臺灣高雄地方法院106年度重訴字第240號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第240號

原告

鍾孟志

原告

陳秀珍

共同訴訟代理人

陳建瑜律師

被告

百立建設股份有限公司

被告

兼 法 定

代理人

邱祐勳

共同訴訟代理人

李玲玲律師

複代理人

王明一律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告鍾孟志於民國103年6月6日購買「百立○○○○」建案（下稱系爭建案）0樓A0戶房地（下稱9樓房地），原告陳秀珍則於同日購買系爭建案10樓A0戶房地（下稱10樓房地，與9樓房地合稱系爭2戶房地），並分別與被告百立建設股份有限公司（下稱百立公司）簽訂預定房屋買賣合約書（下稱系爭房屋合約）、與被告邱祐勳簽訂預定土地買賣合約書（下稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系爭合約），約定9樓房地之房屋總價金為新臺幣（下同）1406萬元（含車位340萬元）、土地價金為2742萬元，共計4148萬元，而10樓房地之房屋總價金為1420萬元（含車位340萬元）、土地價金為2775萬元，共計4195萬元。又原告鍾孟志、陳秀珍締約後即配合工期按時給付房地款及各期款項，分別繳交價款824萬元、831萬元，然原告於103年間高價買受系爭2戶房地後，因經濟環境不佳無力繼續負擔，遂於系爭建案3樓房屋頂板RC完成後，向被告洽談解約或找他人承購事宜，希冀將系爭2戶房地轉售他人，更委託當初購買系爭2戶房地之房仲即訴外人陳○鈞南下高雄洽談，惟被告均推託不願回應，僅一再要求原告依約付款。嗣原告收受被告106年3月22日寄發之存證信函，告知原告逕行解除系爭合約，並沒收系爭2戶房地總價15％計算之違約金1251萬4,500元（即原告鍾孟志買受房屋部分210萬9,000元、買受土地部分411萬3,000元，原告陳秀珍買受房屋部分213萬元、買受土地部分416萬2,500元），原告僅得依被告要求領回沒收款外剩餘款項（即原告鍾孟志領回土地退款113萬1,000元、房屋及停車位退款88萬7,000元，原告陳秀珍領回土地退款113萬元、房屋及停車位88萬7,500元）。然系爭2戶房地屬預售屋買賣，原告依約配合工期付款，所繳交之價款已達系爭合約總價款19.8％以上，且原告違約情況實較施工期前即予違約之情形（繳付少許價金）為輕，卻因繳付款項已逾約定違約金上限15％，而遭罰鉅額違約金，顯見兩造約定之違約金確屬過高。再者，系爭合約屬定型化契約，出賣人常以俗稱「斷頭條款」方式約定鉅額違約金，甚於契約中約定不得訴請法院酌減，買方即原告實屬弱勢，且約定內容顯不合情理；況被告受有省卻資金融通周轉而得無息使用原告已付之1655萬元之利益，加以系爭2戶房地尚未辦理過戶及交屋，亦可減省後續之處理費用。次者，若兩造解約後，被告除可獲得轉售系爭2戶房地之利潤，加計自原告處所收取之15％違約金，將至少獲有系爭2戶房地總價25％之利潤，實已高於財政部所公布「稅務行業標準分類暨同業利潤標準」中不動產投資開發、興建及租售行業利潤10％之2.5倍；且原告早已將無法履約之情事通知被告，實因被告一再拖延，始致其未能如期取得各期工程款，足認原告違約情節輕微。又系爭合約關於違約金上限15％之約定，雖未逾內政部公布「預售房屋契約買賣書範本」之範圍，惟該範本最近1次修訂係在90年9月3日，已難據實反映現今之金融現況，應認被告沒收違約金1251萬4,500元有顯失公平之情形。此外，原告並未享有契約之合理審閱期間，未能審閱並知悉原告作為買方之違約責任，且系爭房屋合約第22條第1項、系爭土地合約第12條第1項之條款，使買方即消費者拋棄權利並限制權利之行使，違反平等互惠原則，該條款應屬無效，不應拘束原告於本件提起違約金酌減之主張；且被告於解約後，將已繳價金沒收充作違約金，要求原告簽署折讓單以領取違約金扣除後之剩餘款項，原告並非出於自由意思而為給付，要非可謂原告同意該違約金之沒收。綜上，被告沒收系爭2戶房地總價15％之違約金，實有酌減之必要，原告願以總價3％之違約金即250萬2,900元（即原告鍾孟志買受房屋部分42萬1,800元、土地部分82萬2,600元，原告陳秀珍買受房屋部分42萬6,000元、土地部分83萬2,500元）承擔賠償責任，並依民法第179條後段規定請求被告返還1001萬1,600元。