98年6月29日塗銷假扣押查封登記；98年7月2日為信託登記予邱鈺惠；98年7月2日設定抵押權登記予邱鈺惠；99年12月1日塗銷信託登記，回復登記為宋瑞珍名義；102年2月21日查封登記；102年4月30日塗銷查封登記；102年9月17日以清償為原因刪除高雄市抵押權設定登記；101年11月4日塗銷查封登記；102年11月6日以買賣為原因移轉登記所有權人為邱鈺惠；有高雄市楠梓地政事務所異動索引於原審可參（原審卷第88-91頁）。本件爭點：㈠上訴人永春不動產就林素珍即安利不動產仲介經紀企業行仲介處理宋瑞珍與邱惠鈺間之買賣相關事宜，是否應負授權人責任或表見代理之責任。㈡宋瑞珍先位主張永春不動產或林素珍即安利不動產仲介經紀企業行應再給付宋瑞珍10萬元，有無理由。㈢宋瑞珍備位主張詹金信應給付宋瑞珍112,237 元，有無理由。九、上訴人永春不動產就林素珍即安利不動產仲介經紀企業行仲介處理宋瑞珍與邱惠鈺間之買賣相關事宜，是否應負授權人責任或表見代理之責任。㈠按「加盟經營者指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督」、又「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之」；不動產經紀業管理條例第4條第8款、第18條分別定有明文。是加盟經營者既對外表明其為加盟業主之加盟店，並使用加盟業主之商標、服務標章，客觀上足使一般消費者認為至加盟店營業場所為交易，係由加盟業主及加盟經營者共同提供不動產仲介服務。㈡查永春不動產與林素珍即安利不動產仲介經紀企業行間訂有加盟契約書，載明為發展不動產仲介經紀業之加盟連鎖事業而訂約，並於第3條約定授權營業項目包括臺灣地區中古屋、土地、新建成屋之買賣、互易、租賃之居間或代理業務（仲介業務），有永春不動產於原審所提之契約書可參（原審卷一第44-58頁），則永春不動產與林素珍即安利不動產仲介經紀企業行間之加盟合約，合於上開不動產經紀業管理條例之加盟業主與加盟店關係；至永春不動產所提供之加盟合約時間雖為101年7月1日至103年6月30日，惟於第7條加盟權利金已註記延用舊約，且二人亦未爭執本件買賣仲介時永春不動產為加盟業主之事實；依上開說明，應認永春不動產授權林素珍即安利不動產仲介經紀企業行之範圍，包括中古屋買賣居間仲介之相關事宜在內。㈢再者，宋瑞珍與邱鈺惠間就系爭房地所訂不動產買賣契約書，係以永春不動產左營果貿加盟店之制式契約書，首頁即有永春之營業標章，亦有不動產買賣契約書於原審可證（原審卷一第6頁）；證人邱鈺惠亦於原審證稱「我是跟永春不動產簽約的（指買賣契約）...」「當時資金不充裕，所以才找國宅的房子，...有看到紅布條，紅布條是寫永春不動產果貿店，我循線找到這家店，當時是詹金信在店內與我接洽，他有拿名片給我，上面寫永春不動產及詹金信名字..」「因為詹金信說要由代書處理，所以才找林素珍（指服務費承諾書為何未載詹金信）」「我是依照詹金信給我的永春不動產左營果貿店的DM，認定是原告委託左營果貿店加盟店出售房屋」（原審卷一第144-146頁筆錄），亦堪認係以永春不動產左營果貿店名義，對外仲介銷售系爭房地，並由詹金信代表永春不動產左營果貿店即林素珍即安利不動產仲介經紀企業行出面處理相關事宜；是依上開所述，永春不動產確授權林素珍即安利不動產仲介經紀企業行即左營果貿店辦理系爭房地仲介買賣相關事宜。永春不動產辯稱與林素珍即安利不動產仲介經紀企業行即左營果貿店間為各自獨立法人，未授權得以永春不動產公司名義對外為法律行為，為無理由。㈣永春不動產既應負授權人責任，是否表見代理，毋庸再為論述。㈤又林素珍即安利不動產仲介經紀企業行、永春不動產雖於原審抗辯宋瑞珍係委任詹金信個人處理本件事務，惟被上訴人詹金信就仲介約之簽訂自陳是存在於林素珍即安利不動產仲介經紀企業行與宋瑞珍間，而由其協助與宋瑞珍談（卷第93頁），輔以上開說明，應認係以永春不動產左營果貿店名義，對外仲介銷售系爭房地，並由詹金信代表永春不動產左營果貿店即林素珍即安利不動產仲介經紀企業行出面處理相關事宜，永春不動產、林素珍即安利不動產仲介經紀企業行上開所辯尚無足採，併為敍明。十、宋瑞珍先位主張永春不動產或林素珍即安利不動產仲介經紀企業行應再給付宋瑞珍10萬元，有無理由。㈠兩造就附表一、二之款項應自宋瑞珍請求之款項中扣除並無爭執；另就附表三編號3、5與12（借款）、6、7、8、9、10、11、13、14、15等款項，宋瑞珍同意部分扣除，其餘爭執範圍如附表三所示，本院判斷意見如下： ①編號3部分即98年7月2日設定信託860元（原審卷一第217頁上）及99年11月30日塗銷信託之地政規費860元（原審卷一第218頁右上），共1,720元部分（原審卷二第9頁）；宋瑞珍抗辯地政規費之繳款人為邱鈺惠，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行亦未為爭執，僅辯稱係依登記規則登打（原審卷一第201頁筆錄），詹金信雖執有規費收據原本，是否確由其繳納亦有疑義，而依土地登記規則第27條規定，抵押權及信託登記均得由權利人單獨申請登記，宋瑞珍書立之同意書（原審卷一第220、216頁）亦未載明上開二項規費應由其負擔，是本項費用毋庸自宋瑞珍請求之金額中予以扣除。 ②編號5與12借款共9萬元部分：宋瑞珍對積欠詹金信共6萬元之事實並不爭執（原審卷一第106頁），而詹金信於原審提出98年12月11日由宋瑞珍書立之借據已收執借款之金額為3 萬元（原審卷二第34頁），另詹金信因借款之故匯款至宋瑞珍之子宋○○於楠梓右昌郵局之款項僅3萬元（原審卷二56-56之11頁、第105-106頁筆錄）之事實亦為兩造所不爭執，且亦未能提出借款共為9萬元之證據（卷第53頁、79頁），則依借據及匯款紀錄所示，宋瑞珍向詹金信借款之金額為6 萬元，詹金信並將借款債權讓與林素珍即安利不動產仲介經紀企業行，且於準備期日當庭通知債務人宋瑞珍，宋瑞珍亦表示無意見（卷第51頁），是上開二項借款於6萬元之範圍內，得自宋瑞珍請求返還之金額中扣除，其餘則不能扣除。③編號6仲介報酬104,000元部分：宋瑞珍以應依同意書所載按235萬元計算報酬而同意扣除94,000元，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行則以應按買賣契約約定總價260萬元計算仲介報酬扣除104,000元；宋瑞珍與邱鈺惠之買賣契約雖約定買賣價金為260萬元，惟並無關於仲介報酬之約定，而林素珍即安利不動產仲介經紀企業行兼代理人詹金信亦於原審陳稱本項仲介報酬係以同意書為證（原審卷二第9頁筆錄）、宋瑞珍亦稱依同意書所示仲介報酬其應負擔4%（原審卷二第113頁筆錄）；而同意書第一點之記載為「出售總價為新臺幣貳佰參拾伍萬元上述款項為交易總額，惟本人需承擔債權人之債權金額清償責任及內含永春房屋之仲介費用及一般買賣所承擔各項稅費。」，有同意書可參（原審卷一第216 、220頁），是依同意書之記載，應以235萬元為仲介報酬請求之計算基準，是此部分得扣除之仲介報酬應為94,000元（2,350,000×4%=94,000），其餘部分則不得扣除。 ④編號7代處理強制執行事件報酬30萬元部分：宋瑞珍書立之同意書第二點「買方額外支付之新臺幣貳拾伍萬元，用於支付法院撤銷強制執行之費用（含代書費）每案號新臺幣陸萬元正（高雄市府、台新銀行各壹案）」，同意書記載甚明，足認宋瑞珍同意委任林素珍即安利不動產仲介經紀企業行處理撤銷強制執行之報酬以每件6萬元計算者，以高雄市政府及台新銀行等二案為限，其餘部分並未在同意書約定在範圍內，是林素珍即安利不動產仲介經紀企業行就此部分得扣除之金額以12萬元為限，其餘部分為無理由，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行亦未能證明宋瑞珍同意支付5件撤銷強制執行之報酬，是其餘部分不得扣除。宋瑞珍雖另以此約定違反律師法第48條規定，依民法第71條規定無效等語，惟律師法第48條係規定未取得律師資格，意圖營利而辦理訴訟事件者，應受刑事處罰，而所謂訴訟事件，係指民事、刑事及行政訴訟事件而言（該條文修正理由參照），是林素珍即安利不動產仲介經紀企業行雖不具律師資格，然與宋瑞珍約定由其辦理強制執行撤銷程序之報酬，應認屬民法委任契約之約定，應不受律師法第48條規範之範疇，宋瑞珍此部分主張亦無理由。宋瑞珍雖另以林素珍即安利不動產仲介經紀企業行所為違反地政法第27條第5款規定「不得為要求、期約或收受規定外之任何酬金」，惟上開法條文係就地政士除執行業務之報酬外，不得另約定其他報酬，然並未禁止地政士與當事人約定處理其他受委任事項之對價，是上開同意書所載處理強制執行事件含代書費每件6萬元之約定，應認未違反地政士法第27條規定規定，宋瑞珍此部分抗辯亦無理由。 ⑤編號8給付撤銷買賣2次及辦理買賣過戶事宜之地政士費用17,000元部分：林素珍即安利不動產仲介經紀企業行陳稱本件因宋瑞珍之因導致買賣曾撤銷二次共應付撤銷地政士費用1 萬元，另正常買賣地政士費用每件應給付7千元，故合計應扣除17,000元（原審卷二第25頁）；林素珍即安利不動產仲介經紀企業行雖以撤銷2次買賣之原因，其中一次因宋瑞珍出售國宅之資格不符，另一次則為配合邱鈺惠之貸款（原審卷二第107頁），然經原審查詢結果，高雄市西區稅捐稽徵處左營分處以宋瑞珍與邱鈺惠間系爭房地之買賣於99年12月3日申報土地增值稅及契稅，其後於102年2月19日共同申請撤銷，而申請撤銷之原因則載為買賣雙方意見不合等語，有該分處103年11月17日高市○○○地○○0000000000號函及申報申請可證（原審卷二第61-63頁），不能證明可歸責於宋瑞珍之事由、況依宋瑞珍與邱鈺惠買賣契約書第十二條其他特約事項第1點係約定宋瑞珍應於簽約後10日內將戶籍遷入系爭房地1年，而買賣契約係於98年5月21日訂立，亦有買賣契約書可參，宋瑞珍與邱鈺惠則遲至102年2月19日方以意見不合為由撤銷買賣，亦早逾1年以上之時間，難認宋瑞珍有何可歸責之事由存在；且林素珍即安利不動產仲介經紀企業行亦不爭執並未約定應由宋瑞珍負擔（卷第55頁筆錄），而就可歸責於宋瑞珍國宅資格不符事由之抗辯，則未能舉證證明以實其說；是林素珍即安利不動產仲介經紀企業行等就此部分款項應予扣除之抗辯，並無理由。