臺灣高雄地方法院 - 105年度簡上字第152號（返還不當得利） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第152號上　訴　人　簡永泰訴訟代理人　余景登律師上　訴　人　允通建設開發股份有限公司法定代理人　洪平森訴訟代理人　李慧盈律師洪嘉邦陳潔如上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國105年3月9日本院岡山簡易庭105年度岡簡字第56號第一審判決分別提起上訴，本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造之上訴均駁回。簡永泰追加之訴駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但若符合民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，且仍適用簡易訴訟程序者不在此限，觀之同法第436 條之1第2項反面解釋、同條第3項準用第446條第1項規定自明。查上訴人簡永泰原起訴請求被告允通建設開發股份有限公司（下稱允通公司）給付無權占有土地之租金計算，係因申報地價10％為計算依據，經原審判命以申報地價6％計付後，除就不利部分上訴外，並主張應以申報地價12％計算相當於租金之不當得利，是就其中以申報地價2％計算請求之不當得利，即屬訴之聲明之擴張，且核其訴訟標的金額，尚未逾50萬元，仍可適用簡易訴訟程序，是依前揭說明，簡永泰第二審程序中所為之訴之聲明擴張，尚非法所不許，應予敘明。二、上訴人簡永泰起訴主張：簡永泰於民國104年1月8日在本院 102年度司執字第132405號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，拍定取得坐落高雄市○○區○○段000○0地號土地（應有部分1/9）、同段958之2地號土地（應有部分1/6）、同段958之3地號土地（應有部分1/6，下若合稱則稱系爭土地）。而原審共同被告侯顏素蘭所有之同段建號483號建物（門牌號碼：高雄市○○路000巷00號）則位於系爭958之1 地號土地上、蔡榮霖所有之同段482建號建物（門牌號碼：高雄市○○路000巷00號）則位於系爭958之2地號土地上、另上訴人允通公司所有之同段485建號建物（同巷20號底層樓）則位於系爭土地地下層。允通公司等人所有上開建物占用簡永泰所有系爭土地，並無占有權源，允通公司等人因此獲有相當於租金之不當得利，簡永泰自得依不當得利之法律關係，請求允通公司等人支付系爭土地申報地價10％之不當得利等語。並聲明：㈠侯顏素蘭及被告允通公司應給付上訴人新臺幣（下同）2,473元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給付上訴人353元。②蔡榮霖及允通公司應給付上訴人3,150元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給付上訴人450元。③李進山及允通公司應給付上訴人3,150元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給付上訴人450元。三、上訴人允通公司則以：允通公司當初建築系爭房屋時，曾與系爭土地前所有人即訴外人陳宗能簽立合建契約，陳宗能並簽立土地使用同意書，允諾允通公司可無償使用系爭土地，允通公司就系爭土地自有占有使用權源。況系爭土地於蓋好系爭建物後，本欲保留地下室之使用權發展成商店街，方就系爭土地均保留1/6或1/9之應有部分予陳宗能，然此係針對地下室之使用權，而不及於其他部分。簡永泰因拍定取得系爭土地，自應繼受陳宗能前揭容忍占有使用之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、原審以允通公司擁有系爭485建號建物之所有權，其所相對應之基地應有部分即登記於簡永泰名下，故應類推適用民法第425條之1或民法第876條之規定，支付相當之租金予簡永泰。又陳宗能雖有簽立土地使用同意書，但其屬債權契約，基於債之相對性，無法拘束簡永泰。並酌定以系爭土地占用部分申報地價之6％計算相當於租金之不當得利為由，判命允通公司給付簡永泰8,652元，及自104年12月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自同年月24日起，按月給付簡永泰752元。