為此，依民法第251條、第252條及第179條後段規定，提起本件訴訟。爰聲明求為判決：㈠被告百立公司應返還原告鍾孟志168萬7,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告邱祐勳應返還原告鍾孟志329萬0,400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告百立公司應返還原告陳秀珍170萬4,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告邱祐勳應返還原告陳秀珍333萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告鍾孟志、陳秀珍於103 年6 月6 日分別購買系爭建案之9 樓房地、10樓房地，約定買賣價金如原告所述。嗣被告於106 年3 月22日寄發存證信函告知原告逕行解除系爭合約，並沒收系爭2 戶房地總價15％計算之違約金1251萬4,500 元，原告鍾孟志僅領回土地退款113 萬1,000 元、房屋與車位退款88萬7,000 元，原告陳秀珍則領回土地退款113 萬元、房屋與車位退款88萬7,500 元。然以原告買受系爭2 戶房地時之價格，符合標的物品質與市場評價，並無高價買受之情形，至原告究係因自身付款能力有問題、抑或投資客見景氣不佳有意放棄，即非被告所能知悉，而原告遲延繳款後經被告多次函催，陳○鈞始持原告授權之公證書向被告表示希望俟原告找到第三人轉售，不要解約、沒收等語，惟被告並未同意。再者，兩造簽訂系爭合約後，原告本有支付買賣價金之義務，依其主張之經濟環境不佳、無力繼續負擔買賣價金等情可知，此屬可歸責於原告事由所致之嗣後給付不能，被告自得行使契約解除權；況原告無法繼續履行支付買賣價金予被告，已構成系爭合約約定之「違約不買」，被告依法催告原告給付買賣價金，並無不法，原告拒絕支付買賣價金致被告受有損害，被告自得依約沒收原告系爭2 戶房地總價款15％之違約金，且兩造約定之違約金性質本屬懲罰性違約金。又原告於103 年5 月26日即將買賣契約攜回審閱7 日，迄至103 年6 月6 日兩造簽約時，原告鍾孟志已給付被告623 萬元，原告陳秀珍已給付被告630 萬元，均已逾約定違約金上限（即系爭合約總價款15％），堪認無論原告係簽約後何時違約，被告所得沒收之違約金均為契約總價款15％。其次，兩造間違約金約定之上限，與內政部公告範本相符，可見被告並未以俗稱「斷頭條款」方式約定「鉅額」違約金，而被告以預售方式興建系爭建案，無非係為施工期間得以分期取得價金，舒緩被告資金成本壓力，相對亦有利承買人買受之價格，倘原告違約拒絕支付價金，無異令被告蒙受現金收入減少、資金周轉率變差，已支出之成本遞延增加、滯延回收，且須產生催收、會計、繼續銷售等成本，均屬被告所受損害；而原告本有義務依約按期支付期款，並非被告因此獲何利益，是原告主張被告受有省卻資金融通周轉而得無息使用已付價金1655萬元之利益，實乏其據。再者，系爭2 戶房地辦理所有權移轉登記應負擔之稅賦，依約本應由原告負擔，原告主張系爭2 戶房地尚未辦理過戶及交屋，日後將可減省後續處理費用云云，亦不足採。此外，內政部公布之「預售房屋契約買賣書範本」最近1 次之修訂日為103 年4 月28日，且該範本自90年9 月3 日修正後迄今，歷經5 次修正，關於出賣人沒收違約金上限仍為「房地契約總價款15％」，此亦為最高法院多數見解所肯認，足認本件被告沒收之違約金數額，並無顯失公平之情事，原告主張願付「房地契約總價款3 ％」之違約金，顯係意圖藉由訴訟程序免除違約賠償責任。至原告提及之財政部公布之105 年度同業利潤標準10％，尚不足以代表個別公司經營之實際利潤，要無以此作為違約金是否過高之認定依據，加以現今房地產趨勢低迷，房地跌價損失金額即可能大於約定之15％違約金，遑論其他資金滯延回收而增加之成本以及重行出售之損失，原告購買系爭2 戶房地後，發現房市反轉下跌，不願承受原應歸其承擔之相關風險及損害，試圖將之轉嫁予被告。此外，兩造間就系爭2 戶房地之系爭合約既已解除，原告亦已取回扣除違約金後所餘款項，足認原告已同意被告所沒收之款項，其再訴請酌減違約金，顯無誠信可言。綜上，本件原告主張為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執事項

