臺灣高雄地方法院106年度訴字第630號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第630號

原告

川蜀魚頭餐廳有限公司

法定代理人

陳吉順

訴訟代理人

柯邦政

被告

翁瑋麟

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年8月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此陳，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明第2 項原為：被告應給付原告新臺幣( 下同) 77萬元，及自民國106 年2月10日起騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告16萬元，嗣於106 年6 月9 日以書狀變更聲明第2 項為：被告應給付原告75萬元，及自106 年2 月10日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告90萬元，及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；核其所為係屬擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。又被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告將其向財團法人高雄市廣濟宮承租之門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000 號建物（下稱系爭房屋）轉租予被告，租期自104 年10月13日起至109 年10月12日止，租金約定第1 年每月145,000 元、之後每年調整如附表一所示；被告自105 年10月13日起至106 年2 月10日止共積欠5 個月租金75萬元（計算式：15萬元×5 ＝75萬元）；原告已於106 年1 月26日催告給付，被告106 年2 月3 日收受迄今仍未給付，原告依民法第440 條、第439 條、第421 條規定及兩造租賃契約約定終止租賃關係、不當得利法律關係，被告應返還系爭房屋及積欠之租金75萬元；又依租約第6 條約定及民法第153 條第1 項、民法第250 條第2 項後段規定，請求被告自106 年2 月10日起按月給付90萬元之違約金( 卷第59-60 頁) 。並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路000 號房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告75萬元，及自106 年2 月10日起至騰空交還房屋之日止，按月給付原告90萬元，並自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢就第一項部分，原告願供擔保請准宣告假執行( 卷第68頁筆錄撤回第2 項之假執行) 。

三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第440 條第1 、2 項定有明文。而出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示( 最高法院87年台簡上字第7號裁判意旨參照）。

四、原告主張其將向廣濟宮所承租之系爭房屋轉租予被告，約定租期自104 年10月13日起至109 年10月12日止，租金約定第1 年每月145,000 元、之後每年調整如附表二所示，租金應在每月13日前繳納，因被告自105 年10月13日起即未再繳納租金，積欠租金已超過2 個月以上，原告在106 年1 月26日以存證信函催告被告給付租金，逾期則終止租約等事實，業據提出與廣濟宮之租約公證書、兩造間房屋租賃契約書及公證書、存證信函與回執等為證( 卷第76-77 頁、第62-64 頁、第23-31 頁) ；而被告經合法通知亦未於言詞辯論到場或提出書狀作何有利於己聲明陳述，依本院調查上開原告所提出證據資料結果，應堪認為真實；依上開說明，原告無須另為終止兩造房屋租賃契約之意思表示，兩造租約於原告寄發存證信函所載期限屆滿翌日之106 年2 月11日生合法終止之效力。

五、次按出租人對於承租人之租賃物返還請求權，係以承租人占有租賃物為要件，而占有係指對於物有事實上管領之力者，且應以承租人於訴訟中仍占有該租賃物為請求要件。兩造租賃契約雖已於106 年2 月11日終止，但原告執與被告間本件租賃契約公證書，聲請本院106 年司執字第13958 號強制執行被告積欠上開自105 年10月13日起至106 年2 月10日止共積欠5 個月租金77萬元，並在106 年3 月13日由原告會同本院民事執行處司法事務官等至系爭房屋現場，除當場查封被告留置在系爭房屋內動產並將之交付原告保管外，查封筆錄並記載「債權人代理人( 即原告) 導至現場( 前鎮區中山二路221 號) 。現場標的已有債權人僱工於標的現場施工。.. . . 」等事實，有本院調取之上開執行事件該日查封筆錄可證；原告亦自陳：當時因環保局對於系爭房屋內認為太髒亂要開罰，故已占領接管系爭房屋整理，並將被告所遺留現場之物品皆集中整理在後方鐵皮屋，原告已更換系爭房屋門鎖並實際占有接管系爭房屋( 卷第87頁正背面筆錄) ，參照兩造房屋租賃契約書第14條「甲( 原告) 乙( 被告) 各方應遵守本契約各項條文之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」及第17條「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作為廢物論任憑甲方處理，乙方絕無異議。」之約定，原告既已合法終止租賃契約，並已實際占有接管系爭房屋，自應認為被告已拋棄系爭房屋之占有；是應認原告至遲在106 年3 月13日本院民事執行處前往系爭房屋之時，原告已實際占有接管系爭房屋，被告實際上應認為已拋棄系爭房屋之占有，則被告在本院審理終結時既已非系爭房屋之占有人，原告請求被告遷讓返還系爭房屋即無理由，不應准許。

