臺灣高雄地方法院105年度訴字第674號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第674號

原告

吳佳美

訴訟代理人

葉美利律師

被告

謝立林

訴訟代理人

李玲玲律師

訴訟代理人

林文鑫律師

訴訟代理人

王明一律師

被告

匯順房屋仲介有限公司

法定代理人

柯春美

訴訟代理人

莊美玲律師

複代理人

陳建誌律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105 年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第24條、第25條、第8條第2 項、第113 條準用第79條分別定有明文。查被告匯順房屋仲介有限公司（下稱匯順公司）於民國103 年11月20日解散，並選任柯春美為清算人，迄今尚未向本院聲報清算完結等情，有高雄市政府以103 年11月28日高市府經商公字第10354511900 號函、匯順公司變更登記表、股東同意書、本院案件繫屬查詢表（見本院卷一第69頁、第49至50頁、第150 頁、第74頁）在卷可參，揆諸前揭說明，匯順公司之法人格在清算事務之必要範圍內，仍視為存續，並應以清算人柯春美為匯順公司之法定代理人，先予敘明。

二、原告起訴主張：被告謝立林前為匯順公司負責人及執行副總，其先於95年3 月間與訴外人黃文益以新臺幣（下同）1,650 萬元之價格，合資向訴外人黃耐梅購買坐落高雄市○○區○○段00○段0000地號土地（權利範圍100,000 分之1,632）及其上門牌號碼高雄市○○區○○街000 號房屋（權利範圍全部，下合稱系爭房地），並以訴外人即黃文益胞姊姚秀華之名義與黃耐梅簽訂買賣契約，且移轉登記於訴外人即黃文益母親黃菊之名下。詎謝立林為賺取差價及仲介費用，竟隱瞞上情，邀約伊共同投資購買系爭房地，約定雙方各出資100 萬元，由謝立林所出資之100 萬元先扣除40萬元仲介費用，並以2,000 萬元之價格購入系爭房地，由伊與黃菊於95年5 月4 日簽訂系爭房地買賣契約（下稱系爭買賣）。而匯順公司為名義上之仲介公司，謝立林為實際仲介人員及出賣人，其竟為自己執行仲介業務，難以期待有為委託人原告之利益而公平提供各項不動產交易資訊之可能，基於不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）具有「保障交易者權益」之立法目的，謝立林從中賺取差價350 萬元（計算式：2,000萬元－1,650 萬元＝350 萬）及仲介費用40萬元，自應適用或類推適用管理條例第19條規定，以差價350 萬元、仲介費用40萬元及加計利息2,015,000 元【計算式：390 萬元×5％×10又1/3 年（95年6 月1 日至104 年10月31日）＝2,015,000 元】後，加倍返還1,183 萬元，惟本件僅一部請求其中之390 萬元，匯順公司則依管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任。其次，謝立林為系爭買賣實際經紀人員，且為匯順公司之實際負責人，其推由匯順公司與伊訂立居間契約，伊與謝立林、匯順公司間先後成立居間契約，被告依民法第571 條之規定，應負有忠實義務，竟未盡居間義務，不得收取居間報酬，無法律上之原因而受有仲介費用40萬元之利益，應依民法第179 條負返還義務。又謝立林為自己執行仲介業務，違反管理條例第16條之規定，該條規定係屬保護他人之法律，謝立林依民法第184 條第2 項應負損害賠償責任。再者，謝立林故意隱瞞以1,650 萬元價格購入系爭房地，並偽以經紀人員身份進行仲介，而向伊佯稱：前手以2,000 萬元購入系爭房地，伊以2,000 萬元購入很划算等語，致伊陷於錯誤，誤信2,000 萬元係經協商後之合理交易價格，然實為謝立林一手操控，係屬詐欺，並違反受任人義務，而背於善良風俗，致伊增加支付價差350 萬元及仲介費用40萬元，受有390 萬元之損害，自應依民法第184 條第1 項規定負損害賠償責任，匯順公司則應依民法第188 條第1 項規定負連帶損害賠償責任。為此爰依管理條例第16條、19條、第26條、民法第184 條第1 項、第2 項、第188 條第1 項、第571條、第179 條之規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告390 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告方面：