㈠原告鍾孟志於103 年6 月6 日購買系爭建案9 樓房地，而與被告百立公司、邱祐勳簽訂系爭合約，約定9 樓房地之房屋總價金為1406萬元（含地下第3 層平面式停車位編號第19、20號價金340 萬元）、土地價金為2742萬元，共計4148萬元；原告陳秀珍則於同日購買系爭建案10樓房地，並與被告百立公司、邱祐勳簽訂系爭合約，約定10樓房地之房屋總價金為1420萬元（含地下第3 層平面式停車位編號第21、22號價金340 萬元）、土地價金為2775萬元，共計4195萬元。

㈡原告鍾孟志已繳交房屋價金（包含車位）324 萬元、土地價金500 萬元，合計824 萬元。原告陳秀珍已繳交房屋價金（包含車位）326 萬元、土地價金505 萬元，合計831 萬元。

㈢被告於106 年3 月22日寄發之存證信函，告知原告逕行解除兩造間就系爭2 戶房地之買賣契約，並沒收買賣標的總價15％計算之違約金1251萬4,500 元（即原告鍾孟志買受房屋部分210 萬9,000 元、買受土地部分411 萬3,000 元，原告陳秀珍買受房屋部分213 萬元、買受土地部分416 萬2,500 元）。

㈣原告已依被告要求領回沒收款後剩餘款項，即原告鍾孟志領回土地退款113 萬1,000 元、房屋及停車位退款88萬7,000元，原告陳秀珍領回土地退款113 萬元、房屋及停車位退款88萬7,500 元。

㈤依兩造間分別簽訂之系爭房屋合約第22條第1 項、系爭土地合約第12條第1 項約定：倘甲方（即原告）有「減少價金之要求」、「違約不買」、「未按乙方通知期日交齊一定文件、用印、繳費或配合辦理貸款對保及交屋手續」、「違反有關『付款條件及方式』之規定」、「違反本約任一規定」之任一情形，經乙方（即被告）定期催告仍不補正、辦理或改善者，即視為違約，乙方得解除本合約，並沒收本合約標的物總價款15％計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。（甲方同意被沒收價款作為乙方重新出售本合約標的物所需各項費用之抵償及違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減。本合約標的物由乙方收回另行處分，甲方絕無異議）【卷一第27頁、第37頁、第47頁、第57頁】。

四、得心證之理由

㈠原告主張並未享有契約之合理審閱期間，未能審閱並知悉原告作為買方之違約責任乙節，是否可採？

1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 至3 項定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果（最高法院103 年度台上字第2038號判決可參）。是以，本條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害；如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，則消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟其已有充分瞭解契約條款之機會，且考量相關成本效益後，選擇放棄審閱期間之利益者，基於私法自治、契約自由原則，尚無不可。