兩造就各自敗訴部分不服，分別上訴，簡永泰並擴張其訴之聲明，請求依申報地價之12％計算相當於租金之不當得利。聲明為：㈠原判決關於駁回下列第二項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，允通公司應給付簡永泰5,768元，及自104年12月24日起，按月給付簡永泰501元。㈢允通公司應再給付簡永泰2,884元，及自104年12月24日起，按月給付簡永泰251元；另就允通公司上訴部分，則答辯聲明為：上訴駁回。允通公司上訴聲明則為：㈠原判決不利於允通公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，簡永泰於第一審之訴駁回；就簡永泰上訴部分，則答辯聲明：上訴駁回。（就其餘未上訴部分，則先予確定）五、得心證理由：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上1695號判例意旨可資參照。簡永泰主張其於104年1月8日在系爭執行事件中拍定取得系爭土地，而允通公司所有之同段485建號建物（同巷20號底層樓）則位於其所共有之系爭土地地下層，然允通公司並非系爭土地之共有人之一等節，業據原告提出系爭土地所有權狀暨土地登記謄本、系爭485建號建物登記謄本在卷為證（參原審卷第9至15、19頁），並經本院依職權調取系爭執行事件審核屬實。㈡允通公司雖抗辯稱其當初在興建系爭485建號建物所在之大樓時，系爭土地原所有人即訴外人陳宗能曾出具使用同意書，故其已與陳宗能就系爭土地訂立使用借貸契約，具使用權源等語，並有系爭土地使用同意書在卷可查（參原審卷第25至27頁）。惟查： ⒈依上開土地使用同意書觀之，可知允通公司與陳宗能就系爭土地之使用，係成立使用借貸之債權關係，並無其他物權之約定，允通公司亦未就系爭土地為任何使用物權之登記，此觀前揭契約及系爭土地之土地登記謄本即可知，而簡永泰既係基於拍賣取得系爭土地所有權，其即相當於以私法上買賣關係取得系爭土地所有權，並非基於其他須概括承受陳宗能權利義務之法律原因取得，是基於債權之相對性原則，除非有例外情形，允通公司自不得以其與陳宗能間之債權關係拘束原告。至就所謂之例外情形，即如民法第425之1條關於買賣不破租賃之規定，突破債權相對性之限制，將債權物權化而可對抗第三人。而自上開規定可知，立法者例外擴張債權相對性限制者，乃租賃關係，其為有償之法律關係，而同具有使用權源之使用借貸契約，是否可類推適用該條，而擁有物權性之效力，即有爭議。本院認為，使用借貸乃無償契約，與有償契約不能相提並論，因在租賃契約，承租人已支付一定的對價，方取得就租賃物之使用權，而對於權利之保護，本就應考量權利人就取得該權利所付出之對價而定，有償之租賃及無償之使用借貸，對於承租人及借用人之保護程度，法制上本即不同，這也是社會經濟整體的考量，自不得僅以兩者均具有使用權能之內涵及占有之外觀，即等同視之。此自民法法規關於承租人及借用人，就其權利之保護程度有一定程度差別即可知悉。又民法第425條第1項之適用，在經年累積之實務案例中，最多適用的實例情形在於保障房屋之承租人，此有相當程度涉及居住權之保障問題，再考量到租賃人為經濟上之弱勢，所以方使所有權此一物權退讓。但既為例外，自應嚴格認定，不得任意放寬。上開立法者關於基地所有人及建物所有人間相異所生之使用權源爭議，其價值判斷同見於同法第838之1條、第876條、第927條等關於法定地上權之規定，立法者在上開條文，基於維護土地上建物之社會經濟價值，雖創設建物對其基地之使用權源，然基於衡平及減輕對基地所有人所有權之限制及損失，並於同條規定基地上建物所有人仍須就其使用基地，付出相當使用對價，即可明瞭。是允通公司抗辯稱其與陳宗能間使用借貸契約可類推適用債權相對性之例外，而對抗簡永泰，更因此無需支付任何使用對價，自屬無據。 ⒉又允通公司雖抗辯簡永泰在取得系爭土地前即知悉系爭土地現由允通公司占有使用，即可認定簡永泰取得系爭土地再向允通公司行使其所有權，有權利濫用及違反誠信原則等語。然就實務上肯認在一定情形下，如所有權人有「違反誠信原則」、「權利濫用」情事時，所有權人之所有權行使應受限制之案例觀之，此時係以個案情形去考量使用借貸契約存續之長久性（因而會帶來確信性）、借用人於失去使用權能後所面臨如拆屋還地之後果，所造成之其個人或社會整體不利益、現土地所有權人主張其所有權所帶來之利益、以及現所有權人取得所有權是否基於專門損害他人之惡意，綜合上述情況綜合判斷後，認現土地所有權人行使其土地所有權係權利濫用、有違誠信原則，故限制其所有權之行使，並非通案性擴張債權相對性之例外，是自不可將使用借貸與租賃契約一概而論，認無論何種情形之下，使用借貸契約均有如租賃契約債權物權化之類推適用。