㈠謝立林則以：伊為匯順公司之店長及執行副總，並非實際負責人，原告係與匯順公司成立居間契約，仲介費用40萬元由伊出資之100 萬元內扣除，並已交付匯順公司。系爭房地原由伊與黃文益共同投資，嗣因與黃文益間之投資關係有變，乃告知原告關於系爭房地有意出售乙事，因原告認有利可圖，遂與伊共同投資系爭房地，並將系爭房地登記在原告名下，買賣價格確實為2,000 萬元。而管理條例第4 條第9 款已規定差價係指實際買賣交易價格與委託人委託銷售價格間存有差額之情形，並非指買賣差額，伊未違反管理條例第19條。且當初原告與伊合夥投資系爭房地即係認定該房地未來將可賺取增值利益，原告未經伊同意擅自以3,000 萬元價格出售系爭房地，伊因而起訴請求原告應返還合夥所應分得之利益，經本院以102 年訴字第327 號判決原告應給付伊248 萬9,861 元，原告不服提起上訴後，乃另行提起本訴，意圖藉此要求和解等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

㈡匯順公司則以：柯春美係於103 年1 月17日承接匯順公司並任董事，後因匯順公司經營虧損於103 年11月28日完成解散登記，惟原告主張情事均屬柯春美承接匯順公司前所生之糾紛。又柯春美承接匯順公司前，公司負責人為訴外人洪秉佑，並非訴外人即謝立林之父親謝義兼，當時洪秉佑未移交任何帳冊或告知相關情事，故匯順公司對於系爭買賣並不知悉。再者，謝立林與當時匯順公司負責人謝義兼為父子關係，謝立林應為實際負責人，與伊之間無僱傭關係；又本件係屬原告與謝立林間之投資糾紛，並非為執行職務所為，匯順公司無需連帶負損害賠償責任資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠謝立林原為匯順公司之執行副總，並具有經紀營業員資格，匯順公司從事房屋仲介業務，於92年6 月30日設立登記，原由謝立林父親謝義兼擔任董事，於100 年11月28日移轉出資予洪秉佑，洪秉佑於102 年3 月20日移轉部分出資予林振亮、郭輝坤、蘇弘展、李滋宏（下稱林振亮等4 人），洪秉佑與林振亮等4 人於103 年1 月6 日移轉出資予柯春美、陳榮祥、江明詳、成坤龍、蔣英強，陳榮祥、江明詳、蔣英強於103 年6 月25日將出資移轉予柯春美、成坤龍，匯順公司業於103 年11月20日解散，並選任柯春美擔任清算人。

㈡謝立林與黃文益於95年3 月間合夥投資系爭房地買賣，由黃文益胞姊姚秀華為買方，簽發95年3 月5 日面額100 萬元之支票1 紙作為斡旋金，賣方黃耐梅同意以1,650 萬元價格賣與姚秀華。雙方於95年3 月7 日簽約，並約定以黃文益母親黃菊名義登記為所有權人，及簽約款為100 萬元，完稅款100 萬元於稅捐機關核發稅單後3 日內交付，尾款1,450 萬元於金融機關貸款核撥時支付，系爭房地於95年4 月14日由黃耐梅移轉登記為黃菊。嗣原告於95年5 月4 日與黃菊簽訂系爭買賣契約書，約定價金為2,000 萬元，並於同年6 月1 日移轉登記予原告。

㈢謝立林於100 年7 月間以黃文益於95年3 月間為籌措資金購買系爭房地，而借款100 萬元為由，請求黃文益返還借款100 萬元，經本院100 年度訴字第1633號判決謝立林敗訴，謝立林不服提起上訴後，經臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）以101 年度上易字第94號審理後，廢棄原判決，並判決黃文益應給付謝立林100 萬元及法定遲延利息確定。

㈣原告與謝立林共同投資購買黃菊所有系爭房地，並於95年4至5 月4 日簽立投資契約，約定雙方各出資100 萬元，各持股2 分之1 （下稱系爭投資契約）。

㈤原告於95年6 月2 以系爭房地向土地銀行大樹分行銀行辦理貸款2,000 萬元，由原告擔任借款人，謝立林擔任保證人。

㈥系爭房地由原告於101 年5 月以3,000 萬元售出，謝立林乃於101 年9 月間請求原告返還合夥所應分得之利益，經本院102 年度訴字第327 號判決（下稱系爭前案一審）原告應給付被告謝立林248 萬9,861 元，兩造均不服提起上訴，目前由高雄高分院104 年度上字第165 號審理中。

