臺灣高雄地方法院106年度重訴字第30號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 106年度重訴字第30號

原告

南和興產股份有限公司

法定代理人

Richard Jay Reitknecht

訴訟代理人

柯尊仁律師

被告

田潤股份有限公司

法定代理人

陳田圃

訴訟代理人

尤中瑛律師

訴訟代理人

黃俊嘉律師

訴訟代理人

孫安妮律師

訴訟代理人

陳秉宏律師

複代理人

黃郁雯律師

被告

特力屋股份有限公司

法定代理人

何湯雄

訴訟代理人

俞大衛律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序事項-原告所為訴之追加合法原告起訴聲明為：「被告田潤股份有限公司（下稱「田潤公司」）、特力屋股份有限公司（下稱「特力屋公司」，與田潤公司合稱「被告」）應自坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地（以下合稱「系爭土地」）上之同段00000建號建物遷出；田潤公司應將系爭土地上之系爭建物及地上物拆除，將土地返還原告，並自105 年10月16日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,431,234 元」（見本院卷第9 頁），請求基礎事實為原告、田潤公司之間就系爭土地成立定期租賃契約，田潤公司在租期屆滿後，仍與系爭建物承租人特力屋公司繼續占用系爭土地、未拆系爭建物及地上物。之後，原告在言詞辯論終結前，基於上述同一請求基礎事實追加備位聲明：「田潤公司應將系爭建物所有權移轉登記給原告；並與特力屋公司自系爭建物遷出，將建物及系爭土地交付原告」（見本院卷第193 頁）。田潤公司並不同意原告追加聲明，但本院審酌原告追加符合民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款規定（如附錄），仍應准許，予以實體審理。

二、原告主張：

㈠先位主張系爭土地為原告所有，於85年10月16日出租給田潤公司，作基地興建房屋之用，約定租賃期間自85年10月16日起至105年10月15日止，如欲續約，應另訂書面租約，雙方並有簽訂書面契約（下稱「系爭租約」）。田潤公司承租系爭土地後，即興建同段00000 建號建物及如附圖A 至F 所示之地上物（以下合稱「系爭建物」），並出租給特力屋公司作為賣場使用。在租期屆至前，原告已函知田潤公司不再續租，因此田潤公司應在租約期屆滿後拆除系爭建物、返還系爭土地，特力屋公司亦應自系爭建物遷出。但田潤公司至今仍然不拆建物，占用系爭土地，因此受有相當於租金之不當得利；特力屋公司也持續租用系爭建物。是故，依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段及第179 條規定，請求被告自系爭建物遷出，田潤公司並應拆除系爭建物、返還系爭土地，及自105 年10月16日起至返還系爭土地為止，按月給付原告不當得利1,431,234 元。

㈡備位主張如經法院審理認為原告依系爭租約第10條約定，應在租期屆滿後以系爭建物之市價買回建物，被告無須拆除系爭建物（亦即駁回原告請求田潤公司拆除系爭建物之訴），原告亦可依民法第348 條第1 項、第455 條規定，請求田潤公司將系爭建物所有權移轉登記給原告，並與特力屋公司自系爭建物遷出，將系爭土地及建物交付原告，因此就先位聲明第2 項追加備位請求。

㈢聲明：

⒈先位：

⑴被告應自系爭建物遷出。

⑵田潤公司應將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告。

⑶田潤公司自105年10月16日起至交還土地之日止，按月給付原告1,431,234 元。

⒉備位（針對先位聲明第⑵項）田潤公司應將系爭建物所有權移轉登記給原告；並與特力屋公司自系爭建物遷出，將建物及系爭土地交付原告。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告抗辯

㈠田潤公司

⒈田潤公司始終願向原告繼續承租或直接價購系爭土地。而依系爭租約第10條約定，原告於租期屆滿或中途終止租約收回系爭土地時，應同時依系爭建物之市價補償田潤公司後，再由田潤公司將系爭建物所有權移轉予原告，俾使土地與建物所有權均歸屬同一人，因此原告請求田潤公司拆除系爭建物，並無理由；即便系爭建物應拆除，亦應由原告而非田潤公司負責。再者，在原告未依市價補償前，被告田潤公司尚無返還系爭土地之義務，因此主張同時履行抗辯。即便原告請求有理由，就相當於租金之不當得利數額，至多應以系爭租約約定之每月486,200 元計算等語。