2.經查，證人即被告百立公司銷售人員林○○於本院審理時具結證稱：原告鍾孟志係於簽約日始看到系爭合約，當天是103 年6 月6 日，但是公司規定日期要押103 年5 月26日，當時原告鍾孟志來，伊等有跟其說日期要押這樣，其表示倘係如此，就依照公司的方式，所以原告鍾孟志有同意這樣押日期，其沒有意見；原告鍾孟志購買系爭2 戶房地後，也未曾反應房地有何狀況或公司未給予合理審閱期等語（見卷二第188 頁），顯見被告於銷售系爭2 戶房地時，並無刻意隱匿原告得以審閱契約之期間利益，且該「103 年5 月26日」日期上方，亦以大於14pt之字體載明「契約審閱權」等字（見卷一第21、32、41、52頁），原告鍾孟志當無不知其擁有契約審閱期間之理；況證人林○○亦已向原告鍾孟志徵詢是否同意放棄契約審閱期，經其表示無異議後，始行簽約，足見被告已將其所擬之系爭合約交付原告鍾孟志審閱，原告鍾孟志已明瞭其可主張契約審閱權，而自願於當日即與被告簽約，顯係於簽約前已充分瞭解系爭合約之權利義務關係，而拋棄該契約審閱期間之利益。參以原告鍾孟志於本院審理時，經被告訴訟代理人詢以：「你什麼時候有跟被告公司提過合約沒有審閱期？」時，答稱：「我一開始被騙太多錢，沒有辦法處理，問被告公司有沒有辦法幫我賣掉或退回一些錢給我」等語（見卷二第72頁），益徵原告鍾孟志對於系爭合約載有違約金條款之約定內容知悉甚詳，始會詢問被告可否退回部分款項，堪認其與被告簽訂系爭合約時，應已充分了解其所給付之定金、各期期款及違約金之相關權義內容，自難謂系爭合約關於違約金條款之約定，有何顯失公平。且原告鍾孟志係自行放棄契約審閱期，並非企業經營者以定型化契約條款使其拋棄前項權利，自與消費者保護法第11條第1 第2 項規定無違。

3.原告於起訴狀僅主張被告沒收之違約金高達1251萬4,500 元，有失公平合理，而有依民法第252 條規定酌減之必要，隻字未提原告未享有契約之合理審閱期間乙節。嗣於107 年1月5 日民事準備㈠狀始主張原告並未享有契約之合理審閱期間，未能審閱並知悉原告作為買方之違約責任云云（見卷二第25至27頁），自簽訂系爭合約歷經3 年6 月後，始爭執未享有契約合理審閱期，已有可疑。又原告於103 年6 月6 日即簽約購買系爭建案9 樓、10樓房地，自103 年6 月6 日起至同年12月9 日止均依約繳納各期房地、土地期款，從未表明任何不瞭解系爭合約條款內容之意、更從未主張審閱期間利益遭剝奪，且持有前開契約，可隨時查閱條款內容，非但有了解契約條款之機會，復未反應不瞭解契約條款之情，實難認有何因未充分瞭解契約內容致造成不公平情事。且被告自105 年4 月7 日、105 年6 月29日均有發函通知原告催繳期款，並於105 年12月20日以雙掛號信函通知原告繳納款項，此有通知函、高雄西甲郵局存證號碼2747號、2748、2749、2750號存證信函附卷可稽（見卷一第163 至167 頁、第182 至186 頁），原告未曾回函表示未享有契約之合理審閱期間、系爭合約條款有何顯失公平之虞慮；嗣被告於106 年2月15日以高雄地方法院郵局存證號碼341 號、342 、343 、344 號限原告於收受送達後7 日納繳清已到期之期款，逾期未約，即依約沒收15％以內已繳價金等情，亦有上開存證信函附卷可考（見卷一第168 至171 頁、第187 至190 頁），上開存證信函內容已載明「倘仍逾期未繳，百立公司即得依系爭房屋合約第22條第1 項規定，解除買賣契約，並沒收房屋總價款15％以內之所有已繳價金」、「倘仍逾期未繳，邱祐勳即得依系爭土地合約第12條第1 項規定，解除買賣契約，並沒收土地總價款15％以內之所有已繳價金」等語，原告當已知悉作為買方之違約責任，猶未回函主張未給予契約合理審閱期，或上開違約條款有何顯失公平之情事。嗣因原告仍未於7 日內繳清期款，被告乃於106 年3 月22日以高雄地方法院郵局存證號碼578 、579 、580 、581 號存證信函通知原告解除契約並沒收總價款15％之違約金，並請原告將剩餘房屋價金、車位價金及土地價金乙情，有前揭存證信函存卷可證（見卷一第172 至175 頁、第191 至194 頁），惟因上開存證信函遭郵局以原告2 人「遷移新址不明」為由退回；被告再於106 年4 月13日以高雄地方法院郵局存證號碼689 、692 號存證信函通知原告鍾孟志、於106 年4 月13日以高雄地方法院郵局存證號碼690 、691 號存證信函通知原告陳秀珍、於106 年4 月19日以高雄地方法院郵局存證號碼743 、744 號存證信函通知原告陳秀珍將解除契約並沒收總價款15％之違約金，並請原告將剩餘房屋價金、車位價金及土地價金領回，嗣經原告鍾孟志於106 年4 月17日、原告陳秀珍於106 年4 月26日收受無誤乙情，有前揭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執存卷可據（見卷一第176 至180 頁、第195 至204 頁），上開存證信函亦已載明「倘逾期未繳，即解除買賣契約並沒收總價款15％之違約金」等語，原告自無不知悉本件違約責任之理。

