臺灣高雄地方法院104年度訴字第1589號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1589號

原告

勤富開發股份有限公司

即反訴被告

法定代理人

吳進中

訴訟代理人

蘇琬婷律師

被告

吳冀成

即反訴原告

之5

訴訟代理人

鄭瑞崙律師

　　　　　　李幸倫律師

上列當事人間損害賠償事件，本院民國104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告主張：被告於96年12月15日向原告承租門牌號碼屏東縣恆春鎮○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），約定押租金新臺幣（下同）40萬元，租期自97年1 月1 日至103 年9 月30日止，約定租金97年1 月至100 年12月每月17萬元、101 年1 月至103 年9 月為每月18萬元。原告於租期屆至前已告知不再續約，惟被告至103 年10月底始搬遷，持續無權占用一個月應給付相當租金之不當得利18萬元。另被告於租約屆期破壞原有建物及增建之室內隔間，且未拆除自行增建之頂樓及一樓違建，使原告受有需復舊及拆除費用972,349 元之損害，又原告進行復舊及拆除工程共21天無法使用收益受有116,000 元之損失；扣除應返還被告之押租金40萬元後，原告請求被告給付868,349 元。原告104 年4 月29日催被告7 日內給付而未給付。另縱103年10月之不當得利應扣除7日寬限期，惟被告應依租約第4條給付違約金每日11,652元，1個月應為349,560元，原告請求18萬元仍有理由（卷第134頁書狀）。又原告實際支出拆除費用609,000元（卷第163、175頁）。爰依民法第179條、第431條第2項（卷第163頁）規定及兩造租約第2條第2、3項約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告868,349元，及自104年5月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件租約係由合夥團體峇里公主所承租，被告僅為負責人；原告係向地主訴外人林興國等人租地建屋，因原告與林興國間土地租約於103 年10月3 日屆滿後不再續租，系爭房屋歸林興國所有，原告不得再主張權利；被告因經營民宿仍有已訂房客戶而有再使用房屋需求，故於103 年10月3 日與林興國約定租用一個月，並在103 年10月8 日給付30萬元租金予林興國，為原告所知，被告無不當得利可言。再者依租約第9 條約定本有7 日搬遷期，縱有不當得利僅得自103年10月8日起算，而依18萬元計算利亦過高。被告搬遷時未破壞室內隔間，系爭房屋頂樓增建及一樓違建被告承租時已存在，被告無拆除或負擔拆除費用之義務。系爭房屋業經原告自行拆除，何有復舊費用之損失，原告主張均無理由，亦無權利保護之必要等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：本件租約已於103 年9 月30日屆滿而未再續約，反訴原告所繳之押租金40萬元，反訴被告未依約返還，反訴原告依租約第4 條第2 項約定，得請求反訴被告返還約定之本息。並聲明：反訴被告應給付反訴原告40萬元及自104年1月14日起至清償日止，按年息5.056%計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴原告否認為承租人，又反訴請求返還押租金，主張顯有矛盾；反訴原告未依租約第3條於6個月前書面通知續租，又配合懸掛招租布條，不續租之事證明確；依債之相對性，反訴原告與地主之協議，無礙反訴被告依兩造租約之請求；又反訴被告如本訴部分之主張均無理由，反訴被告仍認反訴原告應按租約第4條給付違約金共349,560元，並於反訴為抵銷抗辯（卷第202頁）。

參、兩造不爭執事項及本件爭點：（卷第156-157頁）不爭執事項：

㈠被告即反訴原告於96年12月15日向原告即反訴被告承租門牌號碼屏東縣恆春鎮○○路000號房屋，約定押租金40萬元，租期自97年1月1日至103年9月30日止，租金97年1月至100年12月每月17萬元、101年1月至103年9月為每月18萬元；租約末尾立約人下之承租人載為峇里公主吳冀成。

㈡租期屆滿兩造未再續約；被告即反訴原告於103年10月8日向地主續租1個月，租期計算至103年10月31日止，並給付地主代表林冠志30萬元租金，有同意書（卷第89頁）為證。

㈢被告即反訴原告已於103 年10月31日將鑰匙交還原告即反訴被告（卷第127頁筆錄）；原告即反訴被告於租期屆滿後已自行拆除違建部分（如卷第90頁下方照片所示，卷第129頁筆錄）。另原告即反訴被告尚未返還押租金40萬元予被告即反訴原告。