再者，徒以買受人知悉占有之外觀，亦不足以作為所有權人取得土地係基於惡意，更進一步使占有人占有之債權物權化之正當理由。依我國法制，具對世效之使用權源，一般係用益物權方有此效力，此乃因物權原則上有登記此一公示制度相佐，故帶來公信力；反之，若無用益物權之登記，一般咸認縱屬有權占有，然其占有權源多無可對抗第三人之效力，此亦為目前社會經濟長久信賴之原則。而占有固因有占有之外觀而具公示性，其占有之外觀雖確可能促使買受人警覺而查詢其使用權源，然買受人在查無用益物權登記時，一般即會信任縱占有人為有權占有（而是否確為有權占有，更須進一步之查詢，甚可能有所爭執，而耗費更多之查詢及訟爭成本），則其使用權源並無對抗第三人之效力，是買受人縱會評估並納為買受標的物所可能付出之成本及風險，而決定是否買受或作為其與出賣人議價之籌碼，但買受人不會認知到其使用權將因此完全縮限。何況所謂具占有之外觀，尚不足以直接認定該占有係出於有權占有或無權占有、惡意占有或善意占有。若僅以土地買受人知悉占有外觀情事即認將給予有權占有人其債權物權化之保障，而課以買受人可能受到該使用權源限制之風險，將使交易之風險及成本昇高（如前已提及之買受人須進一步查詢、若有爭執時出賣人尚且須以訴訟或他法先行解決前揭紛爭），買受人亦容易望而卻步，長久以來將有礙於不動產之交易及社會經濟整體發展。雖亦有見解認在此時，買受人處於主動，可先避免評估此一風險，而土地使用人處於被動，無法避此風險，故後者較值保護。然何者需保護、其保護之強度是否要到法律創設出例外條款等，均屬立法者及執法者在立法及適用法律須衡量一切利弊得失、併考量創設例外對於現行制度的衝擊，審慎評估下所為之判斷，無法以單一情形遽斷。立法者在民法第425條已做出上開判斷，執法者即實務界在是否用誠信原則、權利濫用原則限縮所有權行使時亦做出權衡之判斷，已如前述，所謂權衡判斷自須考量一切因素，而非單以何者較易避險作為惟一之考量。是本院認為單以知悉占有情事此一理由，無法作為占有人優先保護之理由，亦無法以此即認所有人取得系爭土地係出於妨礙占有人使用占有權源之惡意。而以本件簡永泰取得系爭土地之歷程經過，係因其本為陳宗能之債權人，因陳宗能積欠債務久未償還，故簡永泰向本院聲請強制執行，以執行包含系爭土地在內之陳宗能財產，然因系爭土地上蓋有建物，且屬多人共有，使用情形複雜，故多次流標，簡永泰均未能受償，直至102年間簡永泰再持債權憑證為執行名義，經本院以系爭執行事件受理，再執行系爭土地，而於系爭執行事件中，仍經第一、二、三次拍賣均流標，嗣於103年10月17日進入特別拍賣程序，因無人應買，方向債權人即簡永泰作價承受等情，經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查閱屬實。顯見簡永泰買受系爭土地，實已歷經多次執行程序，其債權均未能受到完全清償，直至將要再度流標，其方承受，以期能減低損失，實難認其買受系爭土地係專門基於損害他人之惡意，而有權利濫用及違反誠信原則情事。允通公司復未能提出其他具體事由說明簡永泰有何權利濫用及違反誠信原則情事，徒以簡永泰知悉系爭土地使用情形作為其論據，實不可採。 ⒊是依上述，簡永泰依不當得利之相關規定，請求允通公司支付相當於租金之不當得利，自屬有據。㈢簡永泰得向允通公司請求相當於不當得利租金之價額： ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準。而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。此觀諸土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條等規定自明。而上開規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束，最高法院54年度台上字第1528號判例意旨參照。至基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。 ⒉查系爭958之1、958之2、958之3地號土地之使用分區，係屬第一種商業區，此觀簡永泰所提上開土地之使用分區證明書影本1紙在卷可證（參簡上卷第14頁），惟上開土地，係與同段958之4至958之8地號土地，共同作為大樓之基地，此有系爭485建號建物登記謄本在卷可證（參原審卷第19頁），且係由建商即允通公司、當初之土地所有人陳宗能等約定，上開土地應有部分或1/6、或1/9登記為陳宗能所有，其餘部分歸其上建物所有人所有，作為其上建物使用土地之應有部分分區，而登記為陳宗能所有部分，則屬地下層即系爭485建號建物使用土地之應有部分分區，此經允通公司法定代理人洪平森於本院99年度岡簡字第19號返還不當得利事件（下稱前案不當得利事件）中證述在案（參前案返還不當得利事件卷一第109至111頁），是酌定系爭485建號建物就系爭土地使用之對價，自應視系爭 485建號建物本身之使用目的及週邊狀況定之，尚不能單以系爭土地之使用分區即一概而論。再查，系爭485建號建物之用途，係作為停車場使用一節，除經洪平森於前案返還不當得利事件中證述在卷可稽（同前卷第110頁）外，與系爭485建號建物之登記謄本中，就該建物之主要用途亦僅記載「出入口、停車場及防空避難室」（參原審卷第19頁）一節相符。又雖依上開大樓之使用執照，上開大樓之地下層，有部分作為店舖使用（參前案不當得利事件卷二第11頁），然觀諸上開使用執照，其地下層之使用用途有3，分別為：店舖、停車空間、防空避難室，而其中店舖使用之面積，僅43.41平方公尺，與該使用執照所顯示之地下層總面積1937.2平方公尺相較，僅占2％，而系爭485建號建物即地下層，所占地號土地除簡永泰所取得之系爭土地外，尚占有其他土地，共計8塊土地作為基地，已如前述，是縱地下層可作為店舖使用，惟可作為店舖使用之所在地區，是否確位於簡永泰所買受之系爭土地上，簡永泰並未舉證而明，且縱位於所買受之系爭土地上，其可用之面積不高，所占比例亦屬甚微；況依系爭土地之使用現況，系爭建物即大樓之地下層，目前出入口封閉，地下層本身並無店舖入住，縱有招牌顯示將停車場開放出租，然觀諸其鐵門緊閉，甚至出入通道前有車輛等其他障礙物阻擋，亦足認目前並無在營業使用；而系爭大樓原1 樓欲作為商場大樓，然多數店面均未營業，其週邊道路店舖亦難稱繁華，此有允通公司所攝現場照片在卷可佐（參簡上卷第114頁），是考量系爭485建號建物目前之使用情況、週邊環境等情形，認簡永泰請求允通公司給付相當於租金之不當得利，應按其無權占有系爭土地面積之申報總價之年息6％為適當，而系爭土地自102年起之申報地價為3,600元/㎡一節，有系爭土地之土地登記謄本附卷可稽，是簡永泰自104年1月8日起至起訴狀繕本送達之翌日即104年12月23日止，占用系爭土地面積合計41.77平方公尺所獲相當於租金利益，按申報地價年息6％計算之結果，應為8,652元（計算式:41.77㎡×3,600元×6％×350/365＝ 8,652元，元以下四捨五入，下同）。而允通公司自104年12月24日起，應按月給付原告752元（計算式:41.77㎡× 3,600元×6％÷12＝752），簡永泰之請求於上開金額範圍內有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。五、綜上所述，簡永泰依不當得利之法律關係，請求允通公司給付8,652元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年12月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自104年12月24日起，按月給付752元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為簡永泰勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合；就上開不應准許部分，為簡永泰敗訴之判決，並無違誤。兩造上訴論旨，各自指摘原判決上開於其不利部分為不當，求予廢棄，另簡永泰為之訴追加部分，亦無理由，如前所述，同應予駁回。六、據上論結，本件兩造上訴及簡永泰追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 12 月 14 日民事第四庭審判長法官謝雨真法官饒佩妮法官李怡蓉以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 105 年 12 月 14 日書記官劉冠宏

臺灣高雄地方法院105年度簡上字第152號

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