臺灣高雄地方法院105年度簡上字第138號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第138號

上訴人

愛河不動產有限公司

法定代理人

陳明水

訴訟代理人

陳儷方

被上訴人

許淑娟

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105年3月4日本院104年度雄簡字第1194號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於民國105年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有第255 條第1 項第2 款請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書定有明文。而依同法第436 條之1 第3 項規定，此於簡易訴訟程序之二審程序亦準用之。又所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。本件上訴人起訴主張因其與被上訴人成立委託銷售契約，而被上訴人竟私下與買家磋商並成立買賣契約，而屬以不正當方法妨礙停止條件成就即使上訴人不能取得報酬，且屬故意侵害其依約所得享有之報酬請求權，並聲明：被上訴人應給付上訴人新台幣(下同)312,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中，具狀主張其因被上訴人以不正當方法妨礙停止條件成就，不僅無法取得被上訴人之報酬，且亦無法取得買方所應給付之報酬156,000元，並追加請求被上訴人給付156,000元及自民事上訴擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核其所為係屬訴之追加，且追加之訴與原訴均係以兩造間是否存有委託銷售契約為爭點，所依據之證據資料均與兩造於原審所提出者相同而得為相互利用，應認二者請求之基礎事實同一，揆諸前揭條文規定，其所為訴之追加應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人起訴主張：兩造於民國103年6月口頭成立委託銷售之居間契約，由被上訴人委託上訴人銷售其所有門牌號碼高雄市○○區○○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房屋），並約明以實際成交價額4%為服務報酬，而以房屋買賣契約簽訂為給付報酬之停止條件（下稱系爭停止條件），待原告找到客戶並帶領客戶參觀房屋後再補簽正式契約書（下稱系爭契約）。上訴人之專員即訴外人詹惠琴隨即刊登售屋廣告，再於104年2月2日至系爭房屋熟悉環境，並於當晚攜帶訴外人周日華與周姚素雲夫婦（下稱周姓夫婦）至系爭房屋查看，過程中被上訴人即與周姓夫婦互留電話，上訴人亦未制止，嗣周姓夫婦欲出價購買，上訴人即通知被上訴人並要求補簽契約書，方能與周姓夫婦議價，卻經被上訴人推託，嗣後上訴人發現被上訴人竟私下以780萬元之價格將系爭房屋售予周姓夫婦並完成所有權移轉登記，則被上訴人所為顯屬以不正當方法妨礙上開停止條件成就，依民法第101條規定，應視為條件已成就，上訴人自得依系爭契約約定請求被上訴人給付以上開買賣價金780萬元計算4％之居間報酬亦即312,000元。況且被上訴人之行為亦屬以故意背於善良風俗之方法侵害原告上開報酬請求權，上訴人亦得依民法第184條第1項後段金額請求被告給付上開金額，爰依系爭契約法律關係與民法第101條、第184條第1項後段等規定提起本件訴訟，請求本院擇一為有利判決等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人312,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭房屋實際成交價格為750萬元，惟伊並未與上訴人成立系爭契約，上訴人刊登之廣告係其擅自至永慶房屋下載而自行刊登，而未自行至系爭房屋現場拍照，實際上上訴人係攜周姓夫婦參觀系爭房屋樓下之3樓，只是因3樓屋主不方便，而借格局相似之系爭房屋查看，過程中上訴人即不斷遊說伊賣房，惟當時伊並無出售意願，嗣後更未經伊同意而側錄上訴人專員與伊之談話，且於談話中故意設陷阱偽裝兩造已成立系爭契約。因此上訴人援引並未成立之系爭居間契約請求被告給付居間報酬顯屬無據等語資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之訴。

