臺灣高雄地方法院105年度訴字第1506號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 106 年 03 月 01 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1506號原　　　告　財團法人基督教浸禮聖經會高雄會幕堂
法定代理人　林發恩
訴訟代理人　蔡祥銘律師
蔡晉祐律師
被　　　告　園城企業股份有限公司
法定代理人　陳園詠
訴訟代理人　王進勝律師
楊宗翰律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於106 年2 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上如附圖編號Ａ所示面積四點０五平方公尺其鋼筋混凝土柱及紅圈所示處地上至空中之鐵皮牆並其餘空中鐵皮牆及鋼筋混凝土版、編號Ｂ所示面積九點二一平方公尺空中鐵皮牆、屋頂鐵皮集水槽、塑膠排水管、編號C1所示面積零點四九平方公尺空中鐵皮通風孔罩、編號C2所示面積零點四七平方公尺空中鐵皮通風孔罩拆除，並將坐落土地返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾貳萬肆仟捌佰玖拾玖元，及自民國一百零五年五月十四日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣貳仟零捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○000 ○00000 ○000
號土地為原告所有，被告於上開土地旁搭蓋建物作為商場使用，越界占用上開土地，因被告所占用之土地原為排水溝渠，清潔人員無法進入清理水溝，導致蚊蟲滋生，原告於民國105 年2 月間，向高雄市新興地政事務所申請鑑界，始知悉上開被占用之情，依民法第767 條規定，請求被告拆除越界占用建物，將占用土地返還，另請求被告給付本件起訴回溯前5 年及起訴後無權占用期間，相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將高雄市○○區○○段○000 ○00000 ○000 號土地上如附圖編號Ａ所示面積4.05平方公尺其鋼筋混凝土柱及紅圈所示處地上至空中之鐵皮牆並其餘空中鐵皮牆及鋼筋混凝土版、編號Ｂ所示面積9.21平方公尺空中鐵皮牆、屋頂鐵皮集水槽、塑膠排水管、編號C1所示面積0.49平方公尺空中鐵皮通風孔罩、編號C2所示面積0.47平方公尺空中鐵皮通風孔罩拆除，並將坐落土地返還原告；㈡被告應給付原告新台幣（下同）208,199 元，及自105 年5 月14日起至返還土地之日止，按月給付原告3,470 元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：其所有建物係坐落於高雄市○○區○○段○000
○00000 號土地（下稱系爭鄰地），與原告所有上開土地相毗鄰，其建物所坐落土地係向第三人承租後合法興建，依法取得使用執照，並於81年4 月30日即完成第1 次所有權登記，其未占用原告土地，原告所訴於法無據，又其建物如有越界占用，原告至遲於88年5 月18日鑑界測量時應已知悉，竟未即提出異議，依修正前民法第796 條規定，原告已不得請求移去或變更建築物，另拆除對被告之損害遠大於原告可得之利益，不合整體社會利益，原告拆除之所訴，亦有權利濫用之情，再者，原告主張以申報地價年息10% 計算不當得利，亦顯過高。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項：
㈠高雄市○○區○○段○000 ○00000 ○000 號土地（下稱系爭土地）為原告所有，該第515-1 號土地係於93年6 月8 日分割自第515 號土地（並有土地登記謄本附卷可稽，見本院卷第9 至11頁）。
㈡高雄市○○區○○段○0000○0000○0000○0000○0000號建物（門牌號碼分別為「高雄市○○區○○○路000 號」、「高雄市○○區○○○路000 號2 樓」、「高雄市○○區○○街00號」、「高雄市○○區○○街00號2 樓」、「高雄市○○區○○○路000 號公共設施」等建物（下稱系爭建物）為被告所有，建築完成日期均為81年2 月26日，坐落於系爭鄰地，主要建材均為鋼筋混凝土造（並有建物登記謄本附卷可按，見本院卷第12至16頁）。
㈢系爭鄰地為南和興產股份有限公司所有，於54年11月25日以「土地重劃」為登記原因，登記為土地所有人，517-1 號土地分割自517 號土地（並有土地登記謄本附卷可據，見本院卷第89至90頁）。
㈣高雄市新興地政事務所曾因原告之申請，於105 年2 月25日通知原告，將於同年3 月8 日就高雄市○○區○○段○000
號土地為鑑界複丈測量（並有定期通知書附卷可考，見本院卷第40頁）。
四、就兩造不爭執事項之判斷：
㈠關於原告得否訴請拆除越界建物及返還土地：
