臺灣高雄地方法院105年度訴字第1800號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 106 年 05 月 12 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1800號原　　　告　南和興產股份有限公司
法定代理人　Richard Jay Reitkndcht
訴訟代理人　柯尊仁律師
被　　　告　東旺陽股份有限公司
法定代理人　陳田熞
訴訟代理人　尤中瑛律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告於民國80年9 月1 日將系爭土地出租予被告，作為基地興建房屋之用，雙方約定租賃期間自80年9 月1 日起至100 年8 月31日（下稱系爭舊租約），被告旋於系爭土地上興建如附圖A 所示之同段18753
建號建物（下稱系爭建物）及如附圖B 所示之水溝（下稱系爭水溝），雙方另於85年1 月1 日重新簽訂租賃契約（下稱系爭新租約），約定租期自85年1 月1 日起至104 年12月31日止。原告於租期屆至前之104 年10月29日即發函通知被告於租期屆滿後不再續租，並於104 年12月23日再次發函請被告自行拆除系爭建物，將土地清空點交予原告，詎被告迄今仍未拆除系爭建物及水溝，無權占用系爭土地，爰依民法第455 條前段及第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除系爭建物及水溝，將系爭土地返還予原告，並請求為擇一勝訴判決。又被告無權占用系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，故依民法第179 條前段規定，請求被告給付自租期屆滿翌日即105 年1 月1 日起至交還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價年息10% 計算之損害金即每月新臺幣（下同）49,587元。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示A 、B 之系爭建物、水溝拆除，將土地返還原告，並自105 年1 月1 日起至交還上開土地之日止，按月給付原告49,587元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭新租約第10條之目的在原告於租期屆滿或中途終止租約收回系爭土地，依市價補償被告後，被告須將系爭建物所有權移轉予原告，且依系爭舊租約及新租約之約定觀之，原告在出租土地供被告建築房屋使用，均無拆除建物之意思，甚且行使優先承買權，以期基地與建物所有權人同一之目的，又系爭水溝並非被告興建，原告請求被告拆除系爭建物及水溝，均無理由。另原告曾表示願以1,680,772 元作為系爭建物之補償金，被告曾表示同意並請求原告辦理付款暨點交事項，且被告於租期屆滿後即搬離系爭建物，並將物品清空，被告事實上亦無管理使用系爭土地，自無不當得利可言。若被告有拆除系爭建物之義務，則原告需依高雄市政府制訂之高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例規定標準辦理補償，加強磚造單價為每平方公尺12,900元，木造為每平方公尺9,600 元；系爭建物屬二層建物，一樓為加強磚造，面積206.11㎡，二樓為木造，面積201.99㎡，原告應補償被告系爭建物數額為4,597,923 元，且依系爭租約第10條約定，於原告就系爭建物對被告以市價補償前，被告得主張同時履行抗辯等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願以兆豐國際商業銀行、元大銀行、高雄銀行或大眾銀行所發行之可轉讓定期存單或同額現金供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第177 、178 頁）：
（一）系爭土地為原告所有。
（二）原告先於80年9 月1 日將系爭土地出租予被告，租賃期間自80年9 月1 日起至100 年8 月31日止，於租期屆滿前，兩造另於85年1 月1 日簽訂系爭新租約，租賃期間自85年1 月1 日起至104 年12月31日止。
（三）被告在系爭土地上興建系爭建物即門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷00號2 層房屋乙棟，並已辦妥第一次登記，占用系爭土地位置及面積如高雄市政府地政局新興地政事務所105 年12月15日土地複丈成果圖A 所示。
（四）被告曾於105 年5 月25日以東旺陽行字第1050502 號函通知原告，請原告於105 年5 月31日派員點交系爭土地。
四、本件之爭點：㈠被告於系爭土地租期屆滿時，有無拆除系爭建物之義務？㈡若被告有拆除系爭建物之義務，被告可否依租賃契約第10條之約定主張同時履行抗辯？㈢若被告得主張同時履行抗辯，則應以「市價」補償被告之數額為若干？㈣原告請求被告拆除系爭建物及水溝，並請求被告返還系爭土地，有無理由？㈤原告請求被告給付不當得利，有無理由？金額以若干為適當？本院分述判斷意見如下：
（一）被告於系爭土地租期屆滿時，有無拆除系爭建物之義務？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。