三、原審審理結果，認定上訴人之請求為全部無理由，而駁回上訴人之訴，上訴人不服提起本件上訴，除援用原審之抗辯及陳述外，另補陳：伊於房屋出售廣告網頁上刊登系爭房屋內部照片，倘非兩造間確有系爭契約存在，被上訴人當不致允許上訴人進入系爭房屋拍照，顯見系爭契約已然成立，且依證人周姚素雲之證詞，上訴人曾明確告知系爭房屋有意出售，並有帶看之行為，益證兩造間存有系爭契約，況上訴人曾於系爭房屋所在大樓柱子張貼系爭房屋之出售廣告，足證被上訴人確有委託上訴人銷售系爭房屋等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人312,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。上訴人復於本院審理時提起追加之訴，並補陳：伊於原審中主張被上訴人應給付系爭房屋實際成交價金4％報酬即312,000元，惟此金額漏未加計買方應給付之系爭房屋成交價2％報酬即156,000元，爰追加請求之，並聲明：被上訴人應再給付上訴人156,000元，及自民事上訴擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴人之上訴及追加之訴。

四、兩造不爭執事項：

㈠ 系爭房屋為被上訴人所有，而被上訴人曾於102年間與上訴人簽訂委售期間3個月之居間契約。

㈡ 上訴人之專員詹惠琴曾於104年2月間攜同周姓夫婦至系爭房屋看屋。

㈢ 被上訴人於104年2月13日將系爭房屋出售予周姓夫婦，並於104年3月23日登記於其女兒周光娜名下。

五、得心證之理由：

㈠ 兩造間是否於103年6月間口頭成立委託銷售系爭房屋之居間契約？

⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文，準此所謂居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。而居間契約屬於服務性質，居間人之所以為上開報告訂約機會或媒介者，係為履行其居間契約之義務。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條亦定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號裁判要旨可資參照）。至於負舉證責任之當事人，則須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始謂盡其證明責任(最高法院93年度台上字第2058號判決意旨參照)。本件上訴人主張其與被上訴人間已成立系爭房屋之委託銷售契約，惟此為被上訴人所否認，揆諸前揭說明，即應由上訴人就兩造間確實成立居間契約乙節負舉證之責。

⒉本件上訴人主張被上訴人於103年6月間以口頭委託其仲介銷售系爭房屋，並約定按成交價格4％給付仲介報酬乙節，固提出其刊登之房屋出售廣告網頁、廣告網頁所附房屋內部照片、上訴人之工作日誌、上訴人專員與被上訴人間對話之錄音為佐（參原審卷第7頁至第11頁），而被上訴人固不否認上開廣告網頁所附房屋內部照片即為系爭房屋(參原審卷第7頁至第8頁、第86頁)，惟參以其上所登載系爭房屋屋齡為16年10個月，對照系爭房屋係於85年10月為第一次建物保存登記，此有系爭房屋建物謄本在卷可稽（參原審卷第33頁），即可推算出該網頁應係於102年8月間所刊登，顯與上訴人所稱系爭契約係於103年6月訂立之時點不符；況依被上訴人所稱：上訴人公司之人員於102年時曾希望被告協助其作業績，而提出委售期間3個月之居間契約請被上訴人簽名，被上訴人基於鄰居關係方答應簽署等語，且上訴人對此節亦未予爭執（參原審卷第171頁），則上開廣告網頁之刊登與系爭房屋內部照片，極有可能係因兩造於102年時曾簽訂居間契約，方於當時由上訴人拍攝並刊登於網路，自亦無從執此逕認定系爭契約存在。另依上訴人所提出之工作日誌，此僅係上訴人之職員單方紀錄其工作內容及進度，且其中亦無被上訴人已與上訴人訂立居間契約之相關記載(參原審卷第9頁)，自難執此遽認定兩造間成立系爭契約。又服務報酬、委售期間等節，均屬不動產居間買賣之必要之點，若此等必要之點未達成意思表示合致，居間契約即難謂成立；而上訴人固執其專員與被上訴人間通話譯文以證明兩造間存有口頭居間契約，惟細譯該通話內容，僅係上訴人之專員提及周姓夫婦有意購買，被上訴人先前提過要跟客人談價錢就可以先補合約，被上訴人則覆以若價錢談完就可以馬上補簽等語，此有該錄音譯文附卷可稽（參原審卷第11頁），則由該譯文並無法看出兩造間就居間契約必要之點是否已達成合意及就必要之點係如何約定，且何謂補簽、補簽之內容為何，自上開譯文內容亦無從得知，是上訴人就居間契約之必要之點合致此節仍未能舉證證明，本院即難認定兩造間之居間契約已為成立。