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。而系爭建物（含增建部分，詳事實及理由欄四㈠⒈之③所述）為被告所有（見兩造不爭執事項㈡），且該建物其中如附圖編號Ａ所示面積4.05平方公尺其鋼筋混凝土柱及紅圈所示處地上至空中之鐵皮牆並其餘空中鐵皮牆及鋼筋混凝土版、編號Ｂ所示面積9.21平方公尺空中鐵皮牆、屋頂鐵皮集水槽、塑膠排水管、編號C1所示面積0.49平方公尺空中鐵皮通風孔罩、編號C2所示面積0.47平方公尺空中鐵皮通風孔罩部分，占用原告所有之系爭土地，業經本院偕同地政人員履勘及測繪在案，有勘驗筆錄、高雄市政府地政局新興地政事務所函及檢附之複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第72頁、第74至75頁、第111 至112 頁），則被告辯稱其所有之系爭建物未占用原告所有之系爭土地，與事實不符，不足採信，被告所有系爭建物有上開占用之情，應可認定。被告既有占用，且並未說明其有何使用系爭土地之合法權源，堪認屬無權占用，則原告訴請拆除該無權占用部分之建物，並將占用土地予以歸還，依上開規定，尚難認無所據。
⒉被告雖辯稱原告至遲於88年5 月18日鑑界測量時，應已知悉，竟未即提出異議，原告已不得請求拆除上開占用部分之建物，原告則主張因之前被告將系爭建築物出租他人作保齡球館使用，當時保齡球場的冷卻水塔會有水滴噴出到地面，影響路人及鄰居，是當時僅針對該冷卻水塔RC柱進行鑑界測量，確實有越界情形，事後被告也將該RC柱移除（見本院卷第60頁言詞辯論筆錄），經查：
①土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；前條第1 項但書及第2 項規定，於前項情形準用之，98年1 月23日公布修正之民法第796 條、第796-1 條分別定有明文，另依民法物權編施行法第8-3 條規定，上開規定於上開修正前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦有適用。則無論在98年1 月23日民法物權編修正前或後，越界占用鄰地之建物所有人，得主張支付或不支付償金，以使鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋，或以相當價額購買越界部分土地之前提，需合於「土地所有人建築房屋」、「建築房屋時非因故意或重大過失而逾越地界」、「鄰地所有人知建築房屋逾越地界而未即時提出異議」之要件，另除非土地所有人故意逾越地界，否則鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。
②越界占用系爭土地之系爭建物為被告於81年2 月26日所建造完成，此有高雄市政府工務局建造執照附卷可稽（見本院卷第105 頁），然該建物所坐落土地當時為南和興產股份有限公司所有（見兩造不爭執事項㈢），與上開「土地所有人建築房屋」之要件不符。另98年1 月23日公布修正之民法第
800-1 條固規定，同法第774 條至第800 條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用，但依民法物權編施行法第1 條規定，上開規定於公布修正前不適用，而本件被告並未辯稱越界建築部分建造於98年1 月23日之後，且就越界建築之論述，僅及於98年1 月23日公布修正前之民法第796 條，不及於修正後，是堪認越界建築部分建造時間在98年1 月23日之前，則如上所述，本件自無98年1 月23日公布修正民法第800-1 條之適用，併予敘明。
③依本件履勘測繪之複丈成果圖，比對系爭建物建造時向主管機關提出之地盤圖（見本院卷第107 頁，該圖上之第515 號土地包含現在之第515 、第515-1 號土地，見兩造不爭執）可知，系爭建物上開占用系爭土地及靠近系爭土地部分，原留有1 南北向寬3 公尺，長約33.5公尺之空地，足見上開占用系爭土地之建物部分，非在上開建築申請之範圍內，而為嗣後所增建之違建，此並為被告所不爭執（見本院卷第100
頁言詞辯論筆錄），應可認定。上開占用系爭土地之建物既屬嗣後增建之違建，即難認建造時業已經含建築師在內之專業建造人員所設計、規劃及監造，則本件越界占用之情，亦難逕認合於上開「建築房屋時非因故意或重大過失而逾越地界」之要件。
④被告雖提出高雄市政府新興地政事務所88年5 月4 日鑑界之地籍圖謄本1 份，辯稱該時原告已知悉本件建築房屋逾越地界之情形，而未即提出異議，但該地籍圖謄本上，大致僅測繪及註記「隔鄰越界之RC」（見本院卷第57頁），該測繪及註記與原告上開該次僅測繪冷卻水塔RC柱之主張大致相符，並不含本件之越界占用部分，且被告並未進一步提出對其所辯有利之說明，亦未另提出對其所辯有利之證據，是堪認原告之主張與事實相符，則本件越界建築亦難認合於上開「鄰地所有人知建築房屋逾越地界而未即時提出異議」之要件。⑤由上開說明可知，本件越界建築與98年1 月23日公布修正民法第796 條所規定被越界建築之鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋之要件不符，故被告自不得依該規定，辯稱可支付或不支付償金，而使原告不請求拆除越界占用之系爭建物（法院於鄰地所有人即原告訴請拆除本件無權占用建物時，斟酌公共利益及當事人利益，應否免為全部或一部拆除之判斷，詳後事實及理由欄四㈠⒊之③所述）。
⒊被告雖辯稱拆除越界占用之建物，對其損害遠大於對原告之利益，不合整體社會利益，原告屬權利濫用，但原告主張系爭建物所占用之土地原為排水溝渠，因該建物之建造，清潔人員無法進入清理水溝，導致蚊蟲滋生，該教會之教友多位感染登革熱疾病（見本院卷第4 頁起訴狀所載、第117 頁言詞辯論筆錄），經查：