⒉經查，系爭新租約第10條約定：「本件租賃契約於租期屆滿或中途終止租約，乙方（即被告）座落本基地之建物，甲方（即原告）應依市價補償乙方。」（見本院卷第11頁），被告辯稱：該條約定目的在原告於租期屆滿或中途終止租約收回系爭土地，依市價補償被告後，被告須將系爭建物所有權移轉予原告，俾使土地與建物所有權歸屬同一人，以發揮不動產之最大經濟效益，被告並無拆除義務等語，原告雖否認上情，並主張：系爭土地係以空地出租，被告返還時自應回復原狀，依承租時之狀態返還，該條約定乃在補償被告因租期屆滿拆除系爭建物之損失，並非補償被告將系爭建物所有權移轉予原告等語（見本院卷第55頁），然原告先於80年9 月1 日將系爭土地出租予被告，租賃期間自80年9 月1 日起至100 年8 月31日止，於租期屆滿前，兩造另於85年1 月1 日簽訂系爭新租約，租賃期間自85年1 月1 日起至104 年12月31日止，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡），並有系爭舊租約及新租約附卷可稽（見本院卷第8 、10、11頁），依系爭舊租約第2 條約定：「上表標示之土地，乙方（即被告）租作建築房屋之基地為限，在租賃租約期限內乙方如將地上建築物出賣或出租他人時，甲方（即原告）有依同樣條件優先承買或承租之權，如甲方放棄優先承買或承租權，乙方必須取得甲方書面同意書。」可知兩造於簽訂系爭舊租約時，原告即有取得系爭建物所有權之意思。又系爭舊租約第13條約定：「租賃期間屆滿，乙方若不違反租賃契約時得要求繼續承租，甲方不得拒絕，其租賃條件由雙方另議之。」則依此約定，只要被告不違反租賃契約，即得無限期要求繼續承租，原告不得拒絕，嗣兩造另訂系爭新租約，將系爭舊租約第13條刪除，並增訂第10條，綜觀前後兩份租約內容，可知兩造刪除系爭舊租約第13條，應係解決被告得無限期承租系爭土地之問題，然同時約定於租期屆滿時，原告應依市價補償被告，顯係原告亦有取得系爭建物所有權之意思，否則承租人於租期屆滿時拆除地上物清空土地返還出租人，原係承租人之法定義務，何須另行約定由原告就系爭建物依市價補償被告？堪認兩造約定系爭新租約第10條之真意，乃原告於租期屆滿收回系爭土地時，依市價補償被告後，被告將系爭建物所有權移轉予原告，俾使土地與建物所有權歸屬同一人，以發揮不動產之最大經濟效益，被告辯稱：伊無拆除義務等語，洵堪採認，原告主張：被告於系爭土地租期屆滿時，有拆除系爭建物之義務云云，應屬無據。
（二）若被告有拆除系爭建物之義務，被告可否依租賃契約第10條之約定主張同時履行抗辯？若被告得主張同時履行抗辯，則應以「市價」補償被告之數額為若干？
茲因被告於系爭土地租期屆滿時，並無拆除系爭建物之義務，已如前述，則本項爭點，即無論述必要。
（三）原告請求被告拆除系爭建物及水溝，並請求被告返還系爭土地，有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455
條前段、第767 條第1 項固有明文。然查，被告於系爭土地租期屆滿時，並無拆除系爭建物之義務，業如前述，又被告否認系爭水溝為其興建並占有使用等情，原告自應就系爭水溝為被告興建乙節負舉證責任，然未提出任何證據以實其說，則原告依民法第455 條前段及第767 條第1 項規定，請求被告拆除系爭建物及水溝，均屬無據。另系爭建物及水溝目前雖仍坐落系爭土地上，業經本院會同地政人員履勘現場屬實，並有勘驗筆錄、現場相片、複丈成果圖等在卷可佐（見本院卷第61至73、77、78頁），然原告並不爭執被告已搬離系爭建物，並將所有物品清空等情（見本院卷第175 頁），且被告就系爭建物及水溝既無拆除義務，自非屬被告占有使用中，則原告依民法第455 條前段及第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭土地，亦屬無據。
（四）原告請求被告給付不當得利，有無理由？金額以若干為適當？
按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法179 條前段固有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。然查，被告就系爭建物及水溝並無拆除義務，系爭建物及水溝雖仍坐落系爭土地上，非屬被告占有使用中，已如前述，又被告亦稱：系爭土地之空地部分，已於104
年12月31日租賃期滿即搬遷等語，原告雖主張：被告通知點交時間為105 年5 月31日，可見被告於105 年5 月31日前並未搬遷云云，然原告主張被告受有利益之積極事實，亦即，被告於105 年5 月31日前仍使用系爭土地之空地部分乙節，應負舉證責任，原告雖以被告通知點交之函文為證（見本院卷第35頁），惟被告通知點交之時間與被告是否占有使用系爭土地之空地部分，誠屬二事，尚難據此證明被告於105 年5 月31日前仍使用系爭土地之空地部分，則原告依民法第179 條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，委不足採。
五、綜上所述，兩造約定系爭新租約第10條之真意，乃原告於租期屆滿收回系爭土地時，依市價補償被告後，被告將系爭建物所有權移轉予原告，被告於系爭土地租期屆滿時，並無拆除系爭建物之義務，且原告未舉證證明系爭水溝為被告興建，則原告請求被告拆除系爭建物及水溝，並請求被告返還系爭土地，洵屬無據。又被告就系爭建物及水溝並無拆除義務，系爭建物及水溝坐落系爭土地上，非屬被告占有使用中，且原告未舉證證明被告於105 年5 月31日前仍使用系爭土地之空地部分，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。從而，原告依民法第455 條前段及第767 條第1
項前段規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示A 、B 之系爭建物、水溝拆除，將土地返還原告，並依民法第179 條前段規定，請求被告自105 年1 月1 日起至交還上開土地之日止，按月給付原告49,587元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日民事第五庭法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 15 日書記官 陳玉娥