4.綜上，原告已自願拋棄系爭合約審閱期間之利益，且自103 年6 月6 日簽約購買系爭建案9 樓、10樓房地後，均按時繳納期款，未曾爭執系爭合約審閱期問題，堪認其等已充分瞭解所給付之定金、各期期款及違約金之相關權義內容，嗣原告因自身經濟因素決定不再繳納期款，被告並無可歸責之事由，然原告於收受被告催繳通知書、存證信函後，經被告一再表示「將解除契約並沒收總價款15％之違約金」等語，俱未曾回函爭執契約合理審閱期或系爭合約違約條款有何顯失公平之問題，其等於起訴狀亦未爭執此節，歷經3 年6 月後，始於107 年1 月5 日民事準備㈠狀主張並未享有契約之合理審閱期間，未能審閱並知悉原告作為買方之違約責任，違約金條款之約定應為無效云云，尚不足採。

㈡兩造就系爭2 戶房地買賣契約，所約定之違約金是否過高？原告請求酌減是否有據？

1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而違約金有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104 年度台上字第984 號判決可參）。再按民法第252 條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決可參）。故違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減；倘法院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認當事人就違約金所約定之數額並無違背契約正義而有過高情事，即無酌減必要。

2.經查，依兩造間分別簽訂之系爭房屋合約第22條第1 項、系爭土地合約第12條第1 項約定：倘甲方（即原告）有「減少價金之要求」、「違約不買」、「未按乙方通知期日交齊一定文件、用印、繳費或配合辦理貸款對保及交屋手續」、「違反有關『付款條件及方式』之規定」、「違反本約任一規定」之任一情形，經乙方（即被告）定期催告仍不補正、辦理或改善者，即視為違約，乙方得解除本合約，並沒收本合約標的物總價款15％計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。（甲方同意被沒收價款作為乙方重新出售本合約標的物所需各項費用之抵償及違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減。本合約標的物由乙方收回另行處分，甲方絕無異議）等語，為兩造所不爭執，自該約定文字內容觀之，係規範原告倘有違約情事，經被告百立公司、邱祐勳解除系爭合約時，將沒收合約標的物總價款15％計算之金額，作為被告百立公司、邱祐勳重新出售系爭建案9 樓、10樓房地所需各項費用之抵償及違約罰金及損害賠償金之預定總額，核屬違約金之約定，且兼具懲罰性違約金與賠償額預定性違約金之性質，亦為兩造所是認（見卷二第15至16頁）。又系爭2 戶房地之系爭合約經被告百立公司、被告邱祐勳催告原告履行未果，被告乃於106 年4 月13日通知原告鍾孟志、於106 年4 月13日、同年月19日通知原告陳秀珍解除系爭合約，其等亦已依序於106 年4 月17日、106 年4 月26日收受上開存證信函，則被告百立公司、邱祐勳依約自得沒收違約金。

