臺灣高雄地方法院106年度訴字第1261號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1261號

原告

力興資產管理股份有限公司

法定代理人

鄭明華

訴訟代理人

楊譜諺律師

複代理人

張立杰律師

被告

台灣六珍企業有限公司

法定代理人

余志清

被告

鑫華休閒事業有限公司

法定代理人

王文慶

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條分別定有明文。查原告起訴後，其法定代理人於本院審理時變更為鄭明華，有股份有限公司變更登記表、經濟部民國106 年9 月15日經授商字第10601130750 號函各1 份附卷為憑（見本院卷第122 至127 頁），茲由鄭明華於106 年9 月25日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第120 頁），核無不合，應予准許。

二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：被告台灣六珍企業有限公司（下稱六珍公司）前以訴外人何華鳳為連帶保證人，向原告承租坐落高雄市○○段000 地號土地之其上同段327 建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路000 號）之1 、2 樓（下稱系爭房屋），雙方於102 年10月31日簽訂店面租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自102 年11月1 日起至107 年10月31日止，租金為102 年11月1 日起至104 年10月31日止每月新臺幣（下同）83,502元、104 年11月1 日起至107 年10月31日止每月85,222元，上開租約並於102 年10月31日經公證完成。嗣被告六珍公司因與被告鑫華休閒事業有限公司（下稱鑫華公司）合作業務，有變更上述租賃標的物使用之需求，被告2 人遂於103 年2 月7 日與原告簽立「增補契約書」（下稱系爭增補契約），約定系爭房屋之承租人增加被告鑫華公司，且自103 年2 月10日起每月租金增加3,000 元，由被告2 人負連帶給付責任，其餘權利義務關係仍依系爭租約之約定，被告鑫華公司亦同意受系爭租約之拘束。詎被告2 人自105 年7月起未依約繳納租金，經原告於105 年12月8 日以台北長春路郵局存證號碼002224號存證信函（下稱系爭A 存證信函）催告未果，原告已於105 年12月21日以台北長春路郵局存證號碼002297號存證信函（下稱系爭B 存證信函）向被告2 人為終止系爭租約之通知，該存證信函雖因招領逾期而退件，惟依系爭租約第12條約定，應視為已送達被告。兩造間租賃契約既經終止，被告2 人自105 年12月21日起即無占有系爭房屋之合法權源，惟迄至106 年3 月30日，何華鳳始協助將系爭房屋點交返還原告。從而，被告2 人未依系爭租約約定給付自105 年8 月至同年12月31日止共5 月之租金（每月85,222元），亦未依系爭增補契約給付同年12月之租金（每月3,000 元），合計積欠租金429,110 元。原告自得依系爭租約第3 條、系爭增補契約第2 條之約定及民法第439 條規定，請求被告2 人連帶給付上述租金。又依系爭租約第6 條約定，租賃期間因使用系爭房屋所產生之費用，如水費、電費等，均應由承租人負擔。惟被告積欠自105 年8 月4 日起至同年12月5 日止之電費53,158元，及自105 年7 月29日起至拆表日以前之水費7,102 元，上開水、電費業經原告於106年7 月28日繳納完畢，原告自得依約請求被告2 人連帶給付上開水電費共60,260元。再者，被告2 人自106 年1 月1 日起至106 年3 月30日止，無權占有系爭房屋，因此受有相當於租金之利益，依民法第179 條規定、最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨，原告自得請求被告2 人連帶給付不當得利共計264,666 元【計算式：（85,222＋3,000 ）×3月＝264,666 】。另依系爭租約第7 條約定，承租人若未依約返還系爭房屋時，出租人每月得向承租人連帶請求按照月租金2 倍支付違約金至遷讓完竣之日，承租人不得異議。而被告2 人於租賃契約終止後，未依上開約定立即將系爭房屋騰空返還予原告，原告自得依該條約定，請求被告2 人連帶給付自106 年1 月1 日起至106 年3 月30日止，按月以月租金2 倍計算之違約金，合計529,332 元【計算式：（85,222＋3,000 ）×2 倍×3 月＝529,332 】。此外，被告2 人之公司登記地現仍設於系爭房屋址，自屬妨害原告就系爭房屋之所有權，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告2 人辦理公司遷出登記等語，爰聲明求為判決：㈠被告2 人應連帶給付原告1,283,368 元，及自起訴狀繕本最後送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告2 人應將公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號1、2 樓辦理公司遷出登記。㈢原告就第1 項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由

㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第421 條第1 項、第440 條第1 項及第2 項分別定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查原告主張之上開事實，業經其提出系爭租約、公證書、系爭增補契約、系爭A 、B 存證信函、土地、建物登記第二類謄本、105 年房屋稅繳款書、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證及106 年3月10日何華鳳點交確認書等件為證（見本院卷第13至23頁、第38至39頁、第87至90頁、第94頁），本院依上開資料審核結果，確與原告主張之事實相符。又被告均於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，則原告主張之事實，應可信為真實。從而，原告依系爭租約、系爭增補契約約定，請求被告2 人連帶給付租金429,110 元、電費53,158元、水費7,102 元，即屬有據。

㈡至系爭A 、B 存證信函雖均以「招領逾期退回寄件人」為由退回原告（見本院卷第91至93頁），惟依系爭租約第12條約定：「甲、乙雙方間通知事項，概以書面依本契約下列所載之地址，以掛號郵件寄送。掛號郵寄以交寄當日起算至第4日視為送達。如一方地址變更，應即以書面通知他方，未即通知致無法送達者，視為已送達。」（見本院卷第15頁背面）。而系爭A 、B 存證信函依序於105 年12月8 日、同年月21日寄出，則依上開約定，已分別於105 年12月11日、同年月24日視為送達，因此，足認原告於被告2 人遲延支付租金時，已依法限期催告其等履行，因被告2 人猶不為支付，原告嗣於105 年12月21日依法終止系爭租約、系爭增補契約甚明。從而，系爭租約、系爭增補契約已於105 年12月24日經原告合法終止，則被告2 人自105 年12月24日起至106 年3月30日止，即屬無權占有系爭房屋，揆諸前揭說明，自應給付相當於租金之利益。故原告請求被告2 人連帶給付自106年1 月1 日起至同年3 月30日止相當於租金之不當得利264,666 元、違約金529,332 元，亦屬有理，應予准許。

㈢原告已於105 年12月24日依法終止兩造間之租賃契約，業如前述，則被告2 人自該日起自不得再占有使用系爭房屋，惟被告2 人公司登記地址仍在「高雄市鹽埕區七賢三250 號1、2 樓」，此有原告提出之有限公司變更登記表為憑（見本院卷第96至98頁、第100 至102 頁），自屬妨害原告對系爭房屋所有權之行使，其請求被告2 人辦理公司遷出登記乙節，洵屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告請求被告給付1,283,368 元，及自起訴狀繕本最後送達翌日即106 年9 月29日（見本院卷第114 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；且被告2 人應將公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號1 、2 樓辦理遷出登記，均有理由，應予准許。

五、原告原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。