㈣峇里公主為合夥團體，代表人為吳冀成，96年12月21日設立，97年12月4日核准登記。

㈤被告即反訴原告所提出之原告即反訴被告法定代理人吳進中與被告即反訴原告於租期屆滿後互以Line往來紀錄為真實（卷第103-112頁、卷第127頁筆錄）。

㈥墾丁國家公園管理處曾於97年6月4日發文要求被告即反訴原告拆除違建部分（卷第137頁函文）。兩造簽訂本件租約前，系爭房屋由三皇三家承租，被告即反訴原告訴代為三皇三家之合夥人，原告即反訴被告法定代理人吳進中亦以其子名義登記為三皇三家之合夥人。本件爭點：

㈠本件租約當事人為兩造，或應認係由峇里公主與原告即反訴被告訂立租約。

㈡原告即反訴被告主張被告即反訴原告於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋，應給付占用期間相當於租金之不當得利18萬元，有無理由。

㈢原告即反訴被告主張被告於租期終止後，未經協議逕破壞原有合法建物及增建之室內隔間，原告即反訴被告需支出復建費用、另因被告即反訴原告增建頂樓及一樓屬違建，原告即反訴被告需支出拆除費用，共需工程費用972,349 元，依租約第2條第2、3項約定及民法第431條第2項規定，得請求被告即反訴原告給付，有無理由。

㈣原告即反訴被告另主張因上開復舊及拆除需工期21天，使原告受有無法使用收益之損害，得請求被告即反訴原告給付116,000元，有無理由。

㈤被告即反訴原告反訴請求原告即反訴被告應返還押租金40萬元及依兩造租約第4 條第2 項約定，以年利率5.056%計算，請求自104年1月14日起算約定遲延利息，有無理由。

肆、本件租約當事人為兩造，或應認係由峇里公主與原告即反訴被告訂立租約。兩造租賃契約書首行記載出租人為原告、承租人為被告，應認租賃契約當事人雙方為兩造，至契約末行立約人雖乙方即承租人有峇里公主代表人吳冀成字樣，惟前後記載不一，應以首行載明承租人吳冀成為當事人為宜，況峇里公主係於96年12月21日設立，97年12月4日核准登記，為兩造所不爭執，而兩造最次訂立租賃契約之日期為96年12月15日，亦有房屋租賃契約書可參，亦在峇里公主成立之前，應解為被告係以個人身分向原告承租較為合理。

伍、原告即反訴被告主張被告即反訴原告於租期屆滿後仍無權占用系爭房屋，應給付占用期間相當於租金之不當得利18萬元，有無理由。

㈠兩造租賃契約約定之租期至103年9月30日為止，有房屋租賃契約書可參，並為兩造所不爭執，固堪認為真實；惟被告於租期將屆滿之前，即多次以Line通訊軟體與原告法定代理人吳進中聯繫請求延期至10月底，原告法定代理人則表示因業主已要求期間屆滿即封住，並向被告表示原告與地主之合約僅到10月3日，及原告無法代表地主回答可否展延租期等，均有兩造往來之Line通訊軟體可憑（卷第103-112頁），且為原告所不爭執（卷第127頁筆錄），原告既與被告多次協商，並向被告表示因地主要求無法同意展期，且於知悉被告已向地主續租1個月之後，於103年10月19日之通訊紀錄中仍僅向被告表示股東（應係指峇里公司股東）對被告之處理不滿（即私下向地主願以一個月承租1個月之事實），足認被告辯稱於103年10月以30萬元向地主代表林冠志續租至103年10月31日之詞為真實，而原告於上開通訊軟體往來紀錄，未曾以出租人身分表示反對續租之意（卷第108頁），且自陳原告與地主之合約僅到10月3日為止，本諸誠信原則，自應解為原告默示同意被告經地主得同意繼續使用系爭房屋至10月31日為止，被告在103年10月31日前繼續占用系爭房屋，既經原告同意，並非無權占有甚明。