3.按當事人將約定所付之價金充作違約金，與債務人出於自由意思任意給付之情形有別（最高法院97年度台上字第427 號判決可參）。被告固辯稱：被告已解除系爭合約，原告亦已取回扣除違約金後所餘款項，足認原告已同意被告所沒收之款項作為違約金，是原告再訴請酌減違約金，並無理由云云。然原告於依系爭合約給付訂金、簽約金及各期期款時，係出於給付系爭2 戶房地價金之意思而為給付，嗣因原告未依約給付各期期款，被告乃於106 年4 月13日、同年月19日為解除之意思表示，並將原告所繳付之部分款項充作違約金，揆諸前揭說明，此與債務人出於自由意思任意給付之情形有別，原告自仍得主張違約金過高而請求法院酌減。故被告辯稱上開經沒入之違約金出於原告任意給付，不得再請求返還云云，尚非可採。

4.本院審酌原告鍾孟志部分，系爭建案9 樓房地之房屋總價金為1406萬元（含車位340 萬元）、土地價金為2742萬元，共計4148萬元；而原告陳秀珍部分，系爭建案10樓房地之房屋總價金為1420萬元（含車位340 萬元）、土地價金為2775萬元，共計4195萬元，屬於高價位商品，購買者當具有一定之資力，而違約金約定之目的無非在強制買方履行契約，否則賣方即被告所為之花費，將歸於徒勞，並因之受有損害。又原告鍾孟志已繳交房屋價金（包含車位）324 萬元、土地價金500 萬元，合計824 萬元；原告陳秀珍已繳交房屋價金（包含車位）326 萬元、土地價金505 萬元，合計831 萬元，堪認其等已為債務之一部履行（其中房屋部分履行金額約為總價金23％、土地部分約為總價金18％）。嗣因原告未再依時給付各期期款，被告乃於106 年4 月13日、同年月19日為解除之意思表示，是被告在解約之前，無法再行介紹其他客戶參觀系爭2 戶房地，減少商業上締約機會，且因原告未依約給付各期期款，使被告無法自由收益各期期款，而獲取資金週轉之利益及孳息收入之損失，又因本件解約須支出人事管銷費用暨廣告費用，另須耗支處理履約爭議之時間、人力，再佐以內政部對於預售屋買賣之買賣情況，盱衡國內之經濟情況，平衡買賣雙方之利益，於103 年4 月28日公告之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項原即規定如買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收之違約金最高不得超過房地總價款15％（見卷一第107 頁），而103 年恰為兩造簽訂系爭合約之時，當得作為本件酌定違約金之依據；復衡諸近年來社會經濟狀況、原告違約情節、期間、已為一部債務之履行、系爭2 戶房地坐落位置及兩造資力等客觀情狀，認本件違約金以系爭2 戶房地契約總價15％計算尚屬適當。再考量原告於訂約時，既同意依系爭2 戶房地總價款15％計算違約金，應已盱衡其等履約之意願、經濟能力、違約時被告所受損害之程度等主、客觀因素，而本於自由意識及平等地位為自主之決定。則揆諸首揭說明，除原告為主張並舉證證明約定之違約金額過高而顯失公平外，法院對其等原為之約定仍應予以尊重。