⒉聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准以現金或同額之兆豐國際商業銀行股份有限公司、元大銀行股份有限公司、高雄銀行股份有限公司或大眾銀行股份有限公司發行之可轉讓定期存單供擔保後，免為假執行。

㈡特力屋公司

⒈田潤公司是否應將系爭建物拆除並返還土地，以及特力屋公司是否有自系爭建物遷出之義務，應視原告與田潤公司之合約內容而定等語。

⒉聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

四、本件之不爭執及爭點事項依民法第455 條前段規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，系爭租約既然訂於105 年10月15日終止，田潤公司依法應將承租之系爭土地以原狀返還原告，田潤公司並未爭執。但因原告、田潤公司另有簽訂系爭租約，田潤公司並引其中第10條約定作為其抗辯理由之依據。因此，本件兩造不爭執之事項如下，作為本件判決之基礎事實：

㈠原告將系爭土地出租給田潤公司，租期自85年10月16日起至105年10月15日止，原約定每月租金486,200元，自105年1月1日起每月調整為866,000元，加計百分之五營業稅為909,300元。

㈡被告田潤公司承租土地後，於87年1 月9 日在其上興建系爭建物，目前出租給特力屋公司。

㈢原告於租期屆滿前已函知田潤公司不再續約。

㈣系爭租約第10條約定「本件租賃契約於租期屆滿或中途終止租約乙方座落本基地之建物，甲方應依市價補償乙方」。依據上述之不爭執事實基礎，本件應由兩造辯論、舉證之爭點，由兩造協議簡化如下：

㈠田潤公司是否應拆除系爭建物，或應由原告依市價補償後予以接收？

㈡原告以市價補償前，田潤公司得否援引同時履行抗辯，暫不交回土地？如須以市價補償，市價為何？

㈢原告如可請求田潤公司給付相當於租金不當得利，金額為何？

五、本件就爭點之認定

㈠田潤公司是否應拆除系爭建物，或應由原告依市價補償後予以接收？

⒈解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號）。

⒉系爭租約第2 條約定：甲方願意將上開標示之土地全部出租與乙方，作基地興建房屋之用；第10條約定：本件租賃契約於租期屆滿或中途終止租約乙方座落本基地之建物，甲方應依市價補償乙方；第11條約定：本件租賃土地，乙方有優先承租的權利（乙方即田潤公司，甲方即原告，見本院卷第21至23頁）。依據上述契約字義並參酌租期長達20年，可證認原告、田潤公司簽訂租約時，原告即已明確認知田潤公司會在系爭土地興建房屋供長期使用，租期屆滿後並可優先他人續租系爭土地，以利續用建物，為避免一旦田潤公司無法續租、須將系爭土地返還原告，田潤公司或將蒙受損失，因此原告須額外補償田潤公司。再參酌補償基準以系爭建物之市價作為依據，以及田潤公司基於承租人之義務，必須以系爭土地原狀返還原告，亦可推認隱含前提為田潤公司應拆除系爭建物。因此，原告雖必須以系爭建物市價補償原告，但田潤公司依承租人身分應履行之義務應無任何改變，仍應負有拆除系爭建物之責。