①權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文，又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，此亦有最高法院71年台上字第737 號民事判例要旨可資參照。
②原告雖未具體提出其教友罹患登革熱疾病之證據以證明，但由如附圖所示複丈成果圖北方即三多一路方向，往系爭建物方向拍攝之照片觀察，被告所有系爭建物與原告所有系爭土地上相隔之圍牆間，距離甚為有限，清潔人員確實無法進入清掃，此有照片2 張及照片拍攝方位對照說明1 份附卷可資比對（見本院卷第17至18頁），對應系爭建物在該處設有多處排水管（見本院卷19頁下側至21頁照片5 張），及該狹小空隙另一端亦屬狹窄且堆滿雜物（見本院第22頁照片2 張）等情，堪認因本件之越界建築，確使系爭土地之圍牆與系爭建物間，形成環境清掃之死角，在高雄市多年登革熱盛行之情形下，拆除系爭建物之越界建築部分，以利該處環境清潔之維護，非僅對原告有不可言喻之利益，且對周遭居民之身體健康，亦屬重大之福祉，從而應認原告訴請拆除越界部分之建築，並未顯現上開最高法院所示之「權利人所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大」之情形，則被告辯稱原告拆除之所訴屬權利濫用，顯難認與事實相符，不足採信。
③本院審酌上開越界建築部分，原非合法申請許可之建物，其存在之適法性原有可議，且如上所述，該建物之存在已形成環境死角，增加近年高雄市登革熱傳染病疫情之控制，對全體市民之身體健康造成威脅，故斟酌整體社會公共利益及當事人利益後，本院認本件並無依98年1 月23日公布修正民法第796-1 條規定免為全部或一部拆除之必要，併予敘明。⒋綜上，被告確有越界建築占用原告所有系爭土地之情，該占用並無合法權源，且被告所辯亦無可採，則原告訴請拆除越界建物，並返還占用之土地，於法均屬有據，應予准許。
㈡關於原告得否訴請給付相當於租金不當得利及其金額：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179
條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益，此有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。被告所有之系爭建物，既有越界建築占用原告所有系爭土地之情，則原告訴請被告給付本件訴訟提起前5 年起至拆除占用建物返還土地期間相當於租金之不當得利，如上所述，於法有據。
⒉城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項亦有明文；而非城市土地雖非上開法條規範之對象，但土地因所處位置不同所影響其價值之因素，已反應於申報地價之高低，即非城市土地因其申報地價較低，適用上開租金計算規定之結果，不致使非城市土地之承租人受有不利益，是非城市土地占用之相當於租金不當得利之計算，自可參酌上開規定，另未建造房屋土地之租金，可單獨以土地之申報地價計算，亦可參酌上開規定以定相當於租金不當得利之計算，是不論系爭土地是否屬土地法所規定之城市地方土地，均可參酌上開規定判斷本件相當於租金不當得利之數額。
⒊本件被告越界建築部分之範圍，主要為如附圖編號Ａ所示面積4.05平方公尺、編號Ｂ所示面積9.21平方公尺（編號C1、C2所示空中鐵皮通風孔罩大致亦在編號Ｂ所示範圍內），合計占用面積為13.26 平方公尺，而占用處位於高雄市三多一路南側（見本院卷第112 頁複丈成果圖），該處距離三多商圈不遠，交通便利，住家或商業之使用價值均高，相當於租金不當得利之標準，自應以申報地價年息較高百分比計算，而本件占用位置除高雄市○○區○○段○000 ○00000 號土地外，亦含緊鄰之同區段第515 號土地，但占用第515 號土地之面積較為有限，又上開2 筆土地及第515 號土地之105
年申報地價分別為每平方公尺26,912元、9,680 元，此有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第9 至11頁），另該處屬市區道路，近年之地價調整有限，綜上各情，本院認本件之相當於租金不當得利數額，應統一依每平方公尺26,912元為基準計算，但略微調降申報地價之年息百分比，即以每平方公尺26,912元之年息7.5%計算為適當，則原告起訴前5 年間可請求之相當於租金不當得利為124,899 元（26,912×13.26
×7%×5 ＝124,899，小數點以下四捨五入），起訴翌日之
105 年5 月14日起至返還土地之日止，每月得請求之相當於租金不當得利數額為2,082 元（26,912×13.26 ×7%÷12＝
2,082 ，小數點以下四捨五入）。
五、綜上所述，被告確有越界建築占用原告所有系爭土地之情，且該占用並無合法權源，被告所辯亦無可採，則原告訴請拆屋還地部分，於法有據，應予准許，另原告訴請被告給付相當於租金不當得利部分，於124,899 元及自105 年5 月14日起至返還土地之日止，按月給付2,082 元之範圍，於法有據，應予准許，超過上開範圍之所訴，於法無據，應予駁回。又原告及被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 3 月 1 日民事第五庭 法 官 鄭峻明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 1 日書記官 王居玲