另系爭房地雖於98年7月2日以信託為原因登記予邱鈺惠名義（原審卷一第89頁），惟依土地登記規則第27條規定，抵押權及信託登記均得由權利人單獨申請登記，宋瑞珍書立之同意書（原審卷一第220、216頁）亦未載明信託登記之地政士費用由其負擔；而林素珍即安利不動產仲介經紀企業行雖於本院陳稱買賣送件係102年9月25日送件收文（卷第92頁筆錄），惟依原審系爭房地異動索引，102年9月26日收件僅查封登記之修改，並無於當日為買賣登記之異動資料（原審卷一第90頁），所抗辯買賣地政士費用7,000元得予扣除，亦無理由。 ⑥編號9應給付設定信託及塗銷信託之地政士費38,000元部分：宋瑞珍同意扣除1,500元，其餘則不同意扣除；查同意書雖約定宋瑞珍同意塗銷查封登記辦理信託登記每案3萬元；惟地政士法第23條規定「地政士應將受託收取費用之標準於事務所適當處所標明；其收取之委託費用，應掣給收據。」、同法第27條第5款規定地政士不得為要求、期約或收受規定外之任何酬金之行為，第27條之立法理由以：地政士執行之業務攸關委託人之財產權益甚鉅，為保障民眾不動產交易安全，爰參照會計師法之規定，明定地政士執行業務之禁止行為，足認其目的在禁止地政士藉機收取核定收費以外之報酬；而林素珍即安利不動產仲介經紀企業行於原審則以「38,000元部分是信託登記費用30,000元、塗銷信託費用8,000 元，這是以國稅局核定收費，是代書收費標準，此部分可向地政士公會查詢」（原審卷二第26頁筆錄）；又經原審函高雄市地政士公會查詢結果，以「報酬給付，以契約書委任當事人完成，即給付報酬，或以約定比例分成前後收取，但應以雙方約定合意為據；一般交易同意給付，依財政部國稅局稽徵機關核算年度執行業務者費用標準酌收微量增減」，有該公會103年11月13日高市地公⑷字第10301414號函及附件可參（原審卷二第59-60頁），該會並檢附財政部國稅稽徵機關核算年度執行業務者費用標準，所列載地政士按承辦案件性質，每件計算，信託在直轄市為8千元、買賣在直轄市為7千元、塗銷在直轄市為1,500元，亦有標準表可參（原審卷二第60頁）；則林素珍即安利不動產仲介經紀企業行既未依上開條文規定提出其收取費用標準表或收據，又請求函地政士公會查明收費標準，本院認其辦理設定信託及塗銷信託得請求之地政士報酬，即應依上開公會所提國稅局核算執行業務標準表計算，設定信託為8千元、塗銷則為1,500元，合計得主張扣抵之費用為9,500元，超過部分則無理由，應予駁回。至宋瑞珍書立之同意書雖記載「另查封登記塗銷需辦理信託登記予甲方每案新台幣參萬元正」，然未註明係地政士之報酬，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行以同意書之約定請求宋瑞珍給付地政士費用3萬元，應認確屬要求規定外酬金，違反上開禁止規定而無效。 ⑦編號10給付設定抵押權1次及塗押抵押權3次之地政士費11,000元部分：林素珍即安利不動產仲介經紀企業行於原審陳稱「11,000元是設定抵押權費用5,000元、塗銷抵押權一個順位費用是2千元，而本件有三個順位，所以塗銷三次，這也是以代書收費標準」（原審卷二第26頁）、於本院稱「這都是林素珍以代書身分辦理相關過戶或塗銷業務所收取的地政士費用，也都是以辦一次報一次的費用。」（卷第55頁筆錄）；而依同意書記載宋瑞珍確實同意給付設定抵押予邱惠鈺之登記費用及高雄市政府二案之塗銷登記費用，有同意書可參，而依高雄市政府楠梓地政事務所系爭房地異動索引所載，系爭房地確實於102年9月17日、102年9月18日二次以清償為原因分別刪除抵押權人登記為高雄市之抵押權設定登記，有異動索引可參（原審卷一第90頁），固堪認此二次之塗銷地政士費用為合理、另98年7月2日確有抵押權人邱鈺惠設定登記之記錄（原審卷一第89頁），然並無塗銷該抵押權之記錄，卻於102年11月4日再新增抵押權人為邱鈺惠之資料，且在102年11月6日以買賣為原因變更邱鈺惠為所有權人（原審卷一第91頁），足認邱鈺惠之抵押權縱有塗銷登記亦係因與所有權混同而消滅，並非林素珍即安利不動產仲介經紀企業行辦理塗銷所致；綜上，應認第一次於98年設定抵押予邱鈺惠之登記確為宋瑞珍依同意書約定應給付之費用、高雄市共二順位抵押權之塗銷亦屬必要，惟林素珍即安利不動產仲介經紀企業行主張設定抵押為5千元、塗銷2次合計4千元，並未提出證明，應參照上開原審查詢之附財政部國稅稽徵機關核算年度執行業務者費用標準，設定抵押在直轄市為2,500 元、塗銷為每件1,500元2件合計3,000元；此部分林素珍即安利不動產仲介經紀企業行得主張扣除之費用共為5,500元，其餘部分則無理由，不應准許。 ⑧編號11周轉代償第一順位國宅貸款利息5萬元部分：林素珍即安利不動產仲介經紀企業行主張因特殊國宅貸款，在辦理過戶前須先全數償還貸款，因而在102年9月以匯款方式清償高雄銀行，利息係因林素珍需向他人週轉支付予他人之利息（原審卷二第26頁）；惟查，同意書並未約定宋瑞珍應負擔林素珍即安利不動產仲介經紀企業行向他人貸款之利息，林素珍亦未舉證證明宋瑞珍同意負擔此部分貸款利息，是此部分款項不得主張扣除。 ⑨編號13之火險費5,194元、編號14之地價稅4,209元、編號15之房屋稅3,128元部分：林素珍即安利不動產仲介經紀企業行於原審聲請向高雄銀行國宅科函調99、100、101三年度火險費，固據該行提供保險費收據，惟均載明被保險人及要保人為宋瑞珍，有該行營業部103年11月19日函文可參（原審卷二第87-88頁），宋瑞珍亦否認代墊，此部分林素珍即安利不動產仲介經紀企業行即未能證明由其代墊，主張扣除即無理由；另97、99、101年地價稅及99年房屋稅，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行亦請求向稅捐處左營分處函查（原審卷二第27頁），原審查詢結果繳納名義人均為宋瑞珍或邱鈺惠，有該處103年11月17日函文及附件可佐（原審卷二第61-72頁），宋瑞珍亦否認係由林素珍即安利不動產仲介經紀企業行支付或代墊，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行僅以宋瑞珍於原審承認未繳納任何稅捐，故應扣除（卷第82頁）；惟宋瑞珍委任林素珍即安利不動產仲介經紀企業行處理系爭房地過戶相關事宜，依同意書之記載極為複雜，相關必要或非必要費用亦共有如附表一、二、三所列，項目甚多，宋瑞珍未能記憶是否由其繳納尚屬合理，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行既未舉證證明確實由其繳納或代墊，此部分代付款即不得扣除。㈡綜上，林素珍即安利不動產仲介經紀企業行得扣除之款項包括附表一2,021,534元、附表二170,372元，及附表三編號1 之97,590元、編號2之35,787元、編號4之1,480元、編號5及12之60,000元、編號6之94,000元、編號7之120,000元、編號9之9,500元、編號10之5,500元；共計得扣除之總額為2,615,763元。而本件買賣價金共為2,600,000元，經扣除後，宋瑞珍已不得再請求林素珍即安利不動產仲介經紀企業行給付任何款項。 、宋瑞珍備位主張詹金信應給付宋瑞珍112,237元，有無理由。本件委任關係係存在於林素珍即安利不動產仲介經紀企業行與宋瑞珍間，永春不動產並應負授權人責任均如上述，詹金信係以林素珍即安利不動產仲介經紀企業行之名義而受委任亦甚明確，並非詹金信以個人名義受宋瑞珍委任處理相關事宜，宋瑞珍備位請求詹金信個人給付委任剩餘款112,237元，自無理由；況宋瑞珍並無任何得請求之剩餘款亦如上述，是宋瑞珍備位聲明之主張亦無理由，應予駁回。 、綜上所述，本件宋瑞珍委任永春不動產經紀業股份有限公司、林素珍即安利不動產仲介經紀企業行處理系爭房地買賣相關事宜，依其書立之同意書所載約定，已無剩餘款得對二人請求返還，備位對於詹金信個人之請求亦無理由，是宋瑞珍之上訴先位及備位均無理由；林素珍即安利不動產仲介經紀企業行、永春不動產之上訴有理由，原判決關於命二人各應給付宋瑞珍12,237元，其中一人為給付，另一人即同免給付義務部分，及依職權諭知假執行之判決，均應予廢棄；原審就上開部分為林素珍即安利不動產仲介經紀企業行、永春不動產敗訴之判決，尚有未洽，二人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；宋瑞珍之上訴先位、備位均無理由，應予駁回。 、據上論結：本件宋瑞珍之上訴為無理由、林素珍即安利不動產仲介經紀企業行與永春不動產之上訴則有理由；依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第450條、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 10 月 8 日民事第四庭審判長法官楊國祥法官陳美芳法官林玉心以上正本係照原本作成。不得再上訴。中華民國 104 年 10 月 8 日書記官王立山附表一 ┌─┬──────┬──────────┬───────┐ │編│日期 │明細 │金額（新臺幣）│ │號│ │ │ │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │1 │98年11月22日│98年地價稅 │1,403元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │2 │99年10月29日│後陽台熱水管熱水修繕│8,000元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │3 │100年4月20日│高雄市政府都發局違約│1,487元 │ │ │ │金 │ │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │4 │100年4月20日│高雄銀行貸款 │125,048元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │5 │100年4月20日│高雄銀行貸款 │20,701元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │6 │100 年8月8日│代扣火險、地震險 │1,719元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │7 │100年8月8日 │高雄銀行貸款 │117,925元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │8 │102年4月2日 │101年房屋稅 │3,059元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │9 │102年4月2 日│102年房屋稅 │2,016元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │10│102年4月19日│高雄銀行貸款 │48,107元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │11│102年4月19日│高雄銀行貸款 │150,094元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │12│102年4月19日│火險費 │1,799元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │13│102年5月27日│火險保費、地震險保費│1,682元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │14│102年9月25日│高雄銀行 │1,532,226 元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │15│102年9月25日│設定規費 │2,480元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │16│102年9月25日│買賣規費 │618元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │17│102年9月25日│執行費 │10元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │18│102年9月25日│100年房屋稅 │1,547元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │19│102年9月25日│100年地價稅 │1,613元 │ ├─┼──────┼──────────┼───────┤ │ │合計 │ │2,021,534 元 │ └─┴──────┴──────────┴───────┘ 附表二 ┌─┬──────┬──────┬────────┬───────┐ │編│日期 │單位 │明細 │金額（新臺幣）│ │號│ │ │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │1 │98年4月29日 │法院規費 │資料費 │90元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │2 │98年5月 │台新銀行 │代償原告對台新銀│135,000元 │ │ │ │ │行之借款 │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │3 │98年5月25日 │水電瓦斯 │代繳系爭不動產交│5,442元 │ │ │ │ │屋前之水、電、瓦│ │ │ │ │ │斯費 │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │4 │98年6月1日 │修繕費 │修繕費 │12,800元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │5 │98年7月2日 │稅捐 │96年地價稅 │1,613元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │6 │98年7月2日 │稅捐 │97年房屋稅 │3,675元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │7 │98年7月2日 │稅捐 │98年房屋稅 │3,162元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │8 │98年7月20日 │高雄銀行 │協議清償貸償款 │8,000元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │9 │ │戶政規費 │共計5筆戶政規費 │590元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┤ │ │合計 │ │ │170,372元 │ └─┴──────┴──────┴────────┴───────┘ 附表三 ┌─┬──────┬──────┬────────┬───────┬─────────┐ │編│日期 │單位 │明細 │金額（新臺幣）│宋瑞珍於本院表示同│ │號│ │ │ │ │意扣除者 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │1 │98年5 月25日│高雄銀行 │國宅自備款貸款 │97,590元 │同意全額扣除，卷63│ │ │ │ │ │ │頁書狀。 