⒊另上訴人雖稱其於104年2月2日攜周姓夫婦至系爭房屋查看，系爭房屋所在大樓柱子上亦有原告張貼之廣告，並提出柱子照片及周姚素雲與被上訴人之LINE對話內容為證，顯見兩造間存有系爭契約云云。而查，依證人周姚素雲到庭證稱：當時因教會需要場地聚會，需要一個大坪數的房子，伊告訴上訴人法代要買房子，上訴人先帶伊去看3樓的房子，但那是上訴人法代母親在住，看房子當天有與上訴人法代母親擦身而過，伊看上訴人法代母親的表情好像捨不得搬，就跟上訴人說不用了，上訴人好像當下就說4樓還有一間可以去看看，看完後有點喜歡，伊後來問兩造是否有合約在，上訴人法代說有，伊問她為何不把合約給伊看，上訴人法代要伊去她公司看，伊說伊在值班沒有空，隔了半小時伊先生打電話詢問，上訴人法代回覆合約已經過期了等語(參原審卷第136頁至第138頁)；證人周日華亦到庭證稱：伊是伊太太在教會值班，伊打電話詢問原告法代，經其回覆合約已經逾期了，所以伊才與被上訴人談價錢等語(參原審卷第144頁)，本院審酌證人周姚素雲與周日華乃為由上訴人帶看房屋而欲為買屋之人，與兩造僅係因此緣由而有所接觸，且卷內亦無證據證明其與上訴人間有何故舊恩怨，衡情應無甘冒偽證罪刑責而故為虛偽陳述之必要，復由周姚素雲與被上訴人間之LINE對話內容：「(周姚素雲：)至於房子的事，因為你說沒有綁約，陳小姐說有合約，我不知道聽誰的??我也不希望我們三方人鬧的不高興，只希望大家好好談，因為陳小姐很強勢，我怕他對你做出不利的行為，所以對你說要放棄。」等語觀之(參原審卷第121頁)，顯見證人於兩造間是否存有合約未明之際，原不欲購買系爭房屋，益徵渠等所證述係於確認合約逾期後方願購買系爭房屋乙節，合於事理之平，且渠等證述之內容均互核相符而無矛盾之處，自堪採認。準此，上訴人既係因周姓夫婦未能進入系爭房屋所在大樓之3樓房屋，而借用系爭房屋入內查看，即難認系爭房屋本為上訴人受託而欲為銷售之標的，且被上訴人前於102年間曾委託上訴人銷售系爭房屋，期間為3個月等情業如前述，則上訴人是否因與被上訴人曾有接觸方借用系爭房屋查看，亦屬可能，自難以上訴人有帶周姓夫婦查看系爭房屋之事實遽推論兩造間必有系爭契約存在。另上訴人固以證人方為系爭房屋之買受人，竟將系爭房屋登記予第三人周光娜名下，疑涉有刑法偽造文書、稅捐稽徵法、贈與稅、特種貨物及勞務稅條例及土地稅法等相關法律疑義，故證人證詞不可採信云云，惟證人乃證述其所見所聞之經過，上訴人縱稱渠等將系爭房屋登記予第三人周光娜名下而應負擔相關法律責任，惟此究非屬證人與上訴人間之恩怨情事，且與證人所證述之買屋經過係屬二事，自難僅憑此概推翻證人證詞之真實性。再由上訴人所提出系爭房屋所在大樓柱子照片觀之，其上並無廣告之刊登(參本院卷第45頁)，已難認上訴人所指其曾於柱子上刊登系爭房屋銷售廣告乙節為真實；而上訴人雖另援引周姚素雲與被上訴人間之LINE對話內容以證明柱子上曾刊登系爭房屋之廣告，惟依渠等之對話內容觀之：「(周姚素雲：)昨晚要回家時向後看，柱子上有東森仲介的廣告貼版，這樣算不算口頭簽約？？？」「(被上訴人：)那是3樓的廣告啦，與我無關。」等語(參本院卷第39頁)，顯見周姚素雲主觀上就該柱子上所刊登之廣告是否為系爭房屋尚有疑惑，而經被上訴人告以此為3樓之廣告後，即未再為反對之陳述，是由此仍未能證明該柱子上所曾刊登之廣告確為系爭房屋之廣告，上訴人執此主張並非有據。