六、查兩造房屋租賃契約書第3條約定被告每月應付租金如附表一所示、第4 條約定租金應在每月13日以前繳納，被告自105 年10月13日起即未再依約繳納租金亦如上述，原告已在106 年2 月11日終止兩造間租賃契約關係已如上述，原告依契約約定，請求被告給付終止前未付租金即有理由，依租賃契約第3 條約定第2 年租金自105 年10月13日起按月為15萬元，原告請求計算至終止時之105 年2 月10日共3 個月又28天( 應按比例計算) 之租金共59萬元範圍內為有理由( 計算式為：15×3+15×28/30=59, 元以下四捨五入，下同) ；其餘部分租金之請求因兩造已無租賃關係，為無理由而不應准許。又原告雖另就租金請求依公證書已向本院民事執行處聲請強制執行，惟公證書僅有執行力並無既判力之拘束力，且強制執行程序仍進行拍賣程序尚未拍定，原告尚未獲償，亦有本院依職權調閱之上開民事執行卷內拍賣紀錄可參，是原告本件請求被告給付租金，於法並無不合，併為說明。

七、又因兩造租賃關係已於105 年2 月11日終止，而被告繼續占有系爭房屋至105 年3 月13日止亦如上述，原告請求此期間內被告應返還受有相當租金之不當得利亦有理由，而兩造租約既約定第2 年租金每月為15萬元亦如上述，應依相同標準計算被告受有不當得利之數額，是原告請求被告返還不當得利數額在16萬元範圍內為有理由( 計算式：15+15 ×2/30=16)，其餘請求並無理由。

八、另兩造租賃契約第6 條係約定「. . . 乙方( 即被告) 於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」，依契約文義，係約定租期屆滿應交還而未按時交還時之違約罰款，而本件原告因被告未按時繳納租金而提前單方終止契約，與條文約定文義不符，原告主張即無理由；況參照兩造租賃契約第12條、第14條均另有被告違約情事時應對原告負損害賠償責任，及原告得提前收回房屋不負責賠償被告所生損害等約定以觀，亦應認兩造租賃契約第6 條之約定，僅限於期限屆滿而被告未依時交還房屋之情形，不能擴張解釋為包括原告提前終止租約在內；是原告請求被告自106 年2 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金5 倍即75萬元違約金，即無理由而應予駁回。

九、兩造租賃契約第3 條約定租金應在每月13日以前繳納，原告併請求被告應給付按各應租金給付日之翌日起按週年利率5%計算法定利息，於上開應准許範圍內即有理由而應予准許，是原告請求各如附表二利息起算日起按週年利率5%之利息，亦有理由而應予准許，其餘請求則無理由。

、綜上所述，原告依兩造房屋租賃契約約定、民法第439 、440 、179 條規定，請求被告給付75萬元( 計算式：59+16=75) ，及其中59萬元按各如附表二所示租金及利息起算日起至清償日止、其餘16萬元自更正聲明訴狀繕本送達翌日之106年7 月18日起( 更正聲明狀於106 年7 月17日公示送達生效，卷第72頁) ，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由；原告遷讓房屋及違約金，及超逾上開應准許範圍之請求，則均無理由而應予駁回；又原告僅請求就遷讓房屋部分聲請准為假執行，其假執行之聲請即無理由而併予駁回。

、本件因事證已臻明確，原告其餘主張攻擊併所用證據，均認不生影響判決結果，爰不一一論述，併為說明。

、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條但書，判決如主文。