五、本件爭點：

㈠謝立林有無違反管理條例第16條，而構成民法第184 條第2項之侵權行為？

㈡謝立林有無對原告構成詐欺之侵權行為，而應負民法第184條第1 項侵權行為損害賠償責任？

㈢匯順公司是否應依民法第188 條第1項負連帶賠償責任？

㈣原告得否依管理條例第19條規定請求謝立林返還390 萬元？匯順公司是否應依同條例第26條規定負連帶賠償責任？

㈤原告得否依民法第571 條、第179 條之規定，請求被告返還40萬元？

六、法院得心證之理由：

㈠謝立林有無違反管理條例第16條，而構成民法第184 條第2項之侵權行為？

⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；民法第184 條第2 項前段定有明文。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他人法律之行為，並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要。

⒉本件原告主張：管理條例第16條規定：「經紀人員……不得為自己……執行仲介……業務。」，即係禁止經紀人員有自己代理之行為，兼具保障交易相對人即委託人之規範目的，自屬保護他人之法律，謝立林同為系爭買賣之實際出賣人及經紀人員，實質上形同為自己與原告進行交易，違反管理條例第16條之規定，應依民法第184 條第2 項前段負損害賠償責任云云。經查，管理條例第16條規定：「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。」，而觀諸其法條整體文義，應在規範經紀人員「專任」一家仲介業，且參考該條文立法理由係為利經紀業及經紀人員之管理，爰參酌日本法例，明定經紀人員應專任一家經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介業務。又「人必歸業、業必歸會」係為管理條例立法精神之一，即經紀人員應受僱於經紀業後，始得依受僱經紀業登記所營項目執行不動產仲介或代銷業務。依上而論，管理條例第16條主要為規範經紀人員「專任」一家仲介業，不得兼職，此與禁止自己代理之情形有別。又揆其「專任」目的係為藉此管理經紀人員，提升經紀業者之服務品質，建立不動產交易秩序，防止仲介人員為自己或其他同業與所任職之仲介業為不公平之惡意競爭，並保護雇主之營業秘密。而謝立林於系爭買賣雖同為系爭房地之實際出賣人及經紀人員，惟其當時專任於匯順公司，縱為實際執行仲介業務之人，仍係基於匯順公司經紀人員之地位而為，並無兼職，與管理條例第16條所欲規範之情形有間，自難認謝立林上開行為已違反管理條例第16條之規定，原告片段擷取該法條文字，主張謝立林違反管理條例第16條，應依民法第184 條第2 項前段負損害賠償責任云云委不足採。

㈡謝立林有無對原告構成詐欺之侵權行為，而應負民法第184條第1 項侵權行為損害賠償責任？

⒈按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。是主張依民法第184 條第1 項前段、後段侵權行為損害賠償請求權之存在者，就前段應證明其權利受到侵害，且行為人具有故意或過失，就後段應證明行為人係故意以背於善良風俗之方法使其一般法益受有損害，並應就民法第184 條第1 項前段及後段共通之成立要件，即行為人之行為具有不法性、被害人受有損害，以及以行為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關係等負舉證之責任。