⒋上訴人雖再主張被上訴人與周姚素雲間之LINE對話紀錄中，被上訴人曾對周姚素雲言及「沒有綁約」，顯示系爭契約確實存在，方有綁約與否之問題云云，並提出該LINE對話紀錄為憑(參本院卷第40頁)，惟縱使被上訴人曾對周姚素雲提及「沒有綁約」等語，亦可能僅係因被上訴人主觀上認知兩造間並無任何居間契約存在，方以沒有綁約之字眼對周姚素雲表示被上訴人未受任何居間契約之拘束，自無法以被上訴人所稱「沒有綁約」此語遽推論兩造間必有系爭契約存在。

⒌綜上，上訴人所舉之上開證據均未能證明兩造已就居間契約必要之點達成意思表示合致，且衡以上訴人身為專業經營房屋仲介業者，並備有制式之專任委託銷售契約書，設若被上訴人確有委託上訴人銷售系爭房地，並就居間報酬與委售期間達成合意，上訴人豈有不與被告簽立書面契約，明訂雙方權利義務，以保障自身權益之理，反與被上訴人先以口頭就報酬與委售期間達成約定，待找到買家後再簽屬書面，使上訴人無故受有可能平白付出尋找買家之成本卻無法領取報酬之風險，此實與常情相違。準此，本院尚難形成合理之心證而認為兩造間成立系爭契約，是依上開說明，上訴人於此有利於己之事實既未盡其舉證之責，自難認其主張兩造間存有系爭契約此節為真實。

㈡ 承上，如是，則被上訴人是否以不正當方法阻止給付服務報酬之停止條件成就，而應給付成交總價款4％之服務報酬312,000元，及成交價款2％之服務報酬156,000元？

⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，民法第99條第1項、第101條分別定有明文。

⒉上訴人雖主張被上訴人私下以780萬元之價格將系爭房屋售予周姓夫婦並完成所有權移轉登記，故被上訴人所為係屬以不正當方法妨礙系爭契約報酬給付之停止條件成就，而應給付服務報酬予上訴人云云，惟兩造間並未成立系爭契約，業經本院認定如前，則上訴人對被上訴人並無依約請求居間報酬之權利，且被上訴人本得自由與買方議價出售，要無構成以不正當法方阻止停止條件成就之理，是上訴人執此主張被上訴人應給付成交總價款4％之服務報酬312,000元，及成交價款2％之服務報酬156,000元，均屬無據。

㈢ 上訴人依民法第184條第1項後段規定請求被上訴人給付468,000元，有無理由？

⒈按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦應負損害賠償責任，民法第184條第1項後段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責業如前述，是上訴人如主張被上訴人故意以背於善良風俗之方法，加損害於上訴人，即應就被上訴人有故意背於善良風俗之行為舉證以實其說。

⒉惟查，兩造間並未成立系爭居間契約業如前述，則被上訴人自行將房屋售予周姓夫婦，當無不法侵害上訴人權益可言，且上訴人對此復未提出其他證據以實其說，自難對上訴人為有利之認定，是其請求被上訴人賠償468,000元，洵非有據。

六、綜上所述，上訴人依系爭契約法律關係，及民法第101條、第184條第1項後段等規定，請求被告給付312,000元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核其認事用法均無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。而上訴人追加請求156,000元之部分，亦無理由，應併予駁回之。

七、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。

八、據上結論：本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。