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │2 │98年5月25日 │高雄銀行 │法院執行費用 │35,787元 │同意全額扣除 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │3 │98年7月2日 │地政規費 │設定信託及塗銷信│1,720元 │爭執，卷71頁筆錄。│ │ │ │ │託之地政規費 │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │4 │98年7月2日 │地政規費 │設定抵押權規費 │1,480元 │同意全額扣除 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │5 │98年12月11日│借款 │借據 │30,000元 │與編號12之關連 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │6 │ │代付款 │仲介報酬 │104,000元 │同意扣除94,000元 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │7 │ │代付款 │代原告處理強制執│300,000元 │此約定違反律師法48│ │ │ │ │行事件報酬5 件（│ │條，依民法第71條規│ │ │ │ │本院96年執全字第│ │定無效，不得請求給│ │ │ │ │6889號、97年司執│ │付報酬。 │ │ │ │ │字第46817 號、97│ │ │ │ │ │ │年司執字第98805 │ │ │ │ │ │ │號、102 年司執字│ │ │ │ │ │ │第25285 號、102 │ │ │ │ │ │ │年司執132038號）│ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │8 │ │代付款 │給付撤銷買賣2 次│17,000元 │原審判決駁回 │ │ │ │ │及辦理買賣過戶事│ │ │ │ │ │ │宜之地政士費 │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │9 │ │代付款 │給付設定信託及塗│38,000元 │同意扣除1,500 元，│ │ │ │ │銷信託之地政士費│ │其餘約定違反地政士│ │ │ │ │ │ │法27條1 項5 款規定│ │ │ │ │ │ │，依民法第71條無效│ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │10│ │代付款 │給付設定抵押權1 │11,000元 │同意扣除5,500元 │ │ │ │ │次及塗銷抵押權3 │ │ │ │ │ │ │次之地政士費 │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │11│ │代付款 │周轉代償第一順位│50,000元 │原審判決駁回 │ │ │ │ │國宅貸款利息 │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │12│ │借款 │原告先行周轉借款│60,000元 │同意全額扣除 │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │13│ │火險費 │99年、100 年、 │5,194元 │原審判決駁回 │ │ │ │ │101 年火險費 │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │14│ │地價稅 │97年、99年、101 │4,209元 │原審判決駁回 │ │ │ │ │年地價稅 │ │ │ ├─┼──────┼──────┼────────┼───────┼─────────┤ │15│ │房屋稅 │99年度房屋稅 │3,128元 │原審判決駁回 │ └─┴──────┴──────┴────────┴───────┴─────────┘

臺灣高雄地方法院104年度簡上字第123號

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