㈡再者，兩造至103年10月31日持續討論系爭房屋於103年11月1日應將房屋鑰匙交付何人，原告要求交付予原告，被告則表示原告與地主講好即可，11月1日何人來即交付誰、11月3日仍討論水電交付事宜，亦有同上通訊軟體足憑（卷第111-112頁）；而被告確於103年10月31日即將系爭房屋鑰匙交還予原告，原告亦不爭執（卷第127頁筆錄）；足認原告確實同意被告得在10月31日之前繼續使用系爭房屋，而原告既未事先向被告表示租約繼續，又要求被告與地主協商，應不得事後再主張被告繼續使用系爭房屋構成無權占有而有不當得利，原告請求被告給付一個月相當於租金之不當得利18萬元，即無理由，不應准許。

㈢原告雖主張被告並未依兩造房屋租賃契約書第3條第3項約定於租期屆滿6個月前通知原告續租，又配合懸掛招租布條，不再續租之意明確，惟原告係同意被告得持續使用系爭房屋一個月，兩造並非續訂租約，並無上開租賃契約約定之適用。

㈣被告使用至103年10月31日既非無權占有，且經原告默示同意繼續使用，原告主張依兩造租賃契約第4條第2項後段約定，請求被告給付按日依平均房租計算日租金加壹倍之違約金，亦無理由。

陸、原告即反訴被告主張被告於租期終止後，未經協議逕破壞原有合法建物及增建之室內隔間，原告即反訴被告需支出復建費用、另因被告即反訴原告增建頂樓及一樓屬違建，原告即反訴被告需支出拆除費用，共需工程費用972,349元，原告並實際支出拆除費用609,000元，得依租約第2條第2、3項約定及民法第431條第2項規定，請求被告即反訴原告給付，有無理由。

㈠兩造系爭房屋租賃契約書第2條約定「一、於租賃期間，乙方（被告）有權就租賃建物進行裝修工程。...二、...乙方保證合於正常使用狀況下，雙方租賃關係終止時，未經甲方書面同意，乙方不得將原有租賃建物蓄意損毀或拆除，否則甲方得請求乙方復原，...。其餘之內、外飾、裝修、隔間及室外景觀、乙方營業所須之設施與設備等，由乙方自費興建與安裝使用，若雙方租賃關係終止時，是否拆除由雙方協議決定。三、乙方如違反分區使用、建物使用執照所載用途或其他相關法令之規定，致甲方發生損害，應負損害賠償責任。」；是依兩造租賃之約定，被告於租期屆滿時，固不得將原建物損毀或拆除，否則原告得請求被告回復原狀；另被告於租期自行增建部分應否拆除，本應於租期屆滿時，由雙方協議而為決定。

㈡惟查，被告否認於租期屆滿後有何拆除系爭房屋內部隔間或裝修設備之行為，辯稱僅搬遷被告之生財器具設施（卷第84頁），原告亦未證明被告於搬遷前有何自行拆除原建物或增建建物之行為，況被告確實於使用期間屆滿之10月31日當日即將房屋鑰匙交還予原告，亦為原告所不爭執，如被告於搬遷時確實有自行拆除或破壞原有建物內部或增建建物之行為，原告豈有僅收回鑰匙而未為任何反對表示或要求被告之理，原告主張已難認為有理由。

㈢況依兩造上開通訊軟體之往來紀錄，足認原告與地主間契約關係僅至103年10月3日已終止，原告是否仍能繼續使用土地上系爭房屋之權限亦有疑義，況上開租約僅約定就被告自行增建部分，是否拆除應經兩造協議決定，並未約定未經協議被告即應負損害賠償責任，原告主張亦無理由。

㈣再者，被告亦否認於租賃系爭房屋有何自行增建之行為，辯稱均係原告於出租前自行經營三皇三家租用時所建造，且原告與地主土地租賃契約屆滿時，即負有拆除還地之義務，原告並已自行拆除（卷第101頁書狀），被告無拆除義務，亦毋負擔拆除費用之義務，並提出三皇三家經營招牌時系爭房屋外觀之照片（卷第113頁），經比對外觀亦與被告經營時無明顯出入（卷第128頁筆錄），原告僅爭執三皇三家亦由被告經營；而原告復自陳並未因系爭房屋有違建而被要求拆除或被處罰鍰，原告拆除部分除屬違建部分本應拆除外，原告洽談續租土地亦同為原因，因違建坐落位置洽落在不願出租之地主土地上，原告認為先拆除違建後洽談續租會比較容易（卷第129頁）；則違建部分如為被告所建，原告何能於租期屆滿後即自行拆除，足認違建部分確非被告增建，況原告拆除之原因乃為繼續租用土地之目的，應無復建或回復原狀之必要；亦難認定與兩造租賃契約第2條第2、3項之約定有關；原告主張並無理由。