⒉本件原告主張謝立林為匯順公司之實際負責人，隱瞞與黃文益合資以1,650 萬元價格購入系爭房地，並持黃菊辦理房屋貸款2,000 萬元之文件，向伊佯稱：前手以2,000 萬元購入系爭房地，伊以2,000 萬元購入很划算等語，致伊陷於錯誤，誤信2,000 萬元係經協商後之合理交易價格，謝立林藉此賺取差價350 萬元，係屬詐欺云云。惟謝立林於此則辯稱：伊與黃文益原合夥投資系爭房地，因彼此間合作不太愉快，希望可以先出售系爭房地，但伊覺得系爭房地極具投資價值，原本想自己買下來，但如果係伊向黃文益講價格，一定很難講，所以伊告知原告說系爭房地出賣人係以2,000 萬元價格購入，原告評估之後認為可行，故與伊合夥以2,000 萬元購入系爭房地，事後以3,000 萬元轉售，伊與黃文益、原告之間，係屬不同合夥關係，因伊不會去講前手的事，所以並沒有告知原告關於與黃文益合夥投資乙事，且原告確實從中獲利等語（見本院卷一第193 頁、第195 頁反面），核與證人黃文益於本院證稱：伊本身亦從事房屋仲介，與謝立林有共同投資多筆不動產，相互提供投資標的，投資模式是一個案子、一個案子來處理，不論何人找到投資標的，都會支付仲介費用給所屬之經紀公司，投資歸投資，公司歸公司，故系爭買賣之賣方有支付仲介費用予匯順公司，係由伊交給匯順公司。本件系爭買賣中，伊僅係單純投資者，係由謝立林主導，當初系爭房地以1,650 萬元購入，後來謝立林詢問伊的意見，伊認為以2,000 萬元出售已有獲利，故同意出售（見本卷二第69頁至第70頁反面）等語大致相符。由此可知，謝立林與黃文益均從事不動產經紀人員，於發見適於投資之標的，即相互告知，並於合資購入後轉售以獲利。而謝立林與黃文益既屬合夥投資，則其等勢必期待轉售價格應高於1,650 萬元，自無可能再以1,650 萬元價格出售予原告，且亦非由謝立林獨自一人即可決定出售價格。參以系爭投資契約已明確記載，原告與謝立林係共同投資房地產等語（見本院卷一第14頁）可知，原告與謝立林購入系爭房地之目的在於將來轉售獲利；佐以原告自承：謝立林於系爭買賣之前即已介紹多筆不動產予原告，然均未成交，並於95年2 月間多次遊說伊投資系爭房地（見本院卷一第4 頁）等語，顯見原告對於謝立林從事不動產經紀，可優先得知不動產出售消息乙事，知之甚詳，並進而藉由謝立林從事不動產經紀專業之優勢，投資不動產以獲利，自為其願與謝立林合夥投資系爭房地之因素。又原告與謝立林合夥以2,000 萬元購入系爭房地後，該房地由原告於101 年5 月以3,000 萬元售出乙節，為兩造所不爭執，足認原告與謝立林合夥以2,000 萬元投資系爭房地，確實獲有利益而達其等投資目的。又不論謝立林是否為匯順公司實際負責人、或有無告知原告關於前與黃文益以1,650 萬元購入系爭房地乙事，原告既為具有相當之智識經驗之成年人，自願與謝立林合夥投資系爭房地，理應自行衡量投資風險，判斷系爭房地是否具有2,000 萬元之價值，豈有於事後發現謝立林與黃文益以1,650 萬元購入系爭房地，即謂其亦得以1,650 萬元為系爭買賣交易價格？況不動產之成交價值，除不動產之個別條件諸如坐落位置、樓高及樓別、屋齡、面積、格局等因素外，社會整體經濟情況之良窳、出賣人之經濟條件、轉售意願之強弱及仲介售屋者之銷售能力等，均可能產生影響，而謝立林與黃文益於95年3 月間以1,650 萬元購入系爭房地，於95年5 月以2,000 萬元轉售，中間雖出現350 萬元價差，然兩者出賣時點不同，且出賣人亦不同，自會影響價格之波動。再者，參以系爭房地前登記於黃菊名下時，即以該房地向臺灣土地銀行辦理房屋貸款2,000 萬元乙節，有臺灣土地銀行楠梓分行105 年7 月18日楠梓存字第1055001772號函暨檢附住宅貸款契約（見本院卷二第11頁、第20至21頁）在卷相互以觀，堪認原告與謝立林以2,000 萬元購入系爭房地當時，尚屬合理市價，難認原告因謝立林上開行為，即受有詐欺而陷於錯誤，並因而受有差價及仲介費用之損害。故原告主張謝立林未告知上情，係屬詐欺行為，具有不法性云云委不足採。從而原告主張謝立林構成民法第184 條第1 項之侵權行為云云，洵屬無據。

㈢匯順公司是否應依民法第188 條第1項負連帶賠償責任？謝立林於系爭買賣中未對原告構成詐欺之侵權行為，已如前述，是匯順公司亦無庸依民法第188 條第1 項之規定連帶負損害賠償之責。從而原告請求匯順公司與謝立林應連帶負損害賠償責任云云，亦屬無據。

