臺灣高雄地方法院105年度訴字第1046號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 106 年 01 月 20 日
• 法官: 徐彩芳
• 法定代理人: 邱宗仁
• 原告: 厲彥森
• 被告: 宏亞國際資產管理股份有限公司法人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1046號原　　　告　厲彥森
謝春蘭
共　　　同
訴訟代理人　康進益律師
康鈺靈律師
被　　　告　宏亞國際資產管理股份有限公司
法定代理人　邱宗仁
訴訟代理人　蘇琬婷律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國105 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（面積120 平方公尺，下稱系爭土地）之共有人（權利範圍各2 分之1 ），訴外人厲寬厚為原告厲彥森之父，其在系爭土地上搭建未辦理保存登記之1 樓平房（門牌號碼高雄市○○區○○路0 號，下稱系爭房屋），嗣因厲寬厚積欠債務無力清償，債權人聲請強制執行其財產，經本院以103 年司執字第6922號強制執行程序查封系爭房屋，並委託台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱台灣金服公司）進行拍賣，由被告於民國103 年6 月12日以新臺幣（下同）650,000 元拍得，惟被告並無系爭土地之所有權或使用權，系爭房屋係無權占用系爭土地，爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除系爭房屋後，將土地騰空返還予原告。又被告無權占有系爭土地，無法律上之原因，每月受有相當於租金7,440 元之利益，致原告受有損害，另依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。為此，提起本訴，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖Ａ部分所示之系爭房屋（占用面積106 平方公尺）、Ｂ部分所示之磚造圍牆及棚架（占用面積10平方公尺）予以拆除，並將上開土地騰空返還予原告；㈡被告應自105 年5 月1 日起至上開地上物拆除及土地騰空返還原告之日止，按月給付原告7,740 元。二、被告則以：系爭土地之原所有人係原告厲彥森之祖父即訴外人厲啟東，系爭房屋亦為厲啟東所興建，是系爭土地及房屋曾同屬一人所有，依民法第425 條之1 之規定，應認系爭土地受讓人即原告，默許系爭房屋受讓人即被告繼續使用系爭土地，是兩造就系爭土地應有法定租賃關係存在，被告並非無權占用系爭土地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地方原為國有財產局所管理，厲啟東於54年間，檢附系爭房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0 號房屋，60年6 月1 日變更為小港區廠橫路1 號）之所有權切結書，向國有財產局承購系爭房屋之基地即系爭土地，並於55年6
月辦理讓售及所有權移轉登記程序完畢。
㈡厲啟東嗣於84年1 月18日以買賣為原因，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告厲彥森、訴外人厲彥崑（權利範圍各2
分之1 ），厲彥崑復於86年2 月13日，以買賣為原因，將系爭土地之應有部分2 分之1 ，辦理移轉登記予原告厲彥森之妻即原告謝春蘭。
㈢系爭房屋（含附屬之圍牆）係未辦理保存登記建物，於51年1 月13日由厲啟東出資興建，原始取得所有權，厲啟東嗣於99年9 月過世，系爭房屋由其子厲寬厚單獨繼承，後因厲寬厚積欠債務無力清償，經本院以103 年司執字第6922號強制執行程序查封系爭房屋，委託台灣金服公司拍賣，由被告於103 年6 月12日以650,000 元拍得但未點交。其後，因系爭房屋仍由厲寬厚占用，被告遂起訴請求厲寬厚遷讓房屋，經本院104 年度訴字第468 號遷讓房屋事件判決被告勝訴確定，厲寬厚於104 年11月10日自系爭房屋遷出，將系爭房屋交付被告占有。
㈣系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A 部分（面積106 平方公尺），另系爭房屋附屬之圍牆，占用系爭土地如附圖編號B
部分（面積10平方公尺）。
四、本件爭點：㈠被告所有之系爭房屋是否無權占用系爭土地？原告請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，有無理由？㈡原告依民法第179 條規定，請求被告給付不當得利，有無理由？金額若干？