㈤至墾丁國家公園管理處雖於97年7月1日強制拆除部分違建，惟所拆除者為雨遮、涼亭，拆除面積約40平方公尺，後續要求違建人即被告應自行拆除，固有該處104年10月19日墾環字第0000000000號函文及照片可參（卷第180-184頁），惟該處代拆除之範圍既僅雨遮及涼亭，難認其餘部分亦經拆除後由被告再為重建；原告亦自陳系爭房屋未曾因違建被要求拆除亦如上述，是不得以97年間所為部分拆除違建，認定被告之後有自行增建違建，原告主張並無理由。

㈥另民法第431條第2項係規定「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀」，應係指承租人所增設之工作物得取回，但應回復原狀，與本件兩造契約契約應經協議並不相同，況原告亦未能證明被告確實自行增建違建，原告此部分主張亦無理由。

㈦從而，原告主張被告於租期終止後，未經協議逕破壞原有合法建物及增建之室內隔間，原告因而需支出復建費用、另因被告即反訴原告增建頂樓及一樓屬違建，原告即反訴被告需支出拆除費用，共需工程費用972,349元，原告並實際支出拆除費用609,000元，得依租約第2條第2、3項約定及民法第431條第2項規定，請求被告給付，均無理由，應予駁回。

柒、原告即反訴被告另主張因上開復舊及拆除需工期21天，使原告受有無法使用收益之損害，得請求被告即反訴原告給付116,000元，有無理由。原告主張既無理由，其請求無法使用收益21日之損害，亦無理由，不應准許。

捌、被告即反訴原告反訴請求原告即反訴被告應返還押租金40萬元及依兩造租約第4 條第2 項約定，以年利率5.056%計算，請求自104年1月14日起算約定遲延利息，有無理由。

㈠兩造租賃契約第4條第2項約定反訴被告應於租期屆滿或終止時，扣除必要費用後返還押租金予反訴原告，如有遲延返還押租金，應自終止或屆滿日起加計依當時台灣銀行所訂基本放款利率上限加百分之二按日計算遲延利息至返還押租金之日止；反訴被告對於押租金尚未返還予反訴原告之事實，亦不爭執（卷第130頁筆錄），並對反訴原告依約按年利率5.056 %計算請求利息亦表示不爭執（卷第203頁），而兩造租約係在103年10月31日終止，則反訴原告請求反訴被告應返還40萬元及自104年1月14日起至清償日止，按年利率5.056%計算之利息，即有理由，應予准許。

㈡反訴被告雖以反訴原告應依租約第4條給付違約金為抵銷抗辯，惟反訴原告並未違反租約約定，兩造係於租期屆滿後，反訴被告默示同意反訴原告繼續使用系爭房屋一個月，自不得依租約第4條第2項後段約定，要求反訴原告按日計算給付遲延返還系爭房屋之違約金，反訴被告所為抵銷抗辯，亦無理由（卷第202-203頁）。

玖、綜上所述，原告依民法第179條、第431條第2項（卷第163頁）規定及兩造租約第2條第2、3項及第4條第2項約定，請求被告給付相當租金之不當得利18萬，及復舊併拆除費用972,349元之損害，及因工程期間無法使用收益受有116,000元之損失，並扣除押租金40萬元，請求被告給付868,349元本息，及關於被告應給付遲延返還系爭房屋之違約金，或實際支出拆除費用609,000元，請求被告給付部分，均無理由，應予駁回。反訴原告依租賃契約第4條第2項後段約定，請求反訴被告返還押租金40萬元及自104年1月14日起至清償日止，按年利率5.056%計算利息之請求，為有理由，應予准許。

拾、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回；反訴原告勝訴部分未逾50萬元，應依職權宣告假執行，爰依職權併諭知相當擔保金額，反訴被告得供擔保免為假執行。又本件因事證已明，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法併所提證據，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述，併為敍明。

拾壹、據上論結：本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為有理由；依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。