㈣原告得否依管理條例第19條規定請求謝立林返還390 萬元？匯順公司是否應依同條例第26條規定負連帶賠償責任？

⒈按管理條例所稱之差價，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；管理條例第4 條第9 款、第19及第26條第2 項分別定有明文。經查，本件系爭買賣所約定之交易價格為2,000 萬元乙節，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約（見本院卷一第15至17頁）在卷可稽，參以證人黃文益前揭證稱：系爭買賣約定交易價格2,000 萬元（見本院卷二第69頁）等語明確。足認系爭買賣之出賣人，不論係名義或實際出賣人，其所委託銷售價格與實際銷售價格均相同，難認兩者之間有管理條例所稱之差價。是原告主張：謝立林與黃文益以1,650 萬元價格購入系爭房地，謝立林以墊高賣價之方式不實哄抬售價，從中賺取價差，應可適用管理條例第19條云云委不足採。

⒉又原告主張謝立林有自己代理之情形，應可類推適用管理條例第19條云云。惟參酌管理條例第19條立法理由，係記載仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生等語。可知該條文所欲規範者，係防止仲介業者於執行仲介業務時，利用買賣雙方相互資訊不足，藉此向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以從中轉取高額價差之道德風險，而此與本件謝立林先後與不同合夥人合資購入系爭房地之情形不同；且謝立林既與原告合夥投資購入系爭房地，基於投資成本之考量，倘購入價格越低，將來可獲利益越高，如系爭房地購入價格非屬合理，謝立林與原告勢必將需共同承擔未來無法順利轉售，甚至低於購入價格出售之風險，反而不利於投資目的。則謝立林與原告就系爭房地價格是否合理，有無獲利空間乙事，應屬利益相同，難謂有何利益衝突或違反自己代理。又謝立林自身認為系爭房地尚有增值空間，與黃文益結束投資關係後，另外與原告合夥投資系爭房地，係屬其自身投資計畫，難認其有不實哄抬價格，以賺取差價，自無從類推適用管理條例第19條。是以原告以謝立林違反管理條例第19條規定為由，主張謝立林與匯順公司應連帶賠償390 萬元云云，應屬無據。

㈤原告得否依民法第571 條、第179 條之規定，請求被告返還40萬元？

⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；民法第571 條定有明文。經查，謝立林與黃文益均從事不動產經紀，兩人合夥投資系爭房地，仍會支付仲介費用予其所屬之仲介公司，系爭買賣之賣方所支付之仲介費用，係由黃文益支付匯順公司等情，業據證人黃文益前揭證述明確（見本卷二第69頁至第70頁反面），參以原告於系爭前案一審中亦自承：40萬元係屬於仲介費用，列入與謝立林間之合夥投資系爭房地費用（見本院卷一第174 頁、第179 頁）等語相互以觀，堪認該40萬元應屬支付匯順公司之仲介費用。其次，系爭買賣係以黃菊為出賣人、原告為買受人，而該契約之不動產經紀業則為匯順公司等情，有系爭買賣契約書（見本院卷一第18頁）在卷可稽，足徵系爭買賣負責居間、仲介業者為匯順公司，且該居間契約存於原告與匯順公司之間。至謝立林雖自承為系爭買賣之經紀人員，然匯順公司具有獨立之法人格，縱謝立林為匯順公司之實際負責人或系爭買賣經紀人員，仍係由匯順公司與原告成立居間契約，且其因系爭買賣而獲取匯順公司所發給之獎金，亦係其與匯順公司間勞務契約所應履行之內容，難謂謝立林因此而與原告成立居間契約。是系爭買賣之居間契約應存在於原告與匯順公司之間，從而原告主張與謝立林間亦成立居間契約云云尚非可採。

⒉次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，管理條例第23條第1 項定有明文。又按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條亦有明文。由此可知，居間人關於訂約事項，如當事人履約能力，及買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務。而匯順公司為居間系爭買賣之不動產經紀業者，其所應告知買受人之範圍應僅限於系爭房地之瑕疵、必要之資訊，並協助買受人為必要之檢查，難認告知範圍包括於系爭房地出賣人先前購入價格。是原告主張匯順公司或謝立林違反民法第571 條規定，並應依民法第179 條不當得利之規定返還仲介費用40萬元云云，即屬無據。

七、綜上所述，原告依管理條例第16條、19條、第26條、民法第184 條第1 項、第2 項、第188 條第1 項、第571 條、第179 條之規定，請求匯順公司與謝立林應連帶給付390 萬元及均及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第三庭法 官 張嘉芳