5.原告雖主張：本件為預售屋買賣，買受人即原告依約配合工期分期付款。設若原告於施工前期即違約，違約情況較嚴重，惟僅因繳交價款少於標的總價款15％，依據系爭合約條款規定，出賣人僅就已繳款項為限沒收之；相較之下，如本件原告2 人分別繳交價款824 萬元、831 萬元，均達系爭合約總價款19.8％以上，違約情節較輕微，遭沒收之違約金反而較多，實有違約定違約金係為確保債務履行之本質，顯見此項約定有失公平合理，而應依被告實際損害予以酌定之必要云云。然查，原告鍾孟志所購9 樓房屋部分，其於103 年5月27日付訂金100 萬元，於103 年6 月6 日再付簽約金62萬元，嗣於103 年7 月24日地下室3 樓頂板完成時，付期款30萬元，於104 年7 月7 日3 樓頂板RC完成時，再付期款30萬元等節，有房屋付款期別明細表可參（見卷一第30頁背面）；停車位部分，於103 年6 月6 日簽約時，即付51萬元，嗣於103 年7 月24日、同年9 月18日、同年11月5 日依序完成地下室3 樓頂板、地下室2 樓頂板、地下室1 樓頂板時，各付17萬元乙情，有停車位付款期別明細表可查（見卷一第30頁）；關於土地部分，則係於103 年6 月6 日付簽約金410萬元，於同年9 月18日、同年11月5 日、同年12月9 日依序完成地下室2 樓頂板、地下室1 樓頂板、1 樓頂板RC時，各付期款30萬元乙節，有土地付款期別明細表可佐（見卷一第39頁背面），故原告鍾孟志於103 年6 月6 日簽約時，其所付款項已達623 萬元，已逾9 樓房地總價4148萬元之15％（計算式：4148萬×15％＝622 萬2,000 元）；原告陳秀珍所購10樓房屋部分，其於103 年5 月27日付訂金100 萬元，於103 年6 月6 日再付簽約金64萬元，嗣於103 年7 月24日地下室3 樓頂板完成時，付期款30萬元，於104 年7 月7 日3樓頂板RC完成時，再付期款30萬元等節，有房屋付款期別明細表可參（見卷一第50頁背面）；停車位部分，於103 年6月6 日簽約時，即付51萬元，嗣於103 年7 月24日、同年9月18日、同年11月5 日依序完成地下室3 樓頂板、地下室2樓頂板、地下室1 樓頂板時，各付17萬元乙情，有停車位付款期別明細表可查（見卷一第50頁）；關於土地部分，則係於103 年6 月6 日付簽約金415 萬元，於103 年9 月18日、同年11月5 日、同年12月9 日依序完成地下室2 樓頂板、地下室1 樓頂板、1 樓頂板RC時，各付期款30萬元等節，有土地付款期別明細表可佐（見卷一第59頁背面），故原告陳秀珍於103 年6 月6 日簽約時，其所付款項已達630 萬元，已逾10樓房地總價4195萬元之15％（計算式：4195萬×15％＝629 萬2,500 元），是不論本件原告於何時違約，被告得沒收之違約金，依系爭合約約定，均為系爭建案9 樓、10樓房地總價款之15％，原告此部分主張，洵與本件事實不符，礙難憑採。