⒊田潤公司固然舉其他原告與他人簽訂之土地租約，原告以市價補償承租人後，並非令承租人拆除所建建物，而是由原告接收並取得建物之所有權為例，認為本件原告應負相同之義務，亦即以市價補償田潤公司後，形同買受系爭建物，應由原告自行接收系爭建物，田潤公司不再負有拆除義務；即便系爭建物應拆，亦應改由原告自行處理而非被告之事。然而，比對本件與田潤公司所舉其他原告與他人之事例（見本院卷第141 至182 頁），均由原告另行與承租人簽訂買賣契約，亦即另行議定由原告購買由承租人所建建物，而非逕依原本租約即令原告承受接收建物之責任，本不適合比附援引。再者，系爭租約第10條約定並未提及應由原告取得系爭建物之文字，亦未使用「買賣」文字而是「補償」，至多僅可推認田潤公司獲補償後，客觀上已無損失，倘若原告有意留用可以不拆，而非過度推衍原告無論如何均須接受系爭建物，甚或額外負擔拆除責任（尤其本件之拆除費用應屬高額），將本應由承租人即被告回復原狀之責任，轉由原告負擔。否則不啻更形加重原告負擔，顯不合理。至於系爭建物固然仍具一定之經濟價值，令田潤公司拆除，固非絕對符合經濟效益，但本於公平、合理考量，仍不宜因此強求原告接收。因此，原告仍以拆除系爭建物為先位聲明，立場明確表示不願接收，即無法採認田潤公司此點抗辯。

㈡原告以市價補償前，田潤公司得否援引同時履行抗辯，暫不交回土地？如須以市價補償，市價為何？

⒈所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例意旨參照）。

⒉本件，田潤公司應將系爭土地返還原告，為履行承租人之義務；而就原告應以系爭建物市價補償田潤公司，則基於考量田潤公司之損失，另行特別約定，兩者並非基於互為對待給付之關係，即便本於同一系爭租約之法律關係，田潤公司仍不得主張同時履行抗辯，亦即在原告未以市價補償前，拒絕拆除系爭建物、返還土地。田潤公司就此抗辯，並非有理。

⒊田潤公司既無法援引同時履行抗辯，則就系爭建物之客觀市價為何，尚無再行審認之必要，故無庸查認。

㈢原告如可請求田潤公司給付相當於租金不當得利，金額為何？

⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，土地遭他人無權占用之土地所有權人，自得向占用之所有人（所有權人或事實上處分權人）請求給付使用土地之利得。基此，原告向田潤公司請求自系爭租約終止後、未返還系爭土地前，相當於租金之不當得利，依法有據。而就不當得利金額之評定，審酌雙方在終止前之105年1月1日方調整土地租金為909,300元（含百分之五營業稅），應符合系爭土地目前客觀之使用價值，作為計算本件不當得利之相尚於租金之金額，自屬允當。至於原告主張依土地法第97條第1項、第105條規定（如附錄），按系爭土地申報地價百分之10計算，僅為上限限制，而非以上限為強制要求，而原告、田潤公司既然願以909,300元作為租金，實質上應可認定均有認同該金額作為使用系爭土地之對價，故本件即不採用原告主張之計算方式。

⒉原告已函知田潤公司不再續租，而田潤公司雖自105 年10月15日租約終止之後，仍有主動按月以租金名義給付被告909,300 元，最後給付之日期為105 年12月5 日，並提出匯款資料為證（見本院卷第256至263頁），但原告均予以退回或告知田潤公司領回，因此尚難認定田潤公司已有支付使用系爭土地之對價，故原告請求自105年10月16日起至返還系爭土地止，按月給付原告909,300元，為有理由。逾此範圍之請求，則不予准許。

㈣特力屋公司部分特力屋公司至今仍有使用系爭建物並因而占用系爭土地，而其權源僅在其與田潤公司間之租賃關係，基於債之相對性，尚不得以此對抗原告。因此，原告併依民法第767條第1項規定，請求特力屋公司自系爭建物遷離，依法有據，應予准許。

六、綜上所述，原告依租賃（民法第455 條規定）、民法第767條第1 項規定、民法第179 條不當得利規定之法律關係，請求被告自系爭建物遷出；田潤公司應將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告，以及自105 年10月16日起至返還系爭土地為止，按月給付原告909,300 元，為有理由，應予准許。先位之訴逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之（就不當得利部分，以每月909,300 元，結算自105 年10月16日起至107 年4 月30日止約計18.5個月為審酌基準）。

八、原告就先位聲明第2 項部分，既獲勝訴判決，即無庸再行審酌備位聲明。另本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

＜附錄＞

1、民事訴訟法第249 條第1 項但書第2 款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。」

2、土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

3、土地法第105 條規定：「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」