㈠被告所有之系爭房屋是否無權占用系爭土地？原告請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，有無理由？
1.按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例要旨可參。而於88年5 月5
日施行之民法第425 條之1 規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。即為上開判例之明文化。而上開條文雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。最高法院99年度台上字第1723號、第2344號判決要旨可資參照。
2.經查，系爭房屋係未辦理保存登記建物，為厲啟東出資興建，原始取得所有權，厲啟東嗣於55年6 月間復購得系爭房屋之基地即系爭土地一情，為兩造所不爭執，是系爭土地及房屋於55年6 月間起，同歸一人即厲啟東所有，應堪認定。而原告分別於84年1 月18日、86年2 月13日受讓系爭土地之應有部分各2 分之1 ，已如前述，斯時民法第425 條之1 雖尚未制訂公布，民法債編施行法亦未明訂上開新增條文具有溯及效力，然依首揭判例、判決要旨所示，發生於民法第425
條之1 生效施行前，如有土地及房屋同屬一人，而將土地或房屋分開同時或先後出賣時，應仍得援用上開判例及條文法理。是以，系爭土地由原告受讓取得後，其上之系爭房屋於可使用期限內，仍應推定與系爭土地有法定租賃關係存在。則系爭房屋嗣後雖由厲寬厚繼承取得，再由被告拍賣取得事實上處分權，已如前述，參諸前揭說明，系爭土地之受讓人原告，與系爭房屋之受讓人被告間，仍應推定於系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在。亦即，被告於系爭房屋可使用期限內，有權使用系爭土地，而非無權占有。
3.原告雖主張系爭房屋係於51年初興建完成，迄今已50餘年，顯已逾經濟部投資業務處所列房屋建物耐用年數2 倍以上，故系爭房屋已逾使用年限，縱曾推定有法定租賃關係，現亦不復存在云云。惟依民法第425 條之1 規定得成立租賃關係者，係以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，且具相當之經濟價值為要件，最高法院102 年度台上字第1508號判決要旨可參。是以，上開法定租賃關係之存續要件「房屋可使用期限」，應以房屋實際上是否仍具經濟價值為斷，與是否逾越經濟部投資業務處所列房屋建物耐用年數並無必然關連。而查，系爭房屋係自92年4 月8 日由厲寬厚設立房屋稅籍，斯時核定之課稅現值為190,400 元，有高雄市稅捐稽徵處小港分處105 年4 月11日高市稽小房字第1058702683號函暨所附房屋稅籍資料1 份附卷可稽（見本院卷第25-26 頁）；而被告於103 年6 月12日以65萬元之價格拍得系爭房屋，厲寬厚於104 年11月10日交付系爭房屋予被告前，仍居住占有於系爭房屋一情，均如前述；再佐以本院於105 年9 月30日到場履勘時，系爭房屋之外觀均尚稱良好，有現場照片附卷可憑（見本院卷第131 頁），足見系爭房屋仍具有相當之經濟價值，否則被告應無願以65萬元購買系爭房屋之可能。原告主張系爭房屋已逾可使用期限云云，要不足採。
4.從而，系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在，被告係有權使用系爭土地，而非無權占有。故原告依民法第767 條規定，主張被告無權占有系爭土地，請求拆除系爭房屋後返還土地，無法不合，不應准許。
㈡原告依民法第179 條規定，請求被告給付不當得利，有無理由？金額若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段固有明文。惟被告並非無權占用系爭土地，已如前述，自非無法律上之原因而受有利益。是以，原告依民法第179 條規定，請求被告給付無權占用期間相當於租金之不當得利，要屬無據。至於原告得否另依租賃關係請求占有人給付租金，要屬另一問題，與本件無涉，附此敘明。
五、綜上所述，系爭房屋占用系爭土地具有合法權源，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告拆除占用系爭土地之系爭房屋及圍牆等地上物，返還占用之土地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日民事第二庭 法 官 徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日書記官 廖佳玲