6.原告復主張：被告受有省卻資金融通周轉而得無息使用原告已付之1655萬元之利益，加以系爭2 戶房地尚未辦理過戶及交屋，亦可減省後續之處理費用，足見約定內容顯不合情理云云。然被告投入資金購地、起造房屋，預售房地無非為於施工期間分期取得價金，以舒緩資金成本壓力，相對亦有利於承買人買受價格，如原告違約拒絕支付買賣價金，無異令被告現金收入變少、資金周轉率變差，且已支出之成本遞延增加、滯延回收，復須產生催收、會計、重新出售之廣告費用、人事成本等損失，故原告如違約拒絕支付剩餘之買賣價金，被告須支應上開費用、成本，實難認受有何利益可言；況原告於簽訂系爭合約後，本即有依約繳納期款予被告之義務，此係依據系爭合約約定內容所為給付，原告已付款項之利息，原為被告可得享有之利益（最高法院91年度台上字第2259號判決意旨可參），當非可於原告逕自違約後，反指被告因此獲有利益。且被告於106 年4 月13日通知原告鍾孟志、於106 年4 月13日、同年月19日通知原告陳秀珍解除系爭合約時，亦同時告知原告可於5 日內領回超逾系爭2 戶房地總價款15％部分之款項，或書面提供買受人本人金融帳戶存摺封面以供電匯匯還等語（見卷一第176 頁、第178 至179頁、第200 頁、第202 至203 頁），並無無息使用原告超逾15％違約金部分款項之意。另參以系爭房屋買賣合約第18條第1 項約定，辦理本戶房屋買賣移轉及貸款抵押設定登記或依本約第13條第6 款設定抵押權予乙方（即被告）之規費、印花稅、契稅、監（公）證費、代書費、火險保費及有關費用由甲方（即原告）負擔（見卷一第26頁背面、第46頁背面）；依系爭土地買賣合約第8 條第2 項約定：「所有權移轉登記規費、印花稅、代辦手續費、貸款保險費、代書費、監（公）證費及各項附加稅捐由甲方（即原告）負擔。」（見卷一第36頁、第56頁），足見辦理系爭2 戶房地所有權移轉登記及交屋之後續處理費用本即均由原告負擔，被告本無須負擔上開費用，故原告此部分主張，亦屬無憑。

7.按所謂「同業利潤標準」，係由財政部各地區國稅局訂定，報請財政部備查。依所得稅法第79條及第83條規定，乃納稅義務人未依規定期限辦理結算申報，或已依規定期限辦理結算申報，於稅捐稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據，而未依限提示時，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準核定其所得額。是以同業利潤標準係屬推定之課稅方式，其所訂利潤通常均偏高，而具懲罰之性質（最高法院96年度台上字第828 號判決可參）。原告再主張：依財政部公布之105 年度同業利潤標準，不動產投資開發、興建及租售之淨利率為10％，即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得之利潤約僅10％，相較於本件被告沒收系爭2 戶房地總價15％違約金，已難謂無酌減之必要云云，並提出稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統結果為據（見卷一第73頁）。惟兩造間約定之違約金兼具懲罰性違約金與賠償額預定性違約金之性質，業如前述，故被告沒收系爭2 戶房地契約總價款15％之違約金，除具有填補被告因原告違約所致之損害賠償意義外，尚有懲罰功能；參以民法第216 條第1 項規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，不僅須填補債權人所失利益（即消極損害），並須填補債權人所受損害（即積極損害），是除須考量被告未能獲得出售系爭2 戶房地之利潤（即所失利益）外，尚包括被告因原告違約所致之其他損害在內，而揆諸前揭說明，同業利潤標準不足以代表個別公司經營之實際利潤，尚須審酌原告倘能如期履約時，被告可得享受之預期利潤及因原告遲不付清期款、尾款因而所受利息損失各為若干，以為酌定違約金之標準，自不宜單以「同業利潤標準」作為認定違約金是否過高之依據。故原告此部分主張，洵非可採。

㈢綜上，原告於簽訂系爭合約時，已同意將違約金作為被告重新出售系爭2 戶房地所需各項費用之抵償、違約罰金及損害賠償金之預定總額，且系爭合約所約定之15％違約金，與內政部預售屋買賣契約書範本規定相當，經本院斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認兩造就違約金所約定之數額並無違背契約正義而有過高情事，且違約金之約定，係基於個人自主意思所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，本應受其拘束，本件並無酌減違約金之必要。

五、綜上所述，原告鍾孟志請求被告百立公司返還168 萬7,200元、被告邱祐勳返還329 萬0,400 元；原告陳秀珍請求被告百立公司返還170 萬4,000 元、被告